城鎮(zhèn)土地價格(參考版)
2025-03-10 15:49本頁面
【正文】 上午 11時 29分 30秒 上午 11時 29分 11:29: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 3月 上午 11時 29分 :29March 27, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :29:3011:29:30March 27, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 11:29:3011:29:3011:29Monday, March 27, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 11:29:3011:29:3011:293/27/2023 11:29:30 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 上午 11時 29分 30秒 上午 11時 29分 11:29: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 上午 11時 29分 :29March 27, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 27日星期一 上午 11時 29分 30秒 11:29: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 11:29:3011:29:3011:29Monday, March 27, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 11:29:3011:29:3011:293/27/2023 11:29:30 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 上午 11時 29分 30秒 上午 11時 29分 11:29: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 3月 上午 11時 29分 :29March 27, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 27日星期一 上午 11時 29分 30秒 11:29: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 11:29:3011:29:3011:29Monday, March 27, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 11:29:3011:29:3011:293/27/2023 11:29:30 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 – 步驟： – 第一步：計算出租年總收益 ? 采用客觀收益而不是實際收益 ； ? 年總收益 =35 4500 12 =8505000 ? 第二步：計算出租總費用 （ 1）年稅金 =20 4500 =405000 （ 2）年管理費 = 8 505000 4%= 340200 （ 3）年維修費 =1400 4500 2%=567000 （ 4）年保險費 = 1400 4500 2 ‰ =56700 （ 5）計算房屋折舊費 房屋折舊費 =房屋重置價 /房屋可使用年限 =1400 4500 /48=590 625元 所以，總費用 =405000+340200+567000+56700+ 590 625 =1959525 ? 第三步 ：計算房屋出租年純收益 房屋現(xiàn)值 =房屋重置價 年折舊費 已使用年限 =1400 4500 2 =27168750元 房屋年純收益 =房屋現(xiàn)值房屋還原率 =27168750 6%=1630125元 ? 第四步：計算年土地純收益 土地純收益 =房地年純收益 房地年總費用 房屋年純收益 =850500019595251630215=4915350 ? 第五步：確定 2023年 10月的土地使用權(quán)價格 ]%)51(11[%549 15 350])1(11[46??????nrrap?? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? 估價要求 – 根據(jù)上述資料估算該宗地在 2023年 10月的土地使用權(quán)價格。 收益還原法實例： ? 估價對象情況介紹 – 某公司于 2023年 10月以有償出讓方式取得一宗 50年使用權(quán)的土地，并于 2023年 11月開始在此地塊上建一棟寫字樓，2023年 10月建成完工，當(dāng)時造價為每平方米 1300元；其經(jīng)濟耐用年限為 55年，目前該類建筑重置價格為每平方米1400元，殘值率為 5%，該宗地面積為 4500㎡ ，容積率為，目前該建筑全部出租， 每月實收租金為 9000元 。 ? 公式 1 純理論的一般公式 )1)... (1)(1)(1(...)1)(1)(1()1)(1()1(321321321211nnrrrrarrrarrarap???????????????P——土地價格 a——土地年純收益 r——土地還原率 公式 2 土地純收益固定不變的公式 ? 公式 無限年期公式 ? 公式 有限年期公式 rap ?])1(11[nrra???特點和適用范圍： ? 特點 – （ 1）理論依據(jù)充分 ? 地租理論和生產(chǎn)要素分配理論 – （ 2）應(yīng)用范圍廣泛 ? 只要有收益的不動產(chǎn)都可以 – （ 3）純收益和還原利率的確定比較困難 ? 適用范圍 – 有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地或不動產(chǎn)估價。 因素 因子 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 商服繁華度 距市級商務(wù)中心距離（米） ≤200 （ 200，400] （ 400，1000] （ 1000，1500] ＞ 1500 距區(qū)級商務(wù)中心距離（米） ≤400 （ 400，700] （ 700，1200] （ 1200，1600] ＞ 1600 距小區(qū)級商務(wù)中心距離（米） ≤50 （ 50， 100] （ 100，200] （ 200，300] ＞ 300 距街區(qū)級商務(wù)中心距離（米） ≤50 （ 50， 100] （ 100，200] （ 200，400] ＞ 400 商務(wù)網(wǎng)點密度狀況 密集 比較密集 一般 較不密集 不密集 距高級商務(wù)區(qū)中心距離（米） ≤200 （ 200，400] （ 400，1000] （ 1000，1500] ＞ 1500 交通條件 臨街道路狀況 混合型主干道 生活型主 干道 生活或交通型主干道 交通型次干道 支路 臨公交站點狀況（條） ≥14 [12， 14） [8， 12） [6， 8） ＜ 6 距漢口火車站距離（米） ≤3500 （ 3500，4500] （ 4500，5500] （ 5500，6500] ＞ 6500 距長途汽車站距離（米） ≤800 （ 800，1300] （ 1300，1800] （ 1800，2300] ＞ 2300 距碼頭距離（米） ≤600 （
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