【正文】 、綜合還原率分別為7％、9％、8％。根據(jù)13個鄉(xiāng)鎮(zhèn)樣點調(diào)查資料進(jìn)行計算，在得出樣點地價的基礎(chǔ)上，剔除異常值后，測算出各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)、住宅用地基準(zhǔn)地價，見表29：表29 龍里縣各類鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價測算結(jié)果 單位：元/平方米 類別 商服用地 住宅用地 工業(yè)用地 一類鄉(xiāng)鎮(zhèn) 688 387 144 二類鄉(xiāng)鎮(zhèn) 504 302 133 三類鄉(xiāng)鎮(zhèn) 330 248 131 第五節(jié) 全縣基準(zhǔn)地價匯總在全縣基準(zhǔn)地價匯總中，為便于公布的需要，將地價水平在十位取整。一、縣城土地級別基準(zhǔn)地價表210 龍里縣縣城基準(zhǔn)地價表 單位：元/平方米 用途級別 商服用地 住宅用地 工業(yè)用地 Ⅰ 2070 770 230 Ⅱ 1530 450 190 Ⅲ 680 330 140表中基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵，在2010年1月1日：商服用地地價：定級范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)價格,土地使用年限為40年，臨街深度8米，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套程度一至二級地范圍內(nèi)達(dá)到“五通一平”（通路、通上水、通下水、通電、通訊和場地平整），三級地范圍至少達(dá)到“四通一平”（通路、通上水、通電、通訊和場地平整）。 住宅用地地價：定級范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)價格，土地使用年限為70年，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套程度一至二級地范圍內(nèi)達(dá)到“五通一平”（通路、通上水、通下水、通電、通訊和場地平整），三級地范圍至少達(dá)到“四通一平”（通路、通上水、通電、通訊和場地平整）。工業(yè)用地地價：定級范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)價格,土地使用年限為50年，容積率小于或等于1，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套程度一至二級地范圍內(nèi)達(dá)到“五通一平”（通路、通上水、通下水、通電、通訊和場地平整），三級地范圍至少達(dá)到“四通一平” （通路、通上水、通電、通訊和場地平整）。二、貴州龍里工業(yè)園區(qū)基準(zhǔn)地價表211 貴州龍里工業(yè)園區(qū)基準(zhǔn)地價表單位：元/平方米 級別 用途 基準(zhǔn)地價 Ⅰ 工業(yè)用地 160 Ⅱ 工業(yè)用地 140內(nèi)涵：評估基準(zhǔn)日：2010年1月1日。開發(fā)程度：四通一平（通路、通電、通上水、通訊，場地平整）。容積率：≤1。使用年期：50年。三、鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價表212 龍里縣各類鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價表 單位：元/平方米 類別 商服用地 住宅用地 工業(yè)用地 一類鄉(xiāng)鎮(zhèn) 580 320 140 二類鄉(xiāng)鎮(zhèn) 400 240 130 三類鄉(xiāng)鎮(zhèn) 260 200 130內(nèi)涵：⑴評估基準(zhǔn)日：2010年1月1日。⑵開發(fā)程度：四通一平（通路、通電、通上水、通訊，場地平整）。⑶容積率：商業(yè)為1，工業(yè)≤1。⑷使用年期：商服用地40年，住宅用地70年，工業(yè)用地50年。四、基準(zhǔn)地價比較（一）與2007年公布基準(zhǔn)地價比較表213 2007龍里縣城區(qū)基準(zhǔn)地價表單位：元/平方米 用途級別 商服用地 住宅用地 工業(yè)用地 Ⅰ 2000 480 220 Ⅱ 1300 310 180 Ⅲ 400 170 130表214 2010年與2007年龍里縣城區(qū)基準(zhǔn)地價比較表 用途級別 商服用地 住宅用地 工業(yè)用地 Ⅰ +3% +60% +5% Ⅱ +18% +45% +6% Ⅲ +70% +94% +8% 由于龍里縣縣城近幾年來迅速發(fā)展，本次基準(zhǔn)地價更新，土地定級范圍不變，Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ級住宅用地地價相對2007年相比有明顯上漲，各級商服用地地價、工業(yè)地價均有一定幅度的上漲。 其原因在于貴陽龍里城市經(jīng)濟(jì)帶的啟動，龍里縣近年來的人流、物流有了長足發(fā)展，商業(yè)氛圍提升，居住環(huán)境改善，一些樓盤還吸引了貴陽市民的購買。（二）周邊縣（市）基準(zhǔn)地價表215 惠水縣城區(qū)各類用地基準(zhǔn)地價表(2009年9月30日公布)單位：元/平方米 用途級別 商服用地 住宅用地 工業(yè)用地 Ⅰ 1980 760 Ⅱ 1400 480 180 Ⅲ 800 320 140 Ⅳ 480 190 110與惠水縣2009年基準(zhǔn)地價相比較，因為兩地基準(zhǔn)地價公布和測算時間比較接近，龍里縣與惠水縣基準(zhǔn)地價相差不大，工業(yè)用地有一定差距，其原因在于2010年1月1日起實施的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值的影響。表216 貴定縣城區(qū)各類用地基準(zhǔn)地價表(2008年1月1日)單位：元/平方米 用途級別 商服用地 住宅用地 工業(yè)用地 Ⅰ 1700 610 Ⅱ 1000 390 180 Ⅲ 500 180 130 Ⅳ 300 120 100貴定縣現(xiàn)行基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)日為2008年1月1日，龍里縣基準(zhǔn)地價略高，其原因在于測算時間相差較大，而且從區(qū)位條件看龍里縣較貴定縣為好。（三）貴州龍里工業(yè)園區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)2010年與2007年基準(zhǔn)地價比較表217 2007貴州龍里工業(yè)園區(qū)基準(zhǔn)地價表單位：元/平方米 級別 用途 基準(zhǔn)地價 Ⅰ 工業(yè)用地 150 Ⅱ 工業(yè)用地 100表218 2010年與2007年貴州龍里工業(yè)園區(qū)基準(zhǔn)地價比較表 級別 用途 基準(zhǔn)地價 Ⅰ 工業(yè)用地 +7% Ⅱ 工業(yè)用地 +40%表219 2007龍里縣各類鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價表 單位：元/平方米 類別 商服用地 住宅用地 工業(yè)用地 一類鄉(xiāng)鎮(zhèn) 400 200 100 二類鄉(xiāng)鎮(zhèn) 300 150 100 三類鄉(xiāng)鎮(zhèn) 200 100 100表220 2010年與2007年龍里縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價比較表 類別 商服用地 住宅用地 工業(yè)用地 一類鄉(xiāng)鎮(zhèn) +45% +60% +40% 二類鄉(xiāng)鎮(zhèn) +33% +60% +30% 三類鄉(xiāng)鎮(zhèn) +30% +100% +30% 第三部分 編制區(qū)域因素修正系數(shù)表和說明表基準(zhǔn)地價是按不同土地級別、不同用途評估和測算的平均價格，不代表城鎮(zhèn)內(nèi)各宗地的具體價格。通過編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表，建立基準(zhǔn)地價修正評估體系，使制定的基準(zhǔn)地價落實到具體的地塊上，快速、準(zhǔn)確地評估宗地地價。一、因素的選擇及權(quán)重確定影響城鎮(zhèn)內(nèi)部不同地塊宗地地價的因素主要有區(qū)域因素和個別因素。根據(jù)龍里縣發(fā)展現(xiàn)狀，確定宗地地價影響因素及各因素權(quán)重，權(quán)重值的確定采用因素成對比較法。確定的具體結(jié)果見表31～表34：表31 縣城商服用地宗地地價影響因素、因子及權(quán)重值表 影響因素 權(quán)重值 影響因子 權(quán)重值 商服繁華度 距商服中心距離 交通條件 道路通達(dá)度 對外交通便利度 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 供電保證率 供水保證率 周圍土地利用類型 周圍土地利用類型 宗地條件 臨街狀況 臨街寬度 表32 縣城住宅用地宗地地價影響因素、因子及權(quán)重值表 影響因素 權(quán)重值 影響因子 權(quán)重值 商服繁華度 距商業(yè)中心距離 區(qū)域公用設(shè)施完備度 區(qū)域公用設(shè)施完備度 交通條件 道路通達(dá)度 對外交通便利度 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 供電保證率 供水保證率 區(qū)域環(huán)境質(zhì)量狀況 區(qū)域環(huán)境質(zhì)量狀況 周圍土地利用類型 周圍土地利用類型 宗地條件 臨街狀況 宗地面積形狀 表33 縣城工業(yè)用地宗地地價影響因素、因子及權(quán)重值表 影響因素 權(quán)重值 影響因子 權(quán)重值 交通條件 對外交通便利度 交通限制 基礎(chǔ)設(shè)施 供電保證率 供水保證率 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模 規(guī)劃限制 土地利用限制 對環(huán)境質(zhì)量影響程度 對環(huán)境質(zhì)量影響程度 自然條件 坡度 宗地條件 面積形狀 表34 鄉(xiāng)鎮(zhèn)宗地地價影響因素、因子及權(quán)重值表 土地利用類型 影響因素 權(quán)重值 影響因子 權(quán)重值 商業(yè)用地 商服繁華度 距農(nóng)貿(mào)市場距離 交通條件 交通狀況 規(guī)劃限制 / 宗地條件 臨街狀況 住宅用地 購物條件 距農(nóng)貿(mào)市場距離 交通條件 交通便利度 宗地條件 臨路狀況 基礎(chǔ)設(shè)施 / 二、各因素影響地價修正幅度的計算修正幅度值的計算。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，此次宗地地價修正幅度值更新的計算以土地級別為單位，在調(diào)查各土地級別經(jīng)修正后各類土地用途正常樣點地價的最高值與最低值的基礎(chǔ)上，分別與基準(zhǔn)地價作比較，得到各土地級別內(nèi)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地宗地地價上調(diào)與下調(diào)的最大幅度。按修正幅度值，將各有關(guān)地價點定為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個標(biāo)準(zhǔn)。各因素修正幅度值的確定影響宗地地價各因素修正幅度值的確定按下式計算：Fi= FWi式中：Fi為某一因素上（下）調(diào)的最大幅度值 F為某用途某均質(zhì)地域上（下）調(diào)的最大幅度 Wi為某因素（因子）影響權(quán)重以基準(zhǔn)地價為一般水平，其修正系數(shù)為零。在一般水平與上（下）限價格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)（劣）的修正系數(shù)，一般為Fi/2，同時確定較優(yōu)（劣）條件下的地價標(biāo)準(zhǔn)。三、基準(zhǔn)地價修正說明表及系數(shù)表按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣確定各種地價標(biāo)準(zhǔn)下的因素修正系數(shù)，確定地價修正系數(shù)對應(yīng)的因素條件，從而編制出各均質(zhì)地域、各用途基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表及說明表（見附表）。 第四部分 編制基準(zhǔn)地價使用說明一、關(guān)于土地級別范圍說明和宗地土地級別確認(rèn)土地級別范圍說明是對土地級別圖劃定土地級別界限的簡要說明，確定宗地的土地級別應(yīng)以土地級別圖為準(zhǔn)。以繁華道路為級別界限的，低級別一側(cè)臨路第一宗地歸入高級別。一宗地跨越兩個不同級別的，按照高級別確定。各類鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價在運(yùn)用時，所對應(yīng)的類別均指該鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)基準(zhǔn)地價?？h城土地定級范圍之外的地價水平，參照城區(qū)末級地進(jìn)行評估；鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外的地價水平可參照各類鄉(xiāng)鎮(zhèn)地價水平進(jìn)行評估。在使用中確定工業(yè)用地出讓地價時，要注意國家規(guī)定等級所對應(yīng)的出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)。貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶規(guī)劃區(qū)域東起龍里縣水橋（原龍里縣城規(guī)劃邊界）,西抵我縣與貴陽市的行政區(qū)劃邊界，與貴陽市龍洞堡片區(qū)接壤,南以黔桂鐵路、龍架山森林公園為界,北至千家卡工業(yè)園區(qū)，總面積95平方公里，可利用土地面積50平方公里。貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶毗鄰以商貿(mào)物流、房地產(chǎn)、商務(wù)會展、高技術(shù)制造與研發(fā)等為開發(fā)重點的龍洞堡片區(qū)，在龍洞堡臨空經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)輻射下，該區(qū)域具有承接中心城區(qū)城市功能、實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)并稀釋中心城區(qū)人口的潛力。本次基準(zhǔn)地價沒有單獨對貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶進(jìn)行土地定級及基準(zhǔn)地價測算，其基準(zhǔn)地價水平可參照龍里縣城末級地進(jìn)行評估。隨著貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)的推動，政府應(yīng)適時組織重新進(jìn)行土地定級及基準(zhǔn)地價更新。二、特殊情況下的評估關(guān)于地上、地下停車場和地下經(jīng)營性建筑用地評估：地上、地下停車場和地下經(jīng)營性建筑用地按臨街商業(yè)用地地價的50％計算。未臨主次干道商業(yè)用地評估：按臨街商業(yè)用地地價的40％計。三、針對國家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》制訂適用方案中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 210102007）自2007年8月10日起實施，按該國家標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)用地包括商服用地、工業(yè)倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地，對每一種用地又進(jìn)行了細(xì)分，如商服用地分為批發(fā)零售用地、住宿餐飲用地、商務(wù)金融用地、其他商服用地。按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，2007龍里縣城進(jìn)行了綜合土地定級，劃分了三個級別，分商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途確定了基準(zhǔn)地價，貴州龍里工業(yè)園區(qū)劃分為兩個級別，對工業(yè)用途確定了基準(zhǔn)地價，龍里縣13個鄉(xiāng)鎮(zhèn)劃分為三類，在此基礎(chǔ)上，測算各類別分商業(yè)、住宅、工業(yè)用途的基準(zhǔn)地價。為做好與國家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》的銜接，適應(yīng)現(xiàn)實生活中眾多用途的評估需要，特根據(jù)龍里縣地產(chǎn)市場情況確定其他用途的地價適用標(biāo)準(zhǔn)，各用途基準(zhǔn)地價水平見表1。051 批發(fā)零售用地：指主要用于商品批發(fā)、零售