深圳市羅湖區(qū)曬布路東地塊土地使用權(quán)抵押價(jià)值評估地產(chǎn)價(jià)格(存儲版)
【正文】 )40]= 則根據(jù)公式，計(jì)算宗地的總地價(jià)為： 總地價(jià)＝住宅部分基準(zhǔn)地價(jià) K1住宅部分建筑面積 +商業(yè)部分基準(zhǔn)地價(jià) K2商業(yè)部分建筑面積 ＝ 2650 20620+5900 2400 ＝ 70,422,775元 故：宗地使用權(quán)價(jià)值為： 70,422,775元（取整） 單位面積地價(jià)為： 22,333元 /平方米（取整） 11 樓面地價(jià)： 3,059 元 /平方米（取整） （ 1）基本思路：根據(jù)預(yù)期原理，估算待估宗地?cái)M建高層商住物業(yè)總開發(fā)價(jià)值的 基礎(chǔ)上，扣除建造總成本、利息、利潤、銷售費(fèi)用等后，以價(jià)格余額來確定待估宗地的土地價(jià)格。土地用途為商住混合用途，土地面積 平方米，規(guī)劃計(jì)入容積率總建筑面積不超過 23020平方米，住宅 20620平方米，商業(yè) 2400 平方米，建筑容積率為 ，建筑覆蓋率為 50％ 。本區(qū)將大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和商業(yè)貿(mào)易，全面提升羅湖區(qū)的商貿(mào)、物流中心地位，并著力改造居住環(huán)境，完善生活配套，優(yōu)化物業(yè)居住生態(tài)環(huán)境。 ： ①地面平整狀況：宗地內(nèi)場地基本平整； ②周圍道路狀況：委估宗地西面所臨曬布路為城市交通次級道路，其它道路為小區(qū)道路； ③供電狀況：現(xiàn)有供電設(shè)施能滿足用電需要； ④通訊狀況：現(xiàn)有電訊設(shè)施能滿足需求； ④供水狀況：現(xiàn)有供水有保障； ⑤排水狀況：現(xiàn)有的排水設(shè)施能完全滿足排水需求。 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。 ，必須完整使用方為有效，對僅使用本報(bào)高中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的可能損失，本評估公司不承擔(dān)責(zé)任。 二、其他需要說明的事項(xiàng)： 估價(jià)機(jī)構(gòu)：深圳市 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評估有限公司 深圳市 評估交易有限公 司 （ 2020年 9月 2日） 6 第二部分 估價(jià)對象描述及地價(jià)影響因素分析 一、估價(jià)對象描述 1. 土地登記狀況 （ 1） 土地位置：深圳市 （ 2） 土地用途：商住混合用地 （ 3） 四至：。 委估土地位于著名的東門老商業(yè)圈東北側(cè)，屬羅湖區(qū)商貿(mào)中心輻射片區(qū)。 （二）估價(jià)過程 1. 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 （ 1）基本思路 基準(zhǔn)地價(jià)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等對其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。 ，樓價(jià)在銷售期內(nèi)保持不變，銷售進(jìn)程假設(shè)達(dá)到預(yù)售條件至項(xiàng)目竣工時(shí)住宅、商鋪均售出 80％ ，竣工 3 個(gè)月后銷售余下的 20％。 （ 58950800+4604000） 5％＝ 3,177,740 元 13 f)管理費(fèi) 按照建安費(fèi)、室外配套費(fèi)、專業(yè)人員費(fèi)之和的 3％計(jì)。 2. 最終估價(jià)結(jié)果 總地價(jià)：（ 70422775+68852499） /2=69,637,637 元 單位面積地價(jià)：（ 22333+21835） /2=22,084元 /平方米 樓面地價(jià)： (3059+2991)/2=3,025 元 /平方米 故：宗地總地價(jià)為： 69,637,637 元 人民幣大寫金額：陸仟玖佰陸拾叁萬柒仟陸佰叁拾柒 元整 單位面積地價(jià)： 22,084元 /平方米 樓面地價(jià)： 3,025 元 /平方米 按照 《 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例 》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)依法納稅。 14 （地價(jià) +2302000+69424750） 25％＝ 17,931,687+地價(jià) 25％ 營業(yè)稅取項(xiàng)目銷售收入的 5％；城市建設(shè)維
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