【正文】 ①商業(yè)用地商業(yè)用地專題圖層包括對外交通設(shè)施（汽車站、火車站、港口碼頭）、公共交通設(shè)施（地鐵線路、地鐵站點(diǎn)）、百貨商場、賓館酒店、寫字樓等。（2）地圖圖層的設(shè)計地價成果掛圖編制時，主要是利用外業(yè)勘查工作底圖進(jìn)行縮編再轉(zhuǎn)繪地價區(qū)段劃分成果及標(biāo)準(zhǔn)宗地地價成果資料。（6）地圖整飾成果圖集編制后，進(jìn)行圖面整飾工作。③工業(yè)用地工業(yè)用地專題圖層包括對外交通設(shè)施（汽車站、火車站、港口碼頭）、公共交通設(shè)施（地鐵線路、地鐵站點(diǎn)）、大型公司企業(yè)、物流中心等。成果圖集的基礎(chǔ)圖層各土地用途均相同，主要是指城市的骨架和重要地物。地圖集開幅采用8開本，江南八區(qū)總圖采用四開頁面，分區(qū)圖采用8開頁面，地價掛圖采用兩全開幅面。6. 地圖整飾外業(yè)勘查工作底圖分區(qū)分幅初步編制后，進(jìn)行圖面整飾工作。5. 地圖編制根據(jù)編圖方案，江南八區(qū)分別以鼓樓、玄武、白下、秦淮、下關(guān)、建鄴、雨花、棲霞八個行政區(qū)為單位編制外業(yè)勘查工作底圖，每個行政區(qū)分幅為若干調(diào)查區(qū)，各調(diào)查區(qū)工作底圖圖幅尺寸均為A0幅面。同一圖層其符號系統(tǒng)也不完全相同，如：道路圖層又根據(jù)不同道路類型的重要程度按照高速快速公路、高速公路輔道、主干道、次干道、支路、巷道分別設(shè)計，突出表示主要干道。（3）工業(yè)用地工業(yè)用地專題圖層包括宗地界線（商業(yè)用地、住宅用地、辦公用地、工業(yè)用地、公共設(shè)施用地、其他用地）、現(xiàn)有基準(zhǔn)地價更新成果中工業(yè)用地土地級別線、對外交通設(shè)施（汽車站、火車站、港口碼頭）、公共交通設(shè)施（地鐵線路、地鐵站點(diǎn)）、大型公司企業(yè)、物流中心、危險設(shè)施分布等。專題圖層根據(jù)不同土地用途對圖層的設(shè)計是不同的。2. 地圖圖層的設(shè)計充分考慮各類地理信息對不同用途土地的影響程度，根據(jù)其影響程度的大小進(jìn)行取舍。 一、外業(yè)勘查工作底圖的編制1. 基本比例尺的確定外業(yè)調(diào)查工作底圖的比例尺原則上確定為1：5000，在城市中心區(qū)，適當(dāng)放大到1∶2000，在城市遠(yuǎn)郊區(qū)適當(dāng)縮小到1∶10000。第三節(jié) 專題底圖的編制我們利用地價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫編制了各類專題底圖。4. 城市規(guī)劃資料轉(zhuǎn)繪對城市規(guī)劃資料進(jìn)行城市功能區(qū)分析，重點(diǎn)分析城市老城區(qū)待拆遷區(qū)域、城鄉(xiāng)結(jié)合部、城市郊區(qū)等現(xiàn)狀用途和規(guī)劃用途不一致的地區(qū)，將對地價有重要影響的規(guī)劃成果單獨(dú)設(shè)立圖層，統(tǒng)一轉(zhuǎn)繪到基礎(chǔ)圖的電子地圖上。3. 城市基礎(chǔ)地理專題圖層轉(zhuǎn)繪從調(diào)查區(qū)基礎(chǔ)地理電子地圖數(shù)據(jù)庫中提取影響商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價相關(guān)因素專題圖層轉(zhuǎn)繪到基礎(chǔ)圖的電子地圖上。（5）宗地權(quán)屬界線對城鎮(zhèn)地籍調(diào)查圖采用的地類根據(jù)地價評估的需要進(jìn)行了簡化，簡化后的地類分為商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)、公共建筑、公用設(shè)施、其他七類。（3）綠化系統(tǒng)對綠化系統(tǒng)進(jìn)行分類，具體分為山體、城市公園、道路綠化帶等。對選取的道路建立拓樸關(guān)系和名稱、級別、寬度等屬性描述表。制圖綜合的主要方法和過程如下：（1）道路系統(tǒng)地形圖中道路系統(tǒng)依據(jù)道路的自然屬性測繪成圖。二、分幅處理由于建庫數(shù)據(jù)量特別大，我們按鼓樓、玄武、棲霞、建鄴、白下、秦淮、雨花、棲霞、江寧區(qū)、浦口區(qū)和六合區(qū)十一個行政區(qū)進(jìn)行分幅并獨(dú)立建庫?，F(xiàn)有基準(zhǔn)地價更新成果電子地圖與基礎(chǔ)地理電子地圖均采用Mapinfo平臺建庫，故無需進(jìn)行數(shù)據(jù)格式轉(zhuǎn)換。五、其他資料1. 城市影像圖資料（1）從江蘇省測繪局獲取了城市中心城區(qū)比例尺為1：7000，城市近郊區(qū)比例尺為1：10500，城市遠(yuǎn)郊區(qū)比例尺為1：14000的《南京影像地圖集》（2）從南京市測繪勘察研究院有限公司獲取了城市中心區(qū)域比例尺為1：8000，其他區(qū)域比例尺為1：25000的《南京市區(qū)衛(wèi)星影像地圖集》2. 行政區(qū)劃圖從行政區(qū)劃圖提取區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）行政界線。它包括城市的綠地、水系、交通系統(tǒng)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和住宅小區(qū)等基礎(chǔ)地理信息。為確保地價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的現(xiàn)勢性和實用性，我們通過多渠道收集有關(guān)地圖和資料，主要包括調(diào)查區(qū)現(xiàn)有土地定級與基準(zhǔn)地價更新成果圖、地形圖、地籍圖、土地利用總體規(guī)劃資料、城市規(guī)劃資料、城市基礎(chǔ)地理電子地圖、城市交通旅游圖、衛(wèi)星影像地圖資料、行政區(qū)劃圖等。該功能主要在地價查詢和宗地地價測算中應(yīng)用。（3）標(biāo)定地價定期發(fā)布商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公用地地價監(jiān)測點(diǎn)地價及其地價內(nèi)涵，并可進(jìn)行空間查詢、定位。（4）市場比較法地價測算系統(tǒng)自動搜索待估宗地周邊一定范圍內(nèi)的出讓和轉(zhuǎn)讓交易案例，用戶選擇三個交易案例后，系統(tǒng)根據(jù)交易案例的交易日期、容積率、開發(fā)水平、使用年期等，自動測算三個案例的期日修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)、年期修正系數(shù)、開發(fā)水平修正值等。方法二：輸入宗地號系統(tǒng)根據(jù)宗地號，調(diào)用地籍管理系統(tǒng)接口，返回宗地中心點(diǎn)坐標(biāo)。（5）級別地價指數(shù)根據(jù)不同工作期的某個級別內(nèi)地價區(qū)段基準(zhǔn)地價或地價動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)地價數(shù)據(jù)，自動測算級別地價指數(shù)，并列表顯示，如：土地級別、土地用途、200801，200802，…測算結(jié)果可生成折線統(tǒng)計圖或打印輸出。所有基于屬性信息的查詢結(jié)果均在地圖上標(biāo)注相應(yīng)位置，用戶點(diǎn)擊某條信息后，地圖自動定位到相應(yīng)位置。用戶可自定義區(qū)域位置（如新街口、鼓樓等），并通過選擇區(qū)域進(jìn)行地圖的快速定位。數(shù)據(jù)備份和恢復(fù)可采用兩種方式，一種是直接利用DBMS的數(shù)據(jù)管理功能，另一種是利用系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)導(dǎo)入導(dǎo)出功能。10. 數(shù)據(jù)管理本模塊是系統(tǒng)的工具性模塊，它主要為系統(tǒng)提供數(shù)據(jù)支持、處理與維護(hù)，該模塊主要功能包括：數(shù)據(jù)庫訪問接口、數(shù)據(jù)導(dǎo)入、數(shù)據(jù)導(dǎo)出、數(shù)據(jù)備份與恢復(fù)等。系統(tǒng)提供工作期添加、修改、刪除、設(shè)為當(dāng)前工作期等功能。8. 級別基準(zhǔn)地價測算與確定系統(tǒng)根據(jù)各類用地各級別內(nèi)的地價區(qū)段基準(zhǔn)地價，按地價區(qū)段面積進(jìn)行加權(quán)平均，分別測算出各級別基準(zhǔn)地價。6. 地價區(qū)段平均地價測算與確定系統(tǒng)根據(jù)地價區(qū)段內(nèi)地價動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)地價，按面積進(jìn)行加權(quán)平均，分別測算出各地價區(qū)段基準(zhǔn)地價，再以交易樣點(diǎn)地價為基礎(chǔ)，按照數(shù)理統(tǒng)計法，分別測算各地價區(qū)段平均交易地價，并與地價監(jiān)測點(diǎn)平均地價進(jìn)行比較。系統(tǒng)提供地價動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)查詢功能，既可根據(jù)用地類型、編號等查詢地價動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)信息，也可在地圖上劃定矩形、圓形或多邊形區(qū)域，查詢包含在區(qū)域內(nèi)的地價動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)。系統(tǒng)提供地價區(qū)段查詢功能，既可根據(jù)地價區(qū)段類型、編號、名稱查詢地價區(qū)段，也可在地圖上劃定矩形、圓形或多邊形區(qū)域，查詢包含在區(qū)域內(nèi)的地價區(qū)段。系統(tǒng)根據(jù)樣點(diǎn)地價數(shù)據(jù)庫，采用克里金插值法，自動生成地價等值線圖。2. 樣點(diǎn)地價測算與分析實現(xiàn)各類樣點(diǎn)地價信息的輸入、查詢、空間定位等，樣點(diǎn)類型分為房地出租、房地出售、土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、商品房開發(fā)等。（5）開發(fā)平臺采用Visual Studio .NET 2005。（3）GIS平臺C/，其操作簡單，部署方便，能完全滿足本系統(tǒng)GIS應(yīng)用需求，最終成果也可方便地轉(zhuǎn)換為ArcGIS等其它數(shù)據(jù)格式。（2）數(shù)據(jù)庫平臺兼容Oracle9i和Access20002003。地價查詢子系統(tǒng)面向市國土資源局和市國土資源局各分局內(nèi)部業(yè)務(wù)人員，主要實現(xiàn)地價信息查詢、宗地地價測算等功能，系統(tǒng)采用B/S結(jié)構(gòu)，基于市國土資源局局域網(wǎng)運(yùn)行。6. 安全性：在系統(tǒng)建設(shè)中，信息的安全性至關(guān)重要，應(yīng)采用用戶分級授權(quán)、內(nèi)外網(wǎng)隔離、空間數(shù)據(jù)庫等多種措施保證系統(tǒng)的安全和保密，防止數(shù)據(jù)被非法使用或遭受人為破壞。3. 經(jīng)濟(jì)性：系統(tǒng)的實現(xiàn)應(yīng)在達(dá)到功能、性能指標(biāo)的前提下，盡量從經(jīng)濟(jì)的角度進(jìn)行考慮，有效地控制投資規(guī)模。六、地價信息發(fā)布基于地價數(shù)據(jù)庫，按照部、省關(guān)于地價信息發(fā)布的要求，進(jìn)行地價信息的互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布，滿足地價信息共享和社會化服務(wù)需要。根據(jù)地價區(qū)段基準(zhǔn)地價測算結(jié)果，采用排序和聚類分析的方法，輔助進(jìn)行土地級別劃分，并自動測算級別基準(zhǔn)地價。圖37　級別基準(zhǔn)地價測算與基準(zhǔn)地價體系建立技術(shù)路線圖 第八節(jié) 宗地地價修正體系建立的技術(shù)路線在地價指數(shù)、土地還原利率、開發(fā)費(fèi)用、分類地價區(qū)段平均開發(fā)程度及容積率修正體系確定的基礎(chǔ)上，選取分類地價區(qū)段基準(zhǔn)地價評估宗地地價修正體系各因素，運(yùn)用特爾菲法與數(shù)理統(tǒng)計法，確定各因素對地價的修正幅度，建立各類用地地價區(qū)段基準(zhǔn)地價評估宗地地價修正體系，實現(xiàn)由地價區(qū)段基準(zhǔn)地價快捷評估宗地地價。其技術(shù)路線見圖36。圖34　地價動態(tài)監(jiān)測體系更新技術(shù)路線圖第五節(jié) 地價區(qū)段基準(zhǔn)地價測算與確定的技術(shù)路線利用地價動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)地價資料，采用面積加權(quán)方法分別測算商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地地價區(qū)段平均地價；采用地價區(qū)段內(nèi)相應(yīng)用途的正常交易地價進(jìn)行驗證，原則上商業(yè)與住宅用地地價區(qū)段市場正常交易地價的最高值與最低值的差值不超過平均地價的30%，工業(yè)用地不超過10%；根據(jù)地價區(qū)段基準(zhǔn)地價確定的原則，綜合確定各類用地地價區(qū)段基準(zhǔn)地價；利用專題地圖編制方法和計算機(jī)制圖技術(shù)，編制各類用地地價區(qū)段基準(zhǔn)地價圖。依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T185082001），運(yùn)用多種估價方法對各地價動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)進(jìn)行宗地地價評估。分析利用工業(yè)用地樣點(diǎn)地價分布圖，對照城市規(guī)劃圖和地籍圖，分析工業(yè)用地的分布現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，在調(diào)查區(qū)將明城墻、繞城公路、秦淮河、鐵路、快速干道等對工業(yè)用地地價有明顯阻隔作用的線狀地物作為地價區(qū)段劃分的一、二級控制線，一、二級控制線相互交織構(gòu)成控制網(wǎng)。2．住宅用地地價區(qū)段劃分。分析地價等值線圖和樣點(diǎn)地價分布圖，以宗地界線、街區(qū)道路、河流以及其他線狀地物為依據(jù)，對照城市規(guī)劃圖、原土地級別圖和地價動態(tài)監(jiān)測地價區(qū)段分布圖等，在工作底圖上初步劃分地價區(qū)段，采用實地勘查、專家評議和交易樣點(diǎn)地價驗證等方法對初步劃分的地價區(qū)段進(jìn)行調(diào)整、完善，最終確定評價區(qū)地價區(qū)段。對上述樣點(diǎn)地價資料進(jìn)行核實和整理，建立樣點(diǎn)地價數(shù)據(jù)庫。其中，商業(yè)和住宅用途的底圖比例尺市中心地區(qū)為1∶2000、主城區(qū)為1∶5000、城郊結(jié)合區(qū)1∶10000；工業(yè)用途的底圖比例尺市區(qū)統(tǒng)一為1∶5000。在完成系統(tǒng)集成并內(nèi)部測試后，將系統(tǒng)部署到實際應(yīng)用環(huán)境中，對用戶和系統(tǒng)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，開始試運(yùn)行。地價動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新子系統(tǒng)是本次南京市地價體系建立的工作軟件，因此，首先需進(jìn)行該子系統(tǒng)的開發(fā)。圖31　基準(zhǔn)地價更新總體技術(shù)路線圖第二節(jié) 地價信息系統(tǒng)建立的技術(shù)路線根據(jù)系統(tǒng)應(yīng)用的特點(diǎn)，地價信息系統(tǒng)采用C/S和B/S相結(jié)合的體系結(jié)構(gòu)，分為地價動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新子系統(tǒng)、地價查詢子系統(tǒng)和地價信息發(fā)布子系統(tǒng)。32. 2004年至2007年原六合縣、原大廠區(qū)地價監(jiān)測點(diǎn)資料33.《南京市地價體系與地價管理信息系統(tǒng)招標(biāo)文件》（2007年，南京市政府采購中心） 第三章 基準(zhǔn)地價更新技術(shù)路線第一節(jié) 基準(zhǔn)地價更新總體技術(shù)思路南京市市區(qū)基準(zhǔn)地價更新工作以《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T185072001）、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T185082001）、《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》（TD/T 10092007）等國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及《江蘇省城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新技術(shù)規(guī)范（2007年版）》為依據(jù)，應(yīng)用地理信息系統(tǒng)（GIS）技術(shù)，開發(fā)南京市市區(qū)地價信息系統(tǒng)；以該系統(tǒng)為技術(shù)平臺，構(gòu)建南京市市區(qū)基準(zhǔn)地價更新與地價管理的基礎(chǔ)空間數(shù)據(jù)庫；典型調(diào)查收集近三年來南京市市區(qū)土地與房地產(chǎn)市場交易樣點(diǎn)地價資料和其它地價資料，建立與更新樣點(diǎn)地價數(shù)據(jù)庫，測算與修正樣點(diǎn)地價；編制與分析樣點(diǎn)地價分布圖與地價等值線圖，對照城市規(guī)劃圖、地籍圖，依據(jù)影響地價因素的相同性或相似性，初步劃分地價區(qū)段，采取實地勘查、專家評議和交易樣點(diǎn)地價驗證等方法，確定地價區(qū)段；以地價區(qū)段為控制區(qū)更新商業(yè)、住宅、工業(yè)用地地價動態(tài)監(jiān)測體系，評估地價動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)地價，測算并確定地價區(qū)段基準(zhǔn)地價；建立地價區(qū)段基準(zhǔn)地價評估宗地地價的修正體系。六、辦公用地基準(zhǔn)地價評估專題研究在南京市江南八區(qū)探索辦公用地地價區(qū)段劃分、地價區(qū)段基準(zhǔn)地價評估和基準(zhǔn)地價評估宗地地價的技術(shù)路線和方法。四、更新土地級別體系和基準(zhǔn)地價體系以地價區(qū)段基準(zhǔn)地價成果圖為基礎(chǔ)，科學(xué)劃分并建立調(diào)查區(qū)商業(yè)、住宅和工業(yè)用地級別體系。第二節(jié) 基準(zhǔn)地價更新的主要內(nèi)容與任務(wù)一、科學(xué)劃分商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地等用途的地價區(qū)段按商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途科學(xué)劃分地價區(qū)段，建立調(diào)查區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地地價區(qū)段構(gòu)成的地價區(qū)段地價體系。5. 滿足地價管理，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的需要通過基準(zhǔn)地價更新，制定科學(xué)的地價政策和土地出讓策略，能夠發(fā)揮城市的區(qū)域核心功能，促進(jìn)生產(chǎn)要素的空間集聚和城市土地的節(jié)約集約利用，提高生產(chǎn)布局的集聚經(jīng)濟(jì)效益和規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益?；鶞?zhǔn)地價在地價體系中占據(jù)核心地位，是法定的價格基準(zhǔn)，作為城市土地市場的指導(dǎo)價格，為制定市區(qū)各區(qū)域土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)、征收土地增值稅、收取年租金等提供科學(xué)依據(jù)。一方面為政府制定地價管理政策、進(jìn)行地價調(diào)控、科學(xué)配置土地資產(chǎn)和資源提供依據(jù)；另一方面也為土地投資者和使用者進(jìn)行土地投資、交易等活動提供不可或缺的土地市場信息。囿于學(xué)識水平，報告中不足之處敬請領(lǐng)導(dǎo)和同行專家批評指正。對于市場交易頻繁、地價變化大的地價區(qū)段可典型調(diào)查，及時進(jìn)行數(shù)據(jù)更新；對于市場交易一般、地價變化不大的地價區(qū)段可全面調(diào)查，及時進(jìn)行數(shù)據(jù)維護(hù)；對于沒有發(fā)生交易的、地價沒有變化的地價區(qū)段僅定期進(jìn)行地價監(jiān)測點(diǎn)數(shù)據(jù)的維護(hù)?；鶞?zhǔn)地價的更新可以為半年一周期，甚至縮短為季度為一周期。新基準(zhǔn)地價更新成果是以地價區(qū)段基準(zhǔn)地價為核心的地價體系。在土地定級過程中，充分利用地價區(qū)段基準(zhǔn)地價評估成果，按以價定級的技術(shù)思路，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計方法，初步劃分土地級別，采