【正文】 ）》（簡稱規(guī)程）規(guī)范規(guī)定了房地產(chǎn)估價的原則、程序、結(jié)果和估價報告以及房地產(chǎn)估價人員、機(jī)構(gòu)的職業(yè)道德的標(biāo)準(zhǔn)。 房地產(chǎn)估價的技術(shù)規(guī)范、規(guī)程主要有： 《土地估價師資格考試暫行規(guī)定》（[1993]國土[籍]字第28號）房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范、規(guī)程是進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則，凡是在中華人民共和國境內(nèi)從事房地產(chǎn)估價都必須遵循這些標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則。 《關(guān)于房地產(chǎn)價格必須評估的范圍及政府指定評估的規(guī)定的通知》（滬房地交[1996]1017號） 《關(guān)于嚴(yán)格按土地評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級加強評估業(yè)務(wù)管理的通知》（國土資發(fā)[1999]113號）1995年八屆人大常委會通過了《中華人民共和國房地產(chǎn)法》，明確規(guī)定國家實行房地產(chǎn)價格評估制度和國家實行房地產(chǎn)評估人員資格認(rèn)定制度，為房地產(chǎn)估價管理提供了重要法律依據(jù)。根據(jù)國家的法律、法規(guī)，房地產(chǎn)估價可分為兩種類型：①政策性估價；②市場性估價。房屋租賃雙方為了減少稅費支出，往往隱瞞租金。1994年，廣西防城港市港日區(qū)就出現(xiàn)了這種情況，到1995年更加明顯。在經(jīng)濟(jì)高速增長時期，房地產(chǎn)市場往往是現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，供給方處于有利地位，競爭主要是承租方之間的競爭，表現(xiàn)為“誰出價高就租給誰”。需求增加，房租上升；需求減少，房租下降。顯性房價（租）是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方支付了一級市場地價再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所形成的價格；隱性房價（租）是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方未支付一級市場地價就轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所形成的價格，有人稱之為“黑市”房價（租）?！　纳峡梢钥闯?，目前企業(yè)改制中的地價評估很不規(guī)范；估價結(jié)果受人為因素的影響很大，最終對土地使用權(quán)入股的地價形式——股息和股利產(chǎn)生很大的影響。估價機(jī)構(gòu)為了自身的利益，也只好如此。在不考慮其它因素的條件下，國有土地股的收益大小則取決于股份公司組建時的地價評估。國有股包括國有土地股，與社會公眾股不一樣，它不能轉(zhuǎn)讓，所以股息和股利是國有土地資產(chǎn)所能獲得的全部收益，可視為城市土地一級市場一種特殊的價格形式。全面征收地租，能增加地方財政收入，但目前相當(dāng)一部分企業(yè)不太景氣，政府為了減少年租制實施的阻力，不得不考慮企業(yè)按年交租的經(jīng)濟(jì)承受能力，所以從低制定地租標(biāo)準(zhǔn)。從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來講，出租制（又稱為年租制）的出現(xiàn)是一種強制性制度變遷，所以推行速度較快?！　　　〕鲎馐浅鞘型恋匾患壥袌龅牧硪环N交易方式，它是地方政府直接向用地者出租土地使用權(quán)，按年收取地租。從結(jié)果來看，在三種出讓地價中，拍賣地價是最高的。土地拍賣，是指在特定的時間和公開的場合，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，按“價高者得”的原則出讓土地。與協(xié)議出讓相比；招標(biāo)出讓引進(jìn)了競爭機(jī)制，使招標(biāo)人有擇優(yōu)選擇的機(jī)會，使投標(biāo)人各展所能。當(dāng)招商引資、發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)成為地方政府主要的供地動機(jī)時，協(xié)議地價一般較低，往往相當(dāng)于征地拆遷費用和土地開發(fā)成本之和，有時甚至低于成本當(dāng)增加地方財政收入、改善城市基礎(chǔ)設(shè)施成為地方政府主要的動機(jī)時，協(xié)議地價一般略高?？傮w上講，協(xié)議地價是出讓方和受讓方就特定的城市土地進(jìn)行“一對一”的談判而形成的。這種隱形土地市場的出現(xiàn)；標(biāo)志著我國城市土地價格真正形成，只不過這種地價沒有得到法律的認(rèn)可。此后，一些城市加撫順．廣州也開始對國內(nèi)企業(yè)收取土地使用費?！　〉谌A段是自1980年以來，城市土地價格逐步形成。所以，確切地說，這一階段城市土地是“無價使用。此后，每當(dāng)新的使用者向國家申請使用土地時，國家只能征用農(nóng)民的土地；或者征用城鎮(zhèn)原使用者的土地，再劃撥給新的使用者。此后，城市土地價格已不復(fù)存在。我國城市土地價格是伴隨著經(jīng)濟(jì)體制改革逐步形成的，其形成過程大致可分為三個階段：　　第一階段是從1949至1954年，城市土地價格逐漸消失。 為了合理利用土地，避免浪費，除進(jìn)一步加強土地使用管理，改土地?zé)o償使用為有償使用外，還要充分體現(xiàn)土地的使用價值（價格），使用地單位和個人從經(jīng)濟(jì)上自我約束。被征用土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。目前我國土地使用制度是在堅持社會主義公有制的前提下，實行土地所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)分離，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓；國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。松江新城土地開發(fā)成本及出讓價格測算方案投資控制部編制二零零二年二月二十一日目　　錄1. 我國的土地制度2. 城市土地價格形成過程及形成機(jī)制3. 房地產(chǎn)估價原理介紹4. 我單位的土地開發(fā)成本分析5. 地塊價格估價方法6. 課題：成本法進(jìn)行地價測算7. 委托專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地塊估價我國是一個人口多，人均耕地少，土地資源嚴(yán)重不足的國家。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。征用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。征用其他土地的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。土地是各種生產(chǎn)經(jīng)營所不可缺少的生產(chǎn)資料，在社會主義初級階段，也只有把土地作為商品對待，有償使用，才能更好地激勵人們珍惜土地，充分提高土地的利用效率。1954年2月24日，當(dāng)時的政務(wù)院下發(fā)文件，規(guī)定國營企業(yè)、機(jī)關(guān)、部隊和學(xué)校等經(jīng)政府批準(zhǔn)占用土地，不再向政府繳納地租或使用費。大約到1956年，城市土地通過沒收大地主、官僚資本的土地和對資本主義工商企業(yè)的改造，實際上成為國有土地，并已基本上無償分配完畢。在這一階段，新的用地者取得城市土地是有代價的，不是人們通常所說的是無償?shù)?，但征地費不是城市土地的價格。因此，國家長期以來，一直壓低征地費用，以此保證工業(yè)化和城市化的進(jìn)程，也說明了城市土地價格在這一階段沒有存在的必要。1980年7月26日，國務(wù)院《關(guān)于中外合營企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》指出“中外合營企業(yè)用地，不論新征地還是利用原有企業(yè)的場地，都應(yīng)