松江新城西區(qū)市場定位報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 綜合分析，松江住宅市場整體呈現(xiàn)供需兩旺的健康態(tài)勢，市場對投資者和消費(fèi)者的吸引力不斷增強(qiáng)，將有效支持市場的持續(xù)發(fā)展。目標(biāo)和任務(wù)：在東北四鎮(zhèn)（九亭、泗涇、洞涇、新橋）發(fā)展供市區(qū)高收入階層置業(yè)、休閑、度假和投資的中高檔別墅；在松江新城重點(diǎn)建造中高檔住宅；老城區(qū)重在保護(hù)和改造，以改善環(huán)境為主；從以建設(shè)普通住宅為主轉(zhuǎn)向中高檔住宅建設(shè)為主，從以住宅建設(shè)為主為轉(zhuǎn)為以住宅建設(shè)和發(fā)展二三級交易市場并重。 隨著松江房地產(chǎn)市場的發(fā)展，區(qū)位條件逐步改善，對外區(qū)域客源的吸引力增強(qiáng)，數(shù)據(jù)顯示，今年上半年非松江籍客源已成為區(qū)域市場的消費(fèi)主力。 商品房銷售面積穩(wěn)步上升，增幅略高于商品房竣工面積，顯示了較為強(qiáng)勁的消費(fèi)力量，新房市場呈現(xiàn)需略大于求的狀態(tài)。松江區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)名稱2001年2002年同比增長（%）2003年19月份同比增長（%）商品房銷售金額（億元）%%商品房銷售面積（萬平方米）%% 數(shù)據(jù)顯示：商品房投資額比竣工面積增幅更大，說明房地產(chǎn)市場檔次在逐步上升；商品房投資額和竣工面積分別比施工面積增速更快，顯示了松江房地產(chǎn)投資在前幾年持續(xù)增長之后，市場供給仍將增速放大。商品房施工面積穩(wěn)步增長，預(yù)計(jì)全年將突破百萬平方米大關(guān)。n n松江區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)名稱2001年2002年同比增長（%）2003年19月份同比增長（%）商品房投資額（億元）%%商品房施工面積（萬平方米）%商品房竣工面積（萬平方米）%n n市場行情穩(wěn)步走高：區(qū)域平均價(jià)格從2001年的3015元/m2，增長到2003年19月份的3828元/m2，特別是經(jīng)歷了非典疫情，仍然顯示了較為強(qiáng)勁的增長態(tài)勢。交通軸線“一主四副”五軸線滬杭鐵路、滬杭高速主軸線外青松沉磚公路次軸線黃浦江、葉新公路次軸線滬松九新車亭公路次州縣同三公路次軸線遠(yuǎn)期開發(fā)地域擴(kuò)至60平方公里，人口規(guī)模達(dá)到50萬，估計(jì)到2004年底建成。而松江新城就是其中的一城，到2005年，松江新城將成為一座與上海國際大都市相呼應(yīng)、具有中等規(guī)模的現(xiàn)代化新型城市。遠(yuǎn)期開發(fā)地域擴(kuò)至60平方公里，人口規(guī)模達(dá)到100萬。三、松江新城新城區(qū)位松江新城的建設(shè)始于2001年。縱觀上海房地產(chǎn)發(fā)展的歷程，產(chǎn)業(yè)園區(qū)對周邊房地產(chǎn)市場的支撐可謂巨大，因此松江各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展將為松江房地產(chǎn)市場創(chuàng)造持續(xù)的市場需求，提升消費(fèi)者購買能力。n nn nn nn n松江經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)更加強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供穩(wěn)定、健康的宏觀經(jīng)濟(jì)條件。 縱觀上海房地產(chǎn)發(fā)展的歷程，產(chǎn)業(yè)園區(qū)對周邊房地產(chǎn)市場的支撐可謂巨大，因此松江各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展將為松江房地產(chǎn)市場創(chuàng)造持續(xù)的市場需求，提升消費(fèi)者購買能力。 2000年畬山度假區(qū)核心區(qū)內(nèi)占地500畝的人工湖建成完成，畬山度假區(qū)由此成為上海地區(qū)具有最佳生態(tài)環(huán)境、最美自然風(fēng)光、最具發(fā)展?jié)摿Φ囊粔K寶地。臺(tái)積電的圈地范圍大約為10平方公里，目前規(guī)劃出2000畝左右的廠區(qū)。n n主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)n n西北片： 重點(diǎn)發(fā)展旅游業(yè)和微電子產(chǎn)業(yè)，以山林資源為依托，建設(shè)若干個(gè)與自然環(huán)境融為一體的生態(tài)型集鎮(zhèn)。而松江區(qū)儲(chǔ)蓄存款余額自2000年來持續(xù)增長，且增長速度也在持續(xù)增加，可見，近年來松江人民生活水平逐漸提高，且他們的剩余收入沒有主要的投資方向。2001%2002%2003%n n松江20002001（平方米）2002（平方米）同比增長2003（平方米）同比增長松江%4%上海%5%n n 可以看出，松江工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)類型基本為技術(shù)密集型，建設(shè)基本來自外來投入，對當(dāng)?shù)剞r(nóng)村就業(yè)沒有太大的促進(jìn)。三是農(nóng)村居民家庭轉(zhuǎn)移性收入增加。全區(qū)二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，促使農(nóng)村富余勞動(dòng)力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。 2002年，松江職工月平均工資達(dá)到1657元，高于上海市的職工年平均工資水平，其增長率顯大于上海。居民生活職工月平均工資%，%。國民經(jīng)濟(jì)增加值、工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、處于全市領(lǐng)先水平。2002年，松江區(qū)第一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重為5：32：63。2002年全區(qū)人均4300美元，%。n n 固定資產(chǎn)投資和社會(huì)消費(fèi)品零售額持續(xù)增加，投資者對松江經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的普遍樂觀，區(qū)域生活水平不斷提高。%。n n從宋至清，共有521位進(jìn)士，狀元數(shù)人。n n1958年11月由江蘇省劃歸上海市。民國元年（1912年）廢府，華亭、婁縣合并為華亭縣。據(jù)考古發(fā)現(xiàn)，距今約6000年，先民們就在九峰一帶勞動(dòng)、生息，創(chuàng)造了崧澤型和良渚型等古文化。目前，區(qū)內(nèi)共有樂都汽車站、長途汽車站以及大眾公交城東公交站三個(gè)主要汽車站點(diǎn)。 葉新公路橫貫松江南部地區(qū)東西；n n 在上海市整體人口呈現(xiàn)負(fù)增長的背景下，松江人口持續(xù)增長，城區(qū)人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，將為松江房地產(chǎn)市場提供持續(xù)的市場支撐。 松江傳統(tǒng)市區(qū)即老城區(qū)（滬杭高速公路以南部分），根據(jù)松江區(qū)統(tǒng)計(jì)局過去的3年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，%，估計(jì)05年區(qū)域人口將接近20萬。在過去3年，%。n n一、區(qū)域環(huán)境地理位置松江區(qū)位于長江三角洲內(nèi)上海市西南部，黃浦江上游，南寬北窄，南北長約45公里，東西寬約50公里，總面積604平方公里，是上海西南的重要門戶，也是連接浙滬兩域的重要樞紐。松江新城西區(qū)市場定位報(bào)告第一部分 市場研究產(chǎn)品定位的市場依據(jù)行政區(qū)劃松江區(qū)內(nèi)轄有4個(gè)街道、11個(gè)鎮(zhèn)，分別包括了岳陽街道、永豐街道、中山街道、方松街道；新橋鎮(zhèn)、九亭鎮(zhèn)、泗涇鎮(zhèn)、洞涇鎮(zhèn)、新浜鎮(zhèn)、車墩鎮(zhèn)、石湖蕩鎮(zhèn)、畬山鎮(zhèn)、泖港鎮(zhèn)、小昆山鎮(zhèn)以及葉榭鎮(zhèn)。 2002年，松江區(qū)戶籍人口達(dá)到50萬。n n 嘉金快速干道及滬松公路縱貫松江東部的南北； n n松江區(qū)跨區(qū)、跨省市的交通方式主要以汽車客運(yùn)、鐵路為主。歷史文化n n在上海開埠前，松江一直是上海地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。元至元十四年（1277年）升為華亭府，翌年改為松江府。1958年3月，松江專區(qū)撤消，改隸蘇州專區(qū)。 人文特色綜觀歷史，松江碩士名人燦若星漢，歷代以來，涌現(xiàn)出陸機(jī)、趙孟俯、張弼、董其昌等一大批名人雅士。n n區(qū)內(nèi)現(xiàn)存的唐代陀羅尼
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