【正文】 陽(yáng)縣的地租標(biāo)準(zhǔn)只相當(dāng)于征地成本的2％－6％河南省許昌市的地租標(biāo)準(zhǔn)為每平方米3－8元。湖北省襄陽(yáng)縣用了不到一年的時(shí)間，就全面實(shí)行了年租制。目前，這種交易方式仍處在試點(diǎn)探索階段?！　⌒柩a(bǔ)充說明的是，招標(biāo)地價(jià)和拍賣地價(jià)的形成雖具有競(jìng)爭(zhēng)性，但這種競(jìng)爭(zhēng)是一種壟斷競(jìng)爭(zhēng)，這是因?yàn)椋撼鲎尩貕K的用途、容積率、建筑密度等都是由政府決定的；競(jìng)投者與政府之間不存在競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)僅發(fā)生在競(jìng)投者之間。拍賣出讓和招標(biāo)出讓雖都是競(jìng)爭(zhēng)性出讓方式，但有很大差異。但出價(jià)最高者不一定能中標(biāo)，中標(biāo)者往往是出價(jià)中等、其他條件優(yōu)越的投標(biāo)人。一些地方為了避免與中央政府分享土地收益，還往往采取“實(shí)物地價(jià)”的形式。協(xié)議地價(jià)的高低不是由土地市場(chǎng)供需狀況和土地預(yù)期收益決定的，而是取決于供需雙方的動(dòng)機(jī)。1990年5月19日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，這標(biāo)志著我國(guó)城市土地一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格正式全面形成。場(chǎng)地（土地）使用費(fèi)的實(shí)質(zhì)就是地租，所以說，國(guó)家征收?qǐng)龅兀ㄍ恋兀┦褂觅M(fèi)，標(biāo)志著我國(guó)城市土地開始有了價(jià)格形式（準(zhǔn)確地講只是地價(jià)雛形）。對(duì)外開放政策引來了外國(guó)企業(yè)，外國(guó)企業(yè)使用中國(guó)的土地當(dāng)然不能等同于中國(guó)企業(yè)使用中國(guó)土地。進(jìn)一步分析可以看出，征地費(fèi)雖然是由用地單位支付的，但在當(dāng)時(shí)統(tǒng)收統(tǒng)支的資金計(jì)劃管理制度下，用地單位的建設(shè)投資全部由財(cái)政撥款，征地費(fèi)負(fù)擔(dān)最終要落到財(cái)政上。無論是征用農(nóng)民的土地還是征用城市原使用者的土地，國(guó)家都不能再采取沒收的辦法，而要給被征地者以補(bǔ)償。在這一文件中，我們還可以看出地價(jià)消失的深層次原因在這一時(shí)期，高度集中的計(jì)劃體制已經(jīng)建立，國(guó)家對(duì)企業(yè)和事業(yè)單位實(shí)行統(tǒng)收統(tǒng)支，收取地租或使用費(fèi)，并不能真正增加國(guó)家收入，反而會(huì)提高企業(yè)生產(chǎn)成本，擴(kuò)大國(guó)家預(yù)算，并將增加不必要的事務(wù)手續(xù)。新中國(guó)成立后，國(guó)家沒收國(guó)民黨政府、大地主．官僚買辦資本和外國(guó)資本家的土地，并將其分配給國(guó)營(yíng)企業(yè)、政府部門、公共團(tuán)體、工人等土地使用者。這樣土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上才能得以實(shí)現(xiàn)。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的?！笆终湎А⒑侠砝猛恋睾颓袑?shí)保護(hù)耕地”，是我國(guó)的基本國(guó)策，土地的基本國(guó)情決定了我國(guó)必須實(shí)行世界上最嚴(yán)格的土地管理制度。我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。征用上述規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。 　　國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度，國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地；嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。我國(guó)所建立的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就是要充分利用市場(chǎng)大量發(fā)展商品，當(dāng)然也包括土地商品。1954年以前，這些土地使用者是要向國(guó)家交納地租或使用費(fèi)的，所以這一時(shí)期，城市土地價(jià)格是存在的?！　〉诙A段是從1954至1979年，城市土地?zé)o價(jià)使用。補(bǔ)償費(fèi)按照國(guó)家規(guī)定由用地單位交給國(guó)家，再由國(guó)家支付給被征地者。正是由于政府與企事業(yè)單位之間的“父子關(guān)系”，形成了這種費(fèi)用負(fù)擔(dān)的傳導(dǎo)機(jī)制，征地費(fèi)的高低并不構(gòu)成對(duì)用地單位的實(shí)際經(jīng)濟(jì)約束。中國(guó)城市土地使用制度改革最初就是從1980年對(duì)中外合資合作企業(yè)征收?qǐng)龅厥褂觅M(fèi)開始的。另一方面，隨著國(guó)有企業(yè)利改稅，建設(shè)投資由財(cái)政撥款改為銀行貸款，企業(yè)開始有了獨(dú)立性，統(tǒng)收統(tǒng)支的局面開始被打破。目前，我國(guó)城市土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格有出讓地價(jià)、出租地租、入股股息與股利三種形式，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格有轉(zhuǎn)讓地價(jià)和轉(zhuǎn)租租金兩種形式。作為受讓方的房地產(chǎn)開發(fā)公司和一般生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的動(dòng)機(jī)較單純，就是賺取更多的利潤(rùn)，而作為出讓方的地方政府的動(dòng)機(jī)較復(fù)雜，因?yàn)槌鞘型恋貙?duì)地方政府具有多重效用?！　。?）招標(biāo)地價(jià)形成機(jī)制。可以看出招標(biāo)地價(jià)是一種競(jìng)爭(zhēng)性地價(jià)；但它不完全由土地預(yù)期收益所決定，社會(huì)公共目標(biāo)或者說政府意圖在其形成中起著非常重要的作用。招標(biāo)出讓中的各投標(biāo)入相互不知道其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的條件，而且一般只有一次投標(biāo)機(jī)會(huì)；而拍賣出讓是在各競(jìng)買人之間公開競(jìng)爭(zhēng)，每個(gè)競(jìng)買入可根據(jù)對(duì)手提出的報(bào)價(jià)，提出更高的報(bào)價(jià)。這種壟斷競(jìng)爭(zhēng)方式既有積極的一面，又有消極的一面?，F(xiàn)根據(jù)全國(guó)幾個(gè)試點(diǎn)縣市的情況，來說明地租形成機(jī)制。截至1997年9月底，全縣共簽訂了土地使用權(quán)出租合同1637份，地租總額達(dá)4219萬元?！　‰S著國(guó)有企業(yè)股份制改造的進(jìn)行，城市土地一級(jí)市場(chǎng)又出現(xiàn)了入股這種交易方式。國(guó)有土地股的收益大小取決于國(guó)有土地資產(chǎn)所占的股份、股份公司的盈利大小和股息勝利分配方案。就目前情況來看，“確認(rèn)”只不過是一個(gè)名義上的步驟，“初審”才是關(guān)鍵。由于國(guó)有企業(yè)凈資產(chǎn)量一般都非常大，而且非土地資產(chǎn)“調(diào)賬”余地又很小，為了抬高凈資產(chǎn)收益率，以利于公司募集資金，往往采取壓低土地價(jià)格的辦法。因此，城市土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格是通過房租和房?jī)r(jià)來表現(xiàn)的，房租和房?jī)r(jià)的形成機(jī)制就反映了城市土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的形成機(jī)制。本文僅以隱性房租的形成機(jī)制來說明城市土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的形成機(jī)制（暫不論地租與房租的數(shù)量關(guān)系）?！　》孔馔耆鞘袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)物　　一級(jí)市場(chǎng)上土地拍賣和招標(biāo)出讓，雖具有競(jìng)爭(zhēng)性；但競(jìng)爭(zhēng)只存在于承受方之間。在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，已建成的房地產(chǎn)大量空置待租，需求方則處于有利地位，競(jìng)爭(zhēng)主要是出租方之間的競(jìng)爭(zhēng)，表現(xiàn)為“誰要價(jià)低就租誰的”。　　房租的形成不受政府影響　　據(jù)我們對(duì)廣西和湖北部分縣市的調(diào)查，政府對(duì)房屋租賃缺乏有效的管理，工商、稅務(wù)部門的管理只是出于征稅。因此，受政府影響的只是名義租金，實(shí)際租金的形成根本不受政府的影響。專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后，將按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，進(jìn)行獨(dú)立、客觀、公正地估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)管理制度主要包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從事估價(jià)人員的資質(zhì)、資格的管理和技術(shù)規(guī)范規(guī)程管理二個(gè)方面。目前，上海市房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行A、B、C三級(jí)等級(jí)制度。 主要管理規(guī)定有： 《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)備案和管理的通知》（滬房地交[1995]317號(hào)）