【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，甚至預(yù)期的改善，都可能導(dǎo)致地價(jià)水平的上升。 （ 1）道路通達(dá)度 道路通達(dá)度是城鎮(zhèn)道路狀況（包括道路等級(jí)、功能、寬度、道路網(wǎng)密度）和第二章 江夏區(qū)土地定級(jí) 15 各區(qū)域道路通行能力的一種量度，其好壞取決于城區(qū)內(nèi)道路體系和道路布局，是距離、耗時(shí)、運(yùn)輸費(fèi)用的綜合體現(xiàn)。 道路通達(dá)度對(duì)于江夏區(qū)城區(qū)的市場(chǎng)保證、 商業(yè)集聚條件、人們出行條件和產(chǎn)品運(yùn)輸?shù)确矫娴臈l件具有重要影響。 無論是商業(yè)用地、住宅用地還是工業(yè)用地，道路交通問題都是最主要考慮的因素之一。對(duì)商業(yè)用地來說道路越發(fā)達(dá)意味著人流量越大，相應(yīng)的商品需求越大，用地效益越好，土地的級(jí)別也就越高?，F(xiàn)代城市的住宅和辦公分離，對(duì)住宅用地來說，上下班交通的便利程度就顯得很重要，各種商業(yè)、文體等服務(wù)設(shè)施距離也是購(gòu)房者的主要考慮因素，因此，道路交通對(duì)住宅用地極為重要。工業(yè)用地選址考慮的最大效益問題即是原材料地和銷售地與工廠之間以及生產(chǎn)過程中的運(yùn)輸問題，因此，道路也是土地定級(jí)中的 主要影響因子。道路通達(dá)度是商業(yè)、住宅和工業(yè)用地土地定級(jí)必選的因素之一。 （ 2）對(duì)外交通便利度 對(duì)外交通是城鎮(zhèn)對(duì)外聯(lián)系的交通總稱，主要包括鐵路、公路、水路和航空等運(yùn)輸形式。在城鎮(zhèn)中對(duì)外交通便利度主要通過火車站、長(zhǎng)途汽車站、港口碼頭等設(shè)施的作用和分布狀況對(duì)區(qū)域人流、物流向城市外移動(dòng)的方便程度和頻率高低來反映。 長(zhǎng)途汽車站給商業(yè)用地帶來較大的流動(dòng)消費(fèi)人群，為住宅用地提供了外出便利，火車站為工業(yè)用地原材料運(yùn)輸、產(chǎn)品輸出提供了對(duì)外交通便利。因此，江夏區(qū)城區(qū)商業(yè)、住宅用地定級(jí)應(yīng)考慮汽車站的影響，工業(yè)用地定級(jí)應(yīng)考慮火車站 的影響。 （ 3）公交便捷度 公交汽車是目前城區(qū)內(nèi)人流交通運(yùn)輸?shù)闹饕绞?，直接影響到市民和流?dòng)人口的出行，同時(shí)也影響一個(gè)地段的人流量。公交線路、公交站點(diǎn)多的地段，對(duì)商業(yè)集聚度有明顯的影響。 江夏區(qū)公交線網(wǎng)中，大型客流集散點(diǎn)大多是一些商業(yè)中心、交通樞紐以及公交換乘樞紐。 因此，公交便捷度影響對(duì)商業(yè)、住宅用地極為重要。 3．基本設(shè)施狀況 第二章 江夏區(qū)土地定級(jí) 16 （ 1）基礎(chǔ)設(shè)施完善度 基礎(chǔ)設(shè)施完善度是投入土地社會(huì)化勞動(dòng)量的直接體現(xiàn)，反映對(duì)城鎮(zhèn)土地開發(fā)程度的高低。基礎(chǔ)設(shè)施的配套程度、服務(wù)水平和保障率，是投資環(huán)境好壞的主要標(biāo)志之一，影響城鎮(zhèn)土 地質(zhì)量和價(jià)格的高低。主要包括供水、排水、供電、通訊、供氣等配套狀況。但由于江夏區(qū)城區(qū)內(nèi)除供氣外其它基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到了全域覆蓋，且差異很小，故本次土地定級(jí)中只考慮供氣。 （ 2）公用設(shè)施完備度 公用設(shè)施完備度是衡量投入土地的社會(huì)物化勞動(dòng)量的指標(biāo)之一。主要指與日常生活密切相關(guān)的小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院門診部、公園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等公用設(shè)施的完備程度，是江夏區(qū)城區(qū)綜合用地、商業(yè)用地、住宅用地土地定級(jí)應(yīng)考慮的因素之一。 4．環(huán)境條件 （１）綠地覆蓋度 綠地覆蓋度通過綠地覆蓋率來反映的，隨著人們生活水平的不斷提高，人們對(duì)環(huán)境的要求越來 越高，而綠地覆蓋率是衡量環(huán)境好壞的重要指標(biāo)。因此，在土地定級(jí)中綠地覆蓋度是必須考慮的因素之一。 5．人口狀況 人口密度指城市一定區(qū)域內(nèi)單位面積的人口數(shù)量。人口密度一方面反映了區(qū)域?qū)ν恋乩玫奈硪环矫嫒丝诿芏仍酱?，消費(fèi)需求也就越高，從而影響商業(yè)、住宅的消費(fèi)需求，同時(shí)也為產(chǎn)業(yè)提供更多的勞動(dòng)力。因此，人口密度也是土地定級(jí)考慮的因素之一。 6．產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指某一行業(yè)的集聚程度和規(guī)模大小。其指標(biāo)大小反映土地對(duì)其產(chǎn)業(yè)布局生產(chǎn)的適宜程度，從某種角度也反映了不同用途的土地質(zhì)量，尤其對(duì)工業(yè)用地影響比較明顯 。 從工業(yè)布局和現(xiàn)狀考慮，工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚狀況很大程度上影響著工業(yè)用地土地級(jí)別，是工業(yè)用地土地定級(jí)必須考慮的因素之一。 城市規(guī)劃影響度 土地價(jià)格不完全由土地投入所決定，城市規(guī)劃決定土地的未來用途、利用方式和限制條件。同時(shí)由于土地的稀缺性，供需關(guān)系的變化，也影響到地價(jià)水平的第二章 江夏區(qū)土地定級(jí) 17 高低。所以城市規(guī)劃的用地規(guī)劃 (含規(guī)劃限制、重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃 )、道路規(guī)劃對(duì)土地質(zhì)量的好壞、土地價(jià)格的高低也有較大影響。 二、土地定級(jí)因素及其權(quán)重確定方法 特爾斐測(cè)定法是根據(jù)專家的經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷，對(duì)大量無法定量分析的因素因子進(jìn)行統(tǒng)計(jì)估算，并將估 算結(jié)果告訴專家，逐步使分散的評(píng)估意見收斂，充分發(fā)揮信息反饋和信息控制的作用，最后集中在協(xié)調(diào)一致的評(píng)估結(jié)果上。特爾斐測(cè)定法的可信度較高，是系統(tǒng)工程中一種很重要的測(cè)定方法。 選擇專家 由于特爾斐法的主要工作是通過專家對(duì)土地定級(jí)因素體系及其權(quán)重做出統(tǒng)計(jì)估算，因此，專家的選擇是定級(jí)成敗的關(guān)鍵。江夏區(qū)土地定級(jí)因素體系及其權(quán)重確定的專家包括江夏區(qū)各政府相關(guān)部門的技術(shù)、管理專家和高層決策人員共21 人。專家的總體權(quán)威程度、代表面，專家審定和推薦程序以及專家人數(shù)符合《規(guī)程》的要求。 定級(jí)打分過程 第一步，專家第一輪打 分根據(jù)江夏區(qū)土地定級(jí)因素說明和打分說明，在不協(xié)商的情況下按江夏區(qū)土地定級(jí)因素因子打分表獨(dú)立進(jìn)行，同一層次各項(xiàng)分值之和為 100 分，各項(xiàng)分值大小順序與重要性順序保持一致。 第二步，從第二輪起，各位專家必須參考上一輪打分平均值進(jìn)行本輪次的打分。 定級(jí)因素權(quán)重公式確定 計(jì)算均值公式： ???ni ianE 11 ?????????? （公式 2— 1） 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)差公式： )1()(12??? ?? nEan ni i? ?????????? （公式 2— 2） 上兩式中： n— 專家總?cè)?數(shù) ai— 第 i位專家的打分值 E— 打分均值 ?— 樣本標(biāo)準(zhǔn)偏差 第二章 江夏區(qū)土地定級(jí) 18 計(jì)算權(quán)重公式： 100ii Ew? ?????????? （公式 2— 3） 式中： wi— 第 i個(gè)因素因子的權(quán)重 Ei— 第 i個(gè)因素因子經(jīng)過兩輪打分后的均值 （四）定級(jí)因素體系及其權(quán)重結(jié)果 基于定級(jí)因素的選取原則和因素的分析，結(jié)合江夏區(qū)的實(shí)際情況，在征詢有關(guān)專家意見的基礎(chǔ)上，確定了江夏區(qū)分商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途的分類定級(jí)和綜合定級(jí)的土地定級(jí)因素體系。根據(jù)收回的第二輪專家權(quán)重打分表格，利用上述公式計(jì)算商業(yè)、 住宅、工業(yè)分類定級(jí)和綜合定級(jí)的因素因子權(quán)重，結(jié)果見表 22 2 24。 表 21 綜合定級(jí)因素因子體系及其權(quán)重結(jié)果 基本因素 權(quán)重 因素因子 權(quán)重 因子 權(quán)重 繁華程度 商服繁華影響度 交通條件 道路通達(dá)度 公交便捷度 對(duì)外交通便利度 火車站 長(zhǎng)途汽車站 基本設(shè)施狀況 基本設(shè)施完善度 供氣 供電 排水 公用設(shè)施完善度 中學(xué) 小學(xué) 醫(yī)院 公園 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 環(huán)境狀況 綠地覆蓋度 人口狀況 人口密度 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃影響度 規(guī)劃用地 規(guī)劃道路 產(chǎn)業(yè)集聚度 產(chǎn)業(yè)積聚影響度 表 22 商業(yè)定級(jí)因素因子體系及其權(quán)重結(jié)果 基本因素 權(quán)重 因素因子 權(quán)重 因子 權(quán)重 繁華程度 商服繁華影響度 交通條件 道路通達(dá)度 第二章 江夏區(qū)土地定級(jí) 19 公交便捷度 對(duì)外交通便利度 長(zhǎng)途汽車站 基本設(shè)施狀況 基本設(shè)施完善度 供氣 供電 排水 人口狀況 人口密度 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃影響度 規(guī)劃用地 規(guī)劃道路 表 23 工業(yè)定級(jí)因素因子體系及其權(quán)重結(jié)果 基本因素 權(quán)重 因素因子 權(quán)重 因子 權(quán)重 交通條件 道路通達(dá)度 對(duì)外交通便利度 火車站 基本設(shè)施狀況 基本 設(shè)施完善度 供氣 供電 排水 產(chǎn)業(yè)積聚度 產(chǎn)業(yè)積聚影響度 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃影響度 規(guī)劃用地 規(guī)劃道路 表 24 住宅定級(jí)因素因子體系及其權(quán)重結(jié)果 基本因素 權(quán)重 因素因子 權(quán)重 因子 權(quán)重 繁華程度 商服繁華影響度 交通條件 道路通達(dá)度 公交便捷度 對(duì)外交通便利度 長(zhǎng)途汽車站 基本設(shè)施狀況 基本設(shè)施完善度 供氣 供電 排水 公用設(shè)施完善度 中學(xué) 小學(xué) 醫(yī)院 公園 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 環(huán)境狀況 綠地覆蓋度 人口狀況 人口密度 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃影響度 規(guī)劃用地 規(guī)劃道路 第二章 江夏區(qū)土地定級(jí) 20 權(quán)重結(jié)果分析 列出綜合定級(jí)和分類定級(jí)各個(gè)因素因子在相應(yīng)均值基礎(chǔ)上正負(fù) 2 倍標(biāo)準(zhǔn)差的數(shù)值范圍，調(diào)取專家第二輪打分，比較分析專家打分在 2 倍標(biāo)準(zhǔn)差范圍內(nèi)的分布情況，經(jīng)過計(jì)算 90％以上的專家打分分布在 2 倍標(biāo)準(zhǔn)差范圍內(nèi)。因此，土地定級(jí)因素因子權(quán)重計(jì)算結(jié)果滿足《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》的要求。 三、定級(jí)資料調(diào)查 根據(jù)已確定的土地定 級(jí)因素因子體系，將采集到的所有土地定級(jí)因素因子的圖形數(shù)據(jù)標(biāo)繪在 1:10000 的工作底圖上，將文檔數(shù)據(jù)填入表格中；同時(shí)，對(duì)圖形數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)字化，建立圖形數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)文檔數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入，建立文檔數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)圖形數(shù)據(jù)與文檔數(shù)據(jù)的統(tǒng)一。詳細(xì)情況見表 25。 表 25 定級(jí)資料匯總表 序號(hào) 名稱 圖形數(shù)據(jù) 屬性數(shù)據(jù) 1 道路通達(dá)度 1﹕ 10000 地形圖、江夏區(qū)現(xiàn)狀道路等級(jí)圖、江夏區(qū) 2020年道路交通流量模擬圖 名稱、寬度、長(zhǎng)度、年車流量、性質(zhì) 2 商服中心 1﹕ 10000 地形圖、江夏區(qū)城區(qū)商服中心分布圖、江夏區(qū)商服中心 確定方案。 名稱、位置、占地面積、商服網(wǎng)點(diǎn)數(shù)、用地效益、級(jí)別、商服完備率 3 排水狀況 排水狀況圖、 1﹕ 10000 地形圖 等級(jí)（好、較好、差） 4 供水狀況 1﹕ 10000 地形圖、江夏區(qū)全區(qū)供水管網(wǎng)現(xiàn)狀圖 等級(jí)（好、較好、差） 5 綠地覆蓋率 1﹕ 10000 地形圖、衛(wèi)片影像圖 等級(jí) 6 人口密度 城區(qū)行政區(qū)劃圖、江夏區(qū)2020 年統(tǒng)計(jì)年鑒 名稱、人口密度 7 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模 江夏區(qū)工業(yè)用地現(xiàn)狀圖 等級(jí)（大型工業(yè)區(qū)、中型工業(yè)區(qū)、 小型工業(yè)區(qū)、工業(yè)點(diǎn)） 8 醫(yī)院 江夏區(qū)城區(qū)圖、 1﹕ 10000 地形圖、江夏區(qū) 交通旅游圖、1﹕ 10000 地形圖、醫(yī)院調(diào)查表 名稱、位置、病床數(shù)、等級(jí)（三級(jí)甲等、三級(jí)乙等、二級(jí)甲等；二級(jí)乙等） 9 火車站 1﹕ 10000 地形圖、江夏區(qū)城區(qū)圖 名稱、位置、占地面積、年客運(yùn)量、年貨運(yùn)量、運(yùn)輸收入、職工人數(shù)、等級(jí)（特等、一等、二等） 第二章 江夏區(qū)土地定級(jí) 21 10 小學(xué) 江夏區(qū)小學(xué)分布圖 名稱、占地面積、建筑面積（ m2）、在校人數(shù)（人）、教師人數(shù)、所在區(qū)、性質(zhì)、類型 11 中學(xué) 江夏區(qū)中學(xué)分布圖 名稱、占地面積、建筑面積（ m2）、在校人數(shù)（人）、教師人數(shù)、所在區(qū)、性質(zhì)、類型 12 長(zhǎng)途汽車站 車站調(diào)查表、江夏 區(qū)城區(qū)圖 名稱、位置、占地面積、年客運(yùn)量 13 公交便捷度 1﹕ 10000 地形圖 站點(diǎn)名稱、公汽日流量、?？柯窋?shù) 14 公園 公園調(diào)查表、江夏區(qū)城區(qū)圖 名稱、位置、占地面積、等級(jí)（省 級(jí)、市級(jí)、區(qū)級(jí)） 15 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)調(diào)查表 名稱、位置、占地面積、等級(jí)、攤位數(shù)、營(yíng)業(yè)額 第三節(jié) 因素因子指標(biāo)計(jì)算 根據(jù)各種土地定級(jí)因素因子的影響特點(diǎn)、影響規(guī)律和量化方法，嚴(yán)格按著《規(guī)程》要求，計(jì)算因素因子的規(guī)模指數(shù)、作用分、功能分和作用半徑。具體地講，就是對(duì)選取的各個(gè)屬性進(jìn)行無量綱化，再采用封閉區(qū)間的極值標(biāo)準(zhǔn)化，即 將各項(xiàng)指標(biāo)的無量綱化值標(biāo)準(zhǔn)化到 [0～ 100]區(qū)間，然后計(jì)算綜合作用指數(shù)，最后求出各個(gè)因素因子的作用分、功能分。 根據(jù)《規(guī)程》的具體要求、均布原理和估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)確定土地定級(jí)因素因子的作用半徑。 一、商服繁華度 根據(jù)江夏區(qū)的實(shí)際情況，在城區(qū)僅存在一個(gè)商服中心，故本次定級(jí)商服中心直接定為 1 個(gè)級(jí)別 ,功能分為 100 分 ,并通過在底圖上量算得出其作用半徑為3800 米。 二、交通條件 道路通達(dá)度 （ 1） 道路類型的劃分 根據(jù)江夏區(qū)城區(qū)道路寬度及對(duì)《江夏區(qū)城區(qū)道路規(guī)劃圖》等相關(guān)資料的分析，把江夏區(qū)的道路按寬度、車道數(shù)及其 在城市交通中的地位和作用及城市道路交通第二章 江夏區(qū)土地定級(jí) 22 管制情況，分為主干道 、 次干道和支路。 （ 2） 道路功能 分 計(jì)算 ①確定道路作用指數(shù) 道路作用指數(shù)反映某類道路在城鎮(zhèn)交通運(yùn)輸中所起的作用。其與道路作用或車量大小呈正比，數(shù)值在 01 之間，最佳道路的作用指數(shù)等于 1。其余類型依次遞減。在確定道路類型的基礎(chǔ)上，進(jìn)行道路寬度、車流量、非機(jī)動(dòng)車流量及車道數(shù)等指標(biāo)，進(jìn)行無量綱化，并綜合考慮江夏區(qū) 城 區(qū)實(shí)