【正文】 i 目 錄 第一章 彭州市概況 ............................................................................................................ 1 第一節(jié) 彭州市市域概況 ............................................................................................ 1 第二節(jié) 彭州市城區(qū)概況 ............................................................................................ 6 第二章 彭州市城區(qū)定級估價(jià)技術(shù)方案 .............................................................................. 14 第一節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)更新背景 ...................................................................................... 14 第二節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍及目標(biāo)任務(wù) .................................................................... 14 第三節(jié) 土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)路線 ............................................................ 16 第四節(jié) 工作依據(jù)、原則與方法 ............................................................................... 17 第三章 土地定級資料調(diào)查 ............................................................................................... 23 第一節(jié) 土地定級資料收集 .................................................................................... 23 第二節(jié) 土地定級資料整理結(jié)果 ............................................................................. 25 第四章 土地定級因素選擇與權(quán)重確定 .............................................................................. 29 第一節(jié) 定級因素選擇的原則 ................................................................................. 29 第二節(jié) 土地定級因素的選擇 ................................................................................. 30 第三節(jié) 土地定級因素權(quán)重的確定 ......................................................................... 37 第五章 土地定級因素因子整理及量化 .............................................................................. 45 第一節(jié) 定級因素因子整理量化的原則與方法 ......................................................... 45 第二節(jié) 商業(yè)用地定級因素因子整理及量化 ........................................................... 46 第三節(jié) 住宅用地定級因素因子整理及量化 ........................................................... 75 第四節(jié) 工業(yè)用地定級因素因子整理及量化 ........................................................... 98 第六章 土地定級單元?jiǎng)澐趾蛦卧种涤?jì)算 ..................................................................... 103 第一節(jié) 土地定級單元?jiǎng)澐? .................................................................................. 103 第二節(jié) 定級單元分值計(jì)算 .................................................................................. 104 第三節(jié) 定級單元總分值計(jì)算與總分值圖編繪 ..................................................... 107 第七章 彭州市城區(qū)土地級別的劃分與確定 ...................................................................... 109 第一節(jié) 土地級的劃分要求及方法 ....................................................................... 109 第二節(jié) 土地級別的初步劃分 ............................................................................... 110 第三節(jié) 土地級別的驗(yàn)證 ...................................................................................... 113 第四節(jié) 土地級別的調(diào)整和確定 ........................................................................... 117 第八章 彭州市城區(qū)土地估價(jià)資料調(diào)查 ............................................................................ 122 ii 第一節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)測算技術(shù)路線及工作流程 ......................................................... 122 第二節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)測算資料的調(diào)查 ....................................................................... 122 第三節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)測算資料整理結(jié)果 .................................................................... 127 第四節(jié) 還原利率計(jì)算與確定 ............................................................................... 137 第九章 彭州市城區(qū)樣點(diǎn)地價(jià)測算 ................................................................................... 143 第一節(jié) 商鋪出租樣點(diǎn)地價(jià)測算 ........................................................................... 143 第二節(jié) 房屋交易樣點(diǎn)地價(jià)測算 ........................................................................... 146 第三節(jié) 交易樣點(diǎn)地價(jià)測算 .................................................................................. 148 第四節(jié) 成本逼近法測算地價(jià) ............................................................................... 149 第十章 樣點(diǎn)地價(jià)的修正與樣點(diǎn)檢驗(yàn) ............................................................................... 156 第一節(jié) 樣點(diǎn)地價(jià)的修正 ...................................................................................... 156 第二節(jié) 樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)檢驗(yàn) .................................................................................. 173 第十一章 彭州市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的測算與確定 ................................................................. 177 第一節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)的測算 ...................................................................................... 177 第二節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)的確定 ...................................................................................... 182 第三節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果分析與比較 ....................................................................... 185 第四節(jié) 臨街商服用地路線價(jià)的計(jì)算 .................................................................... 188 第五節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)圖制作 ...................................................................................... 190 第十二章 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制及成果檢驗(yàn) .......................................................... 191 第一節(jié) 影響基準(zhǔn)地價(jià)的因素及權(quán)重的確定 .......................................................... 191 第二節(jié) 各因素影響基準(zhǔn)地價(jià)修正幅度的計(jì)算 ....................................................... 194 第三節(jié) 編制基準(zhǔn)地價(jià)指標(biāo)說明表和修正系數(shù)表 ................................................... 196 第四節(jié) 宗地評估及成果檢驗(yàn) ................................................................................ 214 第十三章 彭州市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)成果應(yīng)用建議 ................................................................. 218 1 第一章 彭州市 概況 第一節(jié) 彭州市 市域 概況 一、自然條件 彭州市位于成都市西北面，地處成都平原與龍門山地的過渡地帶。市境北接茂縣、汶川，東鄰什邡、廣漢，南與郫縣、新都向望，西連都江堰市。地跨東經(jīng) 103176。 40? —104176。 10?，北緯 30176。 54? —31176。 26?之間。距成都市區(qū) 36公里。 （一） 地形地貌 彭州地形比較復(fù)雜。地勢西北高東南低，有山地、丘陵、平原，各占全市總面積的 50%、 11%、 39%。 形成了 “ 六山、一水、三分壩 ” 的自然格局。九隴以北是山地區(qū)，海拔多在 2020～ 3000米間，少數(shù)山峰達(dá) 4800米以上。 最高峰是太子城主峰，海拔 4812米。 （二）地質(zhì) 在地質(zhì)構(gòu)造上，彭州跨“東部四川中臺(tái)拗”和“西部龍門山褶斷帶”兩種地質(zhì)構(gòu)造單元，形成了銀廠溝、白水河一帶的“彭灌雜巖”，以及罕見的地質(zhì)奇觀— 巨型灰?guī)r冰川漂礫。 （三）氣候 彭州市屬于四川盆地亞熱帶濕潤氣候區(qū)。氣候溫和，雨量充沛，光照較同緯度地區(qū)偏少，四季分明，無霜期長，氣候資源較為豐富。其特點(diǎn)是春季氣溫回暖早，但不穩(wěn)定，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒。 年平均氣溫為