【文章內(nèi)容簡介】 地分布的主要范圍內(nèi)，將對住宅用地地價有明顯阻隔作用的線狀地物作為地價區(qū)段劃分的控制線，以此將住宅用地分布的主要范圍劃分成若干地價區(qū)段控制區(qū)。在各控制區(qū)，根據(jù)地價等值線的疏密和住宅用地樣點地價分布，再結(jié)合原住宅用地級別圖和地價區(qū)段分布圖、城市規(guī)劃圖、衛(wèi)星影像圖等，初步劃分住宅用地地價區(qū)段，采用實地勘查方法，根據(jù)區(qū)位條件的接近性、交通狀況的相似性、用地類型的單一性、基礎(chǔ)設(shè)施的統(tǒng)一性和環(huán)境條件的一致性，對初步劃分的地價區(qū)段進(jìn)行調(diào)整，通過專家評議和交易樣點地價驗證方法最終確定住宅用地地價區(qū)段。3．工業(yè)用地地價區(qū)段劃分。分析利用工業(yè)用地樣點地價分布圖，對照城市規(guī)劃圖和地籍圖，分析工業(yè)用地的分布現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，在調(diào)查區(qū)將明城墻、繞城公路、秦淮河、鐵路、快速干道等對工業(yè)用地地價有明顯阻隔作用的線狀地物作為地價區(qū)段劃分的一、二級控制線，一、二級控制線相互交織構(gòu)成控制網(wǎng)。在控制網(wǎng)確定的基礎(chǔ)上，再結(jié)合原工業(yè)用地級別圖和地價區(qū)段分布圖、衛(wèi)星影像圖等，初步劃分工業(yè)用地地價區(qū)段，采用實地勘查的方法，根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施的同一性、交通狀況的相似性、用地類型的單一性、自然條件的一致性以及工業(yè)企業(yè)的集聚性等，對初步劃分的地價區(qū)段進(jìn)行調(diào)整，最終通過專家評議和交易樣點地價驗證方法確定工業(yè)用地地價區(qū)段。地價區(qū)段劃分的技術(shù)路線見圖33。圖33　地價區(qū)段劃分技術(shù)路線圖 第四節(jié) 地價動態(tài)監(jiān)測體系更新的技術(shù)路線在地價區(qū)段劃分的基礎(chǔ)上，依據(jù)《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》（TD/T 10092007）和《江蘇省城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新技術(shù)規(guī)范（2007年版）》進(jìn)行各類地價動態(tài)監(jiān)測點的復(fù)核和補設(shè)，調(diào)查收集地價動態(tài)監(jiān)測點信息，經(jīng)市地價評議小組審核后，最終確定各類地價動態(tài)監(jiān)測點的數(shù)量和空間位置。依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T185082001），運用多種估價方法對各地價動態(tài)監(jiān)測點進(jìn)行宗地地價評估。評估結(jié)果提交市地價評議小組審議平衡，經(jīng)調(diào)整、完善后最終確定各地價動態(tài)監(jiān)測點價格和各類地價指數(shù)。最后，整理地價動態(tài)監(jiān)測成果，更新地價動態(tài)監(jiān)測體系數(shù)據(jù)庫，編制各類地價動態(tài)監(jiān)測點分布圖。其技術(shù)路線見圖34。圖34　地價動態(tài)監(jiān)測體系更新技術(shù)路線圖第五節(jié) 地價區(qū)段基準(zhǔn)地價測算與確定的技術(shù)路線利用地價動態(tài)監(jiān)測點地價資料，采用面積加權(quán)方法分別測算商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地地價區(qū)段平均地價；采用地價區(qū)段內(nèi)相應(yīng)用途的正常交易地價進(jìn)行驗證，原則上商業(yè)與住宅用地地價區(qū)段市場正常交易地價的最高值與最低值的差值不超過平均地價的30%，工業(yè)用地不超過10%；根據(jù)地價區(qū)段基準(zhǔn)地價確定的原則，綜合確定各類用地地價區(qū)段基準(zhǔn)地價；利用專題地圖編制方法和計算機(jī)制圖技術(shù)，編制各類用地地價區(qū)段基準(zhǔn)地價圖。其技術(shù)路線見圖35。圖35　地價區(qū)段基準(zhǔn)地價測算與確定技術(shù)路線圖第六節(jié) 土地級別劃分的技術(shù)路線以地價區(qū)段成果圖為基礎(chǔ)底圖，將地價區(qū)段按照地價的高低進(jìn)行排序，采用聚類分析法等數(shù)理統(tǒng)計方法，劃分理論土地級別界線，初步劃定土地級別，并通過初步測算各類用地級別平均地價驗證土地級別的合理性。在土地級別劃分的作業(yè)底圖上，通過實地勘查對初步劃定的土地級別進(jìn)行校核調(diào)整，再經(jīng)專家評議最終確定土地級別。其技術(shù)路線見圖36。圖36　 土地級別劃分技術(shù)路線圖 第七節(jié) 級別基準(zhǔn)地價測算的技術(shù)路線在分用途地價區(qū)段和分用途土地級別劃分的基礎(chǔ)上，利用分用途地價區(qū)段基準(zhǔn)地價測算結(jié)果，采取面積加權(quán)方法測算出各土地級別平均地價，采用數(shù)理統(tǒng)計方法，按級別對級別內(nèi)樣點地價進(jìn)行同一性檢驗，采取面積加權(quán)方法測算級別平均地價，以此驗證前者測算結(jié)果，并最終綜合確定各土地級別基準(zhǔn)地價。建立由分用途地價區(qū)段基準(zhǔn)地價與分用途級別基準(zhǔn)地價構(gòu)成的城市基準(zhǔn)地價體系。其技術(shù)路線見圖37。圖37　級別基準(zhǔn)地價測算與基準(zhǔn)地價體系建立技術(shù)路線圖 第八節(jié) 宗地地價修正體系建立的技術(shù)路線在地價指數(shù)、土地還原利率、開發(fā)費用、分類地價區(qū)段平均開發(fā)程度及容積率修正體系確定的基礎(chǔ)上，選取分類地價區(qū)段基準(zhǔn)地價評估宗地地價修正體系各因素，運用特爾菲法與數(shù)理統(tǒng)計法，確定各因素對地價的修正幅度，建立各類用地地價區(qū)段基準(zhǔn)地價評估宗地地價修正體系，實現(xiàn)由地價區(qū)段基準(zhǔn)地價快捷評估宗地地價。其技術(shù)路線見圖38。圖38　宗地地價修正體系建立技術(shù)路線圖 第四章 地價信息系統(tǒng)的建立第一節(jié) 系統(tǒng)目標(biāo)南京市市區(qū)地價信息系統(tǒng)是以《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T185082001）、《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)程》（TD/T 10092007）等國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和《江蘇省城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新技術(shù)規(guī)范（2007年版）》、《南京市地價體系與地價管理信息系統(tǒng)招標(biāo)文件》為依據(jù)，利用計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)庫、GIS技術(shù)，建立南京市市區(qū)地價基礎(chǔ)菘?，辅助进行样点地价拆~閿敕治齟懟⑹星丶矍位幀⒌丶鄱嗖獾閔枇⒂氳丶燮攔饋⒌丶矍位嫉丶鄄饉閿肴范?、蛻儇级兵幃风婋确定、地价信息查询託柝价分析、自懾地价拆~愕齲岣叩丶厶逑到?、地价动态监测与基准地价更新的工尊惂率和准确性，为地价硶覃更新託柝价信息查询、发怖^峁└咝?、快绞~募際跏侄危閎粘５丶酃芾磧氳丶坌畔⑸緇嶧竦男枰?一、地價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫建立根據(jù)國家技術(shù)規(guī)程、規(guī)范等的要求，基于大比例尺地價電子地圖，完成市場交易樣點及其它地價信息的基礎(chǔ)調(diào)查成果和資料的計算機(jī)錄入、地圖標(biāo)注、更新、查詢等，并輔助進(jìn)行樣點地價測算與修正、地價等值線圖繪制、地價區(qū)段劃分等，建立地價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。二、基準(zhǔn)地價更新輔助進(jìn)行地價動態(tài)監(jiān)測點地價測算，根據(jù)地價監(jiān)測點地價測算各地價區(qū)段的平均地價；參照各地價區(qū)段內(nèi)交易樣點的平均地價，綜合確定地價區(qū)段基準(zhǔn)地價。根據(jù)地價區(qū)段基準(zhǔn)地價測算結(jié)果，采用排序和聚類分析的方法，輔助進(jìn)行土地級別劃分，并自動測算級別基準(zhǔn)地價。三、地價分析對各個地價區(qū)段、級別或重點區(qū)域的地價水平和走勢進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測；在電子地圖上直觀顯示各區(qū)域不同時期的土地級別變化情況。四、地價查詢通過輸入查詢條件或瀏覽電子地圖，查詢指定位置的地價區(qū)段基準(zhǔn)地價、級別基準(zhǔn)地價、地價監(jiān)測點地價、一級市場交易地價、二級市場交易地價等。五、宗地地價測算利用地價區(qū)段基準(zhǔn)地價及修正體系，快捷方便地完成宗地地價測算，滿足招拍掛出讓底價、土地資產(chǎn)處置等地價評估和決策的需要。六、地價信息發(fā)布基于地價數(shù)據(jù)庫，按照部、省關(guān)于地價信息發(fā)布的要求，進(jìn)行地價信息的互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布，滿足地價信息共享和社會化服務(wù)需要。七、地籍管理系統(tǒng)接口建立與南京市市區(qū)地籍管理信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)接口，實現(xiàn)土地登記信息與地價信息的共享與互訪。第二節(jié) 總體設(shè)計一、設(shè)計原則1. 實用性：系統(tǒng)設(shè)計以滿足用戶需求為目標(biāo)，以方便用戶使用為原則，并且盡可能降低系統(tǒng)使用前的培訓(xùn)投入和使用中的維護(hù)投入。2. 先進(jìn)性：系統(tǒng)的設(shè)計立足先進(jìn)技術(shù)，充分考慮采用最新的主流技術(shù)、工具、設(shè)備，以適應(yīng)大量數(shù)據(jù)傳輸以及GIS數(shù)據(jù)的傳輸，使整個系統(tǒng)在一定時間內(nèi)保持技術(shù)領(lǐng)先，并具有較長的生命周期，適應(yīng)未來網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的長足發(fā)展。3. 經(jīng)濟(jì)性：系統(tǒng)的實現(xiàn)應(yīng)在達(dá)到功能、性能指標(biāo)的前提下，盡量從經(jīng)濟(jì)的角度進(jìn)行考慮，有效地控制投資規(guī)模。4. 開放性和可擴(kuò)充性：系統(tǒng)開發(fā)過程中采用的軟件開發(fā)平臺、數(shù)據(jù)庫和GIS平臺等應(yīng)符合軟件開發(fā)的發(fā)展趨勢，便于未來系統(tǒng)的升級和二次開發(fā)；系統(tǒng)應(yīng)采用組件化的模塊設(shè)計，結(jié)構(gòu)清晰，便于系統(tǒng)功能的拓展和更新；系統(tǒng)與江蘇土地市場網(wǎng)、江蘇省建設(shè)用地全程跟蹤管理系統(tǒng)、南京市地籍管理信息系統(tǒng)應(yīng)有程序和數(shù)據(jù)接口。5. 可靠性：系統(tǒng)存儲管理全市市區(qū)的地價數(shù)據(jù)，在出現(xiàn)軟硬件故障或人為侵入而導(dǎo)致系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫破壞、數(shù)據(jù)丟失的情況下，系統(tǒng)應(yīng)能很快恢復(fù)。系統(tǒng)應(yīng)具備數(shù)據(jù)備份與恢復(fù)功能。6. 安全性：在系統(tǒng)建設(shè)中，信息的安全性至關(guān)重要，應(yīng)采用用戶分級授權(quán)、內(nèi)外網(wǎng)隔離、空間數(shù)據(jù)庫等多種措施保證系統(tǒng)的安全和保密，防止數(shù)據(jù)被非法使用或遭受人為破壞。7. 可操作性系統(tǒng)應(yīng)具有界面友好、操作簡便、結(jié)果直觀等特點，便于非計算機(jī)專業(yè)人員使用和操作。二、系統(tǒng)架構(gòu)根據(jù)系統(tǒng)的應(yīng)用特點，采用C/S與B/S相結(jié)合的系統(tǒng)架構(gòu)，將系統(tǒng)分為地價動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新子系統(tǒng)、地價查詢子系統(tǒng)、地價信息發(fā)布子系統(tǒng)。地價動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新子系統(tǒng)主要面向土地估價專業(yè)人員，業(yè)務(wù)專業(yè)性強(qiáng)，系統(tǒng)主要目標(biāo)是輔助完成交易樣點調(diào)查、信息錄入、樣點地價測算與分析處理、基準(zhǔn)地價更新等工作。地價查詢子系統(tǒng)面向市國土資源局和市國土資源局各分局內(nèi)部業(yè)務(wù)人員，主要實現(xiàn)地價信息查詢、宗地地價測算等功能，系統(tǒng)采用B/S結(jié)構(gòu)，基于市國土資源局局域網(wǎng)運行。地價信息發(fā)布子系統(tǒng)面向社會公眾，實現(xiàn)地價信息的公開發(fā)布，可作為市國土資源局和市國土資源局各分局門戶網(wǎng)站的一個欄目。系統(tǒng)業(yè)務(wù)與數(shù)據(jù)流程如圖所示：圖41　系統(tǒng)業(yè)務(wù)與數(shù)據(jù)流程 三、支撐環(huán)境1. 網(wǎng)絡(luò)環(huán)境根據(jù)系統(tǒng)應(yīng)用情況，設(shè)計網(wǎng)絡(luò)環(huán)境的結(jié)構(gòu)示意圖如下：圖42　系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)示意圖2. 硬件配置包括WEB服務(wù)器、數(shù)據(jù)庫服務(wù)器和地圖服務(wù)器，配置如下：CPU：內(nèi)存：2G硬盤：146G3，RAID1或5網(wǎng)卡：千兆23. 軟件平臺選型包括操作系統(tǒng)平臺、數(shù)據(jù)庫平臺、GIS平臺、報表軟件、開發(fā)平臺等。（1）操作系統(tǒng)平臺系統(tǒng)運行的操作系統(tǒng)如下：服務(wù)器：Windows Server 2003（Web服務(wù)器安裝IIS服務(wù)）；客戶端用戶：Windows2000/XP。（2）數(shù)據(jù)庫平臺兼容Oracle9i和Access20002003。對于個人或小范圍內(nèi)的應(yīng)用，可使用Access數(shù)據(jù)庫，具有安裝方便、操作簡單等優(yōu)點。對于較大范圍內(nèi)的應(yīng)用，可使用Oracle9i，實現(xiàn)屬性數(shù)據(jù)和地圖數(shù)據(jù)的一體化管理，并提供良好的數(shù)據(jù)安全保障。在Oracle9i模式下，C/S和B/S系統(tǒng)共享一個數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)了數(shù)據(jù)實時更新。（3）GIS平臺C/，其操作簡單，部署方便，能完全滿足本系統(tǒng)GIS應(yīng)用需求，最終成果也可方便地轉(zhuǎn)換為ArcGIS等其它數(shù)據(jù)格式。為確保地圖數(shù)據(jù)的安全性，便于數(shù)據(jù)更新維護(hù)，地圖數(shù)據(jù)采用Oracle Spatial空間數(shù)據(jù)庫統(tǒng)一存儲管理。B/S系統(tǒng)使用我公司自主開發(fā)的互聯(lián)網(wǎng)地圖瀏覽器，采用地圖分級切片、客戶端緩存等技術(shù)，實現(xiàn)地價電子地圖的快速瀏覽。（4）報表軟件文字報表采用目前政府辦公常用的Word/Excel作為報表定制與報表生成軟件，圖表采用TeeChart專用統(tǒng)計圖組件。（5）開發(fā)平臺采用Visual Studio .NET 2005。四、功能模塊根據(jù)系統(tǒng)目標(biāo)和總體架構(gòu)，劃分系統(tǒng)主要功能模塊如下圖所示： 圖43　系統(tǒng)主要功能結(jié)構(gòu)圖第三節(jié) 功能設(shè)計一、地價動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新子系統(tǒng)1. 估價參數(shù)測算與確定估價參數(shù)包括估價期日、還原利率、利潤率、利息率、房屋重置價與耐用年限、維修費率、折舊費率、管理費率、保險費率、稅率、土地開發(fā)費用、土地增值收益率等。系統(tǒng)提供估價參數(shù)輸入、修改、保存、打印、Word輸出等功能。系統(tǒng)提供容積率修正系數(shù)測算功能，將測算區(qū)域內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)容積率對應(yīng)的修正系數(shù)設(shè)為1，對典型調(diào)查的其它容積率下的樣點地價與標(biāo)準(zhǔn)容積率下的樣點地價相除，將該系數(shù)與樣點容積率進(jìn)行回歸分析，建立數(shù)學(xué)模型，測算不同容積率下的修正系數(shù)。2. 樣點地價測算與分析實現(xiàn)各類樣點地價信息的輸入、查詢、空間定位等，樣點類型分為房地出租、房地出售、土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、商品房開發(fā)等。對于樣點的空間位置，提供輸入點位X/Y坐標(biāo)和直接在地圖上對應(yīng)位置標(biāo)注兩種方式。對于各類交易樣點，系統(tǒng)采用收益還原法、剩余法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法等，自動進(jìn)行樣點地價測算，并進(jìn)行期日修正、容積率修正、年期修正、開發(fā)水平修正等，得到修正后的樣點地價。樣點地價既能按單個樣點測算與修正，也可全部樣點批量測算、修正、排序等。系統(tǒng)根據(jù)樣點地價數(shù)據(jù)庫，采用克里金插值法，自動生成地價等值線圖。3. 地價區(qū)段劃分與調(diào)整在工作地圖的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)商業(yè)、住宅、辦公、工業(yè)用地地價區(qū)段的劃分和調(diào)整，自動計算各地價區(qū)段面積，自動生成地價區(qū)段登記表。系統(tǒng)提供工作地圖配置功能，可配置地圖圖層和顯示樣式；為便于區(qū)片劃分與調(diào)整，系統(tǒng)除提供多邊形添加、移動、節(jié)點編輯、刪除、面積計算、屬性信息輸入等功能外，還可直接輸入、修改地價區(qū)段節(jié)點坐標(biāo)，提高地價區(qū)段劃分的精確性。系統(tǒng)建立地價區(qū)段圖形與表格數(shù)據(jù)的對應(yīng)關(guān)系，在地圖上可點擊查看地價區(qū)段的詳細(xì)信息，并按登記表格式打印或輸出為Word文檔。系統(tǒng)提供地價區(qū)段查詢功能，既可根據(jù)地價區(qū)段類型、編號、名稱查詢地價區(qū)段，也可在地圖上劃定矩形、圓形或多邊形區(qū)域，查詢包含在區(qū)域內(nèi)的地價區(qū)段。4. 地價動態(tài)監(jiān)測點設(shè)立在地價區(qū)段劃分的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)地價動態(tài)監(jiān)測點的空間定位、屬性數(shù)據(jù)和非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)輸入、查詢、變更等功能，并生成地價動態(tài)監(jiān)測點登記表。地價動態(tài)監(jiān)測點在電子地圖上標(biāo)注具體位置，或直接輸入GPS坐標(biāo)，地價監(jiān)測點屬性數(shù)據(jù)除調(diào)查表格外，還包括宗地圖、宗地照片等，系統(tǒng)建立地價監(jiān)測點圖形與屬性數(shù)據(jù)、非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)的對應(yīng)關(guān)系，在地圖上可點擊查看地價監(jiān)測點的詳細(xì)信息。