【正文】 氣外其它基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到了全域覆蓋，且差異很小，故本次土地定級中只考慮供氣。基礎(chǔ)設(shè)施的配套程度、服務(wù)水平和保障率，是投資環(huán)境好壞的主要標(biāo)志之一，影響城鎮(zhèn)土 地質(zhì)量和價格的高低。 因此，公交便捷度影響對商業(yè)、住宅用地極為重要。公交線路、公交站點多的地段，對商業(yè)集聚度有明顯的影響。因此，江夏區(qū)城區(qū)商業(yè)、住宅用地定級應(yīng)考慮汽車站的影響，工業(yè)用地定級應(yīng)考慮火車站 的影響。在城鎮(zhèn)中對外交通便利度主要通過火車站、長途汽車站、港口碼頭等設(shè)施的作用和分布狀況對區(qū)域人流、物流向城市外移動的方便程度和頻率高低來反映。道路通達(dá)度是商業(yè)、住宅和工業(yè)用地土地定級必選的因素之一。現(xiàn)代城市的住宅和辦公分離，對住宅用地來說，上下班交通的便利程度就顯得很重要，各種商業(yè)、文體等服務(wù)設(shè)施距離也是購房者的主要考慮因素，因此，道路交通對住宅用地極為重要。 無論是商業(yè)用地、住宅用地還是工業(yè)用地，道路交通問題都是最主要考慮的因素之一。 （ 1）道路通達(dá)度 道路通達(dá)度是城鎮(zhèn)道路狀況（包括道路等級、功能、寬度、道路網(wǎng)密度）和第二章 江夏區(qū)土地定級 15 各區(qū)域道路通行能力的一種量度，其好壞取決于城區(qū)內(nèi)道路體系和道路布局，是距離、耗時、運輸費用的綜合體現(xiàn)。因此，繁華程度是商業(yè)和住宅用地土地定級必選的因素之一。 商服中心外在表現(xiàn)為人口流動頻繁、經(jīng)濟(jì)交往活躍、人群居住密集。衡量繁華中心的繁華程度有多項指標(biāo)，其中商業(yè)、服務(wù)業(yè)（以下簡稱商服）的繁華程度相對易測，便于衡量，也較直觀，是衡量繁華程度、反映土地經(jīng)濟(jì)區(qū)位的最重要指標(biāo)，但由于商業(yè)有其自身的行業(yè)運行發(fā)展規(guī)律，因此，在土地定級工作中衡量繁華程度時，以商服規(guī)模近似代替繁華中心規(guī)模、以商服吸引半徑代表繁華影響范圍、以商服吸引力隨距離的衰減值代表土地繁華程度，亦即以商服中心來替代繁華中心。 考慮土地的現(xiàn)狀的同時，也應(yīng)考慮土地的發(fā)展?jié)摿Α? 所選因素應(yīng)體現(xiàn)城鎮(zhèn)土地區(qū)位經(jīng)濟(jì)效益。 在確定定級因素時，深入分析江夏區(qū)的自然條件和社會經(jīng)濟(jì)條件，因地制宜的選取影響各類用地定級因素。 定級因素要能充分體現(xiàn)土地的區(qū)位差異，揭示土地質(zhì)量的差異；不同用地類型，影響土地級別的因素體系也不同。 繪制土地級別圖 編寫土地定級報告 量算各級別面積 土地定級單元劃分 50m╳ 50m 網(wǎng)格 土地定級單元 網(wǎng)格評價點因素作用分 網(wǎng)格評價點因素作用總分值 初步確定土地級別邊界 土地級別邊界確定 點狀因子 線狀因子 面狀因子 土地定級因素數(shù)據(jù)庫 數(shù)據(jù)采集 數(shù)字化 指標(biāo)確定、屬性輸入 土地級別檢驗 土地級別調(diào)整 功能分、作用分 總分頻率法確定土地定級臨界值 外業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)庫 土地定級因素選擇 特爾菲法確定權(quán)重 第二章 江夏區(qū)土地定級 14 應(yīng)選擇對土地級別起決定性作用，影響較顯著的因素。 第二章 江夏區(qū)土地定級 13 圖 21 土地定級工作流程圖 第二節(jié) 土地定級因素因子體系的建立 一、 土地定級因素選取 （一）定級因素選取原則 影響土地級別的因素有很多，在選擇土地定級因素時，既要考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益，同時要因地制宜地選取對土地級別起主導(dǎo)作用，能反映土地質(zhì)量差異的因素。 四、定級技術(shù)路線 土地定級采用“以網(wǎng)格為基本定級單元，采用多因素綜合評價法確定基本定級單元作用總分值，采用總分頻率法確定土地級別界限分值，依次劃分土地級別，利用市場交易樣點地價確定土地級別進(jìn)行校核”的技術(shù)路線，進(jìn)行綜合定級和分商業(yè)、住宅和工業(yè)用途的分類定級。多因素綜合評價法是通過對城鎮(zhèn)土地在社會經(jīng)濟(jì)活動中所表現(xiàn)出的各種客觀特征進(jìn)行綜合考慮，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的使用價格或價值及其空間分布的差異性，評 定城鎮(zhèn)土地的質(zhì)量等級或收益級差。通過定量與定性分析結(jié)合確定土地級別。 4．土地收益級差原則 城鎮(zhèn)土地級別的高低應(yīng)與對應(yīng)級別的土地收益或土地價格相一致。 2．主導(dǎo)因素原則 在分析影響城鎮(zhèn)土地級別各種因素的基礎(chǔ)上，重點分析對土地級別具有重要作用的因素，突出主導(dǎo)因素的影響。另一方面，城鎮(zhèn)規(guī)劃控制和確定的土地用途、范圍等也是城鎮(zhèn)土地定級的約束條件，將直接影響土地定級和評估結(jié)果。城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃同城鎮(zhèn)土地定級密切相關(guān)、互為影響。這種差異性反映了城鎮(zhèn)不同土地類型的使用價值和收益水平，從而在空間地域上形成土地級別差異。土地區(qū)位包括自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位，三種區(qū)位有機(jī)聯(lián)系和相輔相成， 共同作用于地域空間，形成區(qū)位的優(yōu)劣差異。分類定級包括商業(yè)用地定級、住宅用地定級、工業(yè)用地定級。綜合定級指對影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會、自然因素進(jìn)行綜合分析，按綜合評價值的差異劃分土地級別。 第二章 江夏區(qū)土地定級 10 第二章 江夏區(qū)土地定級 第一節(jié) 土地定級概述 一、土地定級的基本理論 土地定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)、自然兩方面屬性及其在社會經(jīng)濟(jì)活動中的地位、作用，對城鎮(zhèn)土地使用價值進(jìn)行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異，評定城鎮(zhèn)土地級別。 準(zhǔn)備驗收資料，布置會場。 對專家組提出的意見認(rèn)真修改并完善成果。 撰寫土地定級、基準(zhǔn)地價評估工作報告和 技術(shù)報告。 基準(zhǔn)地價評估、標(biāo)定地價監(jiān)測點資料處理及錄入建庫。 與基準(zhǔn)地價評估有關(guān)的資料調(diào)查采集。 (二 )、外業(yè)調(diào)查階段 土地定級資料調(diào)查采集。 組織工作人員培訓(xùn)并赴外地學(xué)習(xí)考察。 召開專家組會議確定土地定級因素因子及其權(quán)重體系。 九、工作計劃 (一 )、前期準(zhǔn)備階段 向政府上報建立城鎮(zhèn)地價體系實施方案。 工作組職責(zé) 第一章 概述 8 編制上報工作方案、技術(shù)方案并具體實施建立城鎮(zhèn)地價體系工作。 專家組職責(zé) 解決工作中出現(xiàn)的有關(guān)技術(shù) 問題。各組的職責(zé)如下： 領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé) 全面指導(dǎo)建立城鎮(zhèn)地價體系工作。進(jìn)行綜合定級和分商業(yè)、住宅和工業(yè)用途的分類定級及分類分級別的基準(zhǔn)地價評估工作。 2．土地定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性及其在社會經(jīng)濟(jì)活動中的地位與作用，對城鎮(zhèn)土地使用價值進(jìn)行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異，評定城鎮(zhèn)土地級別。 六、基本概念 1．基準(zhǔn)地價是某一時點上，在城鎮(zhèn)各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)，在平均容積率水平下和一定開發(fā)程度下的同一用途（商業(yè)、住宅、工業(yè)等）的法定最高出讓年限的完整的土地使用權(quán)的 平均價格。一方面，合理的土地定級成果可為城鎮(zhèn)規(guī)劃、調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、合理配置各類用地、發(fā)揮土地的經(jīng)濟(jì)效益提供依據(jù)。 城鎮(zhèn)規(guī)劃相關(guān)理論 城鎮(zhèn)規(guī)劃是為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)，確定城鎮(zhèn)性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展 方向，合理利用城鎮(zhèn)土地，協(xié)調(diào)城鎮(zhèn)空間布局和各項建設(shè)而進(jìn)行的綜合部署和具體安排。在城鎮(zhèn)，由于土地區(qū)位的不同，能產(chǎn)生不同的使用價值，使得同類行業(yè)在不同的區(qū)位上獲得的經(jīng)濟(jì)收益會有顯著差異，不同行業(yè)在同一位置上的經(jīng)濟(jì)收益也會相差很大。 區(qū)位理論 區(qū)位是地球上某一事物的空間幾何位置及自然界的各種地理要素和人類社會 經(jīng)濟(jì)活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。其實質(zhì)是土地所有者將土地使用權(quán)出租給土地使用者，由使用者支付地租的租賃行為。土地使用制度的改革，就是在堅持土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則下，允許土地使用權(quán)的合理流動。 3．建立商業(yè)、住宅、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)體系和指標(biāo)說明表。 三、工作任務(wù) 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的 要求，結(jié)合江夏區(qū)實際，確定具體工作任務(wù)是： 1．根據(jù)江夏區(qū)城區(qū)的自然社會經(jīng)濟(jì)條件，進(jìn)行綜合定級和分商業(yè)、住宅、工業(yè)用途的土地定級。 我國土地使用制度改革的核心內(nèi)容是變無償、無限期使用為有償、有限期使用土地，因此，建立科學(xué)的基準(zhǔn)地價體系，顯得尤為重要。 第一章 概述 5 二、工作 目的 開展這項工作目的在于全面掌握江夏區(qū)城鎮(zhèn)土地質(zhì)量和利用狀況，科學(xué)管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科學(xué)合理的基準(zhǔn)地價體系，從而推動江夏區(qū)土地使用制度改革向縱深發(fā)展。土地總面積為 平方公里。因而造紙作坊相繼出現(xiàn)，久而久之展成為造紙集鎮(zhèn)，取名紙坊。 紙坊建成區(qū)面積為 平方公里。 七、城區(qū)簡介 江夏區(qū)城區(qū)所在的紙坊街道辦事處位 于江夏區(qū)北部，是區(qū)政府駐地，是全區(qū)政治經(jīng)濟(jì)文化中心。 以烏龍泉為核心的建材和土特產(chǎn)加工區(qū)，包括段嶺廟、土地堂、安山、建立大型水庫、礦業(yè)、陶瓷工業(yè)等。 以金口為核心的港口貿(mào)易港，貨物集散地，發(fā)展大型機(jī)電、造船、儀表配件等產(chǎn)業(yè)。一、二、 三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由 1995 年的 :: 進(jìn)一步調(diào)整為 2020 年的 18:47:35。 2020年 江夏完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 ％， 其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第二產(chǎn)業(yè) 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè) 億元，增長 ％。紙坊城區(qū)的排水污染問題有待改善和治理。三條港經(jīng)過治理，有所改善，但不能適應(yīng)發(fā)展的需要。城區(qū)全年供 水量為 920 萬噸，近期可滿足工業(yè)用水及城鎮(zhèn)居民生活用水需要 ,自來水普及率為 100%。從金口鋪設(shè)二條長 18KM 直徑 600MM 的輸水干管，輸送到鄭店二級泵站，制水能力可達(dá) 4 萬 M3 /日。規(guī)劃新建 10KV 開閉所兩處。主要容量為 212450 千伏安，全年可供電 34565 千瓦時。二 00 二年末，全區(qū)總計 萬人，其中市鎮(zhèn)人口 萬人，鄉(xiāng)村人口為 萬人。 1995 年 4 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷武昌縣，設(shè)立武漢市江夏區(qū)，行政區(qū)域不變。 1960 年縣政府遷原紙坊鎮(zhèn)。 1949 年 6 月 19 日，武昌縣人民政府在武漢市區(qū)成立，初隸大冶專區(qū)。晉太元三年 (公元 378 年 )，沙羨縣劃入汝南縣。區(qū)內(nèi)江湖、湖泊、河灘、湖灘、水庫等水域面積占全區(qū)總面積的 %。金水河出金口入長江，梁子湖水出樊口閘，湯遜湖出武泰閘。徑流量和過境水都很豐富，西臨第一章 概述 2 長江，東北、西南三面臨湖，全區(qū)形成江湖環(huán)抱之勢。夏季以西南風(fēng)為主，冬季以北風(fēng)為主 ，平均風(fēng)速 米 /秒。 位于長江中游，冬夏季風(fēng)交替明顯，屬亞熱帶濕潤的大陸性季風(fēng)氣候。山有八分山、青山、香爐山、龍頭山、柱皮山、曹家大山、花山等。 江夏城區(qū)紙坊街道辦事處三面環(huán)山 ,一面臨湖，素稱“山城”。按照海拔高程和地理條件，全區(qū)大致分為兩種類型：一是沿長江邊向東部內(nèi)伸，屬水網(wǎng)平坦平原區(qū)，海拔高程在 20— 30 米左右；二是沿京廣鐵路和紙 (坊 )豹公路兩側(cè)分別向東西傾斜，屬崗狀平原區(qū)，海拔高程 23— 60 米之部。丘陵地形主要分布于區(qū)境北部，呈東西向帶狀，橫刻在網(wǎng)狀平原與沖積平原之中，西部被長江平原所載，東部為湖區(qū)。 一、自然地理條件 地貌類型多樣，以壟崗平 原為主要地貌類型。東與鄂州、大冶毗鄰，西南與嘉魚接壤，隔江與蔡甸區(qū)和漢南區(qū)相望，北與洪山區(qū)交界，南與咸寧市相連。32180。58180。35180。01180。 武漢市江夏區(qū)城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新 技術(shù)報告 武漢市江夏區(qū)國土資源管理局 二 ○○ 四年八月 目 錄 第一章 概述 .................................................................................................................. 1 第一節(jié) 江夏區(qū)概況 .............................................................................................. 1 第二節(jié) 江夏城區(qū)土地定級及基準(zhǔn)地價更新 工作概況 ...................................... 4 第二章 江夏區(qū)土地定級 ............................................................................................ 10 第一節(jié) 土地定級概述 ........................................................................................ 10 第二節(jié) 土地定級因素因子體系的建立 ............................................................ 13 第三節(jié) 因素因子指標(biāo)計算 ................................................................................ 21 第四節(jié) 土地級別評定 ........................................................................................ 29 第三章 江夏區(qū)城區(qū)基準(zhǔn)地 價更新 ............................................................................ 44