【正文】 交通條件資料 交通條件收集內(nèi)容主要包括：道路類型、道路級別、道路長度及寬度、車流量、人流量、道路功能、道路設施、路面質量、道路分布、公交及對外交通站點等基本情況。 基礎設施狀況資料 基礎設施狀況資料收集內(nèi)容包括城區(qū)供水、供電、排水 、供氣 等設施類型、位置、數(shù)量、設施容量、目前供應能力、管網(wǎng)及線路分布、各設施的規(guī)模、級別、技術水平、服務水平、使用保證率在各區(qū)域的差異狀況。 社會服務設施狀況資料 社會服務設施狀況資料收集內(nèi)容 主要包括教育設施、醫(yī)療設施、農(nóng)貿(mào)市場、文體設施等基本情況，其收集的資料分別為：教育設施中的中學、小學的位置、數(shù)量、分布、占地面積、建筑面積、重點／非重點、班級數(shù)、在校學生人數(shù)、在職教職工人數(shù)等； 醫(yī)療 設施主要包括：醫(yī)院和重點診所的位置、數(shù)量、分布及規(guī)模、占地總面積、建筑總面積、營業(yè)額、病床數(shù)、年門診就診人數(shù)、年住院人數(shù)、職工人數(shù)、高級職稱人數(shù)等；農(nóng)貿(mào)市場主要包括：市場占地面積、攤位數(shù)、經(jīng)營種類、年交易額等；文體設施主要包括：體育場館占地面積、接納人數(shù)、硬件情況等。 25 城市規(guī)劃資料 城市規(guī)劃資料收集的內(nèi)容主要 包括：城市建設現(xiàn)狀、城市規(guī)劃布局、城市發(fā)展總體規(guī)劃、城市性質定位等資料。 圖件資料 圖件資料收集的內(nèi)容主要包括：城市平面圖、城市地形圖、城市總體規(guī)劃圖、城市交通圖、現(xiàn)狀圖、城鎮(zhèn)基礎設施管網(wǎng)分布圖等。 其他經(jīng)濟、社會、自然資料。 (二 )資料收集方法 根據(jù) 彭州市 城區(qū) 的實際情況，主要采用以下三種資料收集方法： 填表式調查 調查人員將事先準備好的調查表格發(fā)到被調查的單位和個人手中，并詳細說明填表內(nèi)容和填寫要求；由被調查單位和個人填表并簽章、簽字。 訪問式調查 調查人員到被調查的部門、單位訪問，有針對 性地了解土地定級所需的有關資料、數(shù)據(jù)和基本情況；并將了解的情況記錄或填寫成調查表。 座談式填查 邀請有關部門和用地單位熟悉情況的人員座談，通過座談了解土地定級涉及的各種自然、社會、經(jīng)濟因素的基本情況。 第二節(jié) 土地定級資料整理結果 土地定級資料收集完成后 ,應對各種資料進行分析、整理，并補充完善。 一、資料分類和整理 土地定級資料調查工作完成后，各種資料按文字資料、圖件資料、土地定級專項資料分別進行整理。 文字資料 26 調查收集的各種文字報告內(nèi)容豐富，涉及 彭州市 自然、社會和經(jīng)濟各個方面。包括 《彭 州市土地利用總體規(guī)劃 (20202020)》 、《彭州市域總體規(guī)劃 (20202020)》、《彭州市災后重建土地利用規(guī)劃 (20202020)》、《彭州市城市總體規(guī)劃(20202020)》、《彭州市區(qū)控制性詳細規(guī)劃 (2020)》等的文本及說明書，以及《彭州城鄉(xiāng)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃及城市總體規(guī)劃修編 (20202030)》初步方案 、 《 彭州市 統(tǒng)計年鑒》 （ 20202020） ，《 2020年 彭州市 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》等資料。 圖件資料 本次 彭州市 城區(qū)土地定級圖件資料收集情況見下表： 表 31 彭州市 城區(qū)土地定 級圖件收集表 編號 圖件 名稱 1 彭州市土地利用總體規(guī)劃圖 比例尺 1:50000 格式： .JPG 2 彭州市市域體系用地布局規(guī)劃圖 比例尺 1:50000 格式： .JPG 3 彭州市災后重建土地利用總體規(guī)劃圖 比例尺 1:50000 格式： .JPG 4 彭州市城市總體規(guī)劃 綜合現(xiàn)狀圖 比例尺 1:10000 格式： .JPG 5 彭州市城市總體規(guī)劃 遠景 輪廓規(guī)劃圖 比例尺 1:10000 格式： .JPG 6 彭州市城市總體規(guī)劃 用地布局規(guī)劃圖 比例尺 1:10000 格式： .JPG 7 彭州市城市總體規(guī)劃 道路系統(tǒng)規(guī)劃圖 比例尺 1:10000 格式： .JPG 8 彭州市城市總體規(guī)劃 交通工程規(guī)劃圖 比例尺 1:10000 格式： .JPG 9 彭州市城市總體規(guī)劃 綠地及景觀系統(tǒng)規(guī)劃圖 比例尺 1:10000 格式： .JPG 10 彭州市城市總體規(guī)劃 歷史文化名城保護規(guī)劃 比例尺 1:10000 格式： .JPG 11 彭州市城市總體規(guī)劃 給 水燃氣 規(guī)劃圖 比例尺 1:10000 格式： .JPG 12 彭州市城市總體規(guī)劃 電力電信規(guī)劃圖 比例尺 1:10000 格式： .JPG 13 彭州市城市總體規(guī)劃 環(huán)境保護及防災規(guī)劃圖 比例尺 1:10000 格式： .JPG 14 彭州市城市總體規(guī)劃 規(guī)劃區(qū)綜合發(fā)展規(guī)劃圖 比例尺 1:10000 格式： .JPG 15 彭州市城市總體規(guī)劃 近期建設規(guī)劃圖 比例尺 1:10000 格式： .JPG 根據(jù) 彭州市 國土局 地籍科 提供的 彭州市 城區(qū)最新土地利用規(guī)劃圖、宗地圖、地籍圖，進行編繪，刪除高程點、地類圖斑、零星地物、電力設施等圖層，保留了道路紅線、地物注記、道路名稱、宗地界線、河流標示等圖層，制作成《 彭州市 城區(qū)基準地價更新工作底圖》。 土地定級專項資料 彭州市 城區(qū)土地定級專項資料涉及土地定級因素、因子的各項經(jīng)濟指標，通過分析、整理及歸納，形成各種調查表格 。包括 彭州市 城區(qū)土地定級因素因子權重調查表 (特爾斐法 )、 彭州市 城區(qū)商服中心調查表、 彭州市 城區(qū)道路狀況調查表、彭州市 城區(qū)公交狀況調查表、 彭州市 城區(qū)供水條件調查表、 彭州市 城區(qū)供電條件 27 調查表、 彭州市 城區(qū)排水條件調查表、 彭州市 城區(qū)教育設施調查表、 彭州市 城區(qū)醫(yī)院情況 調查 表、 彭州市 城區(qū)農(nóng)貿(mào)市場調查表、 彭州市 城區(qū)商品樓盤調查表、 彭州市 城區(qū)對外交通站點調查表、 彭州市 城區(qū)文體設施調查表、 彭州市 城區(qū)人口狀況調查表、 彭州市 城區(qū)環(huán)境條件調查表等。 二、定級資料校核與補充 將調查收集的資料分類、整理后，發(fā)現(xiàn)部分資料數(shù)據(jù)不全。對不全的 外業(yè)數(shù)據(jù)， 項目 組 多次到有關部門和企業(yè)單位進行核實和補充完善，使得收集到的資料充足、詳實、準確可靠。 三、定級資料 整理 結果及定級流程 對所收集的定級資料進行整理，補充后，得到一套較為完整的用地土地定級的基本資料 ，可以用于 彭州市 城區(qū)土地定級工作 。 土地定級的工作流程如下 圖 31。 28 圖 31 彭州市 城區(qū) 土地定級工作流程圖 定級單元 總分計算與 級別劃分 定級因素 分值圖勾繪 定級資料 整理及量化 定級因素選擇與權重確定 定級資料 收集整理 外業(yè)資料歸類整理 資料校核與補充 分析外業(yè)資料 確定定級影響因素體系 定級因素權重值評定 特爾斐法測定法 因 子影響指標選擇 影響指標權重確定 計算綜合指標值 因子等級、功能分、服務半徑確定 編制因子作用分值表 定級單元劃分 網(wǎng)格法 單元內(nèi) 定級因素分值計算 單元總分值計算 初步劃分土地級－總分頻率曲線法 土地級的驗證－級差收益分析法 市場交易價格驗證 土地級的實地驗證與確定 基本過程 詳細步驟 29 第 四 章 土地 定級因素選擇與權重確定 城鎮(zhèn)土地定級因素是指對土地質量優(yōu)劣有重大影響，并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的社會、經(jīng)濟條件。城鎮(zhèn)是 一個復雜的系統(tǒng)，社會經(jīng)濟活動頻繁，各種設施眾多，影響土地質量的因素復雜多樣。在土地級別評定工作中，不可能，也沒必要對眾多的因素全部進行評價，而只能對反映當?shù)乜陀^實際，體現(xiàn)土地質量差異的主要因素進行評價。因此，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》結合 彭州市 城區(qū)的實際情況，因地制宜地選擇和建立科學合理的定級因素、因子體系，是土地定級工作的關鍵一環(huán)。 第一節(jié) 定級因素選擇的原則 影響城區(qū)土地質量優(yōu)劣的因素、因子種類較多，各因素之間既有差別又有較強的相關性，為了能科學合理地選擇出 彭州市 城區(qū) 土地定級因素，應遵循以下基本原 則： 一、選擇主要因素，排除次要因素 土地定級的目的是客觀把握土地質量的空間差異，并在此基礎上確定城區(qū)土地級別和基準地價，因此定級因素應選擇對土地質量有重要影響的因素和因子，舍棄影響不大的因素、因子，從而通過選擇出的各土地定級因素、因子，科學客觀合理地評定土地質量差異。 二、評價因素在不同區(qū)位的土地上應具有差異性 評價因素在不同區(qū)位土地上應是變化的，否則即使對土地質量影響再大也不能作為評價因素。以經(jīng)濟發(fā)展水平為例，從不同地區(qū)、不同城鎮(zhèn)看，這一因素對土地質量優(yōu)劣和地價高低顯然有舉足輕重的影響，但就一個城區(qū)內(nèi)部 而言，它對各個區(qū)位土地的影響是一致的，因此選擇這一因素就無法揭示一個城區(qū)內(nèi)部土地質量的差異，相應地這一因素就不能作為土地定級的參評因素。 三、因素因子對土地質量的影響具有全域性 土地定級的評價范圍是整個城區(qū)，城區(qū)土地利用類型多種多樣，土地用途也各不相同 。 所謂影響要具有全域性是指所選擇的因素、因子應對評價區(qū)域內(nèi)所有用途的土地質量均存在影響。 30 四、現(xiàn)狀條件和規(guī)劃發(fā)展相結合 土地定級的目的是評價城區(qū)內(nèi)部土地質量的優(yōu)劣，而土地質量的優(yōu)劣是與地價水平的高低一致的，而影響地價水平高低的因素不僅是現(xiàn)時的土地狀況，未來土地 利用的潛力對地價高低也有十分重要的影響 。 因此在定級因素、因子選擇上既要考慮反映土地質量的現(xiàn)狀條件，同時考慮反映土地開發(fā)潛力的規(guī)劃發(fā)展情況。 五、實際調查和專家咨詢相結合 通過預先調查了解 彭州市 城區(qū) 的實際情況，再根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的要求，確定初步的因素因子體系，以此為基礎，向熟悉情況、有經(jīng)驗的專家咨詢，通過 專家 的選擇最終確定定級因素因子體系。 第二節(jié) 土地定級因素的選擇 一、商業(yè)用地定級 （一）商服繁華影響度 指不同類型的商業(yè)和服務業(yè)中心對商服用地土地質量的影響程度。商服中心繁華度越高，越 能滿足周邊住戶的購物需要，土地質量越高。商服中心繁華度，用營業(yè)額、營業(yè)面積、商店數(shù)量、單位面積租金、服務范圍等指標表示。 （二）道路通達度 指到達某特定土地區(qū)位的道路運輸條件，根據(jù)土地的用途不同，其體現(xiàn)方式也不同。對商服用地來說，既要便于通達，又更要便于?？?，因此在相同的通行能力條件下，混合型道路優(yōu)于生活型道路，交通型道路最差，道路通達的方向數(shù)越多，距道路越近，通達度越好。如混合型道路兩側遠比交通型道路兩側商服土地通達性能好。 （三）公交便捷度 是衡量某一區(qū)域公共交通優(yōu)劣狀況的因子，用在不同街道上公交站點的 流量來體現(xiàn) ，它的高低體現(xiàn)了該區(qū)域購物人流乘公共交通流動的便利程度。 （四）對外交通便利度 指對外交通設施類型的齊全程度及運輸能力。它的高低反映城市客、貨運向城市內(nèi)外流動的方便程度。 31 （五）基礎設施完善度 主要指供水、供電、排水、供氣等為生產(chǎn)、生活服務的設施配套齊全程度、服務水平和使用保證率，是土地定級中一個比較重要的因素。 （六）人口狀況 用單位面積人口數(shù)量表示，即人口密度。商服用 地 土地定級人口密度涉及的資料為客流人口。 二、住宅用 地 定級 （一）商服繁華影響度 指不同類型的商業(yè)和服務業(yè)中心對住宅用地土地質量 的影響程度。商服中心繁華度越高，越能滿足周邊住戶的購物需要，土地質量越高。 （二）道路通達度 指到達某特定土地區(qū)位的道路運輸條件，根據(jù)土地的用途不同，其體現(xiàn)方式也不同。對住宅用地來說，在相同的通行條件下，生活型道路優(yōu)于混合及交通型道路，道路通達的方向數(shù)越多，距道路越近，通達度越好。 （三）公交便捷度 是衡量某一區(qū)域公共交通優(yōu)劣狀況的因子，用在不同街道上公交站點的流量來體現(xiàn)，它的高低體現(xiàn)了該區(qū)域居民乘公共交通出行的便利程度。 （四）對外交通便利度 指對外交通設施類型的齊全程度及運輸能力。它的高低反映城市客運向 城市內(nèi)外流動的方便程度。 （五）公用設施完備度 主要指與日常生活密切相關的教育、 醫(yī)療 設施等完備程度。完備的社會服務設施可以使人們順利地進行社會經(jīng)濟活動和便利日常生活。 （六）基礎設施完善度 主要指供水、供電、排水、供氣等為生產(chǎn)、生活服務的設施配套齊全程度、服務水平和使用保證率，是土地定級中一個比較重要的因素。 （七）環(huán)境條件 指綠地、噪聲、水域等對環(huán)境的影響狀況。其優(yōu)劣程度對人們生產(chǎn)、生活有較大影響。 32 三、工業(yè)用 地 定級 （一）道路通達度 指到達某特定土地區(qū)位的道路運輸條件，根據(jù)土地的用途不同，其體現(xiàn)方式也 不同。對工業(yè)用地來說，交通性道路最優(yōu)，道路越寬，車道數(shù)越多，道路通達的方向數(shù)越多，距道路越近，通達度越好。如沿主干道土地比一般土地通達性能好。 （二）對外交通便利度 指對外交通設