【正文】 氣外其它基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到了全域覆蓋，且差異很小，故本次土地定級(jí)中只考慮供氣?；A(chǔ)設(shè)施的配套程度、服務(wù)水平和保障率，是投資環(huán)境好壞的主要標(biāo)志之一，影響城鎮(zhèn)土 地質(zhì)量和價(jià)格的高低。 因此，公交便捷度影響對(duì)商業(yè)、住宅用地極為重要。公交線路、公交站點(diǎn)多的地段，對(duì)商業(yè)集聚度有明顯的影響。因此，江夏區(qū)城區(qū)商業(yè)、住宅用地定級(jí)應(yīng)考慮汽車站的影響，工業(yè)用地定級(jí)應(yīng)考慮火車站 的影響。在城鎮(zhèn)中對(duì)外交通便利度主要通過(guò)火車站、長(zhǎng)途汽車站、港口碼頭等設(shè)施的作用和分布狀況對(duì)區(qū)域人流、物流向城市外移動(dòng)的方便程度和頻率高低來(lái)反映。道路通達(dá)度是商業(yè)、住宅和工業(yè)用地土地定級(jí)必選的因素之一?，F(xiàn)代城市的住宅和辦公分離，對(duì)住宅用地來(lái)說(shuō)，上下班交通的便利程度就顯得很重要，各種商業(yè)、文體等服務(wù)設(shè)施距離也是購(gòu)房者的主要考慮因素，因此，道路交通對(duì)住宅用地極為重要。 無(wú)論是商業(yè)用地、住宅用地還是工業(yè)用地，道路交通問(wèn)題都是最主要考慮的因素之一。 （ 1）道路通達(dá)度 道路通達(dá)度是城鎮(zhèn)道路狀況（包括道路等級(jí)、功能、寬度、道路網(wǎng)密度）和第二章 江夏區(qū)土地定級(jí) 15 各區(qū)域道路通行能力的一種量度，其好壞取決于城區(qū)內(nèi)道路體系和道路布局，是距離、耗時(shí)、運(yùn)輸費(fèi)用的綜合體現(xiàn)。因此，繁華程度是商業(yè)和住宅用地土地定級(jí)必選的因素之一。 商服中心外在表現(xiàn)為人口流動(dòng)頻繁、經(jīng)濟(jì)交往活躍、人群居住密集。衡量繁華中心的繁華程度有多項(xiàng)指標(biāo)，其中商業(yè)、服務(wù)業(yè)（以下簡(jiǎn)稱商服）的繁華程度相對(duì)易測(cè)，便于衡量，也較直觀，是衡量繁華程度、反映土地經(jīng)濟(jì)區(qū)位的最重要指標(biāo)，但由于商業(yè)有其自身的行業(yè)運(yùn)行發(fā)展規(guī)律，因此，在土地定級(jí)工作中衡量繁華程度時(shí)，以商服規(guī)模近似代替繁華中心規(guī)模、以商服吸引半徑代表繁華影響范圍、以商服吸引力隨距離的衰減值代表土地繁華程度，亦即以商服中心來(lái)替代繁華中心。 考慮土地的現(xiàn)狀的同時(shí)，也應(yīng)考慮土地的發(fā)展?jié)摿Α? 所選因素應(yīng)體現(xiàn)城鎮(zhèn)土地區(qū)位經(jīng)濟(jì)效益。 在確定定級(jí)因素時(shí)，深入分析江夏區(qū)的自然條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，因地制宜的選取影響各類用地定級(jí)因素。 定級(jí)因素要能充分體現(xiàn)土地的區(qū)位差異，揭示土地質(zhì)量的差異；不同用地類型，影響土地級(jí)別的因素體系也不同。 繪制土地級(jí)別圖 編寫(xiě)土地定級(jí)報(bào)告 量算各級(jí)別面積 土地定級(jí)單元?jiǎng)澐? 50m╳ 50m 網(wǎng)格 土地定級(jí)單元 網(wǎng)格評(píng)價(jià)點(diǎn)因素作用分 網(wǎng)格評(píng)價(jià)點(diǎn)因素作用總分值 初步確定土地級(jí)別邊界 土地級(jí)別邊界確定 點(diǎn)狀因子 線狀因子 面狀因子 土地定級(jí)因素?cái)?shù)據(jù)庫(kù) 數(shù)據(jù)采集 數(shù)字化 指標(biāo)確定、屬性輸入 土地級(jí)別檢驗(yàn) 土地級(jí)別調(diào)整 功能分、作用分 總分頻率法確定土地定級(jí)臨界值 外業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù) 土地定級(jí)因素選擇 特爾菲法確定權(quán)重 第二章 江夏區(qū)土地定級(jí) 14 應(yīng)選擇對(duì)土地級(jí)別起決定性作用，影響較顯著的因素。 第二章 江夏區(qū)土地定級(jí) 13 圖 21 土地定級(jí)工作流程圖 第二節(jié) 土地定級(jí)因素因子體系的建立 一、 土地定級(jí)因素選取 （一）定級(jí)因素選取原則 影響土地級(jí)別的因素有很多，在選擇土地定級(jí)因素時(shí)，既要考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益，同時(shí)要因地制宜地選取對(duì)土地級(jí)別起主導(dǎo)作用，能反映土地質(zhì)量差異的因素。 四、定級(jí)技術(shù)路線 土地定級(jí)采用“以網(wǎng)格為基本定級(jí)單元，采用多因素綜合評(píng)價(jià)法確定基本定級(jí)單元作用總分值，采用總分頻率法確定土地級(jí)別界限分值，依次劃分土地級(jí)別，利用市場(chǎng)交易樣點(diǎn)地價(jià)確定土地級(jí)別進(jìn)行校核”的技術(shù)路線，進(jìn)行綜合定級(jí)和分商業(yè)、住宅和工業(yè)用途的分類定級(jí)。多因素綜合評(píng)價(jià)法是通過(guò)對(duì)城鎮(zhèn)土地在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所表現(xiàn)出的各種客觀特征進(jìn)行綜合考慮，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的使用價(jià)格或價(jià)值及其空間分布的差異性，評(píng) 定城鎮(zhèn)土地的質(zhì)量等級(jí)或收益級(jí)差。通過(guò)定量與定性分析結(jié)合確定土地級(jí)別。 4．土地收益級(jí)差原則 城鎮(zhèn)土地級(jí)別的高低應(yīng)與對(duì)應(yīng)級(jí)別的土地收益或土地價(jià)格相一致。 2．主導(dǎo)因素原則 在分析影響城鎮(zhèn)土地級(jí)別各種因素的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)分析對(duì)土地級(jí)別具有重要作用的因素，突出主導(dǎo)因素的影響。另一方面，城鎮(zhèn)規(guī)劃控制和確定的土地用途、范圍等也是城鎮(zhèn)土地定級(jí)的約束條件，將直接影響土地定級(jí)和評(píng)估結(jié)果。城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃同城鎮(zhèn)土地定級(jí)密切相關(guān)、互為影響。這種差異性反映了城鎮(zhèn)不同土地類型的使用價(jià)值和收益水平，從而在空間地域上形成土地級(jí)別差異。土地區(qū)位包括自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位，三種區(qū)位有機(jī)聯(lián)系和相輔相成， 共同作用于地域空間，形成區(qū)位的優(yōu)劣差異。分類定級(jí)包括商業(yè)用地定級(jí)、住宅用地定級(jí)、工業(yè)用地定級(jí)。綜合定級(jí)指對(duì)影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行綜合分析，按綜合評(píng)價(jià)值的差異劃分土地級(jí)別。 第二章 江夏區(qū)土地定級(jí) 10 第二章 江夏區(qū)土地定級(jí) 第一節(jié) 土地定級(jí)概述 一、土地定級(jí)的基本理論 土地定級(jí)是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)、自然兩方面屬性及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位、作用，對(duì)城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值進(jìn)行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異，評(píng)定城鎮(zhèn)土地級(jí)別。 準(zhǔn)備驗(yàn)收資料，布置會(huì)場(chǎng)。 對(duì)專家組提出的意見(jiàn)認(rèn)真修改并完善成果。 撰寫(xiě)土地定級(jí)、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作報(bào)告和 技術(shù)報(bào)告。 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、標(biāo)定地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)資料處理及錄入建庫(kù)。 與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估有關(guān)的資料調(diào)查采集。 (二 )、外業(yè)調(diào)查階段 土地定級(jí)資料調(diào)查采集。 組織工作人員培訓(xùn)并赴外地學(xué)習(xí)考察。 召開(kāi)專家組會(huì)議確定土地定級(jí)因素因子及其權(quán)重體系。 九、工作計(jì)劃 (一 )、前期準(zhǔn)備階段 向政府上報(bào)建立城鎮(zhèn)地價(jià)體系實(shí)施方案。 工作組職責(zé) 第一章 概述 8 編制上報(bào)工作方案、技術(shù)方案并具體實(shí)施建立城鎮(zhèn)地價(jià)體系工作。 專家組職責(zé) 解決工作中出現(xiàn)的有關(guān)技術(shù) 問(wèn)題。各組的職責(zé)如下： 領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé) 全面指導(dǎo)建立城鎮(zhèn)地價(jià)體系工作。進(jìn)行綜合定級(jí)和分商業(yè)、住宅和工業(yè)用途的分類定級(jí)及分類分級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作。 2．土地定級(jí)是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位與作用，對(duì)城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值進(jìn)行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異，評(píng)定城鎮(zhèn)土地級(jí)別。 六、基本概念 1．基準(zhǔn)地價(jià)是某一時(shí)點(diǎn)上，在城鎮(zhèn)各土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)，在平均容積率水平下和一定開(kāi)發(fā)程度下的同一用途（商業(yè)、住宅、工業(yè)等）的法定最高出讓年限的完整的土地使用權(quán)的 平均價(jià)格。一方面，合理的土地定級(jí)成果可為城鎮(zhèn)規(guī)劃、調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、合理配置各類用地、發(fā)揮土地的經(jīng)濟(jì)效益提供依據(jù)。 城鎮(zhèn)規(guī)劃相關(guān)理論 城鎮(zhèn)規(guī)劃是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城鎮(zhèn)性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展 方向，合理利用城鎮(zhèn)土地，協(xié)調(diào)城鎮(zhèn)空間布局和各項(xiàng)建設(shè)而進(jìn)行的綜合部署和具體安排。在城鎮(zhèn)，由于土地區(qū)位的不同，能產(chǎn)生不同的使用價(jià)值，使得同類行業(yè)在不同的區(qū)位上獲得的經(jīng)濟(jì)收益會(huì)有顯著差異，不同行業(yè)在同一位置上的經(jīng)濟(jì)收益也會(huì)相差很大。 區(qū)位理論 區(qū)位是地球上某一事物的空間幾何位置及自然界的各種地理要素和人類社會(huì) 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。其實(shí)質(zhì)是土地所有者將土地使用權(quán)出租給土地使用者，由使用者支付地租的租賃行為。土地使用制度的改革，就是在堅(jiān)持土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則下，允許土地使用權(quán)的合理流動(dòng)。 3．建立商業(yè)、住宅、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系和指標(biāo)說(shuō)明表。 三、工作任務(wù) 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的 要求，結(jié)合江夏區(qū)實(shí)際，確定具體工作任務(wù)是： 1．根據(jù)江夏區(qū)城區(qū)的自然社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，進(jìn)行綜合定級(jí)和分商業(yè)、住宅、工業(yè)用途的土地定級(jí)。 我國(guó)土地使用制度改革的核心內(nèi)容是變無(wú)償、無(wú)限期使用為有償、有限期使用土地，因此，建立科學(xué)的基準(zhǔn)地價(jià)體系，顯得尤為重要。 第一章 概述 5 二、工作 目的 開(kāi)展這項(xiàng)工作目的在于全面掌握江夏區(qū)城鎮(zhèn)土地質(zhì)量和利用狀況，科學(xué)管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科學(xué)合理的基準(zhǔn)地價(jià)體系，從而推動(dòng)江夏區(qū)土地使用制度改革向縱深發(fā)展。土地總面積為 平方公里。因而造紙作坊相繼出現(xiàn)，久而久之展成為造紙集鎮(zhèn)，取名紙坊。 紙坊建成區(qū)面積為 平方公里。 七、城區(qū)簡(jiǎn)介 江夏區(qū)城區(qū)所在的紙坊街道辦事處位 于江夏區(qū)北部，是區(qū)政府駐地，是全區(qū)政治經(jīng)濟(jì)文化中心。 以烏龍泉為核心的建材和土特產(chǎn)加工區(qū)，包括段嶺廟、土地堂、安山、建立大型水庫(kù)、礦業(yè)、陶瓷工業(yè)等。 以金口為核心的港口貿(mào)易港，貨物集散地，發(fā)展大型機(jī)電、造船、儀表配件等產(chǎn)業(yè)。一、二、 三產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由 1995 年的 :: 進(jìn)一步調(diào)整為 2020 年的 18:47:35。 2020年 江夏完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) ％， 其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％；第二產(chǎn)業(yè) 億元，增長(zhǎng) ％；第三產(chǎn)業(yè) 億元，增長(zhǎng) ％。紙坊城區(qū)的排水污染問(wèn)題有待改善和治理。三條港經(jīng)過(guò)治理，有所改善，但不能適應(yīng)發(fā)展的需要。城區(qū)全年供 水量為 920 萬(wàn)噸，近期可滿足工業(yè)用水及城鎮(zhèn)居民生活用水需要 ,自來(lái)水普及率為 100%。從金口鋪設(shè)二條長(zhǎng) 18KM 直徑 600MM 的輸水干管，輸送到鄭店二級(jí)泵站，制水能力可達(dá) 4 萬(wàn) M3 /日。規(guī)劃新建 10KV 開(kāi)閉所兩處。主要容量為 212450 千伏安，全年可供電 34565 千瓦時(shí)。二 00 二年末，全區(qū)總計(jì) 萬(wàn)人，其中市鎮(zhèn)人口 萬(wàn)人，鄉(xiāng)村人口為 萬(wàn)人。 1995 年 4 月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷武昌縣，設(shè)立武漢市江夏區(qū)，行政區(qū)域不變。 1960 年縣政府遷原紙坊鎮(zhèn)。 1949 年 6 月 19 日，武昌縣人民政府在武漢市區(qū)成立，初隸大冶專區(qū)。晉太元三年 (公元 378 年 )，沙羨縣劃入汝南縣。區(qū)內(nèi)江湖、湖泊、河灘、湖灘、水庫(kù)等水域面積占全區(qū)總面積的 %。金水河出金口入長(zhǎng)江，梁子湖水出樊口閘，湯遜湖出武泰閘。徑流量和過(guò)境水都很豐富，西臨第一章 概述 2 長(zhǎng)江，東北、西南三面臨湖，全區(qū)形成江湖環(huán)抱之勢(shì)。夏季以西南風(fēng)為主，冬季以北風(fēng)為主 ，平均風(fēng)速 米 /秒。 位于長(zhǎng)江中游，冬夏季風(fēng)交替明顯，屬亞熱帶濕潤(rùn)的大陸性季風(fēng)氣候。山有八分山、青山、香爐山、龍頭山、柱皮山、曹家大山、花山等。 江夏城區(qū)紙坊街道辦事處三面環(huán)山 ,一面臨湖，素稱“山城”。按照海拔高程和地理?xiàng)l件，全區(qū)大致分為兩種類型：一是沿長(zhǎng)江邊向東部?jī)?nèi)伸，屬水網(wǎng)平坦平原區(qū)，海拔高程在 20— 30 米左右；二是沿京廣鐵路和紙 (坊 )豹公路兩側(cè)分別向東西傾斜，屬崗狀平原區(qū)，海拔高程 23— 60 米之部。丘陵地形主要分布于區(qū)境北部，呈東西向帶狀，橫刻在網(wǎng)狀平原與沖積平原之中，西部被長(zhǎng)江平原所載，東部為湖區(qū)。 一、自然地理?xiàng)l件 地貌類型多樣，以壟崗平 原為主要地貌類型。東與鄂州、大冶毗鄰，西南與嘉魚(yú)接壤，隔江與蔡甸區(qū)和漢南區(qū)相望，北與洪山區(qū)交界，南與咸寧市相連。32180。58180。35180。01180。 武漢市江夏區(qū)城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新 技術(shù)報(bào)告 武漢市江夏區(qū)國(guó)土資源管理局 二 ○○ 四年八月 目 錄 第一章 概述 .................................................................................................................. 1 第一節(jié) 江夏區(qū)概況 .............................................................................................. 1 第二節(jié) 江夏城區(qū)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)更新 工作概況 ...................................... 4 第二章 江夏區(qū)土地定級(jí) ............................................................................................ 10 第一節(jié) 土地定級(jí)概述 ........................................................................................ 10 第二節(jié) 土地定級(jí)因素因子體系的建立 ............................................................ 13 第三節(jié) 因素因子指標(biāo)計(jì)算 ................................................................................ 21 第四節(jié) 土地級(jí)別評(píng)定 ........................................................................................ 29 第三章 江夏區(qū)城區(qū)基準(zhǔn)地 價(jià)更新 ............................................................................ 44