【正文】 陽縣的地租標準只相當于征地成本的2％－6％河南省許昌市的地租標準為每平方米3－8元。湖北省襄陽縣用了不到一年的時間，就全面實行了年租制。目前，這種交易方式仍處在試點探索階段。　　需補充說明的是，招標地價和拍賣地價的形成雖具有競爭性，但這種競爭是一種壟斷競爭，這是因為：出讓地塊的用途、容積率、建筑密度等都是由政府決定的；競投者與政府之間不存在競爭，競爭僅發(fā)生在競投者之間。拍賣出讓和招標出讓雖都是競爭性出讓方式，但有很大差異。但出價最高者不一定能中標，中標者往往是出價中等、其他條件優(yōu)越的投標人。一些地方為了避免與中央政府分享土地收益，還往往采取“實物地價”的形式。協(xié)議地價的高低不是由土地市場供需狀況和土地預期收益決定的，而是取決于供需雙方的動機。1990年5月19日，國務院發(fā)布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，這標志著我國城市土地一級市場和二級市場價格正式全面形成。場地（土地）使用費的實質(zhì)就是地租，所以說，國家征收場地（土地）使用費，標志著我國城市土地開始有了價格形式（準確地講只是地價雛形）。對外開放政策引來了外國企業(yè)，外國企業(yè)使用中國的土地當然不能等同于中國企業(yè)使用中國土地。進一步分析可以看出，征地費雖然是由用地單位支付的，但在當時統(tǒng)收統(tǒng)支的資金計劃管理制度下，用地單位的建設投資全部由財政撥款，征地費負擔最終要落到財政上。無論是征用農(nóng)民的土地還是征用城市原使用者的土地，國家都不能再采取沒收的辦法，而要給被征地者以補償。在這一文件中，我們還可以看出地價消失的深層次原因在這一時期，高度集中的計劃體制已經(jīng)建立，國家對企業(yè)和事業(yè)單位實行統(tǒng)收統(tǒng)支，收取地租或使用費，并不能真正增加國家收入，反而會提高企業(yè)生產(chǎn)成本，擴大國家預算，并將增加不必要的事務手續(xù)。新中國成立后，國家沒收國民黨政府、大地主．官僚買辦資本和外國資本家的土地，并將其分配給國營企業(yè)、政府部門、公共團體、工人等土地使用者。這樣土地所有權(quán)在經(jīng)濟上才能得以實現(xiàn)。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用下列土地的，由國務院批準：基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的。“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”，是我國的基本國策，土地的基本國情決定了我國必須實行世界上最嚴格的土地管理制度。我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。征用上述規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。 　　國家實行土地用途管制制度，國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地；嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。我國所建立的社會主義市場經(jīng)濟，就是要充分利用市場大量發(fā)展商品，當然也包括土地商品。1954年以前，這些土地使用者是要向國家交納地租或使用費的，所以這一時期，城市土地價格是存在的?！　〉诙A段是從1954至1979年，城市土地無價使用。補償費按照國家規(guī)定由用地單位交給國家，再由國家支付給被征地者。正是由于政府與企事業(yè)單位之間的“父子關系”，形成了這種費用負擔的傳導機制，征地費的高低并不構(gòu)成對用地單位的實際經(jīng)濟約束。中國城市土地使用制度改革最初就是從1980年對中外合資合作企業(yè)征收場地使用費開始的。另一方面，隨著國有企業(yè)利改稅，建設投資由財政撥款改為銀行貸款，企業(yè)開始有了獨立性，統(tǒng)收統(tǒng)支的局面開始被打破。目前，我國城市土地一級市場價格有出讓地價、出租地租、入股股息與股利三種形式，二級市場價格有轉(zhuǎn)讓地價和轉(zhuǎn)租租金兩種形式。作為受讓方的房地產(chǎn)開發(fā)公司和一般生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的動機較單純，就是賺取更多的利潤，而作為出讓方的地方政府的動機較復雜，因為城市土地對地方政府具有多重效用?！　。?）招標地價形成機制?？梢钥闯稣袠说貎r是一種競爭性地價；但它不完全由土地預期收益所決定，社會公共目標或者說政府意圖在其形成中起著非常重要的作用。招標出讓中的各投標入相互不知道其競爭對手的條件，而且一般只有一次投標機會；而拍賣出讓是在各競買人之間公開競爭，每個競買入可根據(jù)對手提出的報價，提出更高的報價。這種壟斷競爭方式既有積極的一面，又有消極的一面。現(xiàn)根據(jù)全國幾個試點縣市的情況，來說明地租形成機制。截至1997年9月底，全縣共簽訂了土地使用權(quán)出租合同1637份，地租總額達4219萬元?！　‰S著國有企業(yè)股份制改造的進行，城市土地一級市場又出現(xiàn)了入股這種交易方式。國有土地股的收益大小取決于國有土地資產(chǎn)所占的股份、股份公司的盈利大小和股息勝利分配方案。就目前情況來看，“確認”只不過是一個名義上的步驟，“初審”才是關鍵。由于國有企業(yè)凈資產(chǎn)量一般都非常大，而且非土地資產(chǎn)“調(diào)賬”余地又很小，為了抬高凈資產(chǎn)收益率，以利于公司募集資金，往往采取壓低土地價格的辦法。因此，城市土地二級市場價格是通過房租和房價來表現(xiàn)的，房租和房價的形成機制就反映了城市土地二級市場價格的形成機制。本文僅以隱性房租的形成機制來說明城市土地二級市場價格的形成機制（暫不論地租與房租的數(shù)量關系）?！　》孔馔耆鞘袌龈偁幍漠a(chǎn)物　　一級市場上土地拍賣和招標出讓，雖具有競爭性；但競爭只存在于承受方之間。在經(jīng)濟出現(xiàn)衰退時，房地產(chǎn)市場蕭條，已建成的房地產(chǎn)大量空置待租，需求方則處于有利地位，競爭主要是出租方之間的競爭，表現(xiàn)為“誰要價低就租誰的”。　　房租的形成不受政府影響　　據(jù)我們對廣西和湖北部分縣市的調(diào)查，政府對房屋租賃缺乏有效的管理，工商、稅務部門的管理只是出于征稅。因此，受政府影響的只是名義租金，實際租金的形成根本不受政府的影響。專業(yè)估價機構(gòu)接受委托后，將按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，進行獨立、客觀、公正地估價。房地產(chǎn)估價管理制度主要包括房地產(chǎn)估價機構(gòu)及其從事估價人員的資質(zhì)、資格的管理和技術規(guī)范規(guī)程管理二個方面。目前，上海市房地產(chǎn)估價機構(gòu)實行A、B、C三級等級制度。 主要管理規(guī)定有： 《關于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)備案和管理的通知》（滬房地交[1995]317號）