【正文】 專家咨詢論證 聘請熟悉江夏區(qū)市區(qū)情況的城市規(guī)劃管理、房地產市場、土。工業(yè)用地級別與樣點均價對應關系見表 229。住宅用地級別與樣點均價對應關系見表 228。商業(yè)用地級別與樣點均價對應關系見表 227。 利用市場交易價格資料對商業(yè)、住宅、工業(yè)用地級別進行驗證 驗證步驟：（ a）根據初步劃分的土地級別，按城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求，計算、統(tǒng)計、檢驗和分析各級別內的樣點地價，得出各級別內的平均地價； （ b）對各級別平均地價進行數理統(tǒng)計分析，確定各土地級別內 的平均地價區(qū)間； （ c）分析級別內的平均地價與地價區(qū)間是否存在正級差，且高級別級差大于低級別級差，若同時滿足以上兩個條件，則說明初步劃分的土地級別是合理的；否則是不合理的，需要對初步劃分的土地級別進行重新劃分。江夏區(qū)土地級別劃分驗證采用兩種方法進行，一是利用土地市場交易價格資料，二是咨詢江夏區(qū)政府有關部門的領導與專家。 表 226 江夏區(qū)市區(qū)各類土地級別總分值區(qū)間表 土地級別 Ⅰ級 Ⅱ級 Ⅲ級 Ⅳ級 Ⅴ級 綜合定級 [100,48] [30,47] [11,29] [0,10] 商業(yè)用地 [68,100] [52,67] [21,51] [7,20] [0,6] 住宅用地 [56,100] [33,55] [22,32] [0,21] 工業(yè)用地 [40,100] [28,39 [0,27] （三）初步土地級別圖 將定 級單元的作用總分值與土地級別的界限分值相匹配，確定定級單元的土地級別。從圖 2 2 2 26 可看出各第二章 江夏區(qū)土地定級 38 類型單元總分值的分布情況，通 過與實地情況的對比分析，確定土地級別的分界點。各級土地的平均分值有明顯的差異，呈現出層次性。圖 2 2 2 26分別為綜合定級、商業(yè)用地定級、住宅用地定級、工業(yè)用地定級單元分值頻率直方圖，橫坐標為總分值，縱坐標為頻率，反映了某一總分值或總分值區(qū)間內定級單元出現的頻率。計算式為： ?? ?? n ji ii fWP ?????????? （公式 2— 23） 式中： P— 單元總分值 n — 定級因素數 Wi — 第 i因素權重 fi — 第 i因素分值 （五）定級網格單元作用分值頻率直方圖制作 首先由計算機分析計算出不同用途不同作用分值對應的評價單元出現的頻率，由此繪制不同用途的頻率直方圖如下： 綜合用地頻率直方圖 第二章 江夏區(qū)土地定級 36 商業(yè)用地頻率直方 圖 住宅用地頻率直方圖 第二章 江夏區(qū)土地定級 37 工業(yè)用地頻率直方圖 二、土地級別劃分 （一）土地級別劃分原則 江夏區(qū)市區(qū)土地級別的劃分遵循如下原則： 土地級別高低與質量相對優(yōu)劣的對應關系基本一致； 各級土地之間的收益應有明顯的差別； 土地級別之間應漸變過渡，相鄰單元之間土地級差不宜過大； 應保持自然地塊與權屬單位的完整性； 級別邊界應盡量采用具有地域突變特征的自然界線與人工界線。計算作用分值的衰減模型通常有兩種形式： 線性模型： ?????? ?????? )1(0 )10)(1(r rrFf iij ???????? （公式 2— 20） 指 數模型： ??????? ????)1(1 )10()1(r rFfriij ???????? （公式 2— 21） 上兩式中： fij — i土地定級因素因子對 j網格評價點的作用分值 Fi — i土地定級因素因子的功能分 r — i 土地定級因素因子至 j網格評價點的相對距離 其中， r可按下式計算： ??? ??? )(1 )(/ Rd RdRdr ???????? （公式 2— 22） 式中： d — 土地定級因素因子到網格評價點的實際距離 R — 土地定級因素因子的最大影響半徑（或作用半徑） 土地定級因 素因子算法模型衰減模型確定 根據《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的規(guī)定，明確綜合土地定級和分類土地定級各個因素因子的算法模型和衰減模型，具體情況見表 22 22 22 225。 作用分衰減模型 計算土地定級因素因子對土地定級單元的作用分值是整個土地定級的關鍵，它直接影響土地級別的結果。其對土地級別的影響僅與因素因子指標有關系。 （ 2）線狀因素因子 線狀因素因子主要是呈線狀分布的影響設施，其對土地級別的影響與點狀因素因子類似，既與設施有關，又與距設施的相對距離有關，如道路。 土地定級因素因子類型 影響土地級別的因素因子根據其空間的分布類型可分為點狀、線狀和面狀因素因子。 （三）土地定級單元因素因子作用分值計算 土地定級因素因子按其分布類型及對土地的影響方式不同，分為點狀因素、線狀因素、面狀因素。以可通行處為結點，按結點處的因素因子的作用分及剩余的影響半徑，再次進行衰減。 計算各因素因子單元分值時，我們考慮了城市障礙物對因素作用分的再次衰減。土地定級單元是因素因子的作用分計算的基礎。分析結果見表 221。其次，經專家意見征詢，對 占地面積 、 企業(yè)數量 、 年產值和職工人數四 個評價指標分別賦予評價權重為： 、 、 。 在計算過程中，各街道辦事處的范圍和面積根據江夏區(qū)行政區(qū)劃圖量算。人口密度是指一定典型區(qū)域（或單元）單位面積上的總人口數。根據江夏區(qū)建設局提供的有關資料，我們以城區(qū)主要干道為單位確定城區(qū)內綠化水平功能分值如表 2－ 19。 結果見表 218。再次，根據評價指標標準化結果和權重，對兩個評價指標進行加權計算，得出各個 農貿市場 的作用指數，結果見表 217。 首先，依據調查的有關資料，我們選取 攤位個數 和 占地面積 兩個指標作為衡量 農貿市場 綜合實力的指 標并對這些指標值進行標準化。 結果見表 216。再次，根據評價指標標準化結果和權重，對四個評價指標進行加權計算，得出各個醫(yī)院的作用指數，結果見表 215。 首先，依據調查的有關資料，我們選取職工人數 、 病床數 、 年營業(yè)額和專家人數（副教授以上）四個指標作為衡量醫(yī)院綜合實力的指標并對這些指標值進行標準化。 結果見表 214。再次，根據評價指標標準化結果和權重，對兩個評價指標進行加權計算，得出各個公園的作用指數，結果見表 213。 首先，依據調查的有關資料，我們選取占地面積和 年客流量 兩個指標作為衡量公園綜合實力的指標并對這些指標值進行標準化。 結果見表 212。再次，根據評價指標標準化結果和權重，對四個評價指標進行加權計算，得出各個小學的作用指數，結果見表 211。 首先，依據江夏區(qū)教育局提供的有關資料，我們選取占地面積 、 在校學生數 、 在校職工數和班級數四個指標作為衡量中學綜合實力的指標并對這些指標值進行標準化。結果見表 210。再次，根據評價指標標準化結果和權重，對四個評價指標進行加權計算，得出各個中學的作用指數，結果見表 29。 首先，依據江夏區(qū)教育局提供的有關資料，我們選取占地面積 、 在校學生數 、 在校職工數和班級數四個指標作為衡量中學綜合實力的指標并對這些指標值進行標準化。 piI —— 第 i 個公用設施的作用指數。 表 216 排水狀況指標分析結果表 因子級別 排水狀況描述 功能分 一級 有排水管道或排水泵站，排水通暢 100 二級 無排水管道，屬自然排水 50 四、公用設施完善度 公用設施作用指數通過各類屬性指標綜合計算，指數與設施作用大小呈正比。 表 28 供氣狀況指標分析結果表 因子狀況 供氣狀況描述 功能分 一級 有供氣 100 二級 無 0 第二章 江夏區(qū)土地定級 24 （二）供電狀況 根據區(qū)電業(yè)局提供的供電線路分布、變壓器圖線分布，并考慮城區(qū)的用電現狀，征求區(qū)電業(yè)局專家意見將整個城區(qū)的供電狀況分為兩個級別，分析結果見表214。 計算公式如下。 三、基礎設施完善度 江夏區(qū)城 區(qū)的定級因素指標體系中，基礎設施因素中包括供氣一個因子。 （ 2） 公交站 點 服務半徑的確定 根據公交站點的均衡分布影響和江夏區(qū)城區(qū)公交站點的實際狀況，確定公交站點的服務半徑，結果見表 27。 表 26 道路通達度指標分析結果表 因子級別 本級道路長度 (m) 平均功能分 影響距離 (m) 一級 10038 100 1000 二級 17354 65 600 三級 28857 30 300 公交便捷度 （ 1）公交站點功能分計算 按公交站流量的大小依次劃分 3 個檔次，各檔次的公交功能分由下式計算： fi=100 Xi247。 L — 某級道路的總長度 。 （ 3） 道路影響距離計算按下式： d=S/2L ?????????? （公式 2— 12） 式中： d — 某級道路影響距離 。在確定道路類型的基礎上，進行道路寬度、車流量、非機動車流量及車道數等指標，進行無量綱化，并綜合考慮江夏區(qū) 城 區(qū)實施的交通管制措施，計算道路道路作用指數。其與道路作用或車量大小呈正比，數值在 01 之間，最佳道路的作用指數等于 1。 二、交通條件 道路通達度 （ 1） 道路類型的劃分 根據江夏區(qū)城區(qū)道路寬度及對《江夏區(qū)城區(qū)道路規(guī)劃圖》等相關資料的分析，把江夏區(qū)的道路按寬度、車道數及其 在城市交通中的地位和作用及城市道路交通第二章 江夏區(qū)土地定級 22 管制情況，分為主干道 、 次干道和支路。 根據《規(guī)程》的具體要求、均布原理和估價人員的經驗確定土地定級因素因子的作用半徑。 名稱、位置、占地面積、商服網點數、用地效益、級別、商服完備率 3 排水狀況 排水狀況圖、 1﹕ 10000 地形圖 等級（好、較好、差） 4 供水狀況 1﹕ 10000 地形圖、江夏區(qū)全區(qū)供水管網現狀圖 等級（好、較好、差） 5 綠地覆蓋率 1﹕ 10000 地形圖、衛(wèi)片影像圖 等級 6 人口密度 城區(qū)行政區(qū)劃圖、江夏區(qū)2020 年統(tǒng)計年鑒 名稱、人口密度 7 產業(yè)集聚規(guī)模 江夏區(qū)工業(yè)用地現狀圖 等級（大型工業(yè)區(qū)、中型工業(yè)區(qū)、 小型工業(yè)區(qū)、工業(yè)點） 8 醫(yī)院 江夏區(qū)城區(qū)圖、 1﹕ 10000 地形圖、江夏區(qū) 交通旅游圖、1﹕ 10000 地形圖、醫(yī)院調查表 名稱、位置、病床數、等級（三級甲等、三級乙等、二級甲等；二級乙等） 9 火車站 1﹕ 10000 地形圖、江夏區(qū)城區(qū)圖 名稱、位置、占地面積、年客運量、年貨運量、運輸收入、職工人數、等級（特等、一等、二等） 第二章 江夏區(qū)土地定級 21 10 小學 江夏區(qū)小學分布圖 名稱、占地面積、建筑面積（ m2）、在校人數（人）、教師人數、所在區(qū)、性質、類型 11 中學 江夏區(qū)中學分布圖 名稱、占地面積、建筑面積（ m2）、在校人數（人）、教師人數、所在區(qū)、性質、類型 12 長途汽車站 車站調查表、江夏 區(qū)城區(qū)圖 名稱、位置、占地面積、年客運量 13 公交便捷度 1﹕ 10000 地形圖 站點名稱、公汽日流量、停靠路數 14 公園 公園調查表、江夏區(qū)城區(qū)圖 名稱、位置、占地面積、等級（省 級、市級、區(qū)級） 15 農貿市場 農貿市場調查表 名稱、位置、占地面積、等級、攤位數、營業(yè)額 第三節(jié) 因素因子指標計算 根據各種土地定級因素因子的影響特點、影響規(guī)律和量化方法，嚴格按著《規(guī)程》要求，計算因素因子的規(guī)模指數、作用分、功能分和作用半徑。詳細情況見表 25。因此，土地定級因素因子權重計算結果滿足《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的要求。根據收回的第二輪專家權重打分表格，利用上述公式計算商業(yè)、 住宅、工業(yè)分類定級和綜合定級的因素因子權重，結果見表 22 2 24。 第二步，從第二輪起，各位專家必須參考上一輪打分平均值進行本輪次的打分。專家的總體權威程度、代表面，專家審定和推薦程序以及專家人數符合《規(guī)程》的要求。 選擇專家 由于特爾斐法的主要工作是通過專家對土地定級因素體系及其權重做出統(tǒng)計估算，因此，專家的選擇是定級成敗的關鍵。 二、土地定級因素及其權重確定方法 特爾斐測定法是根據專家的經驗和主觀判斷，對大量無法定量分析的因素因子進行統(tǒng)計估算，并將估 算結果告訴專家，逐步使分散的評估意見收斂，充分發(fā)揮信息反饋和信息控制的作用，最后集中在協調一致的評估結果上。同時由于土地的稀缺性，供需關系的變化，也影響到地價水平的第二章 江夏區(qū)土地定級 17 高低。 從工業(yè)布局和現狀考慮，工業(yè)產業(yè)集聚狀況很大程度上影響著工業(yè)用地土地級別，是工業(yè)用地土地定級必須考慮的因素之一。 6．產業(yè)集聚規(guī)模 產業(yè)集聚規(guī)模指某一行業(yè)的集聚程度和規(guī)模大小。人口密度一方面反映了區(qū)域對土地利用的吸引，另一方面人口密度越大，消費需求也就越高，從而影響商業(yè)、住宅的消費需求，同時也為產業(yè)提供更多的勞動力。因此，在土地定級中綠地覆蓋度是必須考慮的因素之一。主要指與日常生活密切相關的小學、中學、醫(yī)院門診部、公園、農貿市場等公用設施的完備程度，是江夏區(qū)城區(qū)綜合用地、商業(yè)用地、住宅用地土地定級應考慮的因素之一。但由于江夏區(qū)城區(qū)內除供