【正文】 5) 地塊價值 動態(tài)地價的剩余法測算價值 項目 內容 計算要求 單方總價 銷售收入 折現(xiàn)后的銷售收入 10%的折現(xiàn)率 1,658,646,397 建造總費用 折現(xiàn)后的建造總費用 10%的折現(xiàn)率 777,442,380 管理費 取建造成本的 3% 23,323,271 不可預見費 取建造成本的 5% 38,872,119 總利息 由于總地價、總建筑費、總專業(yè)費用在動態(tài)方式中均已考慮了時間因素，實際上均已含利息，故在此不再單獨計算總利息。 各年建 筑費的投入實際上是覆蓋全年的，但為貼現(xiàn)計算的方便起見，我們假設各年建筑費的投入是集中在各年的年中，這樣，就有上述總建筑費計算公式中的貼現(xiàn)年數(shù)分數(shù)是 、 、 的情況。 計算的基準時間定為該塊土地的出售時間，即 2020 年 11月，年貼現(xiàn)率為 10％。 4) 動態(tài)地價測算 a) 銷售收入預算 預 計建造完成后，其中的商業(yè)樓即可全部售出；住宅樓的 45％在 工程 建造完成后即可售出， 30％半年后才能售出，其余 25％一年后才能售出。 總建筑費 ＝ 858,731,109 24％ /(1+10%) 十 858,731,109 42％ /(1+10%) 十858,731,109 34％ /(1+10%) ＝ 777,442,380 元 3) 靜態(tài) 地價估算 a、管理費：取建造成本 的 3%，合計 25,761, b、不可預見費：取建造成本的 5%,合計： 42,936, c、財務費用：主要是利息及融資費用，項目開發(fā)建設期按 年計，項目經(jīng)營期 4 年計，利率取銀行五年期以上貸款 %，地價按初期一次性投入，建安按開發(fā)建設期內均勻投入計算利息、并按利息的 10%考慮融資費用 。 序號 工程項目 工程建造成本（元 /㎡ ) 地下室（含樁基） 商 場 高層住宅 1 開發(fā)配套費 44 44 44 2 設計勘察 24 24 24 3 基礎工程 66 66 66 4 前期場地費 6 6 6 5 主建成本 1,935 900 1,800 6 消防設計報建及施工 60 60 60 7 智能化安裝 25 25 35 8 給排水安裝 85 85 90 9 通訊 10 15 15 10 配電（強、弱電） 70 70 70 11 高壓配電 30 30 30 12 電（扶）梯 0 43 83 13 室外配套 110 110 110 14 其他費用 50 50 50 15 合計 2,515 1,528 2,483 ? 動態(tài)建造成本和專業(yè)費（貼現(xiàn)率為 10%） 在未來 年的建設期內，開發(fā)費用的投入情況如下：第 一個內的 年需投入 24％的建筑費及相應的專業(yè)費用；第二年需投入 42％的建筑費 及相應的專業(yè)費用；第三 年內的 年 投入余下的 34％的建筑費及相應的專業(yè)費用 。 車庫 20%在 工程 建造完成后即可售出 ， 30％半年后才能售出，其余 50％一年后才能售出。 剩余法測算的股價原理和公式 剩余法是通過在地塊上開發(fā)的房地產可實現(xiàn)的合理價值扣除其合理的建造成本、管理費、不可預見費、銷售費用、財務費用、稅費及開發(fā)利潤而得出的土地使用權的價格，其公式如下： 地價 = 房地產總售價 總建造成本（包括建筑安裝費、專業(yè)費） 管理費 不可預見費 財務費 銷售費用 稅費 利潤 剩余法測算過程 1) 房地產總售價：按照對項目未來售價的預期， 其中商鋪一層銷售價格為 25300 元/㎡，二層售價格為 17800 元 /㎡，三層銷售價格為 10800 元 /㎡；住宅均為中高層和高層，銷售價格為 6600 元 /㎡；我們以上述價格測算項目可實現(xiàn)的總售價，合計為： 2,234,440,000 元。 ? 預測東縱項目 高層 住宅在 2020 年市場均價 ： 6300 元 /㎡。 銷售價格安排 根據(jù)區(qū)域相同性判斷， 住宅參考與東城大道至東城區(qū)域的物業(yè)環(huán)境相似，商業(yè)參考與東城大道和東縱大道環(huán)境相似，住宅價格年增長率變化率高， 小區(qū)成熟程度高對價格增長 的 變化率 較 高； 商業(yè)價格變化率受商業(yè)布局影響，其他影響相對干擾少，故不考慮；考慮項目有 4 年開發(fā)經(jīng)營期，受政府政策和規(guī)劃影響大，售價不能 完全依照當前價格作為參照物，所以目前 應 按照物業(yè)的幾種變化指數(shù)作綜合依據(jù)， 來完善本項目未來的物業(yè)市場價格。 工期 類型 時間 部位 2020 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9/10月 11/12月 2020 1/6月 7月 9月 10月 11/12月 2020 1/9月 一期工程 商場 基礎工程 土建及綜合工程 住宅 地下室 土建及綜合工程 二期工程 住宅 地下室 土建及綜合工程 備注： 在未來 年的建設期內，開發(fā)費用的投入情況如下：第 一個 內的 24％的建筑費及相應的專業(yè)費用；第二年需投入 42％的建筑費及相應的專業(yè)費用；第三年 內的 年 投入余下的 34％的建筑費及相應 的專業(yè)費用 。 其他設計要求見 規(guī)劃圖（附件：規(guī)劃平面圖） 六 、項目 市場價值 分析 經(jīng)濟技術指標 主要經(jīng)濟指標 項目 單位 數(shù)量 規(guī)劃用地面積 ㎡ 97600 地上總建筑面積 ㎡ 292800 其 中 商業(yè)建筑面積 ㎡ 42000 住宅建筑面積 ㎡ 250800 地下車庫建筑面積 ㎡ 63410 機動車總泊位 個 2080 其 中 地下總泊位 個 1580 地上（屋頂）總泊位 個 500 住宅占地面積 ㎡ 10000 容積率 建筑密度 % 25 總戶數(shù) 戶 2000 最大高度 m 綠化覆蓋率 % 45 建筑 進度 計劃 安排 項目工程開發(fā)分為二期建設施工，一期為商場， 40%地下室， 40%住宅小區(qū)；其中一期建筑 施工 面積為商場 萬㎡，地下室 萬㎡， 住宅小區(qū)為 10萬㎡，共計建筑施工面積為 萬㎡； 二期為 60%住宅小區(qū)， 其中二期建筑施工面積為地下室 多萬㎡，住宅小區(qū)為 15多萬㎡，共計建筑施工面積為 19萬㎡。 ? 地面 整體采用無障礙設計， 地面平坦，無高差，通道不設門檻； 走廊的照明度，部分區(qū)域設置長明燈；由于老人的聽力降低，要 提高報警聲響；還 要 加大了各種提示標志的字體，以利老人辨識。 5. 住宅區(qū) 規(guī)劃 ? 按健康生活住宅小區(qū)設計，設計要點要專門以中老年住宅的要求為準。 ? 住宅區(qū)定位： 東莞首個健康 養(yǎng)生 城 首個兩代居親情社區(qū) 五、概念規(guī)劃定位 1. 概念 定位 2. 規(guī)劃定位 ? 臨東縱大道規(guī)劃有機健康商業(yè) 廣場 ? 內 側 規(guī)劃健康居住小區(qū) 3. 商業(yè)規(guī)劃 ? 一層為健康用品、護理用品、養(yǎng)生用品室內步行街 ? 二層 50%面積 為有機健 康超市，另 50%面積 為中老年用品百貨步行街 ? 三層 50%面積 為有機美食餐廳，另 50%面積