【正文】 最高價只是反映地段個案情況，并不能全面代表東莞樓市整體走向。 新商業(yè)圈價值論點 ： a) 商業(yè)的集中式 回型 布局有利于形成街區(qū)價值 ，均價在 2400028000 元 /㎡之間 ； b) 在主力店的入口處的臨街集中街區(qū)價值，均價 在 3200035000 元 /㎡之間。 ? 規(guī)劃 設計判斷 ， 該區(qū)商業(yè)規(guī)劃以分散街道為主，商業(yè)人流布局沒有形成回字型設計，無法對商鋪的人流動線形成口袋聚集效應，也是造成商鋪價格一直在 20000 元 /㎡ 之間移動的主要原因。 東縱 項目規(guī)劃設計理念 和土地價 值 分析 報告 2 0 0 9 年 1 0 月 一、項目概況 東縱項目臨東縱大道南面， 東倚盈峰商 業(yè)廣場之天和百貨 ， 西靠地王廣場 和沃爾瑪組成的莞城外延 商圈， 南銜東城 路由 世 博廣場 之海雅百貨 至百佳超市 組成的東城 商業(yè)街圈，北 對愉景 東方威尼斯之天虹商場， 處于東城和莞城的結(jié)合部； 從商業(yè)地圖分析，該項目位置處于東城商圈和莞城商圈的交叉圓的中間，大型品牌百貨集中，包括 以地王廣場和沃爾瑪組成的莞城外延商圈，如地王的彩怡百貨、 商業(yè) 步行 街、東湖沃爾瑪超市 、東方威尼斯和天虹 商場 ；以世博廣場之海雅百貨至百佳超市組成的東城商業(yè)街圈，如百佳超市、 雍華庭步行街、 盈峰廣場的天和百貨、 愉景新時代 商業(yè)步行街、 世紀 銀座 的 家樂福超市、 君豪中心的 華潤 ole、 海雅百貨、世博廣場 ，周邊 1公里范圍內(nèi)商業(yè)集中，商業(yè)經(jīng)營面 積超過 40 萬平方。（ 項目 設計參考見地王商業(yè)街、東方威尼斯商業(yè)街布局） ? 反之，商業(yè)布局集中的內(nèi)街和外街，在主力店的吸引下，價格就可以上升到2700030000 元 /㎡ 。 莞城商圈受消費慣性驅(qū)動，商街價值一直高于新型的城市化過程中成型的商圈，一般情況下自然商街價值不需重塑就可達到 新商圈街區(qū)的價格優(yōu)勢，但高度集中的主題商業(yè)街區(qū)或者是立體化 集中 主題商街，其價格優(yōu)勢可以高于新商圈 23 倍。 ? 臨南城 市政府和黃旗山區(qū)域，該區(qū)域是今年地王誕生之地，樓面地價達到 3800 元 /㎡，受地段高地價影響，區(qū)域內(nèi)一般樓盤普遍均價在 75008500 元 /㎡之間，超景觀位置已經(jīng)達到 — 萬元 /㎡之間， 城區(qū)豪宅集中地之一，但其最高價只是反映地段個案情況，并不能全面代表東莞樓市整體走向。 ? 價格判斷依據(jù)三： 城區(qū)公寓簽約均價 ㎡ 、 元 /㎡； 以上報價為市均價，價格 實際 已出現(xiàn)兩極分化，地段不同的一般住宅大盤有的達到 7000 元 /㎡，有的上升更快，達到 7500 元 /㎡ ， 甚至更多 ； 在供應量上升 階段，市場出現(xiàn)量升價升的反斜率的走 勢，與年 初 相比上漲 1000 元 /㎡，市場正在呈現(xiàn)新的 樓市 泡沫 ； 但 參 照不斷上升的地價水平和均衡利潤的基礎上，其 開發(fā) 成本與地價成本 也在上升，所以從住宅開發(fā)成本考慮 ， 價格也 應 在 6000 元 /㎡之間。 四、東縱項目的概念策劃 顯然處在一個樓價高漲和資本不斷重估的時代，擁有土地資源就意味著市場壟斷的一部分，同樣資產(chǎn)的泡沫也使人們傾向于不斷交易并樂于制造財富，一切為了財富，卻給我們制造了大量的同質(zhì)化樓盤，而 規(guī)劃 設計創(chuàng)新尤其是市場創(chuàng)新卻在原地踏步；泡沫開始退幕的時候，市場的公正首先就是同質(zhì)化的樓盤面臨銷售壓力；所以，一切為了未雨綢繆，回到市場需求的原點，我們在為怎樣的群體提供真實的市場需求，或者是市場需求需要怎樣的產(chǎn)品。 iv. 超市購物的環(huán)境和商品品種 80%都是為小孩和中老年人提供的，居住的健康就是擁有更多保健的消費。 iv. 主題商業(yè)步行街從南北東西方向四面合 圍， 而要經(jīng)營好 則 需要 3 年 時間 ， 在 3年時間內(nèi) 完全與成熟業(yè)態(tài)競爭， 不在同一起跑線上 比拼 難度不言而喻。 從市場角度出發(fā) 關(guān)于從傳統(tǒng)超市、百貨突圍的新商業(yè) ? 在 香港的置地廣場 ， 一間標榜自己為全港最大，占地 2300 平方米的有機超市 THREE SIXTY 開幕了。如名字一樣，這里提供 360 度全方位的有機生活體驗。 ? 在臺灣，這種有機超市基本處于小型化，不過，大部分這類超市都有自己的有機農(nóng)場。 ? 東縱項目的商業(yè)定位： 東莞首個有機健康、養(yǎng)生商業(yè)中心 首個有機健康超市 首個有機健康美食餐廳 首個 有機概念美容護理 中心 首個 有機概念家居 坊 首個 銀發(fā)百貨購物廣場 關(guān)于健康住宅的概念 我國 已進入 四、二、一 倒金字塔型家庭模式的趨勢 ，即四個老人、二個成年夫妻，一個小孩的居住空間內(nèi)，而 在我國當前和今后相當長時間內(nèi) 仍以家庭養(yǎng)老為主的狀況下，一般的住宅和普通住宅區(qū)規(guī)劃和住宅設計 對年老者的問題尚欠周全的考慮，在許多方面存在著有違于老年人生活需要的問題。 ? 小區(qū)設計要作如下更改 a) 住宅入口處面積適當增大，地面平坦，便于輪椅通過，并在老人經(jīng)過處預留安裝扶手的埋件。 e) 老人銳意大小便失禁，廁所要靠近臥室，并設長命燈， f) 老人身高會縮短，有時可達 67 厘米，開關(guān)、門鈴和門窗把手等設施的位置也適當降低。 k) 廁所采用推拉門，不用平開門。 ? 戶型設計采用 兩代居的套型布局 居家養(yǎng)老 的 老年人的家庭中，單身老人與親屬同住戶占 %，一對老夫婦與親屬同住占 %，單身老人獨資居住占 %，一對老夫婦居住的家庭戶占 %。各戶居室空間相對獨立，分戶內(nèi)聯(lián)系不必通過公共生活空間，因而各自生活獨立性大，可避 免生活作息時間上的相互干擾，室內(nèi)空間利用方式也便于各戶自主安排。如起居室也分設，那么可設一個共同使用的門廳，兩戶各設分戶門已門廳空間相互聯(lián)系。 ? 住宅區(qū)定位： 東莞首個健康 養(yǎng)生 城 首個兩代居親情社區(qū) 五、概念規(guī)劃定位 1. 概念 定位 2. 規(guī)劃定位 ? 臨東縱大道規(guī)劃有機健康商業(yè) 廣場 ? 內(nèi) 側(cè) 規(guī)劃健康居住小區(qū) 3. 商業(yè)規(guī)劃 ? 一層為健康用品、護理用品、養(yǎng)生用品室內(nèi)步行街 ? 二層 50%面積 為有機健 康超市，另 50%面積 為中老年用品百貨步行街 ? 三層 50%面積 為有機美食餐廳，另 50%面積 為 有機洋酒、茶葉、咖啡步行街 ? 三層 并設置一座有機概念家居坊 和 有機概念美容護理中心 4. 商業(yè)路徑設計 ? 平面 集中式回廊設計，一樓側(cè)門設超市主入口，人流通過無障礙步行電梯至二樓超市以及三樓有機餐廳。 ? 地面 整體采用無障礙設計， 地面平坦，無高差，通道不設門檻； 走廊的照明度，部分區(qū)域設置長明燈；由于老人的聽力降低，要 提高報警聲響；還 要 加大了各種提示標志的字體，以利老人辨識。 工期 類型 時間 部位 2020 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9/10月 11/12月 2020 1/6月 7月 9月 10月 11/12月 2020 1/9月 一期工程 商場 基礎工程 土建及綜合工程 住宅 地下室 土建及綜合工程 二期工程