【正文】 包括兩大類，即基礎(chǔ)圖層和專題圖層。商業(yè)用地重點(diǎn)反映商服繁華程度和交通條件等因素的影響，住宅用地重點(diǎn)反映了公用設(shè)施狀況、交通條件、商服繁華程度等因素的影響，工業(yè)地價重點(diǎn)反映了交通條件等因素的影響。3. 地圖符號的設(shè)計地圖符號設(shè)計依據(jù)圖層重要性順序，重要圖層的符號和注記突出表示，一般圖層的符號和注記普通表示，次要圖層的符號和注記在色彩和大小上均予以弱化，只作為底層表示。4. 編圖試驗(yàn)在制圖綜合方案、圖層與地圖符號設(shè)計方案初步確定后，選擇了鼓樓區(qū)河西地區(qū)秦淮河以西、草場門大街以南、漢中門大街以北的區(qū)域進(jìn)行編圖試驗(yàn)。江寧區(qū)分別以東山鎮(zhèn)、科學(xué)園、開發(fā)區(qū)、秣陵、麒麟五個地區(qū)為單位編制外業(yè)勘查工作底圖，各調(diào)查區(qū)工作底圖圖幅尺寸均為A0幅面。地圖整飾工作主要包括各類地物的增刪和圖形符號及注記符號的移位等。1. 地價圖集的編制（1）基本比例尺的確定根據(jù)制圖主題及地圖集開幅，地價圖集專題底圖基本比例尺江南八區(qū)總圖為1：80000，并經(jīng)過局部變形處理，分區(qū)圖比例尺依據(jù)制圖主題特點(diǎn)及開幅，以圖幅確定比例尺，比例尺為1：25000到1：50000之間。包括行政區(qū)劃、水系、公園綠地、城墻、道路系統(tǒng)（城市高速快速公路、高速輔道、城市主干道、次干道、支路、隧道、橋梁）、鐵路、政府駐地（省政府、市政府、區(qū)政府）。（3）地圖符號的設(shè)計本次成果圖集底圖符號設(shè)計的基本原則是簡化基礎(chǔ)圖層的地圖符號和注記符號，除了地鐵站點(diǎn)之外，其他底圖圖層地圖符號一概簡略，注記顏色也弱化，采用黑色或灰色較細(xì)字體表示。地圖整飾工作主要包括各類地物的增刪和圖形符號、注記符號的移位。由于地價掛圖的比例尺較小，其制圖主題是展示本項(xiàng)目工作成果，因此在圖層的設(shè)計上，相對于外業(yè)勘查工作底圖概括略去了一些次要的基礎(chǔ)圖層。②住宅用地住宅用地專題圖層包括對外交通設(shè)施（汽車站、火車站、港口碼頭）、公共交通設(shè)施（地鐵線路、地鐵站點(diǎn)）、百貨商場、醫(yī)院、中學(xué)、小學(xué)、其他公用設(shè)施（圖書館 、博物館、文化宮、體育場、影劇院等）、居民小區(qū)（老居民區(qū)、新建小區(qū)、農(nóng)村居民點(diǎn)）。包括行政區(qū)劃、水系、公園綠地、城墻、道路系統(tǒng)（城市高速快速公路、高速輔道、城市主干道、次干道、支路、巷道、隧道、橋梁）、鐵路、政府駐地（省政府、市政府、區(qū)政府）。為了滿足公開出版的需要，我們按大比例尺地圖公開使用的要求進(jìn)行了變形處理。根據(jù)編圖方案，分別編制江寧區(qū)、浦口區(qū)和六合區(qū)分用途級別基準(zhǔn)地價圖、地價區(qū)段基準(zhǔn)地價圖、標(biāo)準(zhǔn)宗地分布圖。②住宅用地住宅用地專題圖層包括對外交通設(shè)施（汽車站、火車站、港口碼頭）、公共交通設(shè)施（地鐵線路、地鐵站點(diǎn)）、百貨商場、醫(yī)院、中學(xué)、小學(xué)、其他公用設(shè)施（圖書館 、博物館、文化宮、體育場、影劇院等）、居民小區(qū)（老居民區(qū)、新建小區(qū)）。由于成果圖集的比例尺較小，其制圖主題是展示本項(xiàng)目工作成果，因此在圖層的設(shè)計上，相對于外業(yè)勘查工作底圖概括略去了很多基礎(chǔ)圖層。二、地價成果專題底圖的編制地價成果圖包括地價圖集和地價成果掛圖。六合區(qū)分別以原六合縣、原大廠兩個地區(qū)為單位編制外業(yè)勘查工作底圖，各調(diào)查區(qū)工作底圖圖幅尺寸均為A0幅面。編圖試驗(yàn)中，重點(diǎn)對地圖的圖面效果進(jìn)行了考量和分析，根據(jù)編圖試驗(yàn)結(jié)果進(jìn)一步完善上述編圖方案。比如公交站點(diǎn)由于數(shù)量較多，因此地圖符號和注記符號的大小也相應(yīng)進(jìn)行縮小。（2）住宅用地住宅用地專題圖層包括宗地界線（商業(yè)用地、住宅用地、辦公用地、工業(yè)用地、公共設(shè)施用地、其他用地）、現(xiàn)有基準(zhǔn)地價更新成果中住宅用地土地級別線、對外交通設(shè)施（汽車站、火車站、港口碼頭）、公共交通設(shè)施（地鐵線路、地鐵站點(diǎn)、公交線路、公交站點(diǎn)）、百貨商場、菜場超市、醫(yī)院、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、其他公用設(shè)施（圖書館 、博物館、文化宮、體育場、影劇院等）、居民小區(qū)（老居民區(qū)、新建小區(qū)、農(nóng)村居民點(diǎn)）、郵政局、危險設(shè)施分布等。包括行政區(qū)劃、水系、公園綠地、城墻、道路系統(tǒng)（城市高速快速公路、高速輔道、城市主干道、次干道、支路、巷道、隧道、橋梁）、鐵路、居民地、政府駐地（省政府、市政府、區(qū)政府、街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、黨政機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、大中專院校、科研院所等。（3）對于工業(yè)用地，比例尺統(tǒng)一采用1：5000。地價成果專題底圖則根據(jù)編圖主題目的和制圖比例尺編制。集成后空間數(shù)據(jù)庫具有統(tǒng)一坐標(biāo)系，中心區(qū)域比例尺為1：2000，外圍比例尺為1：5000，并建立了嚴(yán)密的空間拓樸關(guān)系和重要地物的屬性關(guān)系描述表，為調(diào)查區(qū)基準(zhǔn)地價更新與地價動態(tài)監(jiān)測及日常地價管理建立了統(tǒng)一的空間數(shù)據(jù)平臺。（3）工業(yè)用地主要提取了對外交通設(shè)施、地鐵線路及站點(diǎn)、公交線路及站點(diǎn)、工廠企業(yè)、寫字樓、賓館酒店等。2. 現(xiàn)有基準(zhǔn)地價成果圖轉(zhuǎn)繪將現(xiàn)有基準(zhǔn)地價更新成果中比例尺較小的商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地土地級別界線及地價監(jiān)測點(diǎn)分布圖單獨(dú)設(shè)置圖層，統(tǒng)一轉(zhuǎn)繪到基礎(chǔ)圖的電子地圖上。對于較小的獨(dú)立居民點(diǎn)，統(tǒng)一舍去；對于城市中心的老居民區(qū)每幢建筑物面積較小但周邊建筑物較多且密度很大，則對相鄰的建筑物進(jìn)行適度合并和形狀簡化；對于面積較大的建筑物，特別是新建的居民小區(qū)，則需全部保留并適度進(jìn)行形狀簡化。如水域面積較小，但分布十分密集，可依據(jù)其分布形狀適度進(jìn)行簡化。居民小區(qū)內(nèi)部的通往居民樓各住宅單元的小巷道，機(jī)關(guān)企事業(yè)單位內(nèi)部道路統(tǒng)一舍去。因此，需對中心區(qū)域1：500地形圖進(jìn)行全要素縮編，對1：5000地形圖中與地價主題相關(guān)不大的要素進(jìn)行取舍和地物形狀簡化。4. 圖層配準(zhǔn)由于現(xiàn)有基準(zhǔn)地價更新成果電子地圖與基礎(chǔ)地理電子地圖的數(shù)據(jù)質(zhì)量及幾何精度均低于地形圖，因此，現(xiàn)有基準(zhǔn)地價更新成果與基礎(chǔ)地理電子地圖經(jīng)比例尺和坐標(biāo)系轉(zhuǎn)換后，我們以地形圖為標(biāo)準(zhǔn)精度，根據(jù)道路、水系和重要地物與標(biāo)志性建筑，將低精度的現(xiàn)有基準(zhǔn)地價成果電子地圖和基礎(chǔ)地理電子地圖進(jìn)行局部配準(zhǔn)，采用圖解法確保三套電子地圖數(shù)學(xué)基礎(chǔ)一致。由于地形圖電子地圖為Microstation平臺下的dgn數(shù)據(jù)格式，因而采用了FME數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換軟件，首先將dgn格式的數(shù)據(jù)文件轉(zhuǎn)換為dwg或dxf中間格式，然后再將dwg或dxf中間格式文件轉(zhuǎn)換為tab數(shù)據(jù)格式。2. 城市規(guī)劃資料從南京市城市規(guī)劃編制研究中心獲取了《南京市城市規(guī)劃指引》，包括南京市玄武區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、下關(guān)區(qū)、浦口區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺區(qū)、江寧區(qū)、六合區(qū)11個區(qū)的城市規(guī)劃指引圖；從南京市規(guī)劃局網(wǎng)站獲取了河西新城區(qū)、江寧和仙林等次區(qū)域規(guī)劃資料。三、城市基礎(chǔ)地理電子地圖從江蘇金寧達(dá)不動產(chǎn)評估咨詢有限公司獲取了調(diào)查區(qū)的基礎(chǔ)地理電子地圖數(shù)據(jù)庫，其幾何精度比例尺為1：10000，制圖綜合時城市中心區(qū)域按比例尺1：2000，其他區(qū)域比例尺按1：5000進(jìn)行了實(shí)地調(diào)繪編圖。 第五章 地價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫構(gòu)建與專題底圖的編制第一節(jié) 建立地價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的主要圖件資料地價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫包括空間數(shù)據(jù)庫和屬性數(shù)據(jù)庫。四、與地籍管理系統(tǒng)接口（1）地價管理系統(tǒng)調(diào)用地籍?dāng)?shù)據(jù)用戶輸入宗地號，系統(tǒng)調(diào)用地籍管理系統(tǒng)提供的接口，獲取宗地坐標(biāo)，可查詢該宗地所在位置的地價區(qū)段基準(zhǔn)地價和級別基準(zhǔn)地價信息。（2）基準(zhǔn)地價發(fā)布最新的各類用途地價區(qū)段基準(zhǔn)地價及其內(nèi)涵、級別基準(zhǔn)地價及其內(nèi)涵，并可進(jìn)行空間查詢、定位。用戶根據(jù)地價區(qū)段修正體系，選擇確定各修正因素的評價等級，系統(tǒng)自動進(jìn)行區(qū)位綜合修正，并得到待估宗地修正后地價。3. 地價查詢包括基準(zhǔn)地價查詢、標(biāo)定地價查詢、一級市場和二級市場交易地價查詢等，各類查詢均可通過輸入查詢條件或在地圖上點(diǎn)擊的方式，具體如下：（1）基準(zhǔn)地價查詢查詢項(xiàng)：土地用途（商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公）、區(qū)屬（不限、鼓樓、玄武……）、宗地位置（可輸入路名或地名）、宗地號（需根據(jù)宗地號從地籍管理系統(tǒng)獲取宗地坐標(biāo)）查詢結(jié)果：列表顯示地價區(qū)段名稱、基準(zhǔn)地價、土地用途，并提供詳細(xì)信息頁面鏈接地圖彈出信息：地價區(qū)段名稱、地價區(qū)段類型、基準(zhǔn)地價、設(shè)定容積率、設(shè)定開發(fā)水平、四至，并提供詳細(xì)信息頁面鏈接（2）標(biāo)定地價查詢查詢項(xiàng)：土地用途（商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公）、區(qū)屬（不限、鼓樓、玄武……）查詢結(jié)果：列表顯示地價監(jiān)測點(diǎn)位置、評估地價、土地用途，并提供詳細(xì)信息頁面鏈接地圖彈出信息：地價監(jiān)測點(diǎn)位置、土地用途、所屬地價區(qū)段、評估地價、評估基準(zhǔn)日、設(shè)定容積率、設(shè)定開發(fā)水平，并提供詳細(xì)信息頁面鏈接（3）一級市場交易地價查詢查詢項(xiàng)：土地用途（按土地分類一級類）、土地坐落、出讓時間、出讓方式、單價查詢結(jié)果：土地坐落、用途、單價、詳細(xì)信息頁面鏈接地圖彈出信息：土地用途、宗地面積、出讓時間、出讓方式、成交單價、成交總價、詳細(xì)信息頁面鏈接（4）二級市場交易地價查詢查詢項(xiàng)：土地用途（按土地分類一級類）、土地坐落、轉(zhuǎn)讓時間、轉(zhuǎn)讓方式、轉(zhuǎn)讓單價查詢結(jié)果：土地坐落、用途、單價、詳細(xì)信息頁面鏈接地圖彈出信息：土地用途、宗地面積、轉(zhuǎn)讓時間、轉(zhuǎn)讓方式、轉(zhuǎn)讓單價、轉(zhuǎn)讓總價、詳細(xì)信息頁面鏈接4. 宗地地價測算采用地價區(qū)段基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法或市場比較法，快速測算宗地地價，具體步驟為：（1）確定宗地位置方法一：地圖標(biāo)注直接在地圖上找到相應(yīng)位置，手工標(biāo)注，系統(tǒng)自動獲取坐標(biāo)。（4）地價區(qū)段地價指數(shù)根據(jù)不同工作期的各地價區(qū)段內(nèi)地價動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)地價數(shù)據(jù)，自動測算地價區(qū)段地價指數(shù)，并列表顯示，如：地價區(qū)段編號、地價區(qū)段名稱、土地用途、200801，200802，…測算結(jié)果可生成折線統(tǒng)計圖或打印輸出。（3）地圖查詢在地圖上點(diǎn)擊專題圖層信息點(diǎn)標(biāo)注或符號，系統(tǒng)彈出信息浮窗，顯示相應(yīng)的信息。二、地價查詢子系統(tǒng)1. 地價專題電子地圖提供瀏覽器環(huán)境下的電子地圖瀏覽、查詢、圖層控制等功能，具體包括：（1）地圖放大、縮小、平移、測距、打印等地圖可分級放大、縮小、平移，并提供距離量算和窗口圖片打印功能。（2）數(shù)據(jù)導(dǎo)入導(dǎo)出提供XML格式數(shù)據(jù)交換文件的導(dǎo)入導(dǎo)出功能。（5）系統(tǒng)安全管理提供用戶的口令管理，登錄的權(quán)限驗(yàn)證和系統(tǒng)的日志管理，確保用戶在其權(quán)限范圍內(nèi)正常運(yùn)用、操作、訪問系統(tǒng)；口令采用加密的形式存儲，登錄時隨機(jī)生成認(rèn)證碼，防止非法用戶惡意攻擊。（2）工作期管理系統(tǒng)通過工作期區(qū)分不同時期的基準(zhǔn)地價與地價動態(tài)監(jiān)測體系成果，工作期可以按季度、半年、年等任意定義。用戶對初步級別調(diào)整、整飾后，形成最終的土地級別圖。系統(tǒng)能根據(jù)預(yù)先定義的模板，自動生成Word和Excel格式評估技術(shù)要點(diǎn)表。系統(tǒng)提供Word和Excel格式的地價動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)登記表和一覽表模板，用戶可將地價動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)信息逐個或批量生成Word或Excel文檔。系統(tǒng)建立地價區(qū)段圖形與表格數(shù)據(jù)的對應(yīng)關(guān)系，在地圖上可點(diǎn)擊查看地價區(qū)段的詳細(xì)信息，并按登記表格式打印或輸出為Word文檔。樣點(diǎn)地價既能按單個樣點(diǎn)測算與修正，也可全部樣點(diǎn)批量測算、修正、排序等。系統(tǒng)提供容積率修正系數(shù)測算功能，將測算區(qū)域內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)容積率對應(yīng)的修正系數(shù)設(shè)為1，對典型調(diào)查的其它容積率下的樣點(diǎn)地價與標(biāo)準(zhǔn)容積率下的樣點(diǎn)地價相除，將該系數(shù)與樣點(diǎn)容積率進(jìn)行回歸分析，建立數(shù)學(xué)模型，測算不同容積率下的修正系數(shù)。（4）報表軟件文字報表采用目前政府辦公常用的Word/Excel作為報表定制與報表生成軟件，圖表采用TeeChart專用統(tǒng)計圖組件。在Oracle9i模式下，C/S和B/S系統(tǒng)共享一個數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)實(shí)時更新。（1）操作系統(tǒng)平臺系統(tǒng)運(yùn)行的操作系統(tǒng)如下：服務(wù)器：Windows Server 2003（Web服務(wù)器安裝IIS服務(wù)）；客戶端用戶：Windows2000/XP。地價動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新子系統(tǒng)主要面向土地估價專業(yè)人員，業(yè)務(wù)專業(yè)性強(qiáng)，系統(tǒng)主要目標(biāo)是輔助完成交易樣點(diǎn)調(diào)查、信息錄入、樣點(diǎn)地價測算與分析處理、基準(zhǔn)地價更新等工作。系統(tǒng)應(yīng)具備數(shù)據(jù)備份與恢復(fù)功能。2. 先進(jìn)性：系統(tǒng)的設(shè)計立足先進(jìn)技術(shù)，充分考慮采用最新的主流技術(shù)、工具、設(shè)備，以適應(yīng)大量數(shù)據(jù)傳輸以及GIS數(shù)據(jù)的傳輸，使整個系統(tǒng)在一定時間內(nèi)保持技術(shù)領(lǐng)先，并具有較長的生命周期，適應(yīng)未來網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的長足發(fā)展。五、宗地地價測算利用地價區(qū)段基準(zhǔn)地價及修正體系，快捷方便地完成宗地地價測算，滿足招拍掛出讓底價、土地資產(chǎn)處置等地價評估和決策的需要。二、基準(zhǔn)地價更新輔助進(jìn)行地價動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)地價測算，根據(jù)地價監(jiān)測點(diǎn)地價測算各地價區(qū)段的平均地價；參照各地價區(qū)段內(nèi)交易樣點(diǎn)的平均地價，綜合確定地價區(qū)段基準(zhǔn)地價。其技術(shù)路線見圖37。在土地級別劃分的作業(yè)底圖上，通過實(shí)地勘查對初步劃定的土地級別進(jìn)行校核調(diào)整，再經(jīng)專家評議最終確定土地級別。其技術(shù)路線見圖34。圖33　地價區(qū)段劃分技術(shù)路線圖 第四節(jié) 地價動態(tài)監(jiān)測體系更新的技術(shù)路線在地價區(qū)段劃分的基礎(chǔ)上，依據(jù)《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》（TD/T 10092007）和《江蘇省城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新技術(shù)規(guī)范（2007年版）》進(jìn)行各類地價動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)的復(fù)核和補(bǔ)設(shè)，調(diào)查收集地價動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)信息，經(jīng)市地價評議小組審核后，最終確定各類地價動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)的數(shù)量和空間位置。3．工業(yè)用地地價區(qū)段劃分。根據(jù)商服繁華的相似性和區(qū)位條件的接近性，分析利用商業(yè)用地樣點(diǎn)地價分布圖，參考原商業(yè)用地級別圖和地價區(qū)段分布圖、原商業(yè)路線分布圖、城市規(guī)劃圖等，初步劃分商業(yè)用地地價區(qū)段，采用實(shí)地勘查的方法，根據(jù)商服企業(yè)的繁華狀況和土地利用的實(shí)際狀況，調(diào)整初步劃分的地價區(qū)段，通過專家評議和交易樣點(diǎn)地價驗(yàn)證等方法進(jìn)一步完善并最終確定商業(yè)用地地價區(qū)段。同時運(yùn)用克里金插值技術(shù)編制商業(yè)和住宅用地的地價等值線圖。其中，商業(yè)用途樣點(diǎn)地價資料主要包括房地出租、房地買賣和土地招拍掛資料；住宅用途樣點(diǎn)地價資料主要包括房地買賣資料、商品房開發(fā)和土地招拍掛資料；工業(yè)用途樣點(diǎn)地價資料主要包括土地使用權(quán)出讓、