【正文】 資產、征收稅費的需要《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定征收土地使用稅、土地增值稅以及江蘇省人民政府出臺了關于對出租和改變用途的國有劃撥土地收取土地年租金的政策，亟須基準地價及時更新?；鶞实貎r在地價體系中占據核心地位，是法定的價格基準，作為城市土地市場的指導價格，為制定市區(qū)各區(qū)域土地使用稅標準、征收土地增值稅、收取年租金等提供科學依據。同時，為顯化土地資產價值、核算土地資產收益和評估宗地地價提供地價基礎資料。 4. 滿足政府宏觀調控土地市場，培育和發(fā)展土地市場的需要南京市市區(qū)經濟發(fā)達，土地市場十分活躍，土地出讓、轉讓、出租、抵押、作價入股等活動頻繁。通過基準地價更新工作，有利于政府定期公布基準地價，宏觀調控土地市場；有利于政府科學地制定和出臺地價管理政策和法規(guī)；有利于政府科學地確定土地使用權出讓價格和實施對土地二級市場的有效管理，促進土地市場的健康發(fā)展。5. 滿足地價管理，促進土地節(jié)約集約利用的需要通過基準地價更新，制定科學的地價政策和土地出讓策略，能夠發(fā)揮城市的區(qū)域核心功能，促進生產要素的空間集聚和城市土地的節(jié)約集約利用，提高生產布局的集聚經濟效益和規(guī)模經濟效益。有利于實現城市建設用地的用途管制，促使用地單位通過用地成本核算，自覺地節(jié)約集約利用土地，推動土地利用方式由外延擴張型向內涵挖潛型轉變。 二、本次工作的意義通過本次試點工作，探索研究 “以價定級、建立地價區(qū)段基準地價為核心地價體系”的基準地價更新新模式，并以此制定全新的基準地價更新的技術方法和作業(yè)流程。利用計算機網絡、數據庫、GIS技術建立與應用地價信息系統(tǒng)，提高基準地價更新工作的效率，滿足南京市市區(qū)基準地價年度更新和地價季度動態(tài)監(jiān)測的技術要求，推動國土資源管理信息化進程，為全省城鎮(zhèn)基準地價更新工作探索新路子。第二節(jié) 基準地價更新的主要內容與任務一、科學劃分商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地等用途的地價區(qū)段按商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途科學劃分地價區(qū)段，建立調查區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地地價區(qū)段構成的地價區(qū)段地價體系。二、完善地價動態(tài)監(jiān)測體系以原有調查區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測成果為基礎，進行地價動態(tài)監(jiān)測點的補設、復核和更新，增設辦公用地地價動態(tài)監(jiān)測點，完善調查區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地地價動態(tài)監(jiān)測點構成的地價動態(tài)監(jiān)測體系。三、評估以樓面地價和地面地價相結合的地價區(qū)段基準地價利用地價動態(tài)監(jiān)測點地價資料，評估調查區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地地價區(qū)段基準地價。包括商業(yè)、住宅用地地價區(qū)段的樓面基準地價和地面基準地價，以及工業(yè)用地地價區(qū)段的地面基準地價。四、更新土地級別體系和基準地價體系以地價區(qū)段基準地價成果圖為基礎，科學劃分并建立調查區(qū)商業(yè)、住宅和工業(yè)用地級別體系。在地價區(qū)段和土地級別劃分的基礎上，利用地價區(qū)段基準地價成果測算和確定調查區(qū)級別基準地價，更新調查區(qū)基準地價體系。它包括各類用地地價區(qū)段基準地價和級別基準地價。五、更新地價修正體系地價修正體系包括①期日修正指數；②土地開發(fā)程度差異修正值；③使用年期修正指數；④容積率修正系數；⑤商業(yè)用地地價區(qū)段基準地價評估宗地地價修正體系以及商業(yè)路線價修正體系；⑥住宅用地地價區(qū)段基準地價評估宗地地價修正體系；⑦工業(yè)用地地價區(qū)段基準地價評估宗地地價修正體系。六、辦公用地基準地價評估專題研究在南京市江南八區(qū)探索辦公用地地價區(qū)段劃分、地價區(qū)段基準地價評估和基準地價評估宗地地價的技術路線和方法。七、建立與應用地價信息系統(tǒng)應用計算機網絡、數據庫、GIS技術，采用C/S、B/S相結合的架構，建立與應用南京市地價信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要包括地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新子系統(tǒng)和地價管理與地價信息發(fā)布子系統(tǒng)，具有地價信息的采集與整理、地價區(qū)段劃分與整理、地價監(jiān)測點設立與地價評估、區(qū)段基準地價計算與確定、區(qū)段基準地價修正系數編制、地價成果整理、地價信息查詢、地價統(tǒng)計分析、地價信息發(fā)布等功能。第三節(jié) 基準地價更新的主要依據一、法律、法規(guī)與政策依據1.《中華人民共和國土地管理法》2.《中華人民共和國城市房地產管理法》3.《中華人民共和國土地管理法實施條例》二、技術依據1.《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T 185072001）2.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 185082001）3.《城鎮(zhèn)地籍調查規(guī)程》（TD 10011993）4.《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術規(guī)范》（TD/T 10092007）5.《江蘇省城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新技術規(guī)范（2007年版）》6. 國土資源部《全國國土資源政務管理信息系統(tǒng)與信息服務系統(tǒng)建設總體方案》（2002年）7. 國土資源部《國土資源信息系統(tǒng)設計規(guī)范》（2002年）8. 江蘇省國土資源廳《關于全面建立全省城鎮(zhèn)地價季度動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新制度的通知》9. 江蘇省國土資源廳《江蘇省國土資源信息化規(guī)劃與信息系統(tǒng)建設總體方案》10.《計算機軟件開發(fā)規(guī)范》（GB 8566）11.《1∶25000 1∶50000 1∶100000地形圖圖式》（GB 12342－90）12.《1∶5000 1∶10000地形圖圖式》（GB/T 5791－1993）13.《1∶500 1∶1000 1∶2000地形圖圖式》（GB/T 7929－1995）14.《南京市地價體系與地價管理信息系統(tǒng)技術方案》（江蘇金寧達不動產評估咨詢有限公司編制，南京市國土資源局初審、江蘇省國土資源廳批準，2007年）三、其它 1. 南京市土地利用總體規(guī)劃圖2. 南京市區(qū)地圖、南京市旅游圖3. 20042007年《南京年鑒》、20042007年《南京統(tǒng)計年鑒》4.《南京市土地志》5.《南京市城市土地價格調查工作報告》（2001年）6.《南京市城市土地價格調查技術報告》（2001年）7.《南京市城市地價動態(tài)監(jiān)測體系建立報告》（2001年）8.《南京市城區(qū)土地級別調整與基準地價更新技術報告》（2004年）9. 2004年南京市市區(qū)商業(yè)用地土地級別圖、住宅用地土地級別圖、工業(yè)用地土地級別圖10. 南京市市區(qū)2004年至2007年地價監(jiān)測點資料11.《南京市城市地價動態(tài)監(jiān)測報告》（2002年2007年）12. 江寧區(qū)城區(qū)區(qū)地圖13. 20052007年《江寧統(tǒng)計年鑒》14.《江寧土地志》15.《江寧區(qū)城區(qū)土地級別調整與基準地價更新工作報告》（2004年）16.《江寧區(qū)城區(qū)土地級別調整與基準地價更新技術報告》（2004年）17.《江寧區(qū)城區(qū)城市地價動態(tài)監(jiān)測體系更新報告》（2004年）18. 2004年江寧區(qū)城區(qū)商業(yè)用地土地級別圖、住宅用地土地級別圖、工業(yè)用地土地級別圖19. 江寧區(qū)2004年至2007年地價監(jiān)測點資料20.《南京市浦口區(qū)城市總體規(guī)劃（20022020）》21.《浦口區(qū)城市規(guī)劃指引》22. 2007年《南京市浦口區(qū)統(tǒng)計年鑒》23.《浦口區(qū)城鎮(zhèn)土地分等定級與基準地價成果更新報告》（2003年）24. 2003年南京市浦口區(qū)原江浦商業(yè)用地土地級別圖、住宅用地土地級別圖、工業(yè)用地土地級別圖25. 2004年南京市浦口區(qū)原浦口商業(yè)用地土地級別圖、住宅用地土地級別圖、工業(yè)用地土地級別圖26. 浦口區(qū)2004年至2007年地價監(jiān)測點資料27.《六合區(qū)城市規(guī)劃指引》，《南京市六合區(qū)城市總體規(guī)劃（20022020）》文本28. 2006年《六合年鑒》、20042006年《六合統(tǒng)計年鑒》29.《南京市城市土地價格調查技術報告》（2001年），《南京市城市土地價格調查工作報告》（2001年）30.《六合區(qū)（原六合縣）城鎮(zhèn)土地分等定級與基準地價成果更新報告》（2003年）31. 2003年六合區(qū)（原六合縣）綜合用地級別圖，2004年南京市大廠商業(yè)用地土地級別圖、住宅用地土地級別圖、工業(yè)用地土地級別圖。32. 2004年至2007年原六合縣、原大廠區(qū)地價監(jiān)測點資料33.《南京市地價體系與地價管理信息系統(tǒng)招標文件》（2007年，南京市政府采購中心） 第三章 基準地價更新技術路線第一節(jié) 基準地價更新總體技術思路南京市市區(qū)基準地價更新工作以《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T185072001）、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T185082001）、《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術規(guī)范》（TD/T 10092007）等國家標準和行業(yè)標準以及《江蘇省城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新技術規(guī)范（2007年版）》為依據，應用地理信息系統(tǒng)（GIS）技術，開發(fā)南京市市區(qū)地價信息系統(tǒng)；以該系統(tǒng)為技術平臺，構建南京市市區(qū)基準地價更新與地價管理的基礎空間數據庫；典型調查收集近三年來南京市市區(qū)土地與房地產市場交易樣點地價資料和其它地價資料，建立與更新樣點地價數據庫，測算與修正樣點地價；編制與分析樣點地價分布圖與地價等值線圖，對照城市規(guī)劃圖、地籍圖，依據影響地價因素的相同性或相似性，初步劃分地價區(qū)段，采取實地勘查、專家評議和交易樣點地價驗證等方法，確定地價區(qū)段；以地價區(qū)段為控制區(qū)更新商業(yè)、住宅、工業(yè)用地地價動態(tài)監(jiān)測體系，評估地價動態(tài)監(jiān)測點地價，測算并確定地價區(qū)段基準地價；建立地價區(qū)段基準地價評估宗地地價的修正體系。利用地價區(qū)段基準地價評估成果，按以價定級的技術思路，運用數理統(tǒng)計方法，初步劃分土地級別，采用專家評議和實地調查方法確定土地級別界線，測算并確定級別基準地價，更新級別基準地價成果。利用地價管理信息系統(tǒng)，實現日常地價管理和地價信息發(fā)布的網絡化，并實現南京市市區(qū)地價信息系統(tǒng)與江蘇土地市場網、江蘇省建設用地跟蹤管理系統(tǒng)、江蘇省城鎮(zhèn)地價管理信息系統(tǒng)的數據共享?；鶞实貎r更新總體技術路線見圖31。圖31　基準地價更新總體技術路線圖第二節(jié) 地價信息系統(tǒng)建立的技術路線根據系統(tǒng)應用的特點，地價信息系統(tǒng)采用C/S和B/S相結合的體系結構，分為地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新子系統(tǒng)、地價查詢子系統(tǒng)和地價信息發(fā)布子系統(tǒng)。前者面向專業(yè)估價人員，采用C/S結構，主要輔助完成地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新數據處理工作，更新地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價成果數據庫；后兩者分別面向國土資源局的業(yè)務人員和社會公眾，采用B/S結構，基于前者建立的地價數據庫，提供地價信息查詢、宗地地價測算、地價分析等功能，實現地價信息的互聯(lián)網發(fā)布。系統(tǒng)開發(fā)遵循軟件工程的思想，按照自頂向下逐步細化的過程進行。首先進行需求調研和分析，全面、深入理解用戶的需求，整理形成需求分析報告，經評審確認后，再進行系統(tǒng)分析、設計開發(fā)和試運行。地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新子系統(tǒng)是本次南京市地價體系建立的工作軟件，因此，首先需進行該子系統(tǒng)的開發(fā)。在開發(fā)過程中，結合估價人員的資料調查和數據處理工作，同步進行系統(tǒng)測試和應用，根據應用情況及時進行功能擴充和修改完善，最終滿足南京市基準地價更新與地價體系建立的實際需求。地價體系成果初步形成后，即可進行地價查詢和地價信息發(fā)布子系統(tǒng)的分析和設計開發(fā)，并與地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新子系統(tǒng)集成。在內外網分離的情況下，地價信息發(fā)布子系統(tǒng)可作為市國土資源局門戶網站的一個子欄目，信息發(fā)布和更新采用定期導出的方式進行。在完成系統(tǒng)集成并內部測試后，將系統(tǒng)部署到實際應用環(huán)境中，對用戶和系統(tǒng)管理人員進行培訓，開始試運行。在試運行過程中，根據用戶反饋意見，對系統(tǒng)做進一步修改完善，形成最終的成果。系統(tǒng)建立的技術路線見圖32。圖32　信息系統(tǒng)開發(fā)的技術路線圖 第三節(jié) 地價區(qū)段劃分的技術路線根據南京市市區(qū)地形圖、地籍圖、土地利用總體規(guī)劃圖、城市規(guī)劃圖、城市基礎地理信息電子地圖、城市交通旅游圖、衛(wèi)星影像地圖等資料，分別編制商業(yè)、住宅和工業(yè)用地基準地價更新工作底圖。其中，商業(yè)和住宅用途的底圖比例尺市中心地區(qū)為1∶2000、主城區(qū)為1∶5000、城郊結合區(qū)1∶10000；工業(yè)用途的底圖比例尺市區(qū)統(tǒng)一為1∶5000。采用數字化方法，建立基準地價更新與地價管理的基礎空間數據庫。調查收集近三年來南京市市區(qū)土地與房地產市場交易樣點地價資料和其它地價資料。其中，商業(yè)用途樣點地價資料主要包括房地出租、房地買賣和土地招拍掛資料；住宅用途樣點地價資料主要包括房地買賣資料、商品房開發(fā)和土地招拍掛資料；工業(yè)用途樣點地價資料主要包括土地使用權出讓、轉讓和征地開發(fā)資料。對上述樣點地價資料進行核實和整理，建立樣點地價數據庫。運用收益還原法、剩余法、成本逼近法初步測算樣點地價；根據本次基準地價評估設定的地價內涵，對初步測算的樣點地價進行期日、容積率、開發(fā)水平、使用年期等系列修正，評定與本次評估地價內涵相一致的樣點地價。將樣點地價圖形數據和屬性數據，按商業(yè)、住宅和工業(yè)三種用途分別匹配形成三種用途樣點地價地價圖圖形數據庫，編制商業(yè)、住宅和工業(yè)用途樣點地價分布圖。同時運用克里金插值技術編制商業(yè)和住宅用地的地價等值線圖。分析地價等值線圖和樣點地價分布圖，以宗地界線、街區(qū)道路、河流以及其他線狀地物為依據，對照城市規(guī)劃圖、原土地級別圖和地價動態(tài)監(jiān)測地價區(qū)段分布圖等，在工作底圖上初步劃分地價區(qū)段，采用實地勘查、專家評議和交易樣點地價驗證等方法對初步劃分的地價區(qū)段進行調整、完善，最終確定評價區(qū)地價區(qū)段。針對不同用地類型，采取了不同的地價區(qū)段劃分方法。1．商業(yè)用地地價區(qū)段劃分。根據商服繁華的相似性和區(qū)位條件的接近性，分析利用商業(yè)用地樣點地價分布圖，參考原商業(yè)用地級別圖和地價區(qū)段分布圖、原商業(yè)路線分布圖、城市規(guī)劃圖等，初步劃分商業(yè)用地地價區(qū)段，采用實地勘查的方法，根據商服企業(yè)的繁華狀況和土地利用的實際狀況，調整初步劃分的地價區(qū)段，通過專家評議和交易樣點地價驗證等方法進一步完善并最終確定商業(yè)用地地價區(qū)段。2．住宅用地地價區(qū)段劃分。在調查區(qū)住宅用