【導(dǎo)讀】市的一個市轄郊區(qū)。位于東經(jīng)114º01´52"至114º35´38"，北緯29º58´05"至30. 東與鄂州、大冶毗鄰，西南與嘉魚接壤，隔江與蔡甸區(qū)和漢南區(qū)。相望，北與洪山區(qū)交界，南與咸寧市相連。東西寬公里，南北長公。里，面積平方公里，合萬畝。地貌類型多樣，以壟崗平原為主要地貌類型。地貌形態(tài)以第四紅色粘土組成。的網(wǎng)狀平原為主，其兩側(cè)為平坦的沖積平原，東側(cè)為梁子湖底地。平原所載，東部為湖區(qū)。全縣南北狹長微傾，東、西、北依湖濱江，港漢切割呈樹狀，中部脊嶺坡地，按照海拔高程和地理條件，全區(qū)大致分為兩種類型：一是沿長江邊向。紙(坊)豹公路兩側(cè)分別向東西傾斜，屬崗狀平原區(qū)，海拔高程23—60米之部。

　　

【正文】 區(qū)片編號 人口密度（人 /k ㎡） 因子級別 功能 分 6 32455 一級 100 10 29731 2 23459 二級 36 7 14007 11 13868 1 12238 3 9489 5 6884 4 6208 9 3363 三級 8 8 2902 12 872 七、產(chǎn)業(yè)集聚效益 江夏區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模集聚度綜合考慮規(guī)模等級、年產(chǎn)值、占地面積等指標(biāo)，我們選取 占地面積 、 企業(yè)數(shù)量 、 年產(chǎn)值和職工人數(shù)四 個指標(biāo)作為衡量各產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域綜合實力的指標(biāo)并對這些指標(biāo)值進行標(biāo)準(zhǔn)化。其次，經(jīng)專家意見征詢，對 占地面積 、 企業(yè)數(shù)量 、 年產(chǎn)值和職工人數(shù)四 個評價指標(biāo)分別賦予評價權(quán)重為： 、 、 。根據(jù)功能分計算結(jié)果，將產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)分為兩級。分析結(jié)果見表 221。 表 221 產(chǎn)業(yè)集聚影響度指標(biāo)分析結(jié)果表 產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 占地面積(平方米 ) 企業(yè)數(shù)量 年產(chǎn)值 (萬元 ) 職工 人數(shù) 作用指數(shù) 等級 功能 分 世紀(jì)大道 346332 5 6750 300 1 一級 100 江夏大道 545511 3 3500 217 二級 50 第四節(jié) 土地級別評定 一、計算定級網(wǎng)格單元 （一）確定網(wǎng)格單元大小 為保證定級工作的精度，滿足《規(guī)程》的要求，同時考慮定級范圍的大小，選擇 20 20m的網(wǎng)格單元。土地定級單元是因素因子的作用分計算的基礎(chǔ)。 （二）障礙物影響處理 第二章 江夏區(qū)土地定級 30 計算點狀、線狀因素因子作用分值時，其距離計算一般采用空間直線距離，即點狀、線狀因素因子對土地定級單元的影響大小是隨著距點狀、線狀土地定級因素因子距離增加而呈線性和指數(shù)衰減的，它忽略了點狀、線狀土地定級因素因子與土地定級單元之間的可通達性，如自然地物（溝渠、河流、水庫等）和人文地物（鐵路等）的阻隔影響，與人們習(xí)慣思維中從某地到某地的遠近并非空間直線距離 ,而是沿某道路到達目的地所需路程不一致。 計算各因素因子單元分值時，我們考慮了城市障礙物對因素作用分的再次衰減。江夏區(qū)定級范圍內(nèi)有鐵路線通過，它們對整個城市的各因素因子的作用分衰減造成了影響。以可通行處為結(jié)點，按結(jié)點處的因素因子的作用分及剩余的影響半徑，再次進行衰減。在采集空間要素時，將障礙物通行點作為普通圖層中的一層，計算單元分值時，系統(tǒng)軟件直接對其進行處理。 （三）土地定級單元因素因子作用分值計算 土地定級因素因子按其分布類型及對土地的影響方式不同，分為點狀因素、線狀因素、面狀因素。對不同用地類型，因素 因子的作用分值衰減方式不同，主要分為指數(shù)衰減和線性衰減。 土地定級因素因子類型 影響土地級別的因素因子根據(jù)其空間的分布類型可分為點狀、線狀和面狀因素因子。 （ 1）點狀因素因子 點狀因素因子相對整個市區(qū)范圍而言為點狀分布，其對土地級別的影響既與因素因子涉及的設(shè)施規(guī)模有關(guān)，又與距設(shè)施的相對距離有關(guān)，如中小學(xué)、公園等。 （ 2）線狀因素因子 線狀因素因子主要是呈線狀分布的影響設(shè)施，其對土地級別的影響與點狀因素因子類似，既與設(shè)施有關(guān)，又與距設(shè)施的相對距離有關(guān)，如道路。 （ 3）面狀因素因子 面狀因素因子呈片狀均勻分 布，具有全域覆蓋性質(zhì)。其對土地級別的影響僅與因素因子指標(biāo)有關(guān)系。如供氣等。 作用分衰減模型 計算土地定級因素因子對土地定級單元的作用分值是整個土地定級的關(guān)鍵，它直接影響土地級別的結(jié)果。同一類土地定級因素因子對土地定級單元的影響隨土地定級因素因子與土地定級單元的距離增加而衰減；不同類型因素因子對同一用地類型的影響方式不同，同一類型因素因子對不同用地類型影響方式也不一第二章 江夏區(qū)土地定級 31 樣。計算作用分值的衰減模型通常有兩種形式： 線性模型： ?????? ?????? )1(0 )10)(1(r rrFf iij ???????? （公式 2— 20） 指 數(shù)模型： ??????? ????)1(1 )10()1(r rFfriij ???????? （公式 2— 21） 上兩式中： fij — i土地定級因素因子對 j網(wǎng)格評價點的作用分值 Fi — i土地定級因素因子的功能分 r — i 土地定級因素因子至 j網(wǎng)格評價點的相對距離 其中， r可按下式計算： ??? ??? )(1 )(/ Rd RdRdr ???????? （公式 2— 22） 式中： d — 土地定級因素因子到網(wǎng)格評價點的實際距離 R — 土地定級因素因子的最大影響半徑（或作用半徑） 土地定級因 素因子算法模型衰減模型確定 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的規(guī)定，明確綜合土地定級和分類土地定級各個因素因子的算法模型和衰減模型，具體情況見表 22 22 22 225。 第二章 江夏區(qū)土地定級 32 表 222 綜合定級因素因子算法模型和衰減模型表 因素因子 算法模型 衰減模型 商服繁華影響度 商服繁華度計算 指數(shù)衰減 道路通達度 道路通達度計算 指數(shù)衰減 公交便捷度 點、線、面擴散計算 線性衰減 火車站 點、線、面擴散計算 線性衰減 長途汽車站 點、線、面擴散計算 線性衰減 供氣 純多邊形計算 無衰減 中學(xué) 點、線、面擴散計算 線性衰減 小學(xué) 點、線、面擴散計算 線性衰減 醫(yī)院 點、線、面擴散計算 線性衰減 公園 點、線、面擴散計算 線性衰減 農(nóng)貿(mào)市場 點、線、面擴散計算 線性衰減 綠地覆蓋度 純多邊形計算 無衰減 人口密度 純多邊形計算 無衰減 產(chǎn)業(yè)積聚影響度 純多邊形計算 無衰減 表 223 商業(yè)用地因素因子算法模型和衰減模型表 因素因子 算法模型 衰減模型 商服繁華影響度 商服繁華度計算 指數(shù)衰減 道路通達度 道路通達度計算 指數(shù)衰減 公交便捷度 點、線、面擴散計算 線性衰減 長 途汽車站 點、線、面擴散計算 指數(shù)衰減 供氣 純多邊形計算 無衰減 人口密度 純多邊形計算 無衰減 表 224 工業(yè)用地因素因子算法模型和衰減模型表 因素因子 算法模型 衰減模型 道路通達度 道路通達度計算 指數(shù)衰減 火車站 點、線、面擴散計算 指數(shù)衰減 供氣 純多邊形計算 無衰減 產(chǎn)業(yè)積聚影響度 純多邊形計算 無衰減 第二章 江夏區(qū)土地定級 33 表 225 住宅用地因素因子算法模型和衰減模型表 因素因子 算法模型 衰減模型 商服繁華影響度 商服繁華度計算 線性衰減 道路通達度 道路通達度計算 線性衰減 公交 便捷度 點、線、面擴散計算 線性衰減 長途汽車站 點、線、面擴散計算 線性衰減 供氣 純多邊形計算 無衰減 中學(xué) 點、線、面擴散計算 線性衰減 小學(xué) 點、線、面擴散計算 線性衰減 醫(yī)院 點、線、面擴散計算 線性衰減 公園 點、線、面擴散計算 線性衰減 農(nóng)貿(mào)市場 點、線、面擴散計算 線性衰減 綠地覆蓋度 純多邊形計算 無衰減 人口密度 純多邊形計算 無衰減 （四）部分因素因子作用分值圖 商業(yè)用地商服繁華度作用分值圖 第二章 江夏區(qū)土地定級 34 住宅用地中學(xué)作用分值圖 綜合定級道路通達度作用分值圖 第二章 江夏區(qū)土地定級 35 （五）計算網(wǎng)格單元總作用分值 單元總作用分值計算，是根據(jù)多因素綜合評價法的方法與原理，采用權(quán)重指數(shù)和方法。計算式為： ?? ?? n ji ii fWP ?????????? （公式 2— 23） 式中： P— 單元總分值 n — 定級因素數(shù) Wi — 第 i因素權(quán)重 fi — 第 i因素分值 （五）定級網(wǎng)格單元作用分值頻率直方圖制作 首先由計算機分析計算出不同用途不同作用分值對應(yīng)的評價單元出現(xiàn)的頻率，由此繪制不同用途的頻率直方圖如下： 綜合用地頻率直方圖 第二章 江夏區(qū)土地定級 36 商業(yè)用地頻率直方 圖 住宅用地頻率直方圖 第二章 江夏區(qū)土地定級 37 工業(yè)用地頻率直方圖 二、土地級別劃分 （一）土地級別劃分原則 江夏區(qū)市區(qū)土地級別的劃分遵循如下原則： 土地級別高低與質(zhì)量相對優(yōu)劣的對應(yīng)關(guān)系基本一致； 各級土地之間的收益應(yīng)有明顯的差別； 土地級別之間應(yīng)漸變過渡，相鄰單元之間土地級差不宜過大； 應(yīng)保持自然地塊與權(quán)屬單位的完整性； 級別邊界應(yīng)盡量采用具有地域突變特征的自然界線與人工界線。 （二）土地級別初步劃分 土地級別的劃分是根據(jù)土地單元的總分值，采用頻率直方圖法，確定各土地級別的分值區(qū)間，從而確定各土地 單元歸屬的土地級別。圖 2 2 2 26分別為綜合定級、商業(yè)用地定級、住宅用地定級、工業(yè)用地定級單元分值頻率直方圖，橫坐標(biāo)為總分值，縱坐標(biāo)為頻率，反映了某一總分值或總分值區(qū)間內(nèi)定級單元出現(xiàn)的頻率。一個級別的土地是一個相對的均質(zhì)地域，土地級內(nèi)各土地單元的總分值相接近，在直方圖上則表現(xiàn)為土地單元相對集中。各級土地的平均分值有明顯的差異，呈現(xiàn)出層次性。因此，在圖上土地級之間會出現(xiàn)明顯的“峰谷”現(xiàn)象，突變處的總分值即可作為分級界線值。從圖 2 2 2 26 可看出各第二章 江夏區(qū)土地定級 38 類型單元總分值的分布情況，通 過與實地情況的對比分析，確定土地級別的分界點。各類土地各級別總分值區(qū)間見表 226。 表 226 江夏區(qū)市區(qū)各類土地級別總分值區(qū)間表 土地級別 Ⅰ級 Ⅱ級 Ⅲ級 Ⅳ級 Ⅴ級 綜合定級 [100,48] [30,47] [11,29] [0,10] 商業(yè)用地 [68,100] [52,67] [21,51] [7,20] [0,6] 住宅用地 [56,100] [33,55] [22,32] [0,21] 工業(yè)用地 [40,100] [28,39 [0,27] （三）初步土地級別圖 將定 級單元的作用總分值與土地級別的界限分值相匹配，確定定級單元的土地級別。在深圳凱立德計算機系統(tǒng)技術(shù)有限公司開發(fā)的《土地定級與基準(zhǔn)地價動態(tài)更新系統(tǒng)》中自動生成土地級別圖，綜合定級與分類定級級別圖如下： 圖 27 綜合定級初步土地級別圖 圖 28 商業(yè)用地初步土地級別圖 圖 29 住宅用地初步土地級別圖 圖 210 工業(yè)用地初步土地級別圖 第二章 江夏區(qū)土地定級 39 （三）土地級別檢驗 采用多因素綜合評價法初步確定的土地級別，全面反映了土地質(zhì)量的空間差異，但由于受評價方法、資料的真實 性、工作人員的業(yè)務(wù)水平等影響，所劃分的級別是否合理，還需進行驗證。江夏區(qū)土地級別劃分驗證采用兩種方法進行，一是利用土地市場交易價格資料，二是咨詢江夏區(qū)政府有關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)與專家。中，由于按分用途進行定級操作，在對定級成果進行檢驗時只考慮商業(yè)、住宅和工業(yè)三種類型。 利用市場交易價格資料對商業(yè)、住宅、工業(yè)用地級別進行驗證 驗證步驟：（ a）根據(jù)初步劃分的土地級別，按城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求，計算、統(tǒng)計、檢驗和分析各級別內(nèi)的樣點地價，得出各級別內(nèi)的平均地價； （ b）對各級別平均地價進行數(shù)理統(tǒng)計分析，確定各土地級別內(nèi) 的平均地價區(qū)間； （ c）分析級別內(nèi)的平均地價與地價區(qū)間是否存在正級差，且高級別級差大于低級別級差，若同時滿足以上兩個條件，則說明初步劃分的土地級別是合理的；否則是不合理的，需要對初步劃分的土地級別進行重新劃分。 （ 1）商業(yè)用地級別驗證 選擇對商業(yè)用地樣點資料來驗證商業(yè)用地級別劃分的合理性。商業(yè)用地級別與樣點均價對應(yīng)關(guān)系見表 227。 表 227 商業(yè)用地級別與樣點均價對應(yīng)關(guān)系表 土地級別 Ⅰ級 Ⅱ級 Ⅲ級 Ⅳ級 Ⅴ級 樣點均價 (元 /㎡ ) 550 495 420 350 260 （ 2）住宅用地級別檢驗 選 擇對住宅用地樣點資料來驗證商業(yè)用地級別劃分的合理性。住宅用地級別與樣點均價對應(yīng)關(guān)系見表 228。 表 228 住宅用地級別與樣點均價對應(yīng)關(guān)系表 土地級別 Ⅰ級 Ⅱ級 Ⅲ級 Ⅳ級 樣點均價 (元 /㎡ ) 386 320 275 180 （ 3）工業(yè)用地級別檢驗 選擇對工業(yè)用地樣點資料來驗證商業(yè)用地級別劃分的合理性。工業(yè)用地級別與樣點均價對應(yīng)關(guān)系見表 229。 表 229 工業(yè)用地級別與樣點地價對應(yīng)關(guān)系表 土地級別 Ⅰ級 Ⅱ級 Ⅲ級 樣點均價 (元 /㎡ ) 167 130 105 第二章 江夏區(qū)土地定級 40 從上述三個表可以看出，對三類用地 的級別劃分，存在著明顯由高級向低級逐步減小的正級差，不僅在區(qū)位條件方面反映了土地質(zhì)量的差異，而且從土地利用方面也反映了土地的質(zhì)量差異，說明江夏區(qū)城區(qū)商業(yè)、工業(yè)、住宅用地級別劃分是合理的。 專家咨詢論證 聘請熟悉江夏區(qū)市區(qū)情況的城市規(guī)劃管理、房地產(chǎn)市場、土