項(xiàng)目地塊土地價(jià)格評(píng)估報(bào)告(參考版)
2025-03-26 12:42本頁面
【正文】 依據(jù)項(xiàng)目盈利10％進(jìn)行定位測(cè)算:在銷售過程中成本部分將增加營(yíng)銷推廣費(fèi)用5％（銷售均價(jià)5％）＝119元/㎡開發(fā)商住總收入＝銷售均價(jià)開發(fā)總面積＝2380元/㎡90000㎡=21420萬元開發(fā)總成本＝開發(fā)安置房（除去土地成本）＋開發(fā)總成本（除去土地成本）＝6588萬元＋12929萬元＝19517萬元收益總額＝開發(fā)商住總收入－開發(fā)總成本＝21420萬元－19517萬元＝1903萬元17。247。單位換算247。（一）、基本條件開發(fā)總面積114畝；；；退還安置房土地面積不算在總開發(fā)土地面積內(nèi)。此方法不適合本項(xiàng)目地塊評(píng)估。(三)以樓面價(jià)為基礎(chǔ)，通過容積率修正及樓層修正，得出不同用途不同樓層的樓面地價(jià)，乘以相應(yīng)建筑面積，得到總地價(jià)。(二)以地面地價(jià)為基礎(chǔ)，在容積率等修正系數(shù)的控制下，求出不同類型用地的單價(jià)，再按一定原則分?jǐn)偼恋乩妹娣e，以不同類型的土地單價(jià)乘以相應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e，加和求得總地價(jià)。(一)以地面地價(jià)為基礎(chǔ)，在容積率等修正系數(shù)的控制下，利用地價(jià)分配率求出各樓層土地利用方式作用于土地產(chǎn)生的價(jià)格，進(jìn)而以土地單位面積上承載的各類利用方式作用形成的總價(jià)格增加值與土地總面積相乘得到總地價(jià)。度左右健康西路沿街面長(zhǎng)約80米左右，最長(zhǎng)進(jìn)深450米左右三、地塊價(jià)值分析環(huán)境價(jià)值◆ 原生森林形成項(xiàng)目開發(fā)的一大買點(diǎn)，塑造都市圈最佳生態(tài)居住環(huán)境。（3）沿健康路向東有著名的八二醫(yī)院，為本市最高醫(yī)療水平機(jī)構(gòu)（4）金融服務(wù)、郵政服務(wù)、娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)、生活服務(wù)等設(shè)施齊全，但比較散（5）沿西安路及健康路集中了市政職能機(jī)構(gòu)，臨近地塊健康路向東1200米為淮安市市政府所在地結(jié)論 從項(xiàng)目地塊自然環(huán)境來看，有一定的優(yōu)勢(shì)，如古黃河風(fēng)光帶及原生森林帶兩大優(yōu)勢(shì)自然條件 交通便捷，依托健康路及西安路貫穿東西南北，連接整個(gè)公交路網(wǎng) 由于地處臨近市政府各機(jī)關(guān)及大專院校，區(qū)域內(nèi)主力客群的消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng) 周邊的建筑高度相對(duì)叫平整，有利于項(xiàng)目開發(fā)建筑立面的形象展示 周邊商業(yè)配套相對(duì)較弱，對(duì)生活購物消費(fèi)的便捷性有一定的影響 受周邊住宅項(xiàng)目較少的影響，在項(xiàng)目開發(fā)銷售人氣指數(shù)不高 第三部分 地塊SWOT分析一、分析根據(jù)項(xiàng)目地塊各種要素、規(guī)劃設(shè)計(jì)和小區(qū)配套，地塊開發(fā)將存在大量的成功機(jī)會(huì)，同時(shí)潛在許多威脅?！? 公交便捷，多條公交線路經(jīng)過，其中有10路、13路、28路、31路等經(jīng)過，26路及4路終點(diǎn)站就在此。項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及差異◆ 本市目前房地產(chǎn)住宅開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域分布在，清河區(qū)東側(cè)水渡廣場(chǎng)周邊及清浦區(qū)沿承德南路沿線東側(cè)◆ 商業(yè)項(xiàng)目集中在以淮海廣場(chǎng)輻射500米左右的范圍◆ 本項(xiàng)目地塊周邊500米左右，目前尚未有住宅及商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)◆ 本項(xiàng)目地塊屬本市政府行政辦公及高教校區(qū)板塊項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)◆ 商品房多層住宅均價(jià)約2374元/㎡左右，目前無項(xiàng)目開
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