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南昌鳳凰洲地塊及銀湖地塊土地價(jià)值與分析報(bào)告(參考版)

2025-01-24 16:29本頁(yè)面
  

【正文】 “老帶新”購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)啟動(dòng)。2008年6月17日 2008年6月18日7月20日,購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)達(dá)華府住宅可首次支付15%購(gòu)房款,3個(gè)月內(nèi)付清全部應(yīng)付首付款及按揭手續(xù)。而臨近的咸亨酒店、速8酒店生意興隆,魅力健身場(chǎng)成功進(jìn)駐,嘉年華娛樂(lè)城即將開(kāi)業(yè),600米風(fēng)情商業(yè)街逐漸成熟,萬(wàn)達(dá)五年的成長(zhǎng)伴隨著紅谷灘新城建設(shè)的全面推進(jìn)。萬(wàn)達(dá)華府是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2007年在南昌傾力打造的一個(gè)全新高檔江景樓盤(pán)。采用環(huán)保節(jié)能型建筑材料,率先使用斷橋隔熱、雙層中空玻璃窗,使得室內(nèi)的保溫、隔音、氣密性良好。價(jià)格定位與置業(yè)者的心理承受價(jià)格比較接近,市場(chǎng)接受度較高。整體規(guī)劃呈北高南低的城市布局,具有豐富的天際線,小區(qū)內(nèi)部水系與雕塑小品映襯,與紅角洲的“阿姆斯特丹”水系完美結(jié)合,打造成一個(gè)高品質(zhì)的人文社區(qū)??蛻?hù):主要為城市中產(chǎn)階級(jí)。園林:立體園林,四重綠化;采用360度綠化設(shè)計(jì),消除綠化盲點(diǎn)。隨著08年上半年市場(chǎng)普遍冷清,也推出一批特價(jià)房促進(jìn)銷(xiāo)售。銷(xiāo)售均價(jià)為5100元/㎡。2007年12月9日  三期香檞麗舍開(kāi)盤(pán)新推320套房源。一次性付款98折,按揭99折。2008年5月25日 三期均價(jià)5500元/㎡。浪漫法式建筑,水系環(huán)繞整個(gè)小區(qū),以小高層住宅為主配以集中商業(yè)地產(chǎn)的高檔項(xiàng)目,總建筑面積30萬(wàn)平方米,其中住宅24萬(wàn)平方米,商業(yè)6萬(wàn)平方米。梵頓公館項(xiàng)目概況:該地塊位于南昌紅角洲,總占地243畝,東鄰贛江,北接南昌大橋??梢哉f(shuō)目前只存在價(jià)格優(yōu)勢(shì)。由于紅谷灘中心區(qū)域供應(yīng)量偏大,而目前整個(gè)紅谷灘新區(qū)人口較少,新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 去化情況鳳凰城推案時(shí)間比較長(zhǎng),推案量也比較大,目前銷(xiāo)售率在80%左右,結(jié)合時(shí)間來(lái)看去化速度較慢;豐和新城2期于今年6月推出第2批房源,目前總體銷(xiāo)售率達(dá)到85%以上,去化速度一般;天賜良園于06年10月22日開(kāi)盤(pán),先推出的是別墅部分,公寓在06年11月份才開(kāi)始銷(xiāo)售,目前多層和已推出的高層已基本售罄,余房以小高層為主,推出常規(guī)公寓約10萬(wàn)㎡總體銷(xiāo)售率達(dá)到90%多,結(jié)合時(shí)間和案量來(lái)講去化情況較好,但其在銷(xiāo)售過(guò)程中價(jià)格不高(地段與豐和新城類(lèi)似,但價(jià)格一直相差400500元/平方米左右),其后期還有部分高層產(chǎn)品推出。區(qū)域內(nèi)主力三房的面積在120135平方米之間,二房的面積在78104平方米之間。區(qū)域在售個(gè)案比較表:案名總建(萬(wàn)㎡)產(chǎn)品型態(tài)在售面積(萬(wàn)㎡)主力面積(㎡)均價(jià)(元/㎡)銷(xiāo)售率豐和新城2期60高層三房120136440092%2批3二房7894680075%天賜良園26多層小高層高層1批多層3三房1171253800100%三房120130480090%三房126490070%鳳凰城56多層小高層高層15二房97104三房126135480065% 產(chǎn)品狀況區(qū)域內(nèi)三個(gè)在售個(gè)案的規(guī)模都比較大,豐和新城總建達(dá)到60萬(wàn)平方米,為區(qū)域內(nèi)最大個(gè)案,其次為鳳凰城56萬(wàn)平方米,最小規(guī)模的天賜良園也有26萬(wàn)平方米。功能定位為舒適的居住功能,將以一種理想的、整體的開(kāi)發(fā)模式形成生態(tài)式、花園式的居住空間環(huán)境。從產(chǎn)品的需求上看,區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)對(duì)低總價(jià)的二房和三房需求比較大。 去化情況區(qū)域內(nèi)在售個(gè)案上半年推出的產(chǎn)品全部售罄,當(dāng)期在售產(chǎn)品多在07年年底推出,推出時(shí)間不長(zhǎng),銷(xiāo)售率不高,主要集中在10%45%左右,整體去化不理想。 價(jià)格行情目前本區(qū)公寓價(jià)格行情在50005600元/平方米,比2007年三季度價(jià)格上漲了100300元/平方米不等。紫金園新推多層則以8489平方米的二房為主,其余個(gè)案新推產(chǎn)品均以三房二廳二衛(wèi)為主,面積在120136平方米左右。區(qū)域在售個(gè)案比較表:案名總建(萬(wàn)㎡)產(chǎn)品型態(tài)在售面積(萬(wàn)㎡)主力面積(㎡)均價(jià)(元/㎡)銷(xiāo)售率新里梵頓公館3期30小高層/高層三房127143550045%綠湖豪城40洋房/小高層/高層三房124130560040%聯(lián)發(fā)江岸匯景35小高層/高層3批高層3三房1281434500100%三房1201345000100%聯(lián)泰香域?yàn)I江200小高層/高層二房89974000100%二房89974900100%三房127136520030%金融街紫金園30多層/小高層/高層二房8390480075%二房82三房110500050%二房8489510020% 產(chǎn)品狀況區(qū)域內(nèi)在售個(gè)案的規(guī)模都比較大,最大規(guī)模個(gè)案為聯(lián)泰香域江濱總建200萬(wàn)平方米,同時(shí)也是江西省最大規(guī)模個(gè)案;聯(lián)發(fā)江岸匯景總建達(dá)到35萬(wàn)平方米;規(guī)模相對(duì)較小的個(gè)案金融街紫金園和新里梵頓公館總建也有30萬(wàn)平方米。江岸匯景、新里在售個(gè)案:金融街香域?yàn)I江和聯(lián)發(fā)東西向有南昌大橋延長(zhǎng)線及即將完成的前湖大道和學(xué)府大道,方便的連接昌樟高速公路和320國(guó)道。根據(jù)總體規(guī)劃,紅角洲片區(qū)定位為融文教、體育、旅游、高檔住宅綜合區(qū)??傮w上看,區(qū)域內(nèi)小戶(hù)型數(shù)量并不多,由于總價(jià)低,產(chǎn)品稀缺,受到不少年輕人和投資客的青睞,去化速度比較快;而對(duì)于大面積、高總價(jià)的四房和復(fù)式住宅來(lái)說(shuō),去化速度則相對(duì)緩慢。海航白金匯精裝修酒店式公寓對(duì)外銷(xiāo)售的多是8樓以上的產(chǎn)品,均價(jià)7800元/平方米;與海航比較接近的江信國(guó)際金領(lǐng)域非裝修的酒店式公寓均價(jià)在5300元/平方米左右;陽(yáng)光楓情3期70年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓由于地理位置相對(duì)較偏,均價(jià)4500元/平方米,為目前區(qū)域個(gè)案中價(jià)格最低。 價(jià)格行情目前區(qū)域內(nèi)常規(guī)住宅的價(jià)格行情主要在45005700元/平方米,擁有一線江景房產(chǎn)品的鹿璟名居和萬(wàn)達(dá)華府價(jià)格分別為9500元/平方米(區(qū)域最高)和7500元/平方米;紅谷凱旋剩余房源多在23樓以上,目前均價(jià)在5700元/平方米。個(gè)案產(chǎn)品型態(tài)以小高層、高層為主,沿江一線以高層為主,二線位置的個(gè)案以小高層和高層為主,三線位置的個(gè)案以小高層和多層為主。區(qū)域在售個(gè)案比較表:案名總建(萬(wàn)㎡)產(chǎn)品形態(tài)在售面積(萬(wàn)㎡)主力面積(㎡)均價(jià)(元/㎡)銷(xiāo)售率海航在售個(gè)案:陽(yáng)光楓情、名門(mén)世家、萬(wàn)達(dá)華府、江信國(guó)際金領(lǐng)域、海航經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展,目前生活機(jī)能配套逐漸完善,區(qū)域內(nèi)人氣漸旺。該區(qū)域是市政府規(guī)劃未來(lái)的CBD中心商務(wù)區(qū),區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)縱橫,市政配套日漸完善;隨著越來(lái)越多的住宅交房入住,高樓林立,CBD的雛形初現(xiàn);同時(shí),市政府的遷入對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都是極大的鼓舞。隨著板塊的逐漸成熟,可供開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少,目前的開(kāi)發(fā)不只局限于中心板塊,向南和向北還分別形成了紅角洲板塊和鳳凰洲板塊。但當(dāng)?shù)卮蟛糠咒N(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)接待銷(xiāo)售員素質(zhì)較低,營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)尚處于坐銷(xiāo)階段,手段相對(duì)單一。受到當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣和以往的開(kāi)發(fā)商的建筑習(xí)慣,整個(gè)市場(chǎng)的戶(hù)型面積普遍屬于寬松型,相對(duì)偏大,在目前市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)走高的情況下已經(jīng)逐步出現(xiàn)的低總價(jià)的緊湊戶(hù)型銷(xiāo)售較快。可見(jiàn)城郊板塊受市場(chǎng)行情影響波動(dòng)較大,在整體市場(chǎng)行情不好的前提下風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高。小結(jié):受到全國(guó)整體市場(chǎng)行情影響,2007年南昌各個(gè)版塊均出現(xiàn)了熱銷(xiāo)的局面。目前多數(shù)個(gè)案所推當(dāng)期產(chǎn)品銷(xiāo)售率都已經(jīng)過(guò)半,但是其中大部分是在10月份新政策出臺(tái)之前銷(xiāo)售的,在政策出臺(tái)之后,所有個(gè)案來(lái)人量都急劇下降,不少樓盤(pán)出現(xiàn)了滯銷(xiāo)狀態(tài),如:平安象湖風(fēng)情、華達(dá)金沙逸都等,即便是之前銷(xiāo)售狀況一直處于相對(duì)領(lǐng)先的奧林匹克花園和九里象湖城交易量也在急劇縮減,各種打折促銷(xiāo)活動(dòng)也開(kāi)始不斷發(fā)生??傮w上看,通過(guò)打折促銷(xiāo)后,區(qū)域?qū)嶋H價(jià)格行情有所下降,個(gè)案價(jià)格下降幅度約在300800元/平方米不等??梢钥吹诫S著電梯房產(chǎn)品市場(chǎng)接受度的不段提升,在價(jià)格上與多層產(chǎn)品之間的差距正不斷縮小。目前區(qū)域個(gè)案所推產(chǎn)品主要以8590平方米左右的二房和115130平方米左右的舒適型三房二廳二衛(wèi)產(chǎn)品為主,可以看到受到“70/90”政策的影響,本區(qū)市場(chǎng)上出現(xiàn)了越來(lái)越多的90平方米以?xún)?nèi)的二房產(chǎn)品。區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案比較表:案名總建(萬(wàn)㎡)產(chǎn)品形態(tài)在售面積(萬(wàn)㎡)主力面積(㎡)均價(jià)(元/㎡)銷(xiāo)售率奧林匹克花園3期60洋房/多層/小高層/高層小高層三房118120小高層3200小高層85%九里象湖城60聯(lián)排/多層/小高層/高層多層三房121129多層3200多層85%二房92103三房118132小高層280080%豐源淳和2期40聯(lián)排/洋房/多層/小高層/高層洋房三房115130多層二房9598洋房3850多層3600洋房90%多層93%平安象湖風(fēng)情2期76雙拼/聯(lián)排/洋房/多層/小高層/高層二房7789305080%居住主題公園(楓丹白鷺)130獨(dú)棟/雙拼/聯(lián)排/洋房/多層/小高層/高層二房8990326070%二房8990326050%華達(dá)金沙逸都1期14洋房/多層/小高層多層4小三房9295三房110125360085%保集半島多層/花園洋房/小高層/高層信息截止時(shí)間:2008年7月 產(chǎn)品狀況本區(qū)大盤(pán)云集,存在不少千畝個(gè)案,個(gè)案總建筑面積多數(shù)在60萬(wàn)平方米之上,區(qū)域規(guī)模最大的是總建130萬(wàn)平方米的居住主題公園,規(guī)模最小的華達(dá)金沙逸都總建也有14萬(wàn)平方米。 個(gè)案分布2007年在售個(gè)案除華達(dá)金沙逸都外,其余依然是老個(gè)案,主要集中在象湖新城的東北角區(qū)域,由北到南呈帶狀分布。目前本區(qū)內(nèi)缺乏人氣,各項(xiàng)配套設(shè)施不完善,道路雖已經(jīng)修建,但公交線路缺乏,交通出行主要是依靠各個(gè)樓盤(pán)的社區(qū)巴士或看房車(chē)往返社區(qū)與城區(qū)之間,出行很不方便。6. 象湖——象湖新城板塊 區(qū)域概況象湖新城隸屬南昌縣西北部,南昌市南城外環(huán)以外。從具體去化狀況上看,住宅產(chǎn)品要好于商業(yè)性質(zhì)的酒店式公寓產(chǎn)品,受到新政對(duì)購(gòu)房投資行為的強(qiáng)力打壓,目前多數(shù)個(gè)案的酒店式公寓產(chǎn)品都出現(xiàn)不同程度的滯銷(xiāo)。目前此類(lèi)產(chǎn)品毛坯房的價(jià)格行情在57006200元/平方米,藍(lán)天郡的精裝修房均價(jià)6200元/平方米(裝修標(biāo)準(zhǔn)約850元/平方米),價(jià)格最高的為明珠廣場(chǎng)(地段最好)。 價(jià)格行情常規(guī)住宅方面,本區(qū)位于象湖湖畔的個(gè)案價(jià)格行情在6800元/平方米(水榭花都),為目前本區(qū)最高的;位于撫河畔的個(gè)案價(jià)格行情在5900元/平方米(上林春天),僅次于象湖湖畔的個(gè)案;位于井崗山大道沿線個(gè)案價(jià)格行情在48005800元/平方米,由北往南呈遞減趨勢(shì);位于解放路沿線個(gè)案江信國(guó)際嘉園目前都已經(jīng)是尾盤(pán)階段,其在價(jià)格上比較難以反應(yīng)市場(chǎng)行情;本區(qū)大部分個(gè)案都位于老城區(qū)地段,周邊各項(xiàng)配套比較齊全,唯獨(dú)位于廣州路沿線的博泰魏瑪峰尚屬于新城區(qū),居住氛圍較差,因此其價(jià)格也相對(duì)較低,目前小高層產(chǎn)品均價(jià)4100元/平方米,多層產(chǎn)品均價(jià)4400元/平方米(多層產(chǎn)品在本區(qū)比較稀缺,市場(chǎng)接受度要高于電梯房)。個(gè)案產(chǎn)品形態(tài)以小高層和高層為主,低密度產(chǎn)品較少。區(qū)域重點(diǎn)在售個(gè)案比較表:案名總建(萬(wàn)㎡)產(chǎn)品形態(tài)在售面積(萬(wàn)㎡)主力面積(㎡)均價(jià)(元/㎡)銷(xiāo)售率水榭花都疊加/高層三房130150550095%2期3三房136150680085%上林春天11小高層/高層三房126136510098%三房115125530098%三房135141590080%藍(lán)天郡21洋房/小高層/高層三房1155000100%三房121123580099%(酒店式公寓38F)一房36406200(裝修標(biāo)準(zhǔn)850元/㎡)65%江信國(guó)際嘉園小高層/高層三房126137580090%一房31515700(毛坯)60%祥瑞藍(lán)堡國(guó)際公寓小高層/高層三房120二房100103480099%二房7182550055%中大紫都多層/小高層/高層三房121130480099%天集青云明珠16小高層/高層三房1211254500(內(nèi)銷(xiāo))99%三房121123480090%中益雅苑小高層/高層三房1351434300100%明珠廣場(chǎng)12高層一房44526200(毛坯)65%博泰魏瑪峰尚28多層/小高層二房84三房9498三房114122多層4400小高層410086%信息截止時(shí)間:2008年7月 產(chǎn)品狀況本區(qū)個(gè)案總建多數(shù)在10萬(wàn)平方米之上,規(guī)模普遍較大。 個(gè)案分布區(qū)域內(nèi)個(gè)案分布在解放西路、井崗山大道和沿江南路沿線區(qū)域。總體上,由于本區(qū)老舊建筑較多,加上工業(yè)區(qū)比較集中,使得本區(qū)居住環(huán)境和居住氛圍相對(duì)多數(shù)其他市區(qū)區(qū)域顯得更為薄弱些。 5. 象湖——青云譜板塊本區(qū)位于南昌市區(qū)南部,北臨西湖區(qū)和青山湖區(qū),以解放西路為界;南連南昌縣,以昌南大道為界;西至象湖西岸;東至高新大道。 去化情況.在新政策出臺(tái)前推出的產(chǎn)品,基本上都能夠順利去化,但總體去化速度相對(duì)市區(qū)其他區(qū)域更為緩慢些;新政策出臺(tái)后,銷(xiāo)售狀況比較差,一些個(gè)案新近推出的產(chǎn)品都不同程度出現(xiàn)滯銷(xiāo)的局面。世紀(jì)風(fēng)情的景觀規(guī)劃出眾,所用植物物種是從世界各地搜集的,多達(dá)2000多種,作為中部地區(qū)首家“星河灣”模式的樓
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