【正文】 216。 黃 圈：區(qū)域?yàn)榇箐搹S用地范圍，其他區(qū)域?yàn)榇蠡瘡S用地范圍216。 紫 色：規(guī)劃公建用地216。整幅地塊占地面積約140萬(wàn)平方米（），除去航空雷達(dá)站的面積之后，實(shí)際可用面積約為128萬(wàn)平方米（）。東北特鋼集團(tuán)由于受到產(chǎn)品市場(chǎng)容量不足及今年以來(lái)出口下滑的影響，企業(yè)經(jīng)營(yíng)連年虧損。2001年以來(lái)，先后有19項(xiàng)產(chǎn)品獲得國(guó)家冶金產(chǎn)品實(shí)物質(zhì)量達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平金杯獎(jiǎng)，13項(xiàng)產(chǎn)品獲得省級(jí)名牌產(chǎn)品稱(chēng)號(hào)。東北特鋼集團(tuán)下轄大連金牛股份有限公司、撫順特殊鋼股份有限公司、北滿特殊鋼有限責(zé)任公司。從未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，甘井子區(qū)仍將是未來(lái)幾年內(nèi)大連市房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨向激烈，對(duì)房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)實(shí)力、樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)策劃等方面也將提出更高的要求。從產(chǎn)品類(lèi)型供應(yīng)來(lái)看，多以多層和小高層住宅供應(yīng)為主，而類(lèi)似于億達(dá)裕景軒多層、小高層約4606015070008500億達(dá)規(guī)劃道路名稱(chēng)五縱東北快速路華東路至勝利路的第2條城市快速路華北路快速路大連灣海底隧道大連灣跨海大橋五橫中華路東方路疏港路五一路南部通道三、甘井子區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）20072008年大連市甘井子區(qū)土地招投標(biāo)信息匯總本 案4231土地供應(yīng)密 集 區(qū)成交日期位置中標(biāo)價(jià)格占地面積（公頃）建筑面積(㎡)容積率用地性質(zhì)中標(biāo)單位居住、公建用地20070521金家街道金榮路21號(hào)12390萬(wàn)元約310萬(wàn)元/畝53,400居住大連恒新等兩家20070521甘井子機(jī)場(chǎng)鎮(zhèn)南松路5680萬(wàn)元約186萬(wàn)元/畝188148居住大連易和20070521甘井子辛寨子街道南山26050萬(wàn)元約225萬(wàn)元/畝111650居住大連恒德20070521甘井子千山路華東路2574萬(wàn)元約1003萬(wàn)元/畝10128公寓、公建大連華強(qiáng)恒業(yè)20071025泉水新區(qū)振興路南側(cè)4362萬(wàn)元住宅290萬(wàn)/畝240670居住、小學(xué)城市綠化大連鯤達(dá)20071130甘井子豐收路274號(hào)7760萬(wàn)元約235萬(wàn)元/畝26850居住、城市綠化大連怡高20071130甘井子區(qū)機(jī)場(chǎng)街道36000萬(wàn)元約342萬(wàn)元/畝135500公建、居住公建用地大連建園20080118甘井子光明路西側(cè)22110萬(wàn)元約155萬(wàn)元/畝AC：D：居住、小學(xué)城市綠地20080128甘井子華東路東側(cè)36290萬(wàn)元約276萬(wàn)元/畝157680居住大連順和2008530磨盤(pán)山北紅凌路西11580萬(wàn)元約191萬(wàn)元/畝46575住宅鴻越房產(chǎn)2008530凌水街道王家村北側(cè)32990萬(wàn)元約248萬(wàn)元/畝139480居住大有房產(chǎn)2008728甘井子區(qū)機(jī)場(chǎng)街道13112萬(wàn)元約245萬(wàn)元/畝居住、服務(wù)配套設(shè)施鼎新美地/2008919磨盤(pán)山北麓紅凌路西16240萬(wàn)元約308萬(wàn)元/畝50330居住千匯德置業(yè)2008919甘井子區(qū)西南路西59821萬(wàn)元約330萬(wàn)元/畝205700居住、公建居住式公寓友誼合升2008919紅旗街道岔鞍村18359萬(wàn)元約141萬(wàn)元/畝55917居住及旅游服務(wù)配套設(shè)施北京國(guó)際信托等四家2008919辛寨子街道前革村133400萬(wàn)元約265萬(wàn)元/畝667000居住及相應(yīng)服務(wù)配套設(shè)施大連萬(wàn)科等四家2008919凌水街道王家村北側(cè)32178萬(wàn)元約271萬(wàn)元/畝137880居住、公建城市綠化大連大有等三家從2002008年甘井子區(qū)的土地招投標(biāo)情況來(lái)看，地塊主要分布于椒金山西北側(cè)的華東路沿線，以及機(jī)場(chǎng)鎮(zhèn)紅旗街道區(qū)域，用途主要以居住和公建為主，成交價(jià)格則在141342萬(wàn)元/畝之間。城區(qū)道路規(guī)劃“五縱五橫”隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大連市機(jī)動(dòng)車(chē)數(shù)量快速增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率達(dá)12％。《規(guī)劃》中首次公開(kāi)提出的“一灣兩岸”、“公共生活內(nèi)灣”備受關(guān)注。20052007年甘井子社會(huì)消費(fèi)品零售總額分析20052007年甘井子區(qū)消費(fèi)品零售額持續(xù)走高，尤其2007年，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高增長(zhǎng)、收入水平不斷增加和消費(fèi)環(huán)境日趨改善等有利因素推動(dòng)下，甘井子區(qū)消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍、消費(fèi)品市場(chǎng)較2006年提升近一倍。2007年，甘井子區(qū)城鎮(zhèn)集體以上在崗職工年人均工資22369元，比上年增加2347元，%。海岸有專(zhuān)業(yè)碼頭多處，海運(yùn)發(fā)達(dá)。第二部分 甘井子區(qū)基本情況、相關(guān)規(guī)劃及市場(chǎng)分析一、甘井子區(qū)概述及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展（一）自然地理概況甘井子區(qū)位于大連市城鄉(xiāng)結(jié)合部，呈馬蹄形環(huán)抱市區(qū)，面積502平方公里。大連市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：通過(guò)對(duì)大連市20052007年三年大連房地產(chǎn)投資額、土地供應(yīng)、房產(chǎn)開(kāi)竣工及銷(xiāo)售情況，不難發(fā)現(xiàn)：大連市自2005年至今，土地總供應(yīng)量超過(guò)1000萬(wàn)㎡（剔除工業(yè)、市政配套用地），土地供應(yīng)量較大；大連市2007年房地產(chǎn)投資額增幅低于全市固定資產(chǎn)投資增幅，在政府宏觀調(diào)控政策影響下，全市投資方向有所調(diào)整；從全市房地產(chǎn)開(kāi)竣工、銷(xiāo)售面積等情況來(lái)看，2007年的增幅略有減緩，而銷(xiāo)售價(jià)格保持上升態(tài)勢(shì)；全市商品房空置面積逐年下降，市場(chǎng)需求較為活躍?？傮w表現(xiàn)為供大于求，并且以甘井子區(qū)及新城區(qū)住宅供給較大，占全部供應(yīng)的82%左右，住宅供給向邊郊及區(qū)市縣轉(zhuǎn)移。但區(qū)域內(nèi)眾多廠區(qū)的建設(shè)，成為高品質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及消費(fèi)人群進(jìn)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)的制約因素。 旅順口區(qū)：大規(guī)模樓盤(pán)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展旅順口因其突出的自然景觀優(yōu)勢(shì)被稱(chēng)為大連的后花園，而土羊高速公路、橋隧工程、軟件產(chǎn)業(yè)帶、大學(xué)城、物流工業(yè)園區(qū)等多項(xiàng)發(fā)展規(guī)劃，尤其軟件園區(qū)與大學(xué)城的開(kāi)發(fā)建設(shè)，為區(qū)域?qū)胍慌哔|(zhì)素人群，帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，使得旅順口開(kāi)始走進(jìn)購(gòu)房者的視線。甘井子區(qū)老廠區(qū)逐步實(shí)現(xiàn)搬遷改造，城市交通的改善，尤其是軌道交通和新火車(chē)站的建設(shè)，拉近了甘井子與市中心的距離，甘井子的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)步入上升軌道。 中心三區(qū)（中山、西崗、沙河口）：高品質(zhì)，頂級(jí)樓盤(pán)的聚集地中心三區(qū)（中山、西崗、沙河口）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步早，現(xiàn)階段各區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展步入成熟階段，憑借市中心無(wú)可替代的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，成為高品質(zhì)、頂級(jí)樓盤(pán)的聚集地。20052007年大連市商品住宅空置情況分析2005－2007年，大連市商品住宅空置面積呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。從竣工面積來(lái)看，2005年、2006竣工量接近年度開(kāi)工量的25%，2007年竣工量?jī)H為當(dāng)年開(kāi)工量的15%左右。2008年受?chē)?guó)內(nèi)外形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整等因素影響，土地市場(chǎng)價(jià)高量跌，甚至出現(xiàn)土地掛牌無(wú)人競(jìng)買(mǎi)，市場(chǎng)頹勢(shì)顯現(xiàn)。三、大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）大連中心四區(qū)2005年2008年（110月份）年土地供應(yīng)年 份用地面積(㎡)建筑面積(㎡)總成交金額(萬(wàn)元)平均地價(jià)備注2005年183萬(wàn)元/畝剔除工業(yè)、市政用地2006年210萬(wàn)元/畝2007年1143263261萬(wàn)元/畝2008年（110月）636378391萬(wàn)元/畝合計(jì)1024104617115234——大連中心四區(qū)0508年土地市場(chǎng)分析圖0150300450600單位：萬(wàn)㎡0100200300400單位：萬(wàn)元/畝用地面積301323292109建筑面積469571448224平均地價(jià)1832102613912005年2006年2007年2008年從2005年2008年（110月）大連中心四區(qū)土地供應(yīng)情況來(lái)看，2006年受市場(chǎng)環(huán)境大好的影響，土地供應(yīng)量為近幾年的供應(yīng)高峰期。形成新的開(kāi)放區(qū)域，成為大連連接營(yíng)口、鞍山的紐帶，成為遼寧省打造“五點(diǎn)一線”（大連長(zhǎng)興島、營(yíng)口沿海產(chǎn)業(yè)帶、遼西錦州灣、丹東臨港產(chǎn)業(yè)基地、莊河花園口工業(yè)園）沿海經(jīng)濟(jì)帶的重要載體，促進(jìn)遼東半島城市群的共同發(fā)展和繁榮。u 電子信息及軟件業(yè)基地：繼續(xù)搞好國(guó)家級(jí)軟件產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)，營(yíng)造良好環(huán)境，繼續(xù)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外高科技企業(yè)，以較高層次承接國(guó)際電子信息產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；吸引更多的國(guó)際IT龍頭企業(yè)來(lái)連投資，全力推進(jìn)旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展，扶持具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的軟件產(chǎn)品研發(fā)。著力支持和促進(jìn)在機(jī)床數(shù)控系統(tǒng)、風(fēng)力發(fā)電設(shè)備的研制等方面形成一批具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的關(guān)鍵技術(shù)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，加快重組聯(lián)合，成為國(guó)家先進(jìn)裝備制造業(yè)的重要基地。（二）構(gòu)筑“一個(gè)中心，四個(gè)基地”振興大連老工業(yè)基地“一個(gè)中心”—— 建設(shè)“東北亞重要的國(guó)際航運(yùn)中心”大連要成為國(guó)際航運(yùn)中心，就必須向國(guó)際貿(mào)易、物流、金融、信息、旅游和產(chǎn)業(yè)承接轉(zhuǎn)移中心邁進(jìn)，盡早實(shí)現(xiàn)由沿海開(kāi)放城市向區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市轉(zhuǎn)型。建立“一核三帶”開(kāi)放型產(chǎn)業(yè)布局。要根據(jù)城市總體規(guī)劃要求，調(diào)整經(jīng)濟(jì)與人口布局，推進(jìn)功能區(qū)開(kāi)發(fā)，提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。要按照“現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、歷史名城、旅游勝地”的定位，保護(hù)好旅順特有的歷史文脈、城市景觀、濱海風(fēng)光和森林植被。要在統(tǒng)一規(guī)劃的指導(dǎo)下，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全面提升城市化水平。u “三星”即：莊河市、瓦房店市、普蘭店市252。把大連城區(qū)西拓到旅順、北進(jìn)到金州，構(gòu)筑“兩城三星”組團(tuán)式城市空間布局，到2020年，城市用地達(dá)到1000平方公里。良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，為大連房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)眾多的機(jī)遇。大連市宏觀經(jīng)濟(jì)分析：大連市為較早開(kāi)放的沿海城市，是國(guó)內(nèi)知名的旅游城市，同時(shí)也是早期的東北重工業(yè)基地之一，港口貿(mào)易、海洋資源、工業(yè)基地、旅游產(chǎn)業(yè)等等為大連經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。20052007年大連市居民收入走勢(shì)分析及消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析20052007年，城鄉(xiāng)居民收入水平保持較快增長(zhǎng)，其中城市居民收入水平保持10%以上的年增長(zhǎng)率，而農(nóng)村居民收入水平以近20%的年增長(zhǎng)率快速提升，城鄉(xiāng)差距不斷縮小。按行業(yè)劃分，%；，增長(zhǎng)17%；其他行業(yè)10億元，%。20052007年大連市財(cái)政收入走勢(shì)分析20052007年，大連市財(cái)政收入由2006年近30%的增長(zhǎng)率到2007年超過(guò)35%的年增長(zhǎng)率，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)