【正文】 的權(quán)限驗(yàn)證和系統(tǒng)的日志管理，確保用戶在其權(quán)限范圍內(nèi)正常運(yùn)用、操作、訪問系統(tǒng)；口令采用加密的形式存儲，登錄時隨機(jī)生成認(rèn)證碼，防止非法用戶惡意攻擊。（3）數(shù)據(jù)字典維護(hù)提供數(shù)據(jù)字典的建立與維護(hù)功能，允許用戶對數(shù)據(jù)字典進(jìn)行創(chuàng)建、修改和編輯操作。（2）工作期管理系統(tǒng)通過工作期區(qū)分不同時期的基準(zhǔn)地價與地價動態(tài)監(jiān)測體系成果，工作期可以按季度、半年、年等任意定義。9. 系統(tǒng)管理包括區(qū)域設(shè)定、工作期管理、數(shù)據(jù)字典維護(hù)、用戶管理、系統(tǒng)安全管理等。用戶對初步級別調(diào)整、整飾后，形成最終的土地級別圖。估價人員以地價監(jiān)測點(diǎn)平均地價為基礎(chǔ)，結(jié)合交易樣點(diǎn)平均地價，綜合確定地價區(qū)段基準(zhǔn)地價。系統(tǒng)能根據(jù)預(yù)先定義的模板，自動生成Word和Excel格式評估技術(shù)要點(diǎn)表。5. 地價監(jiān)測點(diǎn)地價評估系統(tǒng)提供的估價方法包括交易價修正法、市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法等。系統(tǒng)提供Word和Excel格式的地價動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)登記表和一覽表模板，用戶可將地價動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)信息逐個或批量生成Word或Excel文檔。4. 地價動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)設(shè)立在地價區(qū)段劃分的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)地價動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)的空間定位、屬性數(shù)據(jù)和非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)輸入、查詢、變更等功能，并生成地價動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)登記表。系統(tǒng)建立地價區(qū)段圖形與表格數(shù)據(jù)的對應(yīng)關(guān)系，在地圖上可點(diǎn)擊查看地價區(qū)段的詳細(xì)信息，并按登記表格式打印或輸出為Word文檔。3. 地價區(qū)段劃分與調(diào)整在工作地圖的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)商業(yè)、住宅、辦公、工業(yè)用地地價區(qū)段的劃分和調(diào)整，自動計(jì)算各地價區(qū)段面積，自動生成地價區(qū)段登記表。樣點(diǎn)地價既能按單個樣點(diǎn)測算與修正，也可全部樣點(diǎn)批量測算、修正、排序等。對于樣點(diǎn)的空間位置，提供輸入點(diǎn)位X/Y坐標(biāo)和直接在地圖上對應(yīng)位置標(biāo)注兩種方式。系統(tǒng)提供容積率修正系數(shù)測算功能，將測算區(qū)域內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)容積率對應(yīng)的修正系數(shù)設(shè)為1，對典型調(diào)查的其它容積率下的樣點(diǎn)地價與標(biāo)準(zhǔn)容積率下的樣點(diǎn)地價相除，將該系數(shù)與樣點(diǎn)容積率進(jìn)行回歸分析，建立數(shù)學(xué)模型，測算不同容積率下的修正系數(shù)。四、功能模塊根據(jù)系統(tǒng)目標(biāo)和總體架構(gòu)，劃分系統(tǒng)主要功能模塊如下圖所示： 圖43　系統(tǒng)主要功能結(jié)構(gòu)圖第三節(jié) 功能設(shè)計(jì)一、地價動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新子系統(tǒng)1. 估價參數(shù)測算與確定估價參數(shù)包括估價期日、還原利率、利潤率、利息率、房屋重置價與耐用年限、維修費(fèi)率、折舊費(fèi)率、管理費(fèi)率、保險費(fèi)率、稅率、土地開發(fā)費(fèi)用、土地增值收益率等。（4）報表軟件文字報表采用目前政府辦公常用的Word/Excel作為報表定制與報表生成軟件，圖表采用TeeChart專用統(tǒng)計(jì)圖組件。為確保地圖數(shù)據(jù)的安全性，便于數(shù)據(jù)更新維護(hù)，地圖數(shù)據(jù)采用Oracle Spatial空間數(shù)據(jù)庫統(tǒng)一存儲管理。在Oracle9i模式下，C/S和B/S系統(tǒng)共享一個數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)實(shí)時更新。對于個人或小范圍內(nèi)的應(yīng)用，可使用Access數(shù)據(jù)庫，具有安裝方便、操作簡單等優(yōu)點(diǎn)。（1）操作系統(tǒng)平臺系統(tǒng)運(yùn)行的操作系統(tǒng)如下：服務(wù)器：Windows Server 2003（Web服務(wù)器安裝IIS服務(wù)）；客戶端用戶：Windows2000/XP。地價信息發(fā)布子系統(tǒng)面向社會公眾，實(shí)現(xiàn)地價信息的公開發(fā)布，可作為市國土資源局和市國土資源局各分局門戶網(wǎng)站的一個欄目。地價動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新子系統(tǒng)主要面向土地估價專業(yè)人員，業(yè)務(wù)專業(yè)性強(qiáng)，系統(tǒng)主要目標(biāo)是輔助完成交易樣點(diǎn)調(diào)查、信息錄入、樣點(diǎn)地價測算與分析處理、基準(zhǔn)地價更新等工作。7. 可操作性系統(tǒng)應(yīng)具有界面友好、操作簡便、結(jié)果直觀等特點(diǎn)，便于非計(jì)算機(jī)專業(yè)人員使用和操作。系統(tǒng)應(yīng)具備數(shù)據(jù)備份與恢復(fù)功能。4. 開放性和可擴(kuò)充性：系統(tǒng)開發(fā)過程中采用的軟件開發(fā)平臺、數(shù)據(jù)庫和GIS平臺等應(yīng)符合軟件開發(fā)的發(fā)展趨勢，便于未來系統(tǒng)的升級和二次開發(fā)；系統(tǒng)應(yīng)采用組件化的模塊設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)清晰，便于系統(tǒng)功能的拓展和更新；系統(tǒng)與江蘇土地市場網(wǎng)、江蘇省建設(shè)用地全程跟蹤管理系統(tǒng)、南京市地籍管理信息系統(tǒng)應(yīng)有程序和數(shù)據(jù)接口。2. 先進(jìn)性：系統(tǒng)的設(shè)計(jì)立足先進(jìn)技術(shù)，充分考慮采用最新的主流技術(shù)、工具、設(shè)備，以適應(yīng)大量數(shù)據(jù)傳輸以及GIS數(shù)據(jù)的傳輸，使整個系統(tǒng)在一定時間內(nèi)保持技術(shù)領(lǐng)先，并具有較長的生命周期，適應(yīng)未來網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的長足發(fā)展。七、地籍管理系統(tǒng)接口建立與南京市市區(qū)地籍管理信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)接口，實(shí)現(xiàn)土地登記信息與地價信息的共享與互訪。五、宗地地價測算利用地價區(qū)段基準(zhǔn)地價及修正體系，快捷方便地完成宗地地價測算，滿足招拍掛出讓底價、土地資產(chǎn)處置等地價評估和決策的需要。三、地價分析對各個地價區(qū)段、級別或重點(diǎn)區(qū)域的地價水平和走勢進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測；在電子地圖上直觀顯示各區(qū)域不同時期的土地級別變化情況。二、基準(zhǔn)地價更新輔助進(jìn)行地價動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)地價測算，根據(jù)地價監(jiān)測點(diǎn)地價測算各地價區(qū)段的平均地價；參照各地價區(qū)段內(nèi)交易樣點(diǎn)的平均地價，綜合確定地價區(qū)段基準(zhǔn)地價。其技術(shù)路線見圖38。其技術(shù)路線見圖37。圖36　 土地級別劃分技術(shù)路線圖 第七節(jié) 級別基準(zhǔn)地價測算的技術(shù)路線在分用途地價區(qū)段和分用途土地級別劃分的基礎(chǔ)上，利用分用途地價區(qū)段基準(zhǔn)地價測算結(jié)果，采取面積加權(quán)方法測算出各土地級別平均地價，采用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法，按級別對級別內(nèi)樣點(diǎn)地價進(jìn)行同一性檢驗(yàn)，采取面積加權(quán)方法測算級別平均地價，以此驗(yàn)證前者測算結(jié)果，并最終綜合確定各土地級別基準(zhǔn)地價。在土地級別劃分的作業(yè)底圖上，通過實(shí)地勘查對初步劃定的土地級別進(jìn)行校核調(diào)整，再經(jīng)專家評議最終確定土地級別。其技術(shù)路線見圖35。其技術(shù)路線見圖34。評估結(jié)果提交市地價評議小組審議平衡，經(jīng)調(diào)整、完善后最終確定各地價動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)價格和各類地價指數(shù)。圖33　地價區(qū)段劃分技術(shù)路線圖 第四節(jié) 地價動態(tài)監(jiān)測體系更新的技術(shù)路線在地價區(qū)段劃分的基礎(chǔ)上，依據(jù)《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》（TD/T 10092007）和《江蘇省城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新技術(shù)規(guī)范（2007年版）》進(jìn)行各類地價動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)的復(fù)核和補(bǔ)設(shè)，調(diào)查收集地價動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)信息，經(jīng)市地價評議小組審核后，最終確定各類地價動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)的數(shù)量和空間位置。在控制網(wǎng)確定的基礎(chǔ)上，再結(jié)合原工業(yè)用地級別圖和地價區(qū)段分布圖、衛(wèi)星影像圖等，初步劃分工業(yè)用地地價區(qū)段，采用實(shí)地勘查的方法，根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施的同一性、交通狀況的相似性、用地類型的單一性、自然條件的一致性以及工業(yè)企業(yè)的集聚性等，對初步劃分的地價區(qū)段進(jìn)行調(diào)整，最終通過專家評議和交易樣點(diǎn)地價驗(yàn)證方法確定工業(yè)用地地價區(qū)段。3．工業(yè)用地地價區(qū)段劃分。在調(diào)查區(qū)住宅用地分布的主要范圍內(nèi)，將對住宅用地地價有明顯阻隔作用的線狀地物作為地價區(qū)段劃分的控制線，以此將住宅用地分布的主要范圍劃分成若干地價區(qū)段控制區(qū)。根據(jù)商服繁華的相似性和區(qū)位條件的接近性，分析利用商業(yè)用地樣點(diǎn)地價分布圖，參考原商業(yè)用地級別圖和地價區(qū)段分布圖、原商業(yè)路線分布圖、城市規(guī)劃圖等，初步劃分商業(yè)用地地價區(qū)段，采用實(shí)地勘查的方法，根據(jù)商服企業(yè)的繁華狀況和土地利用的實(shí)際狀況，調(diào)整初步劃分的地價區(qū)段，通過專家評議和交易樣點(diǎn)地價驗(yàn)證等方法進(jìn)一步完善并最終確定商業(yè)用地地價區(qū)段。針對不同用地類型，采取了不同的地價區(qū)段劃分方法。同時運(yùn)用克里金插值技術(shù)編制商業(yè)和住宅用地的地價等值線圖。運(yùn)用收益還原法、剩余法、成本逼近法初步測算樣點(diǎn)地價；根據(jù)本次基準(zhǔn)地價評估設(shè)定的地價內(nèi)涵，對初步測算的樣點(diǎn)地價進(jìn)行期日、容積率、開發(fā)水平、使用年期等系列修正，評定與本次評估地價內(nèi)涵相一致的樣點(diǎn)地價。其中，商業(yè)用途樣點(diǎn)地價資料主要包括房地出租、房地買賣和土地招拍掛資料；住宅用途樣點(diǎn)地價資料主要包括房地買賣資料、商品房開發(fā)和土地招拍掛資料；工業(yè)用途樣點(diǎn)地價資料主要包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和征地開發(fā)資料。采用數(shù)字化方法，建立基準(zhǔn)地價更新與地價管理的基礎(chǔ)空間數(shù)據(jù)庫。圖32　信息系統(tǒng)開發(fā)的技術(shù)路線圖 第三節(jié) 地價區(qū)段劃分的技術(shù)路線根據(jù)南京市市區(qū)地形圖、地籍圖、土地利用總體規(guī)劃圖、城市規(guī)劃圖、城市基礎(chǔ)地理信息電子地圖、城市交通旅游圖、衛(wèi)星影像地圖等資料，分別編制商業(yè)、住宅和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價更新工作底圖。在試運(yùn)行過程中，根據(jù)用戶反饋意見，對系統(tǒng)做進(jìn)一步修改完善，形成最終的成果。在內(nèi)外網(wǎng)分離的情況下，地價信息發(fā)布子系統(tǒng)可作為市國土資源局門戶網(wǎng)站的一個子欄目，信息發(fā)布和更新采用定期導(dǎo)出的方式進(jìn)行。在開發(fā)過程中，結(jié)合估價人員的資料調(diào)查和數(shù)據(jù)處理工作，同步進(jìn)行系統(tǒng)測試和應(yīng)用，根據(jù)應(yīng)用情況及時進(jìn)行功能擴(kuò)充和修改完善，最終滿足南京市基準(zhǔn)地價更新與地價體系建立的實(shí)際需求。首先進(jìn)行需求調(diào)研和分析，全面、深入理解用戶的需求，整理形成需求分析報告，經(jīng)評審確認(rèn)后，再進(jìn)行系統(tǒng)分析、設(shè)計(jì)開發(fā)和試運(yùn)行。前者面向?qū)I(yè)估價人員，采用C/S結(jié)構(gòu)，主要輔助完成地價動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新數(shù)據(jù)處理工作，更新地價動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價成果數(shù)據(jù)庫；后兩者分別面向國土資源局的業(yè)務(wù)人員和社會公眾，采用B/S結(jié)構(gòu)，基于前者建立的地價數(shù)據(jù)庫，提供地價信息查詢、宗地地價測算、地價分析等功能，實(shí)現(xiàn)地價信息的互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布?；鶞?zhǔn)地價更新總體技術(shù)路線見圖31。利用地價區(qū)段基準(zhǔn)地價評估成果，按以價定級的技術(shù)思路，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法，初步劃分土地級別，采用專家評議和實(shí)地調(diào)查方法確定土地級別界線，測算并確定級別基準(zhǔn)地價，更新級別基準(zhǔn)地價成果。第三節(jié) 基準(zhǔn)地價更新的主要依據(jù)一、法律、法規(guī)與政策依據(jù)1.《中華人民共和國土地管理法》2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》3.《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》二、技術(shù)依據(jù)1.《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T 185072001）2.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 185082001）3.《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》（TD 10011993）4.《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》（TD/T 10092007）5.《江蘇省城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新技術(shù)規(guī)范（2007年版）》6. 國土資源部《全國國土資源政務(wù)管理信息系統(tǒng)與信息服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)總體方案》（2002年）7. 國土資源部《國土資源信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（2002年）8. 江蘇省國土資源廳《關(guān)于全面建立全省城鎮(zhèn)地價季度動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新制度的通知》9. 江蘇省國土資源廳《江蘇省國土資源信息化規(guī)劃與信息系統(tǒng)建設(shè)總體方案》10.《計(jì)算機(jī)軟件開發(fā)規(guī)范》（GB 8566）11.《1∶25000 1∶50000 1∶100000地形圖圖式》（GB 12342－90）12.《1∶5000 1∶10000地形圖圖式》（GB/T 5791－1993）13.《1∶500 1∶1000 1∶2000地形圖圖式》（GB/T 7929－1995）14.《南京市地價體系與地價管理信息系統(tǒng)技術(shù)方案》（江蘇金寧達(dá)不動產(chǎn)評估咨詢有限公司編制，南京市國土資源局初審、江蘇省國土資源廳批準(zhǔn)，2007年）三、其它 1. 南京市土地利用總體規(guī)劃圖2. 南京市區(qū)地圖、南京市旅游圖3. 20042007年《南京年鑒》、20042007年《南京統(tǒng)計(jì)年鑒》4.《南京市土地志》5.《南京市城市土地價格調(diào)查工作報告》（2001年）6.《南京市城市土地價格調(diào)查技術(shù)報告》（2001年）7.《南京市城市地價動態(tài)監(jiān)測體系建立報告》（2001年）8.《南京市城區(qū)土地級別調(diào)整與基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報告》（2004年）9. 2004年南京市市區(qū)商業(yè)用地土地級別圖、住宅用地土地級別圖、工業(yè)用地土地級別圖10. 南京市市區(qū)2004年至2007年地價監(jiān)測點(diǎn)資料11.《南京市城市地價動態(tài)監(jiān)測報告》（2002年2007年）12. 江寧區(qū)城區(qū)區(qū)地圖13. 20052007年《江寧統(tǒng)計(jì)年鑒》14.《江寧土地志》15.《江寧區(qū)城區(qū)土地級別調(diào)整與基準(zhǔn)地價更新工作報告》（2004年）16.《江寧區(qū)城區(qū)土地級別調(diào)整與基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報告》（2004年）17.《江寧區(qū)城區(qū)城市地價動態(tài)監(jiān)測體系更新報告》（2004年）18. 2004年江寧區(qū)城區(qū)商業(yè)用地土地級別圖、住宅用地土地級別圖、工業(yè)用地土地級別圖19. 江寧區(qū)2004年至2007年地價監(jiān)測點(diǎn)資料20.《南京市浦口區(qū)城市總體規(guī)劃（20022020）》21.《浦口區(qū)城市規(guī)劃指引》22. 2007年《南京市浦口區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒》23.《浦口區(qū)城鎮(zhèn)土地分等定級與基準(zhǔn)地價成果更新報告》（2003年）24. 2003年南京市浦口區(qū)原江浦商業(yè)用地土地級別圖、住宅用地土地級別圖、工業(yè)用地土地級別圖25. 2004年南京市浦口區(qū)原浦口商業(yè)用地土地級別圖、住宅用地土地級別圖、工業(yè)用地土地級別圖26. 浦口區(qū)2004年至2007年地價監(jiān)測點(diǎn)資料27.《六合區(qū)城市規(guī)劃指引》，《南京市六合區(qū)城市總體規(guī)劃（20022020）》文本28. 2006年《六合年鑒》、20042006年《六合統(tǒng)計(jì)年鑒》29.《南京市城市土地價格調(diào)查技術(shù)報告》（2001年），《南京市城市土地價格調(diào)查工作報告》（2001年）30.《六合區(qū)（原六合縣）城鎮(zhèn)土地分等定級與基準(zhǔn)地價成果更新報告》（2003年）31. 2003年六合區(qū)（原六合縣）綜合用地級別圖，2004年南京市大廠商業(yè)用地土地級別圖、住宅用地土地級別圖、工業(yè)用地土地級別圖。七、建立與應(yīng)用地價信息系統(tǒng)應(yīng)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)庫、GIS技術(shù)，采用C/S、B/S相結(jié)合的架構(gòu)，建立與應(yīng)用南京市地價信息系統(tǒng)。五、更新地價修正體系地價修正體系包括①期日修正指數(shù)；②土地