深圳市羅湖區(qū)曬布路東地塊土地使用權(quán)抵押價值評估地產(chǎn)價格-預(yù)覽頁
【正文】 有限公司 地址： 資質(zhì)級別：一級 資質(zhì)證書號： 四、估價目的 為向銀行申請抵押貸款提供參考依據(jù) 五、估價依據(jù) 1.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》； 2 土地方面的法律、法規(guī)及政策； ； ； 六、估價基準日 2020 年 9 月 2日 七、估價日期 2020 年 8 月 30日至 2020年 9月 2 日 八、地價定義 本報告出具的土地評估價格是該宗土地使用權(quán)抵押價值，采用公開市場價值標準，即該宗地于估價期日 2020年 9月 2日，現(xiàn)狀開發(fā)程度為六通一平（通路、通上水、通下水、通電、通氣、通訊、場地平整），現(xiàn)狀商住用途，法定最高使用年限 70 年（ 2001年 3月5 日起至 2071 年 3月 4日止）的 土地公開市場價值。 ，若規(guī)劃設(shè)計條件等改變，地價應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整。 ，以《土地使用權(quán)出讓合同》及《房地產(chǎn)證》為準，并以此確認該土地“權(quán)屬合法，界址清楚，面積準確”。 ：按規(guī)劃要求，無特別限制。 3. 土地利用狀況 待估宗地為熟地，已經(jīng)具備通路、供電、供水、排水、通訊、 7 供氣，場地平整（六通一平）的開發(fā)條件。 2. 區(qū)域因素 待估宗地隸屬深圳市東部組團－羅湖區(qū)，位于東門中路與曬布路交匯處北側(cè)，距離東門中路約 20 米，緊鄰 曬布路人行天橋與東門中路公交站，有 20 10 5 等多條公交線路通過。隨著羅湖舊城的改造和發(fā)展，該地段將有較好的居住環(huán)境和較大的商 8 機。 第三部分 土地估價 一、估價原則 合法原則； 最高最佳使用原則； 9 替代原則； 估價時點原則； 公平原則 二、估價方法與估價過程 （一） 估價方法 按照土地估價規(guī)程，一般應(yīng)采用兩種方法對土地進行評估。 （ 3）估價過程 根據(jù)政府公示地價，通過宗地坐標查詢，確定委估宗地 住宅樓面地價為： 2,650 元 /平方米 商業(yè)樓面地價為： 5,900 元 /平方米 由于政府公示地價為樓面地價，按照深圳市地價測算有關(guān)規(guī)定，對地價不需作容積率等個別因素修正，但要作使用年限修正。 （ 2）估價假設(shè)： ，確定土地的最高最佳使用用途為商住混合用地，計入容積率總建筑面積為 23020 平方米，其中，商業(yè)建筑面積 2400平方米，住宅建筑面積 20620平方米。 6 個月 — 1 年的短期貸款年利率％計。 a)前期工程費 100（ 20620+2400） +地價＝ 2,302,000+地價 b)基礎(chǔ)工程費 140（ 20620+2400）＝ 3,222,800 元 c)建筑安裝工程費 住宅部分按照單位建筑面積 2400 元 /平方米，商業(yè)部分按照單位建筑面積 2600 元 /平方米計。 不可預(yù)見費： （ 58950800+4604000+3177740+2001976） 5％＝ 3,436,726 元 工程監(jiān)理費： （ 58950800+4604000+3177740+2001976） ％＝ 1,031,018元 以上 a 項為開發(fā)初期一次性投入，其估價時點（ 2002 年 9 月 2日）時的價值不變， b— g項之和共計 73202260元 ，將其折算到估價時點的價值為： 73202260（ 1+%/12） 1 2＝ 69,424,750 元 。而基準地價修正法結(jié)果是在區(qū)域平均價格的基礎(chǔ)上修正得到的，其 結(jié)果對地塊本身特性及市場變化反應(yīng)的敏感度和及時性相對較弱，但其計算基礎(chǔ)是政府公示地價，有一定的權(quán)威性及參考價
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