【導(dǎo)讀】南縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新。南縣南湖地價(jià)評(píng)估咨詢有限公司。二Ο一一年十一月。成員；周建中、李羅兵、陳選球、彭庭柱、陳忠民、曾志威、彭華、羅高輝、湯偉文、葉大軍、肖東君

　　

【正文】 號(hào) 綜合分值 J101 J212 J406 J102 J213 J407 J103 J301 J408 J104 J302 J409 J105 J303 J410 J106 J304 J411 J107 J305 J412 J201 J306 J413 J202 J307 J414 J203 J308 J501 J204 J309 J502 J205 J310 J503 J206 J311 J504 J207 J401 J505 J208 J402 J506 J209 J403 J507 J210 J404 J508 J211 J405 J509 圖 32 南縣縣城 規(guī)劃區(qū) 基準(zhǔn)地價(jià)更新均質(zhì)區(qū)域圖 第四節(jié) 樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算 一、相關(guān)參數(shù)的確定 南縣縣城規(guī)劃區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新參數(shù)指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)資料包括房屋重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房屋耐用年限標(biāo)準(zhǔn)、房屋殘值率標(biāo)準(zhǔn)、銀行存貸款利率、各種房地產(chǎn)交易稅費(fèi)以及相關(guān)政策法規(guī)資料。 房屋重置價(jià)格的確定 房屋重置價(jià)是依據(jù)目前人工、材料、建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及正常管理水平下，建 造房屋所需的成本價(jià)格 （表 33） 。房屋重置價(jià)對(duì)于計(jì)算房屋的現(xiàn)值及純收益具有重要的意義。 耐用年限指房屋的折舊年限，因房屋的建筑結(jié)構(gòu)的不同而各異。 殘值指折舊年限期滿后，建 筑物的余值。一般根據(jù)適當(dāng)?shù)臍堉德?，利用公式：殘?=重置價(jià) 殘值率 來(lái)計(jì)算。房屋建筑結(jié)構(gòu)不同，殘值率也不同。 表 33 南縣房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 類別 等級(jí) 重置價(jià) (元 /平方米 ) 耐用年限 殘值率 (%) 框架結(jié)構(gòu) 十五層以上 970 70 2% 十至十五層 870 70 2% 七至九層 800 70 2% 七層以下 700 70 2% 磚混結(jié)構(gòu) 一 580 60 2% 二 520 55 2% 三 500 50 2% 磚木結(jié)構(gòu) 一 400 45 6% 二 380 45 8% 三 340 40 8% 四 310 35 8% 雜屋 240 15 10% 棚屋 150 15 10% 注：資料來(lái)源于南府閱 [2020]27 號(hào) 根據(jù)南縣房屋 的使用狀況， 結(jié)合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中關(guān)于房屋成新度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定，征詢有關(guān)專業(yè)人士 意見(jiàn) ，確定南縣縣城規(guī)劃區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算所用房屋成新度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，見(jiàn)表 34。 表 34 南縣房屋成新度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)表 完損等級(jí) /屋成新 /使用年限 /用年限 /屋結(jié)構(gòu) 鋼混結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 6080年 4060 年 3050 年 1015 年 完好房 十成 10 年以內(nèi) 8年以內(nèi) 6 年以內(nèi) 4 年以內(nèi) 九成 1116 912 710 56 基本完好 八成 1724 1318 1116 79 七成 25 年以上 19 年以上 17年以上 10 年以上 六成 一般損壞 五成 四成 嚴(yán)重?fù)p壞房(危房 ) 三成以下 房地產(chǎn)交易稅費(fèi) 表 35 南縣房地產(chǎn)交易稅費(fèi)一覽表 名稱 住宅 商業(yè) 備注 首次購(gòu)房 非首次購(gòu)房 商業(yè)、生產(chǎn)、辦公用房 契稅 1% 2% 4% 交易費(fèi) 元 / m2 商品房 3元 / m2 登記費(fèi) 80 元 /套 550 元 /套 圖紙費(fèi) 40元 營(yíng)業(yè)稅及附加 % 印花稅 3‰ 土地取得費(fèi)及稅費(fèi) 表 36 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用收費(fèi)一覽表 稅、費(fèi)名稱 收費(fèi)依據(jù) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 耕地占用稅 湖南省實(shí)施《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條 例》辦法 專業(yè)菜地、精精魚池 50元 / m2， 25 元 / m2 防洪保安資金 《湖南省人民政府關(guān)于批轉(zhuǎn)省財(cái)政廳 湖南省防洪保安資金收征管理辦法 的通知》（湘政發(fā)[2020]31 號(hào)） 800 元 /畝， 即 元 / m2 耕 地開(kāi)墾費(fèi) 《湖南省財(cái)政廳、湖南省物價(jià)局、湖南省國(guó)土資源廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)耕地開(kāi)墾費(fèi)征收使用管理辦法的通知》 [2020]25 號(hào) 水田： 15 元 / m2， 旱地： 9 元 / m2 社保資金 《湖南省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省勞動(dòng)保障廳關(guān)于做好被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)和社會(huì)保障工作指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》（湘政辦發(fā) [2020]） 35 號(hào) 20 元 / m2 土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)償費(fèi) 湖南省人民政府關(guān)于公布湖南省征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知（湘政發(fā) [2020]43 號(hào)） Ⅰ區(qū)：水田 元 / m旱土 元 / m2。青苗補(bǔ)償費(fèi) 元 / m2。 土地交易稅費(fèi) 表 37 南縣土地交易涉及的稅費(fèi)一覽表 項(xiàng) 目 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 契稅 受讓方按交易額的 4% 營(yíng)業(yè)稅 轉(zhuǎn)讓方按交易額的 % 印花稅 受讓方按交易額的 3‰ 出讓金 出讓土地 改變用途、 補(bǔ)辦 出讓 按國(guó)土資發(fā) [2020]114 號(hào)文具體測(cè)算、補(bǔ)差價(jià) 劃撥國(guó)有建設(shè)用地補(bǔ)辦出讓 出讓金 按湘財(cái)綜 [2020]65 號(hào)文具體測(cè)算 契稅 按交易額的 4% （表 3 3 37 內(nèi)容 摘自《南縣政務(wù)指南》） 銀行存、貸款利率 表 38 人民幣存款利率表 （ 20200707） 項(xiàng)目 年利率 % 一、城鄉(xiāng)居民及單位存款 （一）活期 （二）定期 三個(gè)月 半年 一年 二年 三年 五年 、整存零取、存本取息 一年 三年 五年 表 39 金融機(jī)構(gòu)對(duì)客戶貸款利率表 （ 20200707） 項(xiàng)目 年利率 % 六個(gè)月以內(nèi)（含六個(gè)月） 六個(gè)月至一年（含一年 ） 二、中長(zhǎng)期貸款 一至三年（含三年） 三至五年（含五年） 五年以上 三、貼現(xiàn) 以再貼現(xiàn)利率為下限加點(diǎn)確定 四、個(gè)人住房公積金貸款 五年以下（含五年） 五年以上 租賃的相關(guān)費(fèi)用 主要包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)金、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅和附加稅。其中管理費(fèi)是對(duì)出租房屋進(jìn)行管理所需的費(fèi)用，根據(jù)南縣房管部門提供的資料，按年租金收入的 3%收取；維修費(fèi)按房屋重置價(jià)格的 2%收取；保險(xiǎn)金是指為了使房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)部門支付的費(fèi)用，其值為 房屋重置價(jià)格的 2‰ ；其他稅費(fèi)為房地出租者按規(guī)定向房管部門和稅務(wù)部門交納的費(fèi)用。其中房產(chǎn)稅為年租金收入的12%；營(yíng)業(yè)稅為年租金收入的 5%；城市維護(hù)建設(shè)費(fèi) 、 教育費(fèi)附加 及地方教育附 加 分別為營(yíng)業(yè)稅的 5%、 3%、 1%。 還原利率的確定 還原利率是將房地產(chǎn)純收益還原或貼現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格的利率（或比率），實(shí)質(zhì)上就是一種資本投資的收益率。在運(yùn)用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格時(shí) ,按照評(píng)估對(duì)象的不同 ,可將還原率分為 3 類：土地還原利率 (r1)、房屋還原利率 (r2)及綜合還原利率 (r)。若已知其中兩個(gè) ,便可求出另外一個(gè) ,三者的關(guān)系為 ： r=( r1L+ r2B)/(L+B) 其中， L和 B分別表示用收益還原法以外的其他方法求得的土地價(jià)格和建筑物價(jià)格。一般情況下，土地還原利率比建筑還原利率低 23個(gè)百分點(diǎn)，綜合還原利率在二者之間。 目前，我國(guó)確定土地還原利率的方法主要有以下幾種： a..租價(jià)比法。 租價(jià)比法是指采用市場(chǎng)上相同或相似不動(dòng)產(chǎn)的純收益與價(jià)格的比率來(lái)反推還原利率的方法 ,即 r=a/v. 具體方法是 ,選擇數(shù)宗最近發(fā)生的 ,且在類型，性質(zhì)上都相似的交易案例 ,以案例的純收益與其價(jià)格比率的均值作為還原利 率。 。 即還原率 =安全利率 +風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。所謂安全利率是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資利潤(rùn) ,可以選擇一年期銀行定期存款利率為安全利率 ,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值可依據(jù)對(duì)影響土地經(jīng)濟(jì)因素的分析結(jié)果確定。 。 投資收益率排序插入法即將社會(huì)上各種類型的投資（如銀行存款、貸款、國(guó)債、股票等）收益率按其大小從低到高排序，然后根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷所要評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)的投資收益率與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該落在哪個(gè)范圍，從而確定所要求取的還原利率的具體數(shù)值。 根據(jù)南縣房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和資料，土地還原利率和房屋還原利率的確定按以下兩種方法確定： 方法一：租價(jià)比法確定還原利率 在縣城規(guī)劃區(qū)土地定級(jí)的基礎(chǔ)上 ,分別在各級(jí)商業(yè)用地和住宅用地中選取地理位置臨近近期發(fā)生的、房屋結(jié)構(gòu)(磚混結(jié)構(gòu)) 、房屋所在樓層、房屋交易面積基本一致的商業(yè)鋪面買賣和出租樣點(diǎn)計(jì)算租售比 ,并取平均值。 選取樣點(diǎn)地價(jià)調(diào)查資料中 商業(yè)用地有效類似實(shí)例 9 個(gè) ，租售價(jià)比 分別是 、 、 、 、 、 、 、 、 ，算術(shù)平均值 為 ； 住宅用地樣點(diǎn) 11 個(gè)，租 售價(jià)比分別 是 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 算術(shù)平均值 為 。 由于工業(yè)用地很難獲得租價(jià)比數(shù)據(jù)，按國(guó)土資源部文件 規(guī)定 ，工業(yè)用地土地還原利率不得低于同期中國(guó)人民銀行公布的人民幣五年期存款利率。 將工業(yè)用地土地還原利率定為 。 表 310 方法一確定的還原率 用地類型 土地還原利率 % 房屋還原利率 % 商業(yè)用地 住宅用地 工業(yè)用地 方法二：安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 安全利率的確定： 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，安全利率為一年期存款年利率或一年期國(guó)債年利率，為方便取用，一般在實(shí)際操作中以一年期存款年利率為安全利率。從 2020年 7 月 7 日起，銀行個(gè)人一年 定期 存款利率為 ％。將其確定為本次基準(zhǔn)地價(jià)的安全利率。 如果按五年期 存款利率確定 工業(yè)用地還原利率為 %，按此推算工業(yè)用地的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為 2%。 按照風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、本金安全以及土地增值的影響，工業(yè)用地由于增值較大，風(fēng)險(xiǎn)較小，住宅用地風(fēng)險(xiǎn)大于工業(yè)用地 ， 商業(yè)用地風(fēng)險(xiǎn)大于住宅用地。因此，確定商業(yè)用地土地還原 率為 %，住宅用地為 % 。 房屋有一定的耐用年限，折舊較快，且易受自然災(zāi)害的影響，其還原利率一般 比土地還原利率要高 23 個(gè)百分點(diǎn)，本次基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估取 2%作為房屋對(duì)土地的風(fēng)險(xiǎn)增加值， 確定商業(yè)、住宅和工業(yè) 房屋 還原利率。 表 311 方法二確定的還原率 用地類型 土地還原利率 房屋還原利率 商業(yè)用地 住宅用地 工業(yè)用地 上述兩種方法確定的還原利率計(jì)算結(jié)果接近，取其算術(shù)平均值為南縣縣城商業(yè)、住宅和工業(yè)用地土地、房屋還原利率，結(jié)果詳見(jiàn)表 312。 用地類型 商業(yè)用地 住宅用地 工業(yè)用地 表 312 土地、房屋還原利率表 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 根據(jù)南縣國(guó)土資源局資料及 實(shí)地調(diào)查工業(yè)園區(qū)、城建投 資 等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用資料 ，測(cè)算出南縣宗地紅線外五通、紅線內(nèi)場(chǎng)地平整的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用平均約為66110 元 /m2， 四通一平 或 三通一平 的費(fèi)用 則依次遞減。各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用詳 見(jiàn)表 313。 表 313 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用表 元 /m2 道路設(shè)施 供水設(shè)施 排水設(shè)施 電力設(shè)施 電訊設(shè)施 場(chǎng)地平整 總計(jì) 1828 1017 1422 813 47 1223 66110 二、樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算 不同交易類型的樣點(diǎn)有不同的地價(jià)計(jì)算方法。本次基準(zhǔn)地價(jià)更新所收集的樣點(diǎn)類型主要包括房屋出租、商品房出售、房屋買賣、土地出讓（轉(zhuǎn)讓）四種類型 。 （一）樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算方法 １、房屋出租樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算 從實(shí)地調(diào)查房地出租樣點(diǎn)的房地租金，用房地租金剝離法從中測(cè)算出地價(jià)，計(jì)算方法如下： （ 1）估算房地出租年總收益 現(xiàn)行市場(chǎng)交易中的年房地租金，包括房地出租租金收益和租賃押金利息收益，即房地出租年總收益： Rlg=C+B 式中： Rlg：房地出租年總收益 C：實(shí)際成交年租金 B：押金的年利息 （ 2）確定房地出租年總費(fèi)用（ Clg） 房地出租總費(fèi)用一般包括管理費(fèi)、維護(hù)費(fèi)、折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及其附加。 利率 方法 土地還原 利率 房屋還原 利率 土地還原 利率 房屋還原 利率 土地還原 利率 房屋還原 利率 方法１ 方法２ 綜合計(jì)算結(jié)果 （ 3）計(jì)算房地年純收益 從房地年總收益中 扣除年總費(fèi)用，按以下公式計(jì)算房地年純收益： Rin=RlgClg 式中： Rin：房地出租年純收益 Rlg：房地出租年總收益 Clg：房地出租年總費(fèi)用，等于 E1＋ E2＋ E3＋ E4＋ T，其中： E1 為房地出租經(jīng)營(yíng)管理費(fèi) 、