【正文】 標(biāo)，可查詢?cè)撟诘厮谖恢玫牡貎r(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)和級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)信息。由于地形圖電子地圖為Microstation平臺(tái)下的dgn數(shù)據(jù)格式，因而采用了FME數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換軟件，首先將dgn格式的數(shù)據(jù)文件轉(zhuǎn)換為dwg或dxf中間格式，然后再將dwg或dxf中間格式文件轉(zhuǎn)換為tab數(shù)據(jù)格式。如水域面積較小，但分布十分密集，可依據(jù)其分布形狀適度進(jìn)行簡(jiǎn)化。集成后空間數(shù)據(jù)庫具有統(tǒng)一坐標(biāo)系，中心區(qū)域比例尺為1：2000，外圍比例尺為1：5000，并建立了嚴(yán)密的空間拓樸關(guān)系和重要地物的屬性關(guān)系描述表，為調(diào)查區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新與地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)及日常地價(jià)管理建立了統(tǒng)一的空間數(shù)據(jù)平臺(tái)。（2）住宅用地住宅用地專題圖層包括宗地界線（商業(yè)用地、住宅用地、辦公用地、工業(yè)用地、公共設(shè)施用地、其他用地）、現(xiàn)有基準(zhǔn)地價(jià)更新成果中住宅用地土地級(jí)別線、對(duì)外交通設(shè)施（汽車站、火車站、港口碼頭）、公共交通設(shè)施（地鐵線路、地鐵站點(diǎn)、公交線路、公交站點(diǎn)）、百貨商場(chǎng)、菜場(chǎng)超市、醫(yī)院、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、其他公用設(shè)施（圖書館 、博物館、文化宮、體育場(chǎng)、影劇院等）、居民小區(qū)（老居民區(qū)、新建小區(qū)、農(nóng)村居民點(diǎn)）、郵政局、危險(xiǎn)設(shè)施分布等。二、地價(jià)成果專題底圖的編制地價(jià)成果圖包括地價(jià)圖集和地價(jià)成果掛圖。為了滿足公開出版的需要，我們按大比例尺地圖公開使用的要求進(jìn)行了變形處理。地圖整飾工作主要包括各類地物的增刪和圖形符號(hào)、注記符號(hào)的移位。地圖整飾工作主要包括各類地物的增刪和圖形符號(hào)及注記符號(hào)的移位等。商業(yè)用地重點(diǎn)反映商服繁華程度和交通條件等因素的影響，住宅用地重點(diǎn)反映了公用設(shè)施狀況、交通條件、商服繁華程度等因素的影響，工業(yè)地價(jià)重點(diǎn)反映了交通條件等因素的影響。5. 其他資料轉(zhuǎn)繪利用了南京市大比例尺影像地圖，補(bǔ)充完善基礎(chǔ)電子地圖的道路系統(tǒng)及重要地物界線。（2）水系系統(tǒng)水系系統(tǒng)主要依據(jù)水域面積大小及其分布情況進(jìn)行取舍。3. 城市專題地圖江蘇金寧達(dá)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司已編制了南京市交通旅游圖、房地產(chǎn)地圖等專題地圖，為調(diào)查區(qū)地價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫建立提供了豐富的現(xiàn)勢(shì)性較強(qiáng)的資料。（4）地價(jià)指數(shù)定期發(fā)布各級(jí)別、地價(jià)區(qū)段的商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公用地地價(jià)指數(shù)。2. 地價(jià)指數(shù)測(cè)算與分析（1）地價(jià)區(qū)段地價(jià)變化分析（分商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公，下同）根據(jù)不同工作期的某個(gè)地價(jià)區(qū)段內(nèi)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)，自動(dòng)測(cè)算地價(jià)區(qū)段地價(jià)變化率，并列表顯示：地價(jià)區(qū)段編號(hào)、地價(jià)區(qū)段名稱、工作期、土地用途、基期地面地價(jià)，本期地面地價(jià)，地面地價(jià)變化率，基期樓面地價(jià)，本期樓面地價(jià)，樓面地價(jià)變化率（2）級(jí)別地價(jià)變化分析根據(jù)不同工作期的某個(gè)級(jí)別內(nèi)地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)或地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)，自動(dòng)測(cè)算級(jí)別地價(jià)變化率，并列表顯示：土地級(jí)別、工作期、土地用途、基期地面地價(jià)，本期地面地價(jià)，地面地價(jià)變化率，基期樓面地價(jià)，本期樓面地價(jià)，樓面地價(jià)變化率，基期地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)差，本期地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)差。（3）數(shù)據(jù)字典維護(hù)提供數(shù)據(jù)字典的建立與維護(hù)功能，允許用戶對(duì)數(shù)據(jù)字典進(jìn)行創(chuàng)建、修改和編輯操作。4. 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)立在地價(jià)區(qū)段劃分的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的空間定位、屬性數(shù)據(jù)和非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)輸入、查詢、變更等功能，并生成地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)登記表。為確保地圖數(shù)據(jù)的安全性，便于數(shù)據(jù)更新維護(hù)，地圖數(shù)據(jù)采用Oracle Spatial空間數(shù)據(jù)庫統(tǒng)一存儲(chǔ)管理。4. 開放性和可擴(kuò)充性：系統(tǒng)開發(fā)過程中采用的軟件開發(fā)平臺(tái)、數(shù)據(jù)庫和GIS平臺(tái)等應(yīng)符合軟件開發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)，便于未來系統(tǒng)的升級(jí)和二次開發(fā)；系統(tǒng)應(yīng)采用組件化的模塊設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)清晰，便于系統(tǒng)功能的拓展和更新；系統(tǒng)與江蘇土地市場(chǎng)網(wǎng)、江蘇省建設(shè)用地全程跟蹤管理系統(tǒng)、南京市地籍管理信息系統(tǒng)應(yīng)有程序和數(shù)據(jù)接口。圖36　 土地級(jí)別劃分技術(shù)路線圖 第七節(jié) 級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的技術(shù)路線在分用途地價(jià)區(qū)段和分用途土地級(jí)別劃分的基礎(chǔ)上，利用分用途地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算結(jié)果，采取面積加權(quán)方法測(cè)算出各土地級(jí)別平均地價(jià)，采用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法，按級(jí)別對(duì)級(jí)別內(nèi)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行同一性檢驗(yàn)，采取面積加權(quán)方法測(cè)算級(jí)別平均地價(jià)，以此驗(yàn)證前者測(cè)算結(jié)果，并最終綜合確定各土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。在調(diào)查區(qū)住宅用地分布的主要范圍內(nèi)，將對(duì)住宅用地地價(jià)有明顯阻隔作用的線狀地物作為地價(jià)區(qū)段劃分的控制線，以此將住宅用地分布的主要范圍劃分成若干地價(jià)區(qū)段控制區(qū)。在試運(yùn)行過程中，根據(jù)用戶反饋意見，對(duì)系統(tǒng)做進(jìn)一步修改完善，形成最終的成果。七、建立與應(yīng)用地價(jià)信息系統(tǒng)應(yīng)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)庫、GIS技術(shù)，采用C/S、B/S相結(jié)合的架構(gòu)，建立與應(yīng)用南京市地價(jià)信息系統(tǒng)。同時(shí)，為顯化土地資產(chǎn)價(jià)值、核算土地資產(chǎn)收益和評(píng)估宗地地價(jià)提供地價(jià)基礎(chǔ)資料。能為社會(huì)和公眾提供及時(shí)的地價(jià)水平和地價(jià)動(dòng)態(tài)變化趨勢(shì)信息，更好地發(fā)揮地價(jià)杠桿在土地市場(chǎng)中的調(diào)節(jié)作用。因而代表級(jí)別地價(jià)水平的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)成果往往難于滿足地價(jià)管理的實(shí)際需要。2004年，根據(jù)南京市經(jīng)濟(jì)和城市的發(fā)展情況，對(duì)2001年評(píng)定的土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行了調(diào)整更新。quot。雖然第一階段與第二階段存在綜合定級(jí)估價(jià)和分類定級(jí)估價(jià)的區(qū)別，但基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線都采用了先定級(jí)后估價(jià)，均以土地級(jí)別作為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的控制區(qū)，采取的技術(shù)路線與方法基本相同。特別是當(dāng)土地市場(chǎng)供求關(guān)系變化較大時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)成果往往難于應(yīng)用。對(duì)于市場(chǎng)交易頻繁、地價(jià)變化大的地價(jià)區(qū)段可典型調(diào)查，及時(shí)進(jìn)行數(shù)據(jù)更新；對(duì)于市場(chǎng)交易一般、地價(jià)變化不大的地價(jià)區(qū)段可全面調(diào)查，及時(shí)進(jìn)行數(shù)據(jù)維護(hù)；對(duì)于沒有發(fā)生交易的、地價(jià)沒有變化的地價(jià)區(qū)段僅定期進(jìn)行地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)據(jù)的維護(hù)。5. 滿足地價(jià)管理，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的需要通過基準(zhǔn)地價(jià)更新，制定科學(xué)的地價(jià)政策和土地出讓策略，能夠發(fā)揮城市的區(qū)域核心功能，促進(jìn)生產(chǎn)要素的空間集聚和城市土地的節(jié)約集約利用，提高生產(chǎn)布局的集聚經(jīng)濟(jì)效益和規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。32. 2004年至2007年原六合縣、原大廠區(qū)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)資料33.《南京市地價(jià)體系與地價(jià)管理信息系統(tǒng)招標(biāo)文件》（2007年，南京市政府采購中心） 第三章 基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)路線第一節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)更新總體技術(shù)思路南京市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作以《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T185072001）、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T185082001）、《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》（TD/T 10092007）等國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及《江蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范（2007年版）》為依據(jù)，應(yīng)用地理信息系統(tǒng)（GIS）技術(shù)，開發(fā)南京市市區(qū)地價(jià)信息系統(tǒng)；以該系統(tǒng)為技術(shù)平臺(tái)，構(gòu)建南京市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新與地價(jià)管理的基礎(chǔ)空間數(shù)據(jù)庫；典型調(diào)查收集近三年來南京市市區(qū)土地與房地產(chǎn)市場(chǎng)交易樣點(diǎn)地價(jià)資料和其它地價(jià)資料，建立與更新樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)庫，測(cè)算與修正樣點(diǎn)地價(jià)；編制與分析樣點(diǎn)地價(jià)分布圖與地價(jià)等值線圖，對(duì)照城市規(guī)劃圖、地籍圖，依據(jù)影響地價(jià)因素的相同性或相似性，初步劃分地價(jià)區(qū)段，采取實(shí)地勘查、專家評(píng)議和交易樣點(diǎn)地價(jià)驗(yàn)證等方法，確定地價(jià)區(qū)段；以地價(jià)區(qū)段為控制區(qū)更新商業(yè)、住宅、工業(yè)用地地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，評(píng)估地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)，測(cè)算并確定地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)；建立地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)的修正體系。其中，商業(yè)和住宅用途的底圖比例尺市中心地區(qū)為1∶2000、主城區(qū)為1∶5000、城郊結(jié)合區(qū)1∶10000；工業(yè)用途的底圖比例尺市區(qū)統(tǒng)一為1∶5000。分析利用工業(yè)用地樣點(diǎn)地價(jià)分布圖，對(duì)照城市規(guī)劃圖和地籍圖，分析工業(yè)用地的分布現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，在調(diào)查區(qū)將明城墻、繞城公路、秦淮河、鐵路、快速干道等對(duì)工業(yè)用地地價(jià)有明顯阻隔作用的線狀地物作為地價(jià)區(qū)段劃分的一、二級(jí)控制線，一、二級(jí)控制線相互交織構(gòu)成控制網(wǎng)。圖37　級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算與基準(zhǔn)地價(jià)體系建立技術(shù)路線圖 第八節(jié) 宗地地價(jià)修正體系建立的技術(shù)路線在地價(jià)指數(shù)、土地還原利率、開發(fā)費(fèi)用、分類地價(jià)區(qū)段平均開發(fā)程度及容積率修正體系確定的基礎(chǔ)上，選取分類地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)修正體系各因素，運(yùn)用特爾菲法與數(shù)理統(tǒng)計(jì)法，確定各因素對(duì)地價(jià)的修正幅度，建立各類用地地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)修正體系，實(shí)現(xiàn)由地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)快捷評(píng)估宗地地價(jià)。6. 安全性：在系統(tǒng)建設(shè)中，信息的安全性至關(guān)重要，應(yīng)采用用戶分級(jí)授權(quán)、內(nèi)外網(wǎng)隔離、空間數(shù)據(jù)庫等多種措施保證系統(tǒng)的安全和保密，防止數(shù)據(jù)被非法使用或遭受人為破壞。（5）開發(fā)平臺(tái)采用Visual Studio .NET 2005。系統(tǒng)提供地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)查詢功能，既可根據(jù)用地類型、編號(hào)等查詢地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)信息，也可在地圖上劃定矩形、圓形或多邊形區(qū)域，查詢包含在區(qū)域內(nèi)的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)。10. 數(shù)據(jù)管理本模塊是系統(tǒng)的工具性模塊，它主要為系統(tǒng)提供數(shù)據(jù)支持、處理與維護(hù)，該模塊主要功能包括：數(shù)據(jù)庫訪問接口、數(shù)據(jù)導(dǎo)入、數(shù)據(jù)導(dǎo)出、數(shù)據(jù)備份與恢復(fù)等。（5）級(jí)別地價(jià)指數(shù)根據(jù)不同工作期的某個(gè)級(jí)別內(nèi)地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)或地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)，自動(dòng)測(cè)算級(jí)別地價(jià)指數(shù)，并列表顯示，如：土地級(jí)別、土地用途、200801，200802，…測(cè)算結(jié)果可生成折線統(tǒng)計(jì)圖或打印輸出。該功能主要在地價(jià)查詢和宗地地價(jià)測(cè)算中應(yīng)用。現(xiàn)有基準(zhǔn)地價(jià)更新成果電子地圖與基礎(chǔ)地理電子地圖均采用Mapinfo平臺(tái)建庫，故無需進(jìn)行數(shù)據(jù)格式轉(zhuǎn)換。（3）綠化系統(tǒng)對(duì)綠化系統(tǒng)進(jìn)行分類，具體分為山體、城市公園、道路綠化帶等。第三節(jié) 專題底圖的編制我們利用地價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫編制了各類專題底圖。（3）工業(yè)用地工業(yè)用地專題圖層包括宗地界線（商業(yè)用地、住宅用地、辦公用地、工業(yè)用地、公共設(shè)施用地、其他用地）、現(xiàn)有基準(zhǔn)地價(jià)更新成果中工業(yè)用地土地級(jí)別線、對(duì)外交通設(shè)施（汽車站、火車站、港口碼頭）、公共交通設(shè)施（地鐵線路、地鐵站點(diǎn)）、大型公司企業(yè)、物流中心、危險(xiǎn)設(shè)施分布等。地圖集開幅采用8開本，江南八區(qū)總圖采用四開頁面，分區(qū)圖采用8開頁面，地價(jià)掛圖采用兩全開幅面。（2）地圖圖層的設(shè)計(jì)地價(jià)成果掛圖編制時(shí)，主要是利用外業(yè)勘查工作底圖進(jìn)行縮編再轉(zhuǎn)繪地價(jià)區(qū)段劃分成果及標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)成果資料。（6）地圖整飾成果圖集編制后，進(jìn)行圖面整飾工作。6. 地圖整飾外業(yè)勘查工作底圖分區(qū)分幅初步編制后，進(jìn)行圖面整飾工作。專題圖層根據(jù)不同土地用途對(duì)圖層的設(shè)計(jì)是不同的。4. 城市規(guī)劃資料轉(zhuǎn)繪對(duì)城市規(guī)劃資料進(jìn)行城市功能區(qū)分析，重點(diǎn)分析城市老城區(qū)待拆遷區(qū)域、城鄉(xiāng)結(jié)合部、城市郊區(qū)等現(xiàn)狀用途和規(guī)劃用途不一致的地區(qū)，將對(duì)地價(jià)有重要影響的規(guī)劃成果單獨(dú)設(shè)立圖層，統(tǒng)一轉(zhuǎn)繪到基礎(chǔ)圖的電子地圖上。對(duì)選取的道路建立拓樸關(guān)系和名稱、級(jí)別、寬度等屬性描述表。五、其他資料1. 城市影像圖資料（1）從江蘇省測(cè)繪局獲取了城市中心城區(qū)比例尺為1：7000，城市近郊區(qū)比例尺為1：10500，城市遠(yuǎn)郊區(qū)比例尺為1：14000的《南京影像地圖集》（2）從南京市測(cè)繪勘察研究院有限公司獲取了城市中心區(qū)域比例尺為1：8000，其他區(qū)域比例尺為1：25000的《南京市區(qū)衛(wèi)星影像地圖集》2. 行政區(qū)劃圖從行政區(qū)劃圖提取區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）行政界線。（3）標(biāo)定地價(jià)定期發(fā)布商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公用地地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)及其地價(jià)內(nèi)涵，并可進(jìn)行空間查詢、定位。所有基于屬性信息的查詢結(jié)果均在地圖上標(biāo)注相應(yīng)位置，用戶點(diǎn)擊某條信息后，地圖自動(dòng)定位到相應(yīng)位置。系統(tǒng)提供工作期添加、修改、刪除、設(shè)為當(dāng)前工作期等功能。系統(tǒng)提供地價(jià)區(qū)段查詢功能，既可根據(jù)地價(jià)區(qū)段類型、編號(hào)、名稱查詢地價(jià)區(qū)段，也可在地圖上劃定矩形、圓形或多邊形區(qū)域，查詢包含在區(qū)域內(nèi)的地價(jià)區(qū)段。（3）GIS平臺(tái)C/，其操作簡(jiǎn)單，部署方便，能完全滿足本系統(tǒng)GIS應(yīng)用需求，最終成果也可方便地轉(zhuǎn)換為ArcGIS等其它數(shù)據(jù)格式。3. 經(jīng)濟(jì)性：系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)應(yīng)在達(dá)到功能、性能指標(biāo)的前提下，盡量從經(jīng)濟(jì)的角度進(jìn)行考慮，有效地控制投資規(guī)模。其技術(shù)路線見圖36。2．住宅用地地價(jià)區(qū)段劃分。在完成系統(tǒng)集成并內(nèi)部測(cè)試后，將系統(tǒng)部署到實(shí)際應(yīng)用環(huán)境中，對(duì)用戶和系統(tǒng)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，開始試運(yùn)行。六、辦公用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估專題研究在南京市江南八區(qū)探索辦公用地地價(jià)區(qū)段劃分、地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)的技術(shù)路線和方法?；鶞?zhǔn)地價(jià)在地價(jià)體系中占據(jù)核心地位，是法定的價(jià)格基準(zhǔn)，作為城市土地市場(chǎng)的指導(dǎo)價(jià)格，為制定市區(qū)各區(qū)域土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)、征收土地增值稅、收取年租金等提供科學(xué)依據(jù)?；鶞?zhǔn)地價(jià)的更新可以為半年一周期，甚至縮短為季度為一周期。由于級(jí)別范圍面積大，在同一級(jí)別內(nèi)部，地價(jià)差異也較大，特別是商業(yè)用地，同一級(jí)別內(nèi)的地價(jià)相差數(shù)倍十分常見。利用地理信息系統(tǒng)（GIS）技術(shù)，采用多因素多因子綜合評(píng)定的方法，在主城區(qū)243km2的工作范圍內(nèi)劃分了8個(gè)商業(yè)用地、6個(gè)住宅用地和4個(gè)工業(yè)用地土地級(jí)別；以土地定級(jí)成果為基礎(chǔ)，利用市場(chǎng)交易樣點(diǎn)資料測(cè)算了各類用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)和43條商業(yè)路線價(jià)、49個(gè)住宅用地區(qū)片價(jià)、4個(gè)工業(yè)用地區(qū)片價(jià)，并重新建立了由級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)的修正體系；在基準(zhǔn)地價(jià)更新的基礎(chǔ)上，首次在南京市市區(qū)建立了地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系。_Toc212295662amp?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法體系采用的是從宏觀到微觀的間接評(píng)估方法，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估由土地使用價(jià)值評(píng)價(jià)、樣本地價(jià)計(jì)算或土地級(jí)差收益測(cè)算、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)修正系數(shù)表編制等四個(gè)步驟完成。為更加客觀全面地反映土地市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)狀況、科學(xué)制定宏觀調(diào)控政策、提高地價(jià)管理水平，迫切需要通過理論和實(shí)際創(chuàng)新，不斷發(fā)展和完善現(xiàn)有的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法體系，以滿足建立城市基準(zhǔn)地價(jià)地價(jià)體系的新要求、適應(yīng)土地市場(chǎng)發(fā)展和土地有償使用制度改革深入的需要。這樣成果具有延續(xù)性，數(shù)據(jù)能及時(shí)反映土地市場(chǎng)的變動(dòng)。有利于實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)用地的用途管制，促使用地單位通過用地成本核算，自覺地節(jié)約集約利用土地，推動(dòng)土地利用方式由外延擴(kuò)張型向內(nèi)涵挖潛型轉(zhuǎn)變。利用地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果，按以價(jià)定級(jí)的技術(shù)思路，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法，初步劃分土