【正文】 表 229 工業(yè)用地級(jí)別與樣點(diǎn)地價(jià)對(duì)應(yīng)關(guān)系表 土地級(jí)別 Ⅰ級(jí) Ⅱ級(jí) Ⅲ級(jí) 樣點(diǎn)均價(jià) (元 /㎡ ) 167 130 105 第二章 江夏區(qū)土地定級(jí) 40 從上述三個(gè)表可以看出，對(duì)三類用地 的級(jí)別劃分，存在著明顯由高級(jí)向低級(jí)逐步減小的正級(jí)差，不僅在區(qū)位條件方面反映了土地質(zhì)量的差異，而且從土地利用方面也反映了土地的質(zhì)量差異，說(shuō)明江夏區(qū)城區(qū)商業(yè)、工業(yè)、住宅用地級(jí)別劃分是合理的。 表 227 商業(yè)用地級(jí)別與樣點(diǎn)均價(jià)對(duì)應(yīng)關(guān)系表 土地級(jí)別 Ⅰ級(jí) Ⅱ級(jí) Ⅲ級(jí) Ⅳ級(jí) Ⅴ級(jí) 樣點(diǎn)均價(jià) (元 /㎡ ) 550 495 420 350 260 （ 2）住宅用地級(jí)別檢驗(yàn) 選 擇對(duì)住宅用地樣點(diǎn)資料來(lái)驗(yàn)證商業(yè)用地級(jí)別劃分的合理性。中，由于按分用途進(jìn)行定級(jí)操作，在對(duì)定級(jí)成果進(jìn)行檢驗(yàn)時(shí)只考慮商業(yè)、住宅和工業(yè)三種類型。各類土地各級(jí)別總分值區(qū)間見(jiàn)表 226。一個(gè)級(jí)別的土地是一個(gè)相對(duì)的均質(zhì)地域，土地級(jí)內(nèi)各土地單元的總分值相接近，在直方圖上則表現(xiàn)為土地單元相對(duì)集中。 第二章 江夏區(qū)土地定級(jí) 32 表 222 綜合定級(jí)因素因子算法模型和衰減模型表 因素因子 算法模型 衰減模型 商服繁華影響度 商服繁華度計(jì)算 指數(shù)衰減 道路通達(dá)度 道路通達(dá)度計(jì)算 指數(shù)衰減 公交便捷度 點(diǎn)、線、面擴(kuò)散計(jì)算 線性衰減 火車(chē)站 點(diǎn)、線、面擴(kuò)散計(jì)算 線性衰減 長(zhǎng)途汽車(chē)站 點(diǎn)、線、面擴(kuò)散計(jì)算 線性衰減 供氣 純多邊形計(jì)算 無(wú)衰減 中學(xué) 點(diǎn)、線、面擴(kuò)散計(jì)算 線性衰減 小學(xué) 點(diǎn)、線、面擴(kuò)散計(jì)算 線性衰減 醫(yī)院 點(diǎn)、線、面擴(kuò)散計(jì)算 線性衰減 公園 點(diǎn)、線、面擴(kuò)散計(jì)算 線性衰減 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 點(diǎn)、線、面擴(kuò)散計(jì)算 線性衰減 綠地覆蓋度 純多邊形計(jì)算 無(wú)衰減 人口密度 純多邊形計(jì)算 無(wú)衰減 產(chǎn)業(yè)積聚影響度 純多邊形計(jì)算 無(wú)衰減 表 223 商業(yè)用地因素因子算法模型和衰減模型表 因素因子 算法模型 衰減模型 商服繁華影響度 商服繁華度計(jì)算 指數(shù)衰減 道路通達(dá)度 道路通達(dá)度計(jì)算 指數(shù)衰減 公交便捷度 點(diǎn)、線、面擴(kuò)散計(jì)算 線性衰減 長(zhǎng) 途汽車(chē)站 點(diǎn)、線、面擴(kuò)散計(jì)算 指數(shù)衰減 供氣 純多邊形計(jì)算 無(wú)衰減 人口密度 純多邊形計(jì)算 無(wú)衰減 表 224 工業(yè)用地因素因子算法模型和衰減模型表 因素因子 算法模型 衰減模型 道路通達(dá)度 道路通達(dá)度計(jì)算 指數(shù)衰減 火車(chē)站 點(diǎn)、線、面擴(kuò)散計(jì)算 指數(shù)衰減 供氣 純多邊形計(jì)算 無(wú)衰減 產(chǎn)業(yè)積聚影響度 純多邊形計(jì)算 無(wú)衰減 第二章 江夏區(qū)土地定級(jí) 33 表 225 住宅用地因素因子算法模型和衰減模型表 因素因子 算法模型 衰減模型 商服繁華影響度 商服繁華度計(jì)算 線性衰減 道路通達(dá)度 道路通達(dá)度計(jì)算 線性衰減 公交 便捷度 點(diǎn)、線、面擴(kuò)散計(jì)算 線性衰減 長(zhǎng)途汽車(chē)站 點(diǎn)、線、面擴(kuò)散計(jì)算 線性衰減 供氣 純多邊形計(jì)算 無(wú)衰減 中學(xué) 點(diǎn)、線、面擴(kuò)散計(jì)算 線性衰減 小學(xué) 點(diǎn)、線、面擴(kuò)散計(jì)算 線性衰減 醫(yī)院 點(diǎn)、線、面擴(kuò)散計(jì)算 線性衰減 公園 點(diǎn)、線、面擴(kuò)散計(jì)算 線性衰減 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 點(diǎn)、線、面擴(kuò)散計(jì)算 線性衰減 綠地覆蓋度 純多邊形計(jì)算 無(wú)衰減 人口密度 純多邊形計(jì)算 無(wú)衰減 （四）部分因素因子作用分值圖 商業(yè)用地商服繁華度作用分值圖 第二章 江夏區(qū)土地定級(jí) 34 住宅用地中學(xué)作用分值圖 綜合定級(jí)道路通達(dá)度作用分值圖 第二章 江夏區(qū)土地定級(jí) 35 （五）計(jì)算網(wǎng)格單元總作用分值 單元總作用分值計(jì)算，是根據(jù)多因素綜合評(píng)價(jià)法的方法與原理，采用權(quán)重指數(shù)和方法。如供氣等。 （ 1）點(diǎn)狀因素因子 點(diǎn)狀因素因子相對(duì)整個(gè)市區(qū)范圍而言為點(diǎn)狀分布，其對(duì)土地級(jí)別的影響既與因素因子涉及的設(shè)施規(guī)模有關(guān)，又與距設(shè)施的相對(duì)距離有關(guān)，如中小學(xué)、公園等。在采集空間要素時(shí)，將障礙物通行點(diǎn)作為普通圖層中的一層，計(jì)算單元分值時(shí)，系統(tǒng)軟件直接對(duì)其進(jìn)行處理。 （二）障礙物影響處理 第二章 江夏區(qū)土地定級(jí) 30 計(jì)算點(diǎn)狀、線狀因素因子作用分值時(shí)，其距離計(jì)算一般采用空間直線距離，即點(diǎn)狀、線狀因素因子對(duì)土地定級(jí)單元的影響大小是隨著距點(diǎn)狀、線狀土地定級(jí)因素因子距離增加而呈線性和指數(shù)衰減的，它忽略了點(diǎn)狀、線狀土地定級(jí)因素因子與土地定級(jí)單元之間的可通達(dá)性，如自然地物（溝渠、河流、水庫(kù)等）和人文地物（鐵路等）的阻隔影響，與人們習(xí)慣思維中從某地到某地的遠(yuǎn)近并非空間直線距離 ,而是沿某道路到達(dá)目的地所需路程不一致。根據(jù)功能分計(jì)算結(jié)果，將產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)分為兩級(jí)。 人口 密度指標(biāo)值計(jì)算公式為： iiDi SPX ?? ?????????? （公式 2— 18） 式中： DiX — i區(qū)域或單元人口密度指標(biāo)值； Pi — i 區(qū)域或單元人口總數(shù)； Si — i 區(qū)域或單元面積。 表 218 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)指標(biāo)分析結(jié)果表 因子級(jí)別 數(shù)量 作用指數(shù) 功能分 服務(wù)半徑（米） 一級(jí) 1 1 100 2500 二級(jí) 5 33 1100 第二章 江夏區(qū)土地定級(jí) 28 五、環(huán)境狀況 （一）綠地覆蓋度 截止至 2020 年，江夏區(qū)建成區(qū)綠化覆蓋面積達(dá) 246 公頃 ，綠化覆蓋率 %，人均公共綠地面積 平方米。其次，經(jīng)專家意見(jiàn)征詢，對(duì) 攤位個(gè)數(shù) 和 占地面積 兩個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)分別賦予評(píng)價(jià)權(quán)重為： 、 。 表 215 醫(yī)院作用指數(shù)表 醫(yī)院名稱 職工人數(shù) 病床數(shù) 年?duì)I業(yè)額 (萬(wàn)元 ) 專家人數(shù) 作用指數(shù) 區(qū)第一人民醫(yī)院 664 320 2860 42 1 第二章 江夏區(qū)土地定級(jí) 27 區(qū)中醫(yī)院 365 160 1100 13 區(qū)防疾站 124 20 120 2 區(qū)紅十字會(huì)醫(yī)院 124 30 178 1 根據(jù)各醫(yī)院的作用指數(shù)，將 4 個(gè)醫(yī)院劃分為 2個(gè)等級(jí)，按照公式 2— 16 和公式 2— 17 計(jì)算每級(jí)醫(yī)院的功能分，經(jīng)分析并結(jié)合專家意見(jiàn)，確定各級(jí)醫(yī)院服務(wù)半徑分別為： 2500 米和 1500 米。 表 214 公園指標(biāo)分析結(jié)果表 因子級(jí)別 數(shù)量 作用指數(shù) 功能分 服務(wù)半徑（米） 一級(jí) 2 100 2500 （五）醫(yī)院 定級(jí)范圍內(nèi)收集到 4個(gè)醫(yī)院 有關(guān)資料。其次，經(jīng)專家意見(jiàn)征詢，對(duì)占地面積和 年客流量?jī)?個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)分別賦予評(píng)價(jià)權(quán)重為： 、 。 表 211 小學(xué)作用指數(shù)表 小學(xué)名稱 占地面積(平方米 ) 在校學(xué)生數(shù) 在校職工數(shù) 班級(jí)數(shù) 作用指數(shù) 紙坊第三小學(xué) 7327 2311 112 55 紙坊實(shí)驗(yàn)小學(xué) 7768 2158 110 51 紙坊第一小學(xué) 6455 1690 117 40 紙坊第二小學(xué) 4075 1378 84 33 紙坊明熙小學(xué) 8507 1151 66 27 紙坊第四小學(xué) 10007 563 43 13 根據(jù)各小學(xué)的作用指數(shù)，將 6 所小學(xué)劃分為 2 個(gè)等級(jí)，按照公式 2— 16 和公第二章 江夏區(qū)土地定級(jí) 26 式 2— 17 計(jì)算每級(jí)小學(xué)的功能分，經(jīng)分析并結(jié)合專家意見(jiàn)，確定各級(jí)小學(xué)服務(wù)半徑分別為： 1500 米和 1400 米。 表 210 中學(xué)指標(biāo)分析結(jié)果表 因子級(jí)別 數(shù)量 作用指數(shù) 功能分 服務(wù)半徑（米） 一級(jí) 2 100 1800 二級(jí) 3 55 1450 （二）小學(xué) 定級(jí)范圍 內(nèi)收集到 6所 小 學(xué)有關(guān)資料 。其次，經(jīng)專家意見(jiàn)征詢，對(duì)占地面積 、 在校學(xué)生數(shù) 、 在校職工數(shù)和班級(jí)數(shù)四個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)分別賦予評(píng)價(jià)權(quán)重為：第二章 江夏區(qū)土地定級(jí) 25 、 、 、 。其功能分計(jì)算公式為： pii If ??100 ?????????? （公式 2— 15） 式中： fi—— 第 i 個(gè)公用設(shè)施的功能分。 2,1,1 00 ijijiij Ie ?? ???? ?????? （公式 2— 14） 式中：ije：指標(biāo)值的作用分 iI：指標(biāo)值 1,ij?：指標(biāo)值的最小值 2,ij?：指標(biāo)值的最 大值 （一）供氣狀況 根據(jù)定級(jí)范圍內(nèi)是否通氣將供氣狀況分為二個(gè)級(jí)別。 表 27 公交便捷度指標(biāo)分析結(jié)果表 因子等級(jí) 功能分 服務(wù)半徑（米） 一級(jí) 100 300 二級(jí) 65 300 三級(jí) 30 300 3．對(duì)外交通便捷度 現(xiàn)江夏城區(qū)僅有一個(gè)火車(chē)站和一個(gè)長(zhǎng)途汽車(chē)站，因此火車(chē)站和長(zhǎng)途汽車(chē)站均為一個(gè)級(jí)別，功能分為 100 分，并根據(jù)江夏實(shí)際情況確定火車(chē)站和長(zhǎng)途汽車(chē)站的服務(wù)半徑均為 100 米。 根據(jù)上面公式處理后 的結(jié)果見(jiàn)表 26。標(biāo)準(zhǔn)化計(jì)算公式如下： Ki= Ai/Amax ?????????? （公式 2— 10） 式中： Ki — 某級(jí)道路作用指數(shù) Ai — 某級(jí)道路指標(biāo)無(wú)量綱化值 Amax — 最高級(jí)道路指標(biāo)無(wú)量綱化值 ②道路功能分計(jì)算按下式： Fi=100 Ki ?????????? （公式 2— 11） 式中： Fi — i 類道路功能分； Ki — i 類道路作用指數(shù)。 （ 2） 道路功能 分 計(jì)算 ①確定道路作用指數(shù) 道路作用指數(shù)反映某類道路在城鎮(zhèn)交通運(yùn)輸中所起的作用。具體地講，就是對(duì)選取的各個(gè)屬性進(jìn)行無(wú)量綱化，再采用封閉區(qū)間的極值標(biāo)準(zhǔn)化，即 將各項(xiàng)指標(biāo)的無(wú)量綱化值標(biāo)準(zhǔn)化到 [0～ 100]區(qū)間，然后計(jì)算綜合作用指數(shù)，最后求出各個(gè)因素因子的作用分、功能分。 三、定級(jí)資料調(diào)查 根據(jù)已確定的土地定 級(jí)因素因子體系，將采集到的所有土地定級(jí)因素因子的圖形數(shù)據(jù)標(biāo)繪在 1:10000 的工作底圖上，將文檔數(shù)據(jù)填入表格中；同時(shí)，對(duì)圖形數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)字化，建立圖形數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)文檔數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入，建立文檔數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)圖形數(shù)據(jù)與文檔數(shù)據(jù)的統(tǒng)一。 定級(jí)因素權(quán)重公式確定 計(jì)算均值公式： ???ni ianE 11 ?????????? （公式 2— 1） 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)差公式： )1()(12??? ?? nEan ni i? ?????????? （公式 2— 2） 上兩式中： n— 專家總?cè)?數(shù) ai— 第 i位專家的打分值 E— 打分均值 ?— 樣本標(biāo)準(zhǔn)偏差 第二章 江夏區(qū)土地定級(jí) 18 計(jì)算權(quán)重公式： 100ii Ew? ?????????? （公式 2— 3） 式中： wi— 第 i個(gè)因素因子的權(quán)重 Ei— 第 i個(gè)因素因子經(jīng)過(guò)兩輪打分后的均值 （四）定級(jí)因素體系及其權(quán)重結(jié)果 基于定級(jí)因素的選取原則和因素的分析，結(jié)合江夏區(qū)的實(shí)際情況，在征詢有關(guān)專家意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，確定了江夏區(qū)分商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途的分類定級(jí)和綜合定級(jí)的土地定級(jí)因素體系。江夏區(qū)土地定級(jí)因素體系及其權(quán)重確定的專家包括江夏區(qū)各政府相關(guān)部門(mén)的技術(shù)、管理專家和高層決策人員共21 人。所以城市規(guī)劃的用地規(guī)劃 (含規(guī)劃限制、重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃 )、道路規(guī)劃對(duì)土地質(zhì)量的好壞、土地價(jià)格的高低也有較大影響。其指標(biāo)大小反映土地對(duì)其產(chǎn)業(yè)布局生產(chǎn)的適宜程度，從某種角度也反映了不同用途的土地質(zhì)量，尤其對(duì)工業(yè)用地影響比較明顯 。 5．人口狀況 人口密度指城市一定區(qū)域內(nèi)單位面積的人口數(shù)量。 （ 2）公用設(shè)施完備度 公用設(shè)施完備度是衡量投入土地的社會(huì)物化勞動(dòng)量的指標(biāo)之一。 3．基本設(shè)施狀況 第二章 江夏區(qū)土地定級(jí) 16 （ 1）基礎(chǔ)設(shè)施完善度 基礎(chǔ)設(shè)施完善度是投入土地社會(huì)化勞動(dòng)量的直接體現(xiàn)，反映對(duì)城鎮(zhèn)土地開(kāi)發(fā)程度的高低。 （ 3）公交便捷度 公交汽車(chē)是目前城區(qū)內(nèi)人流交通運(yùn)輸?shù)闹饕绞剑苯佑绊懙绞忻窈土鲃?dòng)人口的出行，同時(shí)也影響一個(gè)地段的人流量。 （ 2）對(duì)外交通便利度 對(duì)外交通是城鎮(zhèn)對(duì)外聯(lián)系的交通總稱，主要包括鐵路、公路、水路和航空等運(yùn)輸形式。對(duì)商業(yè)用地來(lái)說(shuō)道路越發(fā)達(dá)意味著人流量越大，相應(yīng)的商品需求越大，用地效益越好，土地的級(jí)別也就越高。 2．交通條件 道路通達(dá)度和對(duì)外交通便利度，直接影響土地的利用效益，它與人們的生活息息相關(guān)，交通條件的改善，甚至預(yù)期的改善，都可能導(dǎo)致地價(jià)水平的上升。 區(qū)中心城區(qū)已形成商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)門(mén)類齊全、大中小配套多功能服務(wù)的商業(yè)中心。 。 。為此，我們確定了江夏區(qū)土地定級(jí)因素選取原則： 導(dǎo)性原則。 利用市場(chǎng)交易樣點(diǎn)地價(jià)確定土地級(jí)別進(jìn)行校核是利用各類用地市場(chǎng)交易樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行土地定級(jí)，分析、比較兩種土地定級(jí)結(jié)果的差異，來(lái)校核多因素綜合評(píng)價(jià)法確定的土地級(jí)別的合理性。 5．定量與定性分析結(jié)合原則 城鎮(zhèn)土地定級(jí)應(yīng)盡量把定性的、經(jīng)驗(yàn)性的分析進(jìn)行量化。 二、定級(jí)原則 在土地定級(jí)的過(guò)程中，我們主要遵循以下原則： 第二章 江夏區(qū)土地定級(jí) 11 1．綜合分析原則 城鎮(zhèn)土地定級(jí)應(yīng)對(duì)影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素