某市地塊價值評估報告基準地價法(參考版)
2025-08-04 22:37本頁面
【正文】 三、地價的最終確定根據(jù)地價評估技術(shù)規(guī)程及估價對象的具體情況，本次采用的假設開發(fā)法與基準地價系數(shù)修正法均為測算居住用地地價的基本方法；因此，在本次估價中，估價人員結(jié)合以往估價經(jīng)驗及當?shù)赝愅恋氐牡貎r水平；綜合確定以以上兩種方法所得結(jié)果的加權(quán)算術(shù)平均數(shù)作為其最終的估價值。確定土地開發(fā)程度差異修正值（F）由于待估宗地設定開發(fā)程度與基準地價測算時設定的開發(fā)程度不盡相同，其中待估宗地開發(fā)程度尚未具備完全的“三通”，基準地價測算時設定的開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通水、排水、通電、通訊），宗地紅線內(nèi)“場地平整”；故綜合確定土地開發(fā)程度差異修正值F=60。宗地面積狀況修正系數(shù)表指標標準優(yōu)較 優(yōu)一 般較 劣劣指標標準說明面積適中，對土地利用極為有利面積對土地利用較為有利面積對土地利用無不良影響面積較小，對土地利用有一定影響面積過小，對土地利用產(chǎn)生的影響修正系數(shù)宗地形狀修正系數(shù)表指標標準優(yōu)較 優(yōu)一 般較 劣劣指標標準說明形狀規(guī)則，對土地利用極為有利形狀對地較為有利形狀對土地利用無不良影響形狀較規(guī)則，對土地利用有一定影響形狀較差，對土地利用產(chǎn)生嚴重的影響修正系數(shù)規(guī)劃限制條件修正系數(shù)表規(guī)劃限制無限制個別條件限制部分住宅可配置極大限制不允許修正系數(shù)待估宗地個別因素修正系數(shù)表影響因素待 估 宗 地影響程度修正系數(shù)容積率①面積狀況②較 優(yōu)形狀③較 優(yōu)規(guī)劃限制條④個別條件限制A=①②③④使用年限修正(B)由于南昌市居住用地基準地價測算設定年限為70年與待估宗地估價設定使用年限70年相同，因此可確定待估宗地年期修正系數(shù)B=1。詳見下表：V級住宅用地區(qū)域因素修正系數(shù)指標說明表因素因 子優(yōu)較 優(yōu)一 般較 劣劣基本設施狀況基礎設施狀況供水（定級分值）80—10060—8040—6020—400—20排水（定級分值）80—10060—8040—6020—400—20供電（定級分值）80—10060—8040—6020—400—20公用設施狀況（距公用設施距離)中學小于250M250—400M400—600M600—800M大于800M小學小于250M250—400M400—600M600—800M大于800M醫(yī)院小于400M400—600M600—800M800—1000M大于1000M體育場館小于500M500—800M800—1200M1200—1500M大于1500M公園小于300M300—600M600—900M900—1200M大于1200M菜場小于200M200—300M300—400M400—500M大于500M交通條件道路通達度混合型主干道生活型主干道交通型主干道交通型次干道支路公交便捷度距一級站點距離小于100M100—150M150—200M200—250M大于250M距二級站點距離小于50M50—100M100—150M150—200M大于200M距三級站點距離小于30M30—50M50—80M80—120M大于120M環(huán)境條件環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度（定級分值）80—10060—8040—6020—400—20綠地覆蓋率（定級分值）80—10060—8040—6020—400—20人口密度人口密度（定級分值）8010060—8040—6020—400—20V級住宅用地區(qū)域因素修正系數(shù)表因素權(quán) 重因 子權(quán) 重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣基本設施狀況基礎設施狀況供水0排水0供電0公用設施狀況（距公用設施距離）中學0小學0醫(yī)院0體育場館0公園0菜場0交通條件道路通達度0公交便捷度距一級站點距離0距二級站點距離0距三級站點距離0環(huán)境條件環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度0綠地覆蓋率0人口密度人口密度0待估宗地區(qū)域因素修正系數(shù)表 影 響 因 素待 估 宗 地因素水平優(yōu)劣程度修正系數(shù)基本設施狀況基礎設施狀況供水（定級分值）25較 劣排水（定級分值）25較 劣供電（定級分值）25較 劣公用設施狀況（距公用設施距離）中學800M劣小學800M劣醫(yī)院1000M劣體育場館1500M劣公園1200M劣菜場500M劣交通條件道路通達度混合型主干道優(yōu)公交便捷度距一級站點距離250M劣距二級站點距離200M劣距三級站點距離120M劣環(huán)境條件環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度（定級分值）50一 般0綠地覆蓋率（定級分值）40一 般0人口密度人口密度（定級分值）10劣總計個別因素修正住宅用地容積率修正系數(shù)表容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)注：除表中列出的容積率修正系數(shù)外，其它容積率修正通過表中相臨容積率對應修正系數(shù)線性內(nèi)插法計算獲取。該基準地價將南昌市城區(qū)土地分為6級，覆蓋范圍為100平方公里，具體地價詳見下表：南昌市城區(qū)土地基準地價表 單位：元/平方米 用 途基準地價土地級別商（服）業(yè)住 宅工 業(yè)Ⅰ47892261775Ⅱ26541616556Ⅲ13621235356Ⅳ942885225Ⅴ619637151Ⅵ45548088待估宗地基準地價的確定根據(jù)南昌市城區(qū)土地基準地價表，待估宗地所在區(qū)域土地級別；可確定當土地用途為居住用途，開發(fā)程度達“五通一平”（紅線外“五通”，紅線內(nèi)場地平整），使用年限為70年時；待估宗地所在區(qū)域土地基準地價為637元/平方米。 = 496元/平方米(取整)因此，采用假設開發(fā)法評估得到該宗土地70年期的土地使用權(quán)價格為496元／平方米。投資利潤=（土地價格＋開發(fā)成本＋管理費用）17%=（土地價格＋＋）17%= (土地價格 ＋ )萬元購買土地稅費的確定目前，南昌市購買土地稅費按地價的4%收?。粍t購買土地稅費= 地價土地價格的確定生地價格 = 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 由生地建造房屋的開發(fā)成本 管理費用 投資利息 銷售稅費 開發(fā)利潤 買方購買生地的稅費土地價格=(地價＋ )(土地價
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