【正文】 因此對我公司開發(fā)地塊的估價也均需要委托專業(yè)的有資質的評估機構進行評估，委托估價時需要提供相應的詳細資料，并要求評估機構至少用三種方法進行估價，根據(jù)不同的方法所得出的價格進行綜合加權取定地塊的客觀合理價格（或價值），以此價格作為我公司地塊出讓的底價。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行房地產(chǎn)價格評估制度，國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認定制度。假設第10區(qū)地塊為一單元的地塊，那么它的總成本到此已經(jīng)核算出來了。下面就以我單位開發(fā)計劃中的第10區(qū)地塊分析如下：第10區(qū)地塊，南側為高速公路，沿高速公路擬建一綠化帶，西側為油墩港，擬建施賢路油墩港橋，北側為橫涇港，擬建辰塔路橫涇港橋和三新路橫涇港橋，東側為三新路，區(qū)域內(nèi)有施賢路和辰塔路穿越。就近原則，指的是某一地塊周邊道路內(nèi)側或河流內(nèi)側所發(fā)生的征地、拆遷及工程費用，歸屬于該區(qū)域地塊；周邊道路或河流建設（含橋梁工程）的費用的一半歸屬于該區(qū)域地塊；財務費用及管理費用則按該區(qū)域地塊前述費用按總費用的權重進行分攤。如果平均分配的話，那也很簡單，土地開發(fā)總成本由征地費用、動拆遷費用、市政工程基礎配套設施建設費用、財務費用及管理費用等組成，只要算出了總的成本，除以所有可利用地塊的總面積，就能得出各地塊每平方米的成本價，也因此可以計算出各地塊的成本了。但是如果從財務角度上為了核算成本，去計算每一塊地塊的成本也無不可。由于土地在生地開發(fā)成熟地時，使用權尚未出讓，折舊也無從談起，因此土地的建造成本加上適當?shù)睦悾涂梢詷嫵傻貕K的最低出讓價格了。標定（準）地價是以基準地價為基礎確定的標準宗地在正常土地市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權價格。運用基準地價修正法評估宗地價格時，應按當?shù)貙鶞实貎r的有關規(guī)定執(zhí)行。這一方法較適用于土地地塊的估價，根據(jù)現(xiàn)時的一般建筑成本和建成后房地產(chǎn)的售價來確定地塊的價格。 運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。運用此方法應把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式?！　〉谒氖羌僭O開發(fā)法，預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。第三是市場比較法，指將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格進行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等的修正，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。第二是收益法，指預計估價對象未來各期的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折算到估價時點上的現(xiàn)值后累加，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法適用于房地產(chǎn)市場不發(fā)達，難以運用市場比較法的房地產(chǎn)估價，對于既無收益又很少出現(xiàn)買賣的公用建筑也比較適用。為了合理確定各地塊的價格，根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范及城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（試行）的要求，可以由以下五種當中的二至三種方法來共同取定：第一是成本法，一般因素包括行政因素，如土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策等，還有人口，社會，國際，經(jīng)濟因素等。土地使用權出讓地價有三種方式，即協(xié)議、招標和拍賣，但不管用何種方法出讓，均需要有一個出讓底價，土地出讓金底價的計算方式要根據(jù)發(fā)布的地價文件，確定出讓地塊土地級別、有效使用面積、土地用途及容積率、建筑系數(shù)等規(guī)劃指標計算，要注意的是待出讓地塊的用途、容積率、建筑密度等都是由政府來決定的。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。出讓金包括土地開發(fā)投資費用和使用期內(nèi)的金額土地使用費。當我公司完成了對農(nóng)民集體所有的土地征地后，土地便成了國有土地，在此基礎上對生地進行八通一平的開發(fā)建設，變成熟地后再出讓，使用人要支付土地出讓金。根據(jù)《土地管理法》第四十七條規(guī)定：“征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補償費以及地上附著物和青苗的補償費”；“征用其他土地的土地補償費和安置費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用的土地補償費和安置補償費的標準規(guī)定”；“征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定交納新菜地開發(fā)基金”。土地開發(fā)成本由征地費用、動拆遷費用、市政基礎配套設施工程建設費用（包括項目前期調查、工程地質勘探、地形測量、設計費用、監(jiān)理費用及審價費用等）、財務費用及管理費用等組成。因此，必須明確估價時點，如果不確定估價時點，房地產(chǎn)估價是沒有意義的。所以，必須明確委托估價人請求估價的目的是什么，以區(qū)分不同性質的估價。（3）明確估價對象的范圍，如單純評估土地的價值，或單純評估房屋的價值，或評估一幢房屋中的某個部位等等，都必須明確。（1）明確估價對象的實體狀況，如對土地，應明確它的地籍范圍和地籍號，以及坐落位置用途，面積、形狀等；對房屋，應明確它的坐落位置（門牌號碼）、結構、層數(shù)、面積、使用情況等。委托估價時應明確的基本事項包括:主要包括經(jīng)濟因素、社會因素、政治因素和心理因素等等。區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所處地區(qū)的環(huán)境特點。個別因素是指房地產(chǎn)本身所具有的特點或條件。這是房地產(chǎn)估價的主要難點。需要指出的是，一宗房地產(chǎn)在市場上的實際成交價格，通常會隨著時間的推移和房地產(chǎn)供求關系的變化以及交易雙方的心態(tài)等而經(jīng)常變動?！】陀^合理價格（或價值），是指基于估價時點，在正常交易情況下（排除非正?；蛉藶橐蛩氐挠绊懀匙诜康禺a(chǎn)為某種估價目的所能實現(xiàn)的價格。在不同的時點上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。估價時點，是指估價結果對應的日期，或者說，是指估價對象房地產(chǎn)的估價額所指的具體日期，通常以年、月、日表示。估價原則，是指估價人員在房地產(chǎn)估價的反復實踐和理論探索中基于對房地產(chǎn)價格形成過程客觀規(guī)律的認識，總結出來的一些簡明扼要的在估價活動中應當遵循的法則、標準或應注意的問題。需要指出的是，不同的估價目的將影響估價的結果。估價目的，是指估價結果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評估房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)估價，全稱為房地產(chǎn)價格評估。規(guī)程規(guī)定了土地估價的目的、運用范圍、技術途徑、估價成果等內(nèi)容。 （2）《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（試行）》（簡稱規(guī)程）規(guī)范規(guī)定了房地產(chǎn)估價的原則、程序、結果和估價報告以及房地產(chǎn)估價人員、機構的職業(yè)道德的標準。 （1）《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（簡稱規(guī)范） 房地產(chǎn)估價的技術規(guī)范、規(guī)程主要有： 《土地估價師資格考試暫行規(guī)定》（[1