【正文】 到 52006600 元 /㎡之間，相對花園街一帶的地產(chǎn)價值，消費信心價格要高于 5001000 元 /㎡。 ? 東城中路和東城大道 位置，在 2000 年以后，東城作為城市最成熟的區(qū)域，商住價格 一直是東莞市場的風(fēng)向標(biāo)，目前開發(fā)的小盤 35萬㎡的均價在 58006100元 /㎡之間；而靠近區(qū)府廣場的樓盤，依托良好的城市環(huán)境和市政配套支持，均價均可達到65007500 元 /㎡；通過對東城市場的觀察，該區(qū)域的樓盤的地段個性差異大，地段優(yōu)質(zhì)的位置可以高出地段一般位置 1000— 3000 元 /㎡的差價，可以肯定的說， 將來豪宅 樓盤的分水嶺仍以東城為主，但其最高價只是反映地段個案情況，并不能全面代表東莞樓市整體走向。 ? 臨南城 市政府和黃旗山區(qū)域，該區(qū)域是今年地王誕生之地，樓面地價達到 3800 元 /㎡，受地段高地價影響，區(qū)域內(nèi)一般樓盤普遍均價在 75008500 元 /㎡之間，超景觀位置已經(jīng)達到 — 萬元 /㎡之間， 城區(qū)豪宅集中地之一，但其最高價只是反映地段個案情況，并不能全面代表東莞樓市整體走向。 東縱項目的地理經(jīng)濟位置住宅價格判斷 ? 價格判斷依據(jù)一：從住宅角度分析，東縱項目為區(qū)域大盤，按照大盤物業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn)要好于小型樓盤，參照莞城運河大盤價格為 5800 元 /㎡，所以，基準(zhǔn)價格為 5800 元/㎡；同時，育興路價格和南城價格不具備參考值， 唯一與項目類似區(qū)域為 東城中路和東城大道 交匯處的住宅項目，所以在基本價格上調(diào)整為 6000 元 /㎡。 ? 價格判斷依據(jù)二： 銀監(jiān)會 2020 年 21 日第四次經(jīng)濟金融形勢分析通報會議上 ， 劉明康強調(diào)，要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策不動搖，不折不扣地落實與借款人“面談”、“面簽” 制度，并將開發(fā)商、項目公司和母公司的授信統(tǒng)一起來，實施并 表監(jiān)。相對項目在 2020 年 進入市場， 政策和市場的不確定因素在增大，但經(jīng)濟面正在逐漸回升，資本處于重新估價階段，在不考慮 “二套房貸”政策 因素下 ， 該區(qū)域 80115 ㎡東城中路至育興路位置 均價： 4800/5500 元 /㎡ 莞城位置 市場均價 5200 5800 元 /㎡ 臨南城 市政府和黃旗山區(qū)域 均價： 14000 元 /㎡ 東城中路和東城大道 位置 均價： 5800/6100 元 /㎡ 東縱項目住宅 均價判斷 5800 元 /㎡ 面積的剛性需求處于空白，住宅價格可以 在 5800 元 /㎡之間調(diào)整。 ? 價格判斷依據(jù)三： 城區(qū)公寓簽約均價 ㎡ 、 元 /㎡； 以上報價為市均價，價格 實際 已出現(xiàn)兩極分化，地段不同的一般住宅大盤有的達到 7000 元 /㎡，有的上升更快，達到 7500 元 /㎡ ， 甚至更多 ； 在供應(yīng)量上升 階段，市場出現(xiàn)量升價升的反斜率的走 勢，與年 初 相比上漲 1000 元 /㎡，市場正在呈現(xiàn)新的 樓市 泡沫 ； 但 參 照不斷上升的地價水平和均衡利潤的基礎(chǔ)上，其 開發(fā) 成本與地價成本 也在上升，所以從住宅開發(fā)成本考慮 ， 價格也 應(yīng) 在 6000 元 /㎡之間。 住宅市場產(chǎn)品 規(guī)劃 分析 ? 城區(qū)的樓盤規(guī)劃分為兩種，一種為靠近黃旗山的資源景觀型的豪宅大戶型，另一種為中心區(qū)的普通中等面積戶型；從 20202020 年初，市場中豪宅大戶型占據(jù)大半壁江山，普通中等面積戶型供應(yīng)不足；而 小型戶型又成為投資群體的熱搶，市場嚴(yán)重失衡。（別墅產(chǎn)品不包含在內(nèi)） ? 城區(qū)以上兩種類型的規(guī)劃設(shè)計均按 3050 歲 的目標(biāo)人群定位，對居住環(huán)境的解 讀就是，養(yǎng)生和健康的住宅就是靠近景觀區(qū)域內(nèi)，如山景或者水景的優(yōu)質(zhì)資源 ；而一般普通住宅則以園林的造景來營造環(huán)境， 如歐式、美式、澳洲等海市蜃樓的奇異來吸引消費者眼球；對于各個年齡層面的生活細節(jié)需求依然視而不見，設(shè)計觀念只停留在基本居住和保值的概念中。 ? 在 當(dāng)今 投資盛行的樓市中， 設(shè)計公司和開發(fā)商只追求市場銷售率，針對社區(qū)主要生活的兒童和中老年群體，缺乏細節(jié)設(shè)計和研究，交樓后往往就是配套不足 或者是 設(shè)計 嚴(yán)重 缺陷， 樓盤設(shè)計同質(zhì)化趨同，實質(zhì)上就是設(shè)計研究和實踐的退化。 四、東縱項目的概念策劃 顯然處在一個樓價高漲和資本不斷重估的時代，擁有土地資源就意味著市場壟斷的一部分，同樣資產(chǎn)的泡沫也使人們傾向于不斷交易并樂于制造財富，一切為了財富，卻給我們制造了大量的同質(zhì)化樓盤，而 規(guī)劃 設(shè)計創(chuàng)新尤其是市場創(chuàng)新卻在原地踏步；泡沫開始退幕的時候，市場的公正首先就是同質(zhì)化的樓盤面臨銷售壓力；所以，一切為了未雨綢繆，回到市場需求的原點，我們在為怎樣的群體提供真實的市場需求，或者是市場需求需要怎樣的產(chǎn)品。 關(guān)于 居住 思考一：什么是 健康住宅 i. 可以養(yǎng)生，有自然景觀的山水社區(qū) ii. 建材材料綠 色 環(huán)保 iii. 物業(yè) 設(shè)計智能化高卻比較節(jié)約能源 iv. 有基本的醫(yī)療設(shè)施和設(shè)備以及精干的醫(yī)護人員 v. 食品基本天然，最好是有機食品 vi. 可以養(yǎng)老并 可以和家人同居或者一起做鄰居 vii. 年輕人、小孩、老人共享社區(qū)物業(yè)，有天倫之趣 viii. 社區(qū)設(shè)施對小孩、老人非常關(guān)照 ix. 做兒女的可以盡孝道是大愛之美 思考二：怎樣建設(shè)健康住宅 i. 郊區(qū)固然好，因為人為的參與程度少，但生活不便，尤其是家里有小孩和老人，城市是資源最集中的地方，自然還是在城市選址比較方便。 ii. 健康是養(yǎng)生，空氣清新固然重要，但社區(qū)增加了養(yǎng)生的設(shè)施和醫(yī)療條件也是養(yǎng)生之道。 iii. 社區(qū)設(shè)施和住宅設(shè)計主要針對小 孩和老年人的要求設(shè)計，可以方便的使用和步行也是養(yǎng)生的條件。 iv. 超市購物的環(huán)境和商品品種 80%都是為小孩和中老年人提供的，居住的健康就是擁有更多保健的消費。 關(guān)于商業(yè) 判斷 一：面對東縱和東城商圈的同質(zhì)化 i. 面對 40萬的超市和百貨的商業(yè)規(guī)模，再引進商業(yè)無疑會增加項目 的 難度 。 ii. 品牌超市家樂福、沃爾瑪 、百佳 都在他們 經(jīng)營的 2 公里范圍內(nèi)，顯然為了競爭 優(yōu)勢的考慮， 這些商家是不可能進駐的。 iii. 百貨業(yè)大鱷天虹、華潤、天和、彩怡、海雅在 2公里內(nèi)圍了兩圈，在競爭的態(tài)勢下 ，其他商家 也 會知難而退的。 iv. 主題商業(yè)步行街從南北東西方向四面合 圍， 而要經(jīng)營好 則 需要 3 年 時間 ， 在 3年時間內(nèi) 完全與成熟業(yè)態(tài)競爭， 不在同一起跑線上 比拼 難度不言而喻。 差異 二 ： 尋找 商業(yè) 真空，創(chuàng)建新型商業(yè) 主題 i. 目前已進入養(yǎng)生健康概念的時代，有關(guān)有機食品、環(huán)保產(chǎn)品的超市卻鳳毛麟角，在東莞也只有少量的小型商鋪經(jīng)營此類時尚 新穎 商業(yè)，而且產(chǎn)品不全，而在香港、上海已超過十家以上了。 ii. 在東莞關(guān)于兒童的產(chǎn)品及超市、 百貨已經(jīng)成熟，而針對中老年群體的保健品、手機、護理用品、服裝還 是一遍空白。 iii. 東莞餐飲成熟，但針對有機餐廳的經(jīng)營， 又 和廣東美食 傳統(tǒng) 背道而馳， 實質(zhì)上 有機餐飲和廣東 飲食文化又非常相似，顧 在廣東飲食文化的基礎(chǔ)上，再獨創(chuàng)一個廣東有機食品的餐飲文化就有著必然性 了 。 從市場角度出發(fā) 關(guān)于從傳統(tǒng)超市、百貨突圍的新商業(yè) ? 在 香港的置地廣場 ， 一間標(biāo)榜自己為全港最大，占地 2300 平方米的有機超市 THREE SIXTY 開幕了。里 面 主打有機食品，全球搜羅歐美有機品牌，其中不乏來自家族世代經(jīng)營，產(chǎn)量少但貫注著無限心血的傳統(tǒng)農(nóng)莊產(chǎn)品。此外，還聯(lián)合了中環(huán)主要的有機餐廳，包括 Kosmo、 Life caf233。、 Mix 等，每天提供新鮮可口的有機食品，成為中環(huán)最大的有機餐廳；除了食品外， 還 進一步把有機概念推廣至美容護 理和家居產(chǎn)品。如名字一樣，這里提供 360 度全方位的有機生活體驗。 ? THREE SIXTY 有機超市屬于香港牛奶公司，該集團擁有惠康超市及新推出的有機超市。THREE SIXTY 意譯就是 360 行的 360 種體驗。 ? 在上海，已經(jīng)出現(xiàn)多家有機小型超市，不過 ，在 國內(nèi) 已經(jīng)具備逐漸 開店 的苗頭 。 ? 在臺灣，這種有機超市基本處于小型化，不過，大部分這類超市都有自己的有機農(nóng)場。