【導(dǎo)讀】本次評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)土地用途分為商服用地、住宅。通一平”，基準(zhǔn)地價(jià)的應(yīng)用范圍是縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地區(qū)域?；厥照?、維修網(wǎng)點(diǎn)、照相、理發(fā)、洗浴等服務(wù)設(shè)施用地）。街路線(xiàn)價(jià)覆蓋范圍之外的內(nèi)街商服或新開(kāi)通道路的商服用地。分割銷(xiāo)售的、自主經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立商服用地。沿街或沿路進(jìn)深為8米的首層商業(yè)店面每建筑平方米分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)平均價(jià)格。上建筑物每建筑平方米分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)平均價(jià)格。住宅用地主要包括高級(jí)住宅、普通住宅和別墅等用地。展示中心）、倉(cāng)儲(chǔ)等用地。利性停車(chē)場(chǎng)、公墓及需以有償出讓方式供地的其他用地。

　　

【正文】 業(yè)區(qū)、居住區(qū)、商服區(qū)、文教區(qū)等，這些區(qū)域具有性質(zhì)相同，土地區(qū)位、城市基礎(chǔ)設(shè)施等方面也基本相似，處于某些結(jié) 節(jié)點(diǎn)同等引力之下的特征，這類(lèi)特性稱(chēng)為均質(zhì)性。可以認(rèn)為，在具有均質(zhì)性的地域內(nèi)任一點(diǎn)的土地價(jià)格在理論上應(yīng)是等價(jià)的。均質(zhì)地域范圍越小，土地均質(zhì)性愈強(qiáng)。 市場(chǎng)替代原理是指在同一類(lèi)商品中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似 29 時(shí)，價(jià)格最低者吸引最大需求，即有兩個(gè)以上互相替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是相互影響與比較之后才決定的。土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，具有相同使用價(jià)值，有替代可能的地塊之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制趨于一致。 城鎮(zhèn)的均質(zhì)地域由于土地條件相似，又由于交易主體在決定交易價(jià)格時(shí)遵循著替代原理，土地價(jià)格具有一致性、相近性，這為劃分均質(zhì)地域并從中選出具有代表性的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)提供了可能性和現(xiàn)實(shí)性。 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的選擇 根據(jù)福建省國(guó)土資源廳的要求，地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)按標(biāo)定地價(jià)樣點(diǎn)確定。所謂的標(biāo)定地價(jià)即標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)宗地是指級(jí)別、區(qū)段內(nèi)土地條件具有代表性并且利用方式相對(duì)穩(wěn)定的宗地。 （ 1）地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的選擇原則 ①代表性原則。即要求監(jiān)測(cè)點(diǎn)能代表所處級(jí)別或區(qū)段土地的價(jià)格特征。所選宗地的自身?xiàng)l件及其利用狀況不包含影響地價(jià)的各類(lèi)特殊因素。 ②相對(duì)穩(wěn)定性原則。為便于長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)，要求所選宗地當(dāng)前的土地利用方式 合理并保持相對(duì)穩(wěn)定。 ③符合規(guī)劃原則。即所選宗地的用途、容積率等土地利用要求要和城鎮(zhèn)規(guī)劃適應(yīng)。 ④空間分布的合理性原則。即所選地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的分布應(yīng)能充分反映城鎮(zhèn)土地價(jià)格的空間結(jié)構(gòu)，并相對(duì)均勻地分布于各級(jí)別、各區(qū)段之中。同時(shí)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的空間分布應(yīng)反映城市繁華程度的差異，繁華地區(qū)的監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)量應(yīng)適當(dāng)增加。 （ 2）地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)選擇的步驟 ①初選。根據(jù)上述原則，在上一輪地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)立的基礎(chǔ)上，從調(diào)查樣本中初選出大致符合條件的 100 個(gè)樣本。由于永春當(dāng)?shù)丶兩谭猛镜淖诘剌^少，大多為商業(yè)、住宅混合用途，而根據(jù)規(guī)定，在混合用途的宗地 中商業(yè)建筑面積所占比例必須在總建筑面積 40%以上方能做為商業(yè)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，永春當(dāng)?shù)亟^大多數(shù)商住混合用途的宗地商業(yè)面積所占比例在 15%以下，綜合上述情況，本次以路線(xiàn)價(jià)作為商業(yè)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的表現(xiàn)形式。 ②復(fù)審與校核。逐個(gè)分析初選宗地的具體條件，結(jié)合實(shí)地校核、剔除帶有特殊性、偶然性和臨時(shí)性的宗地，最終確定了 66 個(gè)樣本為地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，其中商服 30 一、二級(jí)均為 8個(gè)，三、四、五級(jí)地因?yàn)槲恢幂^差，樣點(diǎn)少，三級(jí)地選取 4 個(gè)，四級(jí)地選取 2 個(gè)，五級(jí)地選取 2個(gè)，共 24 個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)；住宅用地同商業(yè)用地一樣，一、二 級(jí)地選取 8 個(gè)，三級(jí)地選取四個(gè)，四、 五級(jí)地分別選取 2個(gè)，共 24 個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)；工業(yè)用地大都集中在 二 、 三 級(jí)地，分別選取了 9個(gè)和 6 個(gè)， 一 地級(jí)則選取了 3 個(gè)，共 18 個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)。 （ 3）監(jiān)測(cè)點(diǎn)編號(hào)規(guī)則 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)編號(hào)由 13位數(shù)字（或英文字母）組成，包括 6位行政區(qū)劃代碼、1 位城市類(lèi)別代碼、 2 位土地級(jí)別代碼、 1 位土地用途類(lèi)別代碼和 3 位監(jiān)測(cè)點(diǎn)序號(hào)。 ①行政區(qū)劃代碼由 6 位數(shù)字代碼組成，引用國(guó)家行政代碼標(biāo)準(zhǔn) GB/T2260，永春區(qū)的行政代碼為 350525。 ②城市類(lèi)別代碼分大城市、中等城市、小城市三種類(lèi)型，用大寫(xiě)英文字母表示，大城市為“ A”，中等城市為“ B”，小城市為“ C”，永春取 C。 ③土地級(jí)別代碼由 2 位數(shù)字代碼組成，小于 10位數(shù)的前面補(bǔ)上“ 0”，如“ 01”、“ 02”等。 ④土地用途代碼由 1 位英文代碼組成，分商業(yè)、居住、工業(yè)三種類(lèi)型，用大寫(xiě)英文字母表示，商業(yè)為“ S”，居住為“ J”，工業(yè)為“ G”。 ⑤監(jiān)測(cè)點(diǎn)序號(hào)由 3位數(shù)字代碼組成，小于 100 位數(shù)的前面補(bǔ)上“ 00”或“ 0”，如“ 001”、“ 010”等，監(jiān)測(cè)點(diǎn)序號(hào)在全市分用途統(tǒng)一編制，原則上遵循先高級(jí)別后低級(jí)別的順序。 范例：如二級(jí)居住用地 4號(hào)監(jiān)測(cè)點(diǎn)（總序號(hào)第 12）編號(hào)為 350525C02J012。 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的估價(jià) 在地 價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)確定的基礎(chǔ)上，以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)宗地的使用年限、市場(chǎng)行情、地塊大小、形狀、容積率限制、微觀區(qū)位等條件通過(guò)系數(shù)修訂進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)，根據(jù)各監(jiān)測(cè)點(diǎn)市場(chǎng)地價(jià)資料，采用適宜的估價(jià)方法（收益還原法、剩余法、成本逼近法等）直接評(píng)估，通過(guò)綜合比較分析，最后確定監(jiān)測(cè)點(diǎn)的地價(jià)。 監(jiān)測(cè)點(diǎn) 從地價(jià)評(píng)估調(diào)查樣點(diǎn) 中選取， 設(shè)定地塊剩余使用年限為法定最高，宗地開(kāi)發(fā)程度達(dá)到“五通一平”， 臨道路狀況、 面積大小 、土地形狀 、區(qū)位因素、容積率情況等根據(jù)樣點(diǎn)實(shí)際情況確定。 31 永春縣城地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)圖 32 表 421 商服用地（路線(xiàn) 價(jià)）監(jiān)測(cè)點(diǎn)一覽表 序號(hào) 監(jiān)測(cè)點(diǎn)編號(hào) 路段 范圍 級(jí)別 臨路形式 開(kāi)發(fā)程度 樓面地價(jià) （元 /平方米） 1 350525C01S001 城東街西段 新華路 — 文彬商城 — 云龍橋 煤炭大廈 1 一面臨街 五通一平 9565 2 350525C01S002 八二三東路東段 街心公園 — 文彬商城 1 一面臨街 五通一平 8875 3 350525C01S003 八二三東路西段 永春大橋 — 街心公園 1 一面臨街 五通一平 7001 4 350525C01S004 桃城路 環(huán)城路 — 八二三東路 1 一面臨街 五通一 平 6687 5 350525C01S005 八二三中路 4 溪濱路路口（兒童公園） — 永春大橋 1 一面臨街 五通一平 3397 6 350525C01S006 鵬源街 桃源南路 — 永春大橋（保險(xiǎn)公司） 1 一面臨街 五通一平 3562 7 350525C01S007 城東南街 城東路 — 留安路 1 一面臨街 五通一平 3426 8 350525C01S008 桃溪路（西段） 桃源南路 — 湖濱路 1 一面臨街 五通一平 3404 9 350525C02S009 師范路 1 桃源南路口 — 大路頭街 2 一面臨街 五通一平 3057 10 350525C02S010 永泉公路 桃源南路 汽車(chē)站南側(cè) 100米 2 一面臨街 五通一平 2650 11 350525C02S011 環(huán)翠路 環(huán)城路 — 桃源北路 2 一面臨街 五通一平 2378 12 350525C02S012 八二三中路 2 崇華路 — 真武路 2 一面臨街 五通一平 2321 13 350525C02S013 儒林街 八二三中路 — 縣車(chē)隊(duì) 2 一面臨街 五通一平 2149 14 350525C02S014 公園路 八二三中路 — 仰林路 2 一面臨街 五通 一平 2119 15 350525C02S015 師范路 2 師院 — 大路頭街 2 一面臨街 五通一平 1927 16 350525C02S016 八二三中路 1 崇華路 — 吳厝橋 2 一面臨街 五通一平 1879 17 350525C03S017 桃源南路 5 榜德公路 — 桃溪大橋 3 一面臨街 五通一平 1476 18 350525C03S018 桃源南路 1 湖濱路 — 石鼓橋南 3 一面臨街 五通一平 1203 19 350525C03S019 石鼓街 新車(chē)路 — 305省道 3 一面臨街 五通一平 972 20 350525C03S020 大路頭街（東段） 化龍小學(xué)東側(cè)路口以東 3 一面臨街 五通一平 960 21 350525C04S021 太平路中段（東平） 東平郵電局至供銷(xiāo)社 4 一面臨街 五通一平 604 22 350525C04S022 和塘中路（岵山） 鎮(zhèn)政府段 4 一面臨街 五通一平 458 23 350525C05S023 南環(huán)路 5 一面臨街 五通一平 334 33 24 350525C05S024 榜德公路 5 一面臨街 五通一平 310 表 422 住宅用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)一 覽表 序號(hào) 監(jiān)測(cè)點(diǎn)編號(hào) 級(jí)別 位置 批準(zhǔn)用途 建筑密度 容積率 面積 （平方米） 開(kāi)發(fā)程度 使用年限 地面單價(jià) （元 /平方米） 1 350525C01J001 1 城東北街 商住 45% 3 2378 五通一平 70 1916 2 350525C01J002 1 城東南街 商住 40% 1292 五通一平 70 1861 3 350525C01J003 1 留安路 商住 42% 2926 五通一平 70 1930 4 350525C01J004 1 桃城路 商住 42% 3 五通一平 70 2050 5 350525C01J005 1 環(huán)城路西段 商住 38% 2020 五通一平 70 2059 6 350525C01J006 1 安居路 商住 48% 3 2020 五通一平 70 1796 7 350525C01J007 1 湖濱路 商住 39% 2020 五通一平 70 1850 8 350525C01J008 1 中州路 商住 44% 3 2020 五通一平 70 1919 9 350525C02J009 2 溪濱路 商住 52% 2752 五通一平 70 1366 10 350525C02J010 2 儒林街 商住 % 2376 五通一平 70 1287 11 350525C02J011 2 民生路 1 商住 % 3568 五通一平 70 1678 12 350525C02J012 2 真武路 商住 % 2028 五通一平 70 1398 13 350525C02J013 2 新安路 商住 42% 3 五通一平 70 1412 14 350525C02J014 2 崇華路 商住 40% 3 五通一平 70 1365 15 350525C02J015 2 城東街 商住 42% 3 118 五通一平 70 2111 16 350525C02J016 2 桃源南路 商住 39% 89 五通一平 70 1993 17 350525C03J017 3 桃源南路 住宅 90% 5 100 五通一平 70 980 18 350525C03J018 3 桃源南路 住宅 95% 4 五通一平 70 892 19 350525C03J019 3 石鼓街 住宅 100% 五通一平 70 936 20 350525C03J020 3 八二三西路 住宅 100% 5 114 五通一平 70 980 34 21 350525C04J021 4 太平路 住宅 98% 120 五通一平 70 686 22 350525C04J022 4 和塘路 住宅 100% 5 120 五通一平 70 655 23 350525C05J023 5 桃源南路 住宅 100% 4 五通一平 70 417 24 350525C05J024 5 榜德公路 住宅 80% 90 五通一平 70 402 表 423 工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)一覽表 序號(hào) 監(jiān)測(cè)點(diǎn)編號(hào) 位置 級(jí)別 面積（平方米） 使用年限 開(kāi)發(fā)程度 地價(jià)（元 /平方米） 1 350525C01G001 桃源北路 1 4999 50 五通一平 374 2 350525C01G002 留安山西路 1 4000 50 五通一平 401 3 350525C01G003 留安路 1 3143 50 五通一平 377 4 350525C01G004 輕紡園區(qū) 2 1784 50 五通一平 223 5 350525C01G005 三郊公路 2 50 五通一平 201 6 350525C01G006 榜頭 2 4956 50 五通一平 244 7 350525C01G007 永春工業(yè)園區(qū) 2 3341 50 五通一平 254 8 350525C01G008 桃源南路 2 50 五通一平 246 9 350525C01G009 南環(huán)路 2 6667 50 五通一平 233 10 350525C01G010 石鼓街 2 3393 50 五通一平 229 11 350525C01G011 八二三西路 2 50 五通一平 244 12 350525C01G012 大路頭街 2 50 五通一平 237 13 350525C01G013 留安 3 50 五通一平 151 14 350525C01G014 太平路 3 3770 50 五通一平 142 15 350525C01G015 和塘路 3 3870 50 五通一平 129 16 350525C01G016 鴻安 3 1718 50 五 通一平 151 17 350525C01G017 濟(jì)川 3 2910 50 五通一平 158 18 350525C01G018 留安 3 5346 50 五通一平 171 35 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的應(yīng)用 根據(jù)城市地價(jià)的監(jiān)測(cè)情況，可以了解和掌握城市內(nèi)的地價(jià)水平和地價(jià)動(dòng)態(tài)變化情況，通過(guò)完善地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和總結(jié)實(shí)際工作中的地價(jià)問(wèn)題，并利用所監(jiān)測(cè)的地價(jià)監(jiān)測(cè)資料進(jìn)行地價(jià)預(yù)測(cè)、地價(jià)預(yù)警、基準(zhǔn)地價(jià)更新、地價(jià)輔助決策等，為城市開(kāi)展日常地價(jià)管理提供決策依據(jù)。