【正文】 如果第10區(qū)地塊還要細(xì)化為各小地塊再出讓的話，就要運(yùn)用權(quán)重原則對(duì)總成本進(jìn)行合理　攤配，根據(jù)誰的價(jià)值高誰所分?jǐn)偟某杀疽矐?yīng)該高，此時(shí)就要對(duì)各小地塊的價(jià)值進(jìn)行測算了，根據(jù)土地規(guī)劃用途、容積率、建筑密度、土地等級(jí)、土地效益、市場情況、土地地理位置、交通情況、周圍的綠化環(huán)境等因素評(píng)定各小地塊的相對(duì)價(jià)值，取定各小地塊的權(quán)重，從而把總成本合理的分配到各小地塊上，為每一地塊的出讓底價(jià)提供參考依據(jù)。在大面積土地開發(fā)的情況下，對(duì)其總成本的投入計(jì)算也還是比較簡單的，但如何把總成本分配到每單一的地塊上去呢？這是一個(gè)難題。第五是基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定（準(zhǔn)）地價(jià)由市價(jià)格主管部門會(huì)同市土地管理部門等有關(guān)部門擬定，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，定期向社會(huì)公布，在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代原理，適用于類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多的場合，在房地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)的情況下，它是一種說服力較強(qiáng)，具有現(xiàn)實(shí)性，最常用的估價(jià)方法。區(qū)域因素應(yīng)包括土地所在地區(qū)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件，這些條件相互作用所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對(duì)本地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價(jià)格水平產(chǎn)生決定性的影響，這一因素還包括位置、交通、基礎(chǔ)設(shè)施條件、城市規(guī)劃限制等；個(gè)別因素應(yīng)包括土地的面積、寬度、形狀、坡度、市政設(shè)施和使用年限等。土地使用權(quán)出讓金是土地批租時(shí)一次性收取的費(fèi)用，即為土地有效年限的使用價(jià)格，所以也可稱之為“地價(jià)”。房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)方法，目前大致成熟的方法有五種，估價(jià)中一般將價(jià)格的影響因素區(qū)分為個(gè)別因素、區(qū)域因素和一般因素三個(gè)層次：房地產(chǎn)市場是不斷變化的，因此，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，它只能是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。臺(tái)灣稱其為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)；香港稱其為物業(yè)估價(jià)，都是一個(gè)意思；房地產(chǎn)估價(jià)，是指專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的一種活動(dòng)。估價(jià)管理是指房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)行政主管部門依照法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)范性文件，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)進(jìn)行的管理。收費(fèi)的目的。與此不同，二級(jí)市場上房地產(chǎn)租賃，既有出租方之間的競爭，又有承租方之間的競爭?！　「鶕?jù)我國有關(guān)法律規(guī)定，房租和房價(jià)又可分為顯性和隱性兩種。估價(jià)機(jī)構(gòu)只要按照地方政府土地部門和企業(yè)的意圖進(jìn)行“技術(shù)包裝”，估價(jià)結(jié)果通過“初審這一關(guān)是沒有任何問題的。土地入股是指國家將土地資產(chǎn)投入股份公司，由股份公司向國家支付土地股股息和股利。地租不是市場競爭的產(chǎn)物，而星由政府單方面確定的。因此，拍賣出讓是最富有競爭性的，拍賣地價(jià)完全是市場競爭機(jī)制的產(chǎn)物，完全由土地最佳預(yù)期收益所決定。招標(biāo)出讓土地；是政府公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定中標(biāo)者?！　　　　　。?）協(xié)議地價(jià)形成機(jī)制。1980年7月26日，國務(wù)院《關(guān)于中外合營企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》指出“中外合營企業(yè)用地，不論新征地還是利用原有企業(yè)的場地，都應(yīng)計(jì)收?qǐng)龅厥褂觅M(fèi)”。在這一階段，新的用地者取得城市土地是有代價(jià)的，不是人們通常所說的是無償?shù)?，但征地費(fèi)不是城市土地的價(jià)格。1954年2月24日，當(dāng)時(shí)的政務(wù)院下發(fā)文件，規(guī)定國營企業(yè)、機(jī)關(guān)、部隊(duì)和學(xué)校等經(jīng)政府批準(zhǔn)占用土地，不再向政府繳納地租或使用費(fèi)。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。目前我國土地使用制度是在堅(jiān)持社會(huì)主義公有制的前提下，實(shí)行土地所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)分離，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓；國家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。 為了合理利用土地，避免浪費(fèi)，除進(jìn)一步加強(qiáng)土地使用管理，改土地?zé)o償使用為有償使用外，還要充分體現(xiàn)土地的使用價(jià)值（價(jià)格），使用地單位和個(gè)人從經(jīng)濟(jì)上自我約束。此后，城市土地價(jià)格已不復(fù)存在。所以，確切地說，這一階段城市土地是“無價(jià)使用。此后，一些城市加撫順．廣州也開始對(duì)國內(nèi)企業(yè)收取土地使用費(fèi)?？傮w上講，協(xié)議地價(jià)是出讓方和受讓方就特定的城市土地進(jìn)行“一對(duì)一”的談判而形成的。與協(xié)議出讓相比；招標(biāo)出讓引進(jìn)了競爭機(jī)制，使招標(biāo)人有擇優(yōu)選擇的機(jī)會(huì)，使投標(biāo)人各展所能。從結(jié)果來看，在三種出讓地價(jià)中，拍賣地價(jià)是最高的。從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來講，出租制（又稱為年租制）的出現(xiàn)是一種強(qiáng)制性制度變遷，所以推行速度較快。國有股包括國有土地股，與社會(huì)公眾股不一樣，它不能轉(zhuǎn)讓，所以股息和股利是國有土地資產(chǎn)所能獲得的全部收益，可視為城市土地一級(jí)市場一種特殊的價(jià)格形式。估價(jià)機(jī)構(gòu)為了自身的利益，也只好如此。顯性房價(jià)（租）是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方支付了一級(jí)市場地價(jià)再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所形成的價(jià)格；隱性房價(jià)（租）是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方未支付一級(jí)市場地價(jià)就轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所形成的價(jià)格，有人稱之為“黑市”房價(jià)（租）。在經(jīng)濟(jì)高速增長時(shí)期，房地產(chǎn)市場往往是現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，供給方處于有利地位，競爭主要是承租方之間的競爭，表現(xiàn)為“誰出價(jià)高就租給誰”。房屋租賃雙方為了減少稅費(fèi)支出，往往隱瞞租金。1995年八屆人大常委會(huì)通過了《中華人民共和國房地產(chǎn)法》，明確規(guī)定國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和國家實(shí)行房地產(chǎn)評(píng)估人員資格認(rèn)定制度，為房地產(chǎn)估價(jià)管理提供了重要法律依據(jù)。 《關(guān)于嚴(yán)格按土地評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)加強(qiáng)評(píng)估業(yè)務(wù)管理的通知》（國土資發(fā)[1999]113號(hào)） 房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)規(guī)范、規(guī)程主要有： （2）《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（試行）》（簡稱規(guī)程）估價(jià)目的，是指估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。在不同的時(shí)點(diǎn)上，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所處地區(qū)的環(huán)境特點(diǎn)。（3）明確估價(jià)對(duì)象的范圍，如單純?cè)u(píng)估土地的價(jià)值，或單純?cè)u(píng)估房屋的價(jià)值，或評(píng)估一幢房屋中的某個(gè)部位等等，都必須明確。出讓金包括土地開發(fā)投資費(fèi)用和使用期內(nèi)的金額土地使用費(fèi)。為了合理確定各地塊的價(jià)格，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范及城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（試行）的要求