【正文】 距郵局網(wǎng)點(diǎn) 0 距醫(yī)院 0 距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn) 0 人口狀況 流動(dòng)人口密度狀況 0 —— 1 —— 1 0 Ⅰ 級(jí)商業(yè)用地宗地地價(jià)區(qū)域因素修正系數(shù)表 土地價(jià)格評(píng)估方法 ? 成本逼近法 ? 收益還原法 ? 市場(chǎng)比較法 ? 剩余法（假設(shè)開發(fā)法） ? 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法 價(jià)格一般因素 各種估價(jià)方法 基本估價(jià)方法 土地所有權(quán) ——屬于國家 or集體，所有權(quán)不能流轉(zhuǎn)土地所有權(quán)和使用權(quán)分離制度 ——地價(jià)指土地使用權(quán)價(jià)格 出讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式 —— 出售 or交換 or贈(zèng)與 出讓期限 70年 —— 居住用地 40年 —— 商業(yè)、旅游、娛樂用地 50年 —— 教、科、文、衛(wèi)、體等 轉(zhuǎn)讓 性質(zhì) —— （權(quán)利義務(wù) +地上附著物所有權(quán)）一并轉(zhuǎn) 期限 —— 合同期限－原使用者已使用期限 限制 — 未按出讓合同規(guī)定開發(fā)、利用土地的不得轉(zhuǎn)讓 出讓方式 —— 協(xié)議 or招標(biāo) or拍賣 or掛牌 土地使用權(quán) 出租 —— 未按出讓合同規(guī)定開發(fā)、利用土地的 不得出租 抵押 —— 不違背出讓合同 +辦理抵押登記 +抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)辦理過戶 申請(qǐng)續(xù)期 —— 最遲于屆滿前一年 期限屆滿未申請(qǐng) or申請(qǐng)續(xù)期未被批準(zhǔn) —— 國家無償收回 土地價(jià)格影響因素 一般因素 影響一定區(qū)域內(nèi)所有土地價(jià)格的因素 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 —— 經(jīng)濟(jì)增長速度、國民生產(chǎn)總值、物價(jià)指數(shù) 居民收入、財(cái)政金融 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) —— 第三產(chǎn)業(yè)比重大地價(jià)高 人口 —— 數(shù)量、密度、素質(zhì) 家庭規(guī)模 —— 小型化，住宅套數(shù)需求量增加 房地產(chǎn)投資 —— 漲跌 +平抑 城市化水平、社會(huì)福利、教育水平 +政治安定 +治安程度 政策因素 —— 土地住房制度、政策、法規(guī)、規(guī)劃、行政隸屬關(guān)系 心理因素 —— 價(jià)格預(yù)期、欣賞趣味、時(shí)尚、號(hào)碼、風(fēng)水等 經(jīng)濟(jì) 社會(huì) 區(qū)域因素 ? 指土地所在地區(qū)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性。標(biāo)準(zhǔn)深度為 12米。 湖北省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵 類型 年限 土地開發(fā)程度 容積率 特大及 大城市 商業(yè)用地 40 六通一平或以上 2． 51． 8 住宅用地 70 六通一平 2． 01． 5 工業(yè)用地 50 五通一平 1． 00． 6 中等城 市 商業(yè)用地 40 五通一平 2． 01． 5 住宅用地 70 五通一平 1． 61． 0 工業(yè)用地 50 三通一平 小城市 商業(yè)用地 40 五通一平 住宅用地 70 五通一平 工業(yè)用地 50 三通一平 大冶市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵 估價(jià)基準(zhǔn)日 平均容積率 開發(fā)程度 年限 商業(yè) 2023年 12月 31日 五通一平 40 住宅 2023年 12月 31日 五通一平 70 工業(yè) 2023年 12月 31日 三通一平 50 注： “五通一平 ”指紅線外 通路、通電、通氣 、通上水、通下水及 紅線內(nèi)場(chǎng)地平整 。 由于各個(gè)城市之間土地開發(fā)利用程度存在差異，又要便于比較，所以采取分類確定基準(zhǔn)地價(jià)的開發(fā)利用程度是合理的。 ∴ 土地開發(fā)利用程度對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)也有影響。 市場(chǎng)上最終達(dá)成的價(jià)格，是以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)市場(chǎng)行情而確定的。 上輪湖北省城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)日為 2023年 12月 31日 。 為了保持基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)實(shí)性 ， 每隔一定時(shí)期應(yīng)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新 。 ? 農(nóng)用地： 目前一般取 30年 為農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的年期。 ? 在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上建立 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系 ， 用以評(píng)估具體宗地的價(jià)格 。 ? 基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估區(qū)域的形式：級(jí)別 、 區(qū)片和區(qū)段 。 一、基準(zhǔn)地價(jià)的概念與特征 ? （一）基準(zhǔn)地價(jià)的概念 ? 基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在設(shè)定的土地開發(fā)程度、容積率等條件下，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同 級(jí)別 或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等 用途 ， 分別評(píng)估確定的某一 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 法定最高 出讓年期土地使用權(quán) 的單位土地面積的 區(qū)域平均價(jià)格 。 – 補(bǔ)地價(jià)。 – 期望價(jià)。 ? 底價(jià)、期望價(jià)和補(bǔ)地價(jià) – 底價(jià)。所謂標(biāo)志性宗地，即能代表不同區(qū)位、同一用途土地的宗地。 ? 標(biāo)定地價(jià)。城鎮(zhèn)土地價(jià)格 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 ? 一、基準(zhǔn)地價(jià)的概念與特征 ? 二、基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估 ? 三、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系 ? 四、大冶市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果簡介 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià) ? 城市基準(zhǔn)地價(jià)。 它是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格水平。 是指標(biāo)志性宗地（標(biāo)準(zhǔn)宗地 /樣地）在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)的價(jià)格時(shí)點(diǎn)是相對(duì)固定的，就是有關(guān)部門公布確定的時(shí)間。 是指政府、企業(yè)或私人出售房地產(chǎn)時(shí)所確定的最低價(jià)格。 是指出售房地產(chǎn)時(shí)所希望賣出的滿意價(jià)格。 是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時(shí)，需要交給政府的一筆地價(jià)款。 （ 1）基準(zhǔn)地價(jià)是一種區(qū)域性的價(jià)格 ? 基準(zhǔn)地價(jià)不是一種宗地價(jià)格 ， 而是區(qū)域性的價(jià)格 ， 它總是與一定的區(qū)域相聯(lián)系的 。 ? 基準(zhǔn)地價(jià)的三種表現(xiàn)形式： ? 級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) ? 區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià) ? 區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià) （二）基準(zhǔn)地價(jià)的特征 （ 2）基準(zhǔn)地價(jià)是一種分用途的價(jià)格 ? 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià) 的主要用途類型： ? 商業(yè) 、 住宅 、 工業(yè) 、 旅游等 ? 農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià) 的主要用途類型： ? 耕地 、 園地 、 林地 、 水域 、 荒草地等 （ 3）基準(zhǔn)地價(jià)是一種平均價(jià)格 ? 反映的只是各區(qū)域各類用地的平均價(jià)格水平 。 （ 4）基準(zhǔn)地價(jià)是有限年期的價(jià)格 ? ∵ 基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)的價(jià)格 ? ∴ 基準(zhǔn)地價(jià)是有限年期的價(jià)格 ? 城鎮(zhèn)用地： 各用途基準(zhǔn)地價(jià)的年期以各用途的最高出讓年期為準(zhǔn)， 商業(yè) 40年，工業(yè) 50年，住宅 70年。 （ 5）基準(zhǔn)地價(jià)具有時(shí)效性 基準(zhǔn)地價(jià)反映的只是一定時(shí)期的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 。 【 國土資源部 《 關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的通知 》 (國土資發(fā) [2023]174號(hào)規(guī)定 23年更新一次 】 ∴ 基準(zhǔn)地價(jià)的 評(píng)估時(shí)點(diǎn) 很重要 。 （ 6）基準(zhǔn)地價(jià)是一種控制性的價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià)是 國家調(diào)控 土地市場(chǎng)的一種價(jià)格，不是市場(chǎng)交易價(jià)格。 （ 7）基準(zhǔn)地價(jià)與土地開發(fā)利用程度有關(guān) 基準(zhǔn)地價(jià)是一種平均意義上的地價(jià)。為了便于比較，基準(zhǔn)地價(jià)必須設(shè)定開發(fā)利用程度。 土地開發(fā)程度說明： “三通一平”：紅線外通路、通電、通水及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整； “五通一平”：紅線外通路、供電、通訊、通上水、通下水及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整； “六通一平”：紅線外通路、供電、通訊、通上