【正文】 南京市市區(qū)基準(zhǔn)地價更新技 術(shù) 報 告南京市國土資源局南京市國土資源局江寧分局南京市國土資源局浦口分局南京市國土資源局六合分局江蘇金寧達(dá)不動產(chǎn)評估咨詢有限公司二○○八年八月 目 錄1第一章 緒 論 6第二章 基準(zhǔn)地價更新的目的、任務(wù)和依據(jù) 6第一節(jié) 基準(zhǔn)地價更新的目的與意義 7第二節(jié) 基準(zhǔn)地價更新的主要內(nèi)容與任務(wù) 9第三節(jié) 基準(zhǔn)地價更新的主要依據(jù) 12第三章 基準(zhǔn)地價更新技術(shù)路線 12第一節(jié) 基準(zhǔn)地價更新總體技術(shù)思路 14第二節(jié) 地價信息系統(tǒng)建立的技術(shù)路線 16第三節(jié) 地價區(qū)段劃分的技術(shù)路線 19第四節(jié) 地價動態(tài)監(jiān)測體系更新的技術(shù)路線 20第五節(jié) 地價區(qū)段基準(zhǔn)地價測算與確定的技術(shù)路線 21第六節(jié) 土地級別劃分的技術(shù)路線 22第七節(jié) 級別基準(zhǔn)地價測算的技術(shù)路線 23第八節(jié) 宗地地價修正體系建立的技術(shù)路線 24第四章 地價信息系統(tǒng)的建立 24第一節(jié) 系統(tǒng)目標(biāo) 25第二節(jié) 總體設(shè)計 29第三節(jié) 功能設(shè)計 39第五章 地價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫構(gòu)建與專題底圖的編制 39第一節(jié) 建立地價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的主要圖件資料 40第二節(jié) 地價數(shù)據(jù)庫建立與集成 44第三節(jié) 專題底圖的編制 51第六章 資料調(diào)查與整理 51第一節(jié) 資料調(diào)查原則、要求 53第二節(jié) 資料調(diào)查內(nèi)容與途徑 59第三節(jié) 資料整理、歸檔 61第七章 地價內(nèi)涵與土地估價參數(shù)的確定 61第一節(jié) 地價內(nèi)涵的設(shè)定 62第二節(jié) 還原利率的測算與確定 88第三節(jié) 房屋重置價的確定 90第四節(jié) 容積率修正系數(shù)的測算與確定 96第五節(jié) 土地開發(fā)費用的確定 98第六節(jié) 期日修正系數(shù)的測算與確定 105第七節(jié) 地價樓層分配率的測算與確定 108第八節(jié) 商業(yè)路線價修正體系的測算與確定 112第九節(jié) 土地使用年期修正系數(shù)的確定 113第十節(jié) 其他估價參數(shù)的確定 114第八章 樣點地價測算與分析處理 114第一節(jié) 樣點資料整理及其數(shù)據(jù)庫的建立 119第二節(jié) 樣點地價測算 121第三節(jié) 地價樣點數(shù)理統(tǒng)計與檢驗 124第四節(jié) 樣點地價修正與樣點地價圖編制 125第五節(jié) 地價等值線圖編制與分析應(yīng)用 139第九章 地價區(qū)段的劃分與確定 139第一節(jié) 地價區(qū)段劃分的原則、要求與技術(shù)方法 141第二節(jié) 商業(yè)用地地價區(qū)段的初步劃分 144第三節(jié) 住宅用地地價區(qū)段的初步劃分 176第四節(jié) 工業(yè)用地地價區(qū)段的初步劃分 179第五節(jié) 地價區(qū)段的實地勘查與調(diào)整 180第六節(jié) 地價區(qū)段的確定 205第七節(jié) 地價區(qū)段劃分成果整理 212第八節(jié) 地價區(qū)段空間分布分析 218第十章 地價動態(tài)監(jiān)測體系更新 218第一節(jié) 地價動態(tài)監(jiān)測體系現(xiàn)有成果 220第二節(jié) 地價動態(tài)監(jiān)測點復(fù)核與補(bǔ)設(shè) 231第三節(jié) 地價動態(tài)監(jiān)測點地價評估 236第四節(jié) 地價動態(tài)監(jiān)測點更新成果整理 238第十一章 地價區(qū)段基準(zhǔn)地價測算與確定 238第一節(jié) 地價區(qū)段平均地價測算 265第二節(jié) 地價區(qū)段基準(zhǔn)地價的驗證與確定 305第十二章 土地級別劃分與確定 305第一節(jié) 土地級別劃分的原則與技術(shù)方法 306第二節(jié) 土地級別的劃分與確定 326第三節(jié) 土地級別更新成果整理 341第四節(jié) 土地級別空間分布分析 348第十三章 級別基準(zhǔn)地價測算與確定 348第一節(jié) 級別基準(zhǔn)地價測算 355第二節(jié) 級別基準(zhǔn)地價的驗證與確定 362第十四章 地價區(qū)段基準(zhǔn)地價評估宗地 HYPERLINK \l amp。quot。_Toc212295662amp。quot。 地價修正體系的建立 362第一節(jié) 影響宗地地價因素的選擇及權(quán)重的確定 364第二節(jié) 地價區(qū)段基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表及其說明表編制 365第三節(jié) 地價區(qū)段基準(zhǔn)地價修正體系的建立 368第十五章 新舊基準(zhǔn)地價成果對比分析 368第一節(jié) 土地級別成果對比分析 375第二節(jié) 基準(zhǔn)地價成果對比分析 388第十六章 專題研究――辦公用地基準(zhǔn)地價評估 388第一節(jié) 辦公用地地價區(qū)段的劃分 393第二節(jié) 辦公用地地價監(jiān)測點的設(shè)立 394第三節(jié) 辦公用地地價區(qū)段基準(zhǔn)地價評估 400第四節(jié) 辦公用地地價區(qū)段基準(zhǔn)地價評估宗地地價修正體系建立 403第十七章 結(jié) 語 第一章 緒 論南京市較早開展了城市基準(zhǔn)地價評估工作，其工作進(jìn)程反映了我省乃至全國基準(zhǔn)地價評估的歷史。在此之前，南京市的基準(zhǔn)地價評估主要經(jīng)歷了兩大發(fā)展階段。第一階段：1990年～1999年。1990年南京市作為原國家土地管理局全國城市土地定級估價試點城市之一，首次進(jìn)行了主城區(qū)土地定級估價，按照《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程（試行）》，采用多因素多因子綜合評價的方法評定了南京市主城區(qū)土地級別，同時利用企業(yè)用地效益資料和土地市場交易資料，測定了主城區(qū)基準(zhǔn)地價，但測算地價的主要目的是驗證土地級別。1993年原國家土地管理局頒布了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（試行），在此基礎(chǔ)上原南京市土地管理局先后于1994年、1996年、1997年三次對主城區(qū)的土地級別和基準(zhǔn)地價進(jìn)行調(diào)整和評定，基準(zhǔn)地價評估得到了重視和加強(qiáng)，建立了級別基準(zhǔn)地價體系。原江寧縣、原浦口縣和原六合縣也分別于1995年、1997年首次進(jìn)行了土地定級估價，按照《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程（試行）》，采用多因素多因子綜合評價的方法評定了縣城土地級別，同時利用企業(yè)用地效益資料和土地市場交易資料，測定了縣城基準(zhǔn)地價。1999年，原江寧縣根據(jù)經(jīng)濟(jì)和建設(shè)的發(fā)展，縣城進(jìn)行了土地級別調(diào)整和基準(zhǔn)地價更新工作。第二階段：2001～2004年。2001年，國家頒布了國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，根據(jù)國土資源部相關(guān)要求和城市土地市場發(fā)育程度，南京市開展了城市土地價格調(diào)查。利用地理信息系統(tǒng)（GIS）技術(shù)，采用多因素多因子綜合評定的方法，在主城區(qū)243km2的工作范圍內(nèi)劃分了8個商業(yè)用地、6個住宅用地和4個工業(yè)用地土地級別；以土地定級成果為基礎(chǔ)，利用市場交易樣點資料測算了各類用地級別基準(zhǔn)地價和43條商業(yè)路線價、49個住宅用地區(qū)片價、4個工業(yè)用地區(qū)片價，并重新建立了由級別基準(zhǔn)地價評估宗地地價的修正體系；在基準(zhǔn)地價更新的基礎(chǔ)上，首次在南京市市區(qū)建立了地價動態(tài)監(jiān)測體系。2004年，根據(jù)南京市經(jīng)濟(jì)和城市的發(fā)展情況，對2001年評定的土地級別與基準(zhǔn)地價進(jìn)行了調(diào)整更新。這一階段基準(zhǔn)地價由單一的級別基準(zhǔn)地價發(fā)展為級別基準(zhǔn)地價為核心、地價區(qū)段基準(zhǔn)地價為補(bǔ)充的體系。江寧區(qū)、浦口區(qū)和六合區(qū)分別于2001至2004年間，根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》開展了城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新工作，并首次建立了地價動態(tài)監(jiān)測體系。雖然第一階段與第二階段存在綜合定級估價和分類定級估價的區(qū)別，但基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)路線都采用了先定級后估價，均以土地級別作為基準(zhǔn)地價評估的控制區(qū)，采取的技術(shù)路線與方法基本相同。基準(zhǔn)地價評估方法體系采用的是從宏觀到微觀的間接評估方法，基準(zhǔn)地價評估由土地使用價值評價、樣本地價計算或土地級差收益測算、基準(zhǔn)地價評估和基準(zhǔn)地價評估宗地地價修正系數(shù)表編制等四個步驟完成。在土地定級成果更新方面，全面收集影響調(diào)查區(qū)土地質(zhì)量的因素因子資料，應(yīng)用地理信息系統(tǒng)（GIS）技術(shù)和方法，建立土地定級信息系統(tǒng)。運用多因素多因子綜合評價方法，根據(jù)影響綜合土地級別、商業(yè)用地土地級別、住宅用地土地級別、工業(yè)用地土地級別的因素因子的相似性和差異性分別評定出市區(qū)綜合土地級別、商業(yè)用地土地級別、住宅用地土地級別和工業(yè)用地土地級別。最后根據(jù)土地市場交易資料測算和專家評議等多種方法相互驗證、相互補(bǔ)充，確定土地級別。在基準(zhǔn)地價成果更新方面，以土地定級成果為基礎(chǔ)，利用房地出租、房地出售、商品房買賣、土地出讓和轉(zhuǎn)讓、征地拆遷等市場交易資料以及企業(yè)用地效益資料，采用收益還原法、剩余法、成本逼近法等方法評估測算商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的樣點地價，并對樣點地價進(jìn)行一系列修正，評定與本次評估地價內(nèi)涵相一致的樣點地價；采用數(shù)理統(tǒng)計方法對樣點地價數(shù)學(xué)分布作出判定，采用土地市場交易樣點地價整理數(shù)據(jù)和樣點地價與土地級別指數(shù)及定級單元總分值模型方法測算出各土地級別、商業(yè)路線和區(qū)片平均地價，最終綜合確定各土地級別、路線價和區(qū)片基準(zhǔn)地價。在此基礎(chǔ)上建立基準(zhǔn)地價評估宗地地價修正體系。雖然基準(zhǔn)地價成果在土地出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、清產(chǎn)核資和股份制改造等方面的地價評估與地價管理中得到廣泛的應(yīng)用，有力地促進(jìn)了城市土地市場的發(fā)育，為科學(xué)管理土地市場發(fā)揮了重要的作用。但隨著土地使用制度改革的不斷深化，特別是土地市場經(jīng)過多年的培育和發(fā)展，市場化程度日益提高，原有基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)路線和方法在實踐應(yīng)用過程中存在的問題日益突出。主要表現(xiàn)在：（1）滯后性。土地使用價值評價和級差收益測算方法等人為影響因素比較多，且費時耗力，對市場信息反映滯后使得基準(zhǔn)地價更新困難。（2）宏觀性強(qiáng)，可操作性差。由于級別范圍面積大，在同一級別內(nèi)部，地價差異也較大，特別是商業(yè)用地，同一級別內(nèi)的地價相差數(shù)倍十分常見。因而代表級別地價水平的級別基準(zhǔn)地價成果往往難于滿足地價管理的實際需要。（3）不能夠全面地反映土地供求關(guān)系，與土地市場實際狀況有差距?；鶞?zhǔn)地價與具體地塊實際交易價相差很大。特別是當(dāng)土地市場供求關(guān)系變化較大時，基準(zhǔn)地價成果往往難于應(yīng)用。為更加客觀全面地反映土地市場價格變動狀況、科學(xué)制定宏觀調(diào)控政策、提高地價管理水平，迫切需要通過理論和實際創(chuàng)新，不斷發(fā)展和完善現(xiàn)有的基準(zhǔn)地價評估方法體系，以滿足建立城市基準(zhǔn)地價地價體系的新要求、適應(yīng)土地市場發(fā)展和土地有償使用制度改革深入的需要。根據(jù)南京市市區(qū)土地市場不斷規(guī)范和城市建設(shè)快速發(fā)展的特點，本次工作采用了“以價定級”的技術(shù)路線與方法進(jìn)行基準(zhǔn)地價成果更新。在基準(zhǔn)地價評估過程中，應(yīng)用地理信息系統(tǒng)（GIS）技術(shù)，開發(fā)了南京市城市地價信息系統(tǒng)；以此作為技術(shù)平臺，構(gòu)建了調(diào)查區(qū)地價評估與管理的基礎(chǔ)空間數(shù)據(jù)庫；調(diào)查收集土地和房地產(chǎn)典型交易樣點資料，建立與更新調(diào)查區(qū)樣點地價數(shù)據(jù)庫，測算與修正樣點地價；編制樣點地價分布圖與地價等值線圖，科學(xué)合理劃分地價區(qū)段，更新商業(yè)、住宅、工業(yè)用地地價動態(tài)監(jiān)測體系，評估地價動態(tài)監(jiān)測點宗地地價，在此基礎(chǔ)上測算地價區(qū)段基準(zhǔn)地價；建立地價區(qū)段基準(zhǔn)地價評估宗地地價的修正體系。在土地定級過程中，充分利用地價區(qū)段基準(zhǔn)地價評估成果，按以價定級的技術(shù)思路，運用數(shù)理統(tǒng)計方法，初步劃分土地級別，采用專家評議和實地調(diào)查方法最終確定土地級別界線，形成土地定級成果。在地價區(qū)段基準(zhǔn)地價評估和土地級別更新的基礎(chǔ)上，最終測算并確定級別基準(zhǔn)地價，更新級別基準(zhǔn)地價成果?；鶞?zhǔn)地價更新實質(zhì)上采用了由地價監(jiān)測點地價測算地價區(qū)段基準(zhǔn)地價，再由地價區(qū)段基準(zhǔn)地價直接匯總形成級別基準(zhǔn)地價地價的技術(shù)流程。以價定級更新基準(zhǔn)地價的研究與實踐表明，該技術(shù)路線與方法具有以下明顯優(yōu)勢：（1）應(yīng)用性強(qiáng)。新基準(zhǔn)地價更新成果是以地價區(qū)段基準(zhǔn)地價為核心的地價體系。由于地價區(qū)段范圍面積小，因而反映其地價水平的地價區(qū)段基準(zhǔn)地價在具體應(yīng)用中更具有實際引導(dǎo)意義，特別是以地價區(qū)段基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)的宗地地價修正體系針對性強(qiáng)、易操作，同時級別基準(zhǔn)地價仍具有宏觀指導(dǎo)作用。（2）更新速度快。通過地價管理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)地價監(jiān)測點的地價動態(tài)監(jiān)測，可進(jìn)行地價區(qū)段基準(zhǔn)地價和級別基準(zhǔn)地價的及時更新并編制地價指數(shù)?；鶞?zhǔn)地價的更新可以為半年一周期，甚至縮短為季度為一周期。能為社會和公眾提供及時的地價水平和地價動態(tài)變化趨勢信息，更好地發(fā)揮地價杠桿在土地市場中的調(diào)節(jié)作用。（3）成果具有延續(xù)性。通過對地價監(jiān)測點的定期檢查和對土地市場的跟蹤調(diào)查，對基準(zhǔn)地價空間數(shù)據(jù)庫及時更新維護(hù)。對于市場交易頻繁、地價變化大的地價區(qū)段可典型調(diào)查，及時進(jìn)行數(shù)據(jù)更新；對于市場交易一般、地價變化不大的地價區(qū)段可全面調(diào)查，及時進(jìn)行數(shù)據(jù)維護(hù)；對于沒有發(fā)生交易的、地價沒有變化的地價區(qū)段僅定期進(jìn)行地價監(jiān)測點數(shù)據(jù)的維護(hù)。這樣成果具有延續(xù)性，數(shù)據(jù)能及時反映土地市場的變動。由于城市土地市場還處于發(fā)展之中，尚不完全成熟、規(guī)范，而且不同區(qū)域之間發(fā)展也不平衡，因此，地價評估方法發(fā)展與創(chuàng)新研究是一項持續(xù)性、系統(tǒng)性的課題。隨著市場化進(jìn)程發(fā)展的加快，由此帶來的新問題、新矛盾需要在理論和實踐中進(jìn)行更為深入的探索研究。囿于學(xué)識水平，報告中不足之處敬請領(lǐng)導(dǎo)和同行專家批評指正。 第二章 基準(zhǔn)地價更新的目的、任務(wù)和依據(jù)第一節(jié) 基準(zhǔn)地價更新的目的與意義一、基準(zhǔn)地價更新的目的南京市市區(qū)（包括江南八區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)和六合區(qū)，以下簡稱調(diào)查區(qū)）近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市建設(shè)不斷加快，上一輪的土地定級估價成果已不能滿足現(xiàn)階段土地市場管理需要，因此迫切需要根據(jù)南京市市區(qū)的實際情況進(jìn)行基準(zhǔn)地價成果更新。其主要目的在于：1. 滿足社會投資和政府調(diào)控的需要地價作為靈敏反映土地市場供求關(guān)系的“晴雨表”，是衡量土地市場健康與否的重要標(biāo)準(zhǔn)。通過地價監(jiān)測點的動態(tài)監(jiān)測，編制地價指數(shù)并更新基準(zhǔn)地價。一方面為政府制定地價管理政策、進(jìn)行地價調(diào)控、科學(xué)配置土地資產(chǎn)和資源提供依據(jù)；另一方面也為土地投資者和使用者進(jìn)行土地投資、交易等活動提供不可或缺的土地市場信息。2. 滿足有關(guān)部門制訂土地利用計劃、規(guī)劃，合理配置土地資產(chǎn)的需要基準(zhǔn)地價反映了城市內(nèi)部土地質(zhì)量和利用效益的差異，從中可分析土地價格和土地利用現(xiàn)狀的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有土地利用上存在的問題、挖掘土地資源潛力，為城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地計劃等的制定提供依據(jù)。通過城市土地級差收益杠桿，促進(jìn)城市土地資源的合理配置，實現(xiàn)土地利用的優(yōu)化組合，推動城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。3. 滿足顯化土地