【正文】 地價掛圖的基礎圖層各土地用途均相同，主要是指城市的骨架和重要地物。（4）編圖試驗選擇江南八區(qū)住宅用地地價區(qū)段基準地價圖與鼓樓區(qū)住宅用地地價區(qū)段基嫉丶弁冀斜嗤際匝?，进一步完善编蛿D槳浮?（5）地圖編制根據(jù)編圖方案，編制江南八區(qū)分用途級別基準地價圖、地價區(qū)段基準地價圖、標準宗地分布圖和鼓樓、玄武、白下、秦淮、下關、建鄴、雨花、棲霞八個行政區(qū)分區(qū)分用途地價區(qū)段基準地價圖、標準宗地地價圖。（2）地圖圖層的設計成果圖集編制時，主要是利用外業(yè)勘查工作底圖進行縮編再轉繪地價區(qū)段劃分成果及標準宗地成果資料。浦口區(qū)分別以泰山街道、頂山街道、江浦街道為單位編制外業(yè)勘查工作底圖，各調查區(qū)工作底圖圖幅尺寸均為A0幅面。在設計過程中，除了考慮圖層重要性順序之外，還要兼顧地圖負載量的大小和圖面的美觀整潔效果?；A圖層各土地用途均相同，主要是指城市的骨架和重要地物。外業(yè)勘查作業(yè)底圖用于外業(yè)勘查工作和地價區(qū)段劃分。（2）住宅用地主要提取了百貨商場、菜場超市、對外交通設施、地鐵線路及站點、公交線路及站點、大中型醫(yī)院、中學、小學、幼兒園、公用設施等。（4）居民地系統(tǒng)居民地系統(tǒng)制圖綜合主要是形狀簡化，確保圖面負載量與比例尺相匹配。制圖綜合時按道路的功能和重要性將其分為高速公路、高速公路輔道、主干道、次干道、支路、巷道、內部道路、隧道、橋梁等類別，道路形狀由寫實雙線符號簡化為沿道路中心線的單實線。3. 坐標系本次建庫采用北京84坐標系，將現(xiàn)有基準地價更新成果電子地圖與基礎地理電子地圖統(tǒng)一轉換成84坐標系，坐標轉換也采用了FME軟件。四、規(guī)劃資料1. 土地利用總體規(guī)劃資料從南京市規(guī)劃設計研究院獲取了1：25000的南京市城中、城南、城東、河西片區(qū)控制性詳細規(guī)劃“一套圖”整合——土地利用規(guī)劃圖。（2）地籍管理系統(tǒng)調用地價數(shù)據(jù)用戶在地籍管理系統(tǒng)中查看宗地信息時，可調用地價管理系統(tǒng)的接口，獲取該宗地所在位置的地價區(qū)段基準地價和級別基準地價信息。三、地價信息發(fā)布子系統(tǒng)該模塊相對獨立，可掛接在市國土資源局和市國土資源局各分局門戶網(wǎng)站上，作為一個欄目，其發(fā)布的主要內容包括：（1）電子地價圖發(fā)布南京市市區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)三套電子地價圖，提供基于互聯(lián)網(wǎng)瀏覽器的電子地價圖瀏覽、查詢功能。（7）土地級別變化分析根據(jù)不同工作期的土地級別圖，自動生成土地級別變化圖，用不同顏色顯示各地價區(qū)段的土地級別變化情況。用戶可選擇某類土地用途的地圖，并控制某個專題圖層是否顯示。為確保系統(tǒng)的可維護性，對于底層的數(shù)據(jù)庫連接、數(shù)據(jù)庫查詢功能封裝成獨立的接口，供系統(tǒng)中其它模塊統(tǒng)一調用。（1）區(qū)域設定設定評價區(qū)的城市名稱、城市代碼、地區(qū)名稱、地區(qū)代碼、城市類型等。用戶首先選擇估價方法，系統(tǒng)調用估價方法模塊進行地價測算，最后由用戶確定最終地價；在估價過程中，用戶可直接通過地圖選擇交易案例，查看地塊周邊的道路、公交、學校、醫(yī)院等地價影響因素信息。系統(tǒng)提供工作地圖配置功能，可配置地圖圖層和顯示樣式；為便于區(qū)片劃分與調整，系統(tǒng)除提供多邊形添加、移動、節(jié)點編輯、刪除、面積計算、屬性信息輸入等功能外，還可直接輸入、修改地價區(qū)段節(jié)點坐標，提高地價區(qū)段劃分的精確性。系統(tǒng)提供估價參數(shù)輸入、修改、保存、打印、Word輸出等功能。對于較大范圍內的應用，可使用Oracle9i，實現(xiàn)屬性數(shù)據(jù)和地圖數(shù)據(jù)的一體化管理，并提供良好的數(shù)據(jù)安全保障。二、系統(tǒng)架構根據(jù)系統(tǒng)的應用特點，采用C/S與B/S相結合的系統(tǒng)架構，將系統(tǒng)分為地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新子系統(tǒng)、地價查詢子系統(tǒng)、地價信息發(fā)布子系統(tǒng)。第二節(jié) 總體設計一、設計原則1. 實用性：系統(tǒng)設計以滿足用戶需求為目標，以方便用戶使用為原則，并且盡可能降低系統(tǒng)使用前的培訓投入和使用中的維護投入。圖38　宗地地價修正體系建立技術路線圖 第四章 地價信息系統(tǒng)的建立第一節(jié) 系統(tǒng)目標南京市市區(qū)地價信息系統(tǒng)是以《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T185082001）、《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術規(guī)程》（TD/T 10092007）等國家行業(yè)標準和《江蘇省城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新技術規(guī)范（2007年版）》、《南京市地價體系與地價管理信息系統(tǒng)招標文件》為依據(jù)，利用計算機網(wǎng)絡、數(shù)據(jù)庫、GIS技術，建立南京市市區(qū)地價基礎菘猓ㄖ醒愕丶鄄饉閿敕治齟懟⑹星丶矍位幀⒌丶鄱嗖獾閔枇⒂氳丶燮攔饋⒌丶矍位嫉丶鄄饉閿肴范?、蛻儇级兵幃风婋确定、地价信息查询託柝价分析、自懾地价拆~愕齲岣叩丶厶逑到?、地价动态监测与基准地价更新的工尊惂率和准确性，为地价硶覃更新託柝价信息查询、发怖^峁└咝А⒖旖蕕募際跏侄?，满组b粘５丶酃芾磧氳丶坌畔⑸緇嶧竦男枰?一、地價基礎數(shù)據(jù)庫建立根據(jù)國家技術規(guī)程、規(guī)范等的要求，基于大比例尺地價電子地圖，完成市場交易樣點及其它地價信息的基礎調查成果和資料的計算機錄入、地圖標注、更新、查詢等，并輔助進行樣點地價測算與修正、地價等值線圖繪制、地價區(qū)段劃分等，建立地價基礎數(shù)據(jù)庫。圖35　地價區(qū)段基準地價測算與確定技術路線圖第六節(jié) 土地級別劃分的技術路線以地價區(qū)段成果圖為基礎底圖，將地價區(qū)段按照地價的高低進行排序，采用聚類分析法等數(shù)理統(tǒng)計方法，劃分理論土地級別界線，初步劃定土地級別，并通過初步測算各類用地級別平均地價驗證土地級別的合理性。地價區(qū)段劃分的技術路線見圖33。1．商業(yè)用地地價區(qū)段劃分。調查收集近三年來南京市市區(qū)土地與房地產(chǎn)市場交易樣點地價資料和其它地價資料。地價體系成果初步形成后，即可進行地價查詢和地價信息發(fā)布子系統(tǒng)的分析和設計開發(fā)，并與地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新子系統(tǒng)集成。利用地價管理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)日常地價管理和地價信息發(fā)布的網(wǎng)絡化，并實現(xiàn)南京市市區(qū)地價信息系統(tǒng)與江蘇土地市場網(wǎng)、江蘇省建設用地跟蹤管理系統(tǒng)、江蘇省城鎮(zhèn)地價管理信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)共享。它包括各類用地地價區(qū)段基準地價和級別基準地價。 二、本次工作的意義通過本次試點工作，探索研究 “以價定級、建立地價區(qū)段基準地價為核心地價體系”的基準地價更新新模式，并以此制定全新的基準地價更新的技術方法和作業(yè)流程。通過城市土地級差收益杠桿，促進城市土地資源的合理配置，實現(xiàn)土地利用的優(yōu)化組合，推動城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結構調整。由于城市土地市場還處于發(fā)展之中，尚不完全成熟、規(guī)范，而且不同區(qū)域之間發(fā)展也不平衡，因此，地價評估方法發(fā)展與創(chuàng)新研究是一項持續(xù)性、系統(tǒng)性的課題。（2）更新速度快。根據(jù)南京市市區(qū)土地市場不斷規(guī)范和城市建設快速發(fā)展的特點，本次工作采用了“以價定級”的技術路線與方法進行基準地價成果更新。土地使用價值評價和級差收益測算方法等人為影響因素比較多，且費時耗力，對市場信息反映滯后使得基準地價更新困難。在土地定級成果更新方面，全面收集影響調查區(qū)土地質量的因素因子資料，應用地理信息系統(tǒng)（GIS）技術和方法，建立土地定級信息系統(tǒng)。第二階段：2001～2004年。quot。 地價修正體系的建立 362第一節(jié) 影響宗地地價因素的選擇及權重的確定 364第二節(jié) 地價區(qū)段基準地價修正系數(shù)表及其說明表編制 365第三節(jié) 地價區(qū)段基準地價修正體系的建立 368第十五章 新舊基準地價成果對比分析 368第一節(jié) 土地級別成果對比分析 375第二節(jié) 基準地價成果對比分析 388第十六章 專題研究――辦公用地基準地價評估 388第一節(jié) 辦公用地地價區(qū)段的劃分 393第二節(jié) 辦公用地地價監(jiān)測點的設立 394第三節(jié) 辦公用地地價區(qū)段基準地價評估 400第四節(jié) 辦公用地地價區(qū)段基準地價評估宗地地價修正體系建立 403第十七章 結 語 第一章 緒 論南京市較早開展了城市基準地價評估工作，其工作進程反映了我省乃至全國基準地價評估的歷史。2001年，國家頒布了國家標準《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，根據(jù)國土資源部相關要求和城市土地市場發(fā)育程度，南京市開展了城市土地價格調查。運用多因素多因子綜合評價方法，根據(jù)影響綜合土地級別、商業(yè)用地土地級別、住宅用地土地級別、工業(yè)用地土地級別的因素因子的相似性和差異性分別評定出市區(qū)綜合土地級別、商業(yè)用地土地級別、住宅用地土地級別和工業(yè)用地土地級別。（2）宏觀性強，可操作性差。在基準地價評估過程中，應用地理信息系統(tǒng)（GIS）技術，開發(fā)了南京市城市地價信息系統(tǒng)；以此作為技術平臺，構建了調查區(qū)地價評估與管理的基礎空間數(shù)據(jù)庫；調查收集土地和房地產(chǎn)典型交易樣點資料，建立與更新調查區(qū)樣點地價數(shù)據(jù)庫，測算與修正樣點地價；編制樣點地價分布圖與地價等值線圖，科學合理劃分地價區(qū)段，更新商業(yè)、住宅、工業(yè)用地地價動態(tài)監(jiān)測體系，評估地價動態(tài)監(jiān)測點宗地地價，在此基礎上測算地價區(qū)段基準地價；建立地價區(qū)段基準地價評估宗地地價的修正體系。通過地價管理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)地價監(jiān)測點的地價動態(tài)監(jiān)測，可進行地價區(qū)段基準地價和級別基準地價的及時更新并編制地價指數(shù)。隨著市場化進程發(fā)展的加快，由此帶來的新問題、新矛盾需要在理論和實踐中進行更為深入的探索研究。3. 滿足顯化土地資產(chǎn)、征收稅費的需要《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定征收土地使用稅、土地增值稅以及江蘇省人民政府出臺了關于對出租和改變用途的國有劃撥土地收取土地年租金的政策，亟須基準地價及時更新。利用計算機網(wǎng)絡、數(shù)據(jù)庫、GIS技術建立與應用地價信息系統(tǒng)，提高基準地價更新工作的效率，滿足南京市市區(qū)基準地價年度更新和地價季度動態(tài)監(jiān)測的技術要求，推動國土資源管理信息化進程，為全省城鎮(zhèn)基準地價更新工作探索新路子。五、更新地價修正體系地價修正體系包括①期日修正指數(shù)；②土地開發(fā)程度差異修正值；③使用年期修正指數(shù)；④容積率修正系數(shù)；⑤商業(yè)用地地價區(qū)段基準地價評估宗地地價修正體系以及商業(yè)路線價修正體系；⑥住宅用地地價區(qū)段基準地價評估宗地地價修正體系；⑦工業(yè)用地地價區(qū)段基準地價評估宗地地價修正體系。基準地價更新總體技術路線見圖31。在內外網(wǎng)分離的情況下，地價信息發(fā)布子系統(tǒng)可作為市國土資源局門戶網(wǎng)站的一個子欄目，信息發(fā)布和更新采用定期導出的方式進行。其中，商業(yè)用途樣點地價資料主要包括房地出租、房地買賣和土地招拍掛資料；住宅用途樣點地價資料主要包括房地買賣資料、商品房開發(fā)和土地招拍掛資料；工業(yè)用途樣點地價資料主要包括土地使用權出讓、轉讓和征地開發(fā)資料。根據(jù)商服繁華的相似性和區(qū)位條件的接近性，分析利用商業(yè)用地樣點地價分布圖，參考原商業(yè)用地級別圖和地價區(qū)段分布圖、原商業(yè)路線分布圖、城市規(guī)劃圖等，初步劃分商業(yè)用地地價區(qū)段，采用實地勘查的方法，根據(jù)商服企業(yè)的繁華狀況和土地利用的實際狀況，調整初步劃分的地價區(qū)段，通過專家評議和交易樣點地價驗證等方法進一步完善并最終確定商業(yè)用地地價區(qū)段。圖33　地價區(qū)段劃分技術路線圖 第四節(jié) 地價動態(tài)監(jiān)測體系更新的技術路線在地價區(qū)段劃分的基礎上，依據(jù)《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術規(guī)范》（TD/T 10092007）和《江蘇省城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新技術規(guī)范（2007年版）》進行各類地價動態(tài)監(jiān)測點的復核和補設，調查收集地價動態(tài)監(jiān)測點信息，經(jīng)市地價評議小組審核后，最終確定各類地價動態(tài)監(jiān)測點的數(shù)量和空間位置。在土地級別劃分的作業(yè)底圖上，通過實地勘查對初步劃定的土地級別進行校核調整，再經(jīng)專家評議最終確定土地級別。二、基準地價更新輔助進行地價動態(tài)監(jiān)測點地價測算，根據(jù)地價監(jiān)測點地價測算各地價區(qū)段的平均地價；參照各地價區(qū)段內交易樣點的平均地價，綜合確定地價區(qū)段基準地價。2. 先進性：系統(tǒng)的設計立足先進技術，充分考慮采用最新的主流技術、工具、設備，以適應大量數(shù)據(jù)傳輸以及GIS數(shù)據(jù)的傳輸，使整個系統(tǒng)在一定時間內保持技術領先，并具有較長的生命周期，適應未來網(wǎng)絡技術的長足發(fā)展。地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新子系統(tǒng)主要面向土地估價專業(yè)人員，業(yè)務專業(yè)性強，系統(tǒng)主要目標是輔助完成交易樣點調查、信息錄入、樣點地價測算與分析處理、基準地價更新等工作。在Oracle9i模式下，C/S和B/S系統(tǒng)共享一個數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)了數(shù)據(jù)實時更新。系統(tǒng)提供容積率修正系數(shù)測算功能，將測算區(qū)域內標準容積率對應的修正系數(shù)設為1，對典型調查的其它容積率下的樣點地價與標準容積率下的樣點地價相除，將該系數(shù)與樣點容積率進行回歸分析，建立數(shù)學模型，測算不同容積率下的修正系數(shù)。系統(tǒng)建立地價區(qū)段圖形與表格數(shù)據(jù)的對應關系，在地圖上可點擊查看地價區(qū)段的詳細信息，并按登記表格式打印或輸出為Word文檔。系統(tǒng)能根據(jù)預先定義的模板，自動生成Word和Excel格式評估技術要點表。（2）工作期管理系統(tǒng)通過工作期區(qū)分不同時期的基準地價與地價動態(tài)監(jiān)測體系成果，工作期可以按季度、半年、年等任意定義。（2）數(shù)據(jù)導入導出提供XML格式數(shù)據(jù)交換文件的導入導出功能。（3）地圖查詢在地圖上點擊專題圖層信息點標注或符號，系統(tǒng)彈出信息浮窗，顯示相應的信息。3. 地價查詢包括基準地價查詢、標定地價查詢、一級市場和二級市場交易地價查詢等，各類查詢均可通過輸入查詢條件或在地圖上點擊的方式，具體如下：（1）基準地價查詢查詢項：土地用途（商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公）、區(qū)屬（不限、鼓樓、玄武……）、宗地位置（可輸入路名或地名）、宗地號（需根據(jù)宗地號從地籍管理系統(tǒng)獲取宗地坐標）查詢結果：列表顯示地價區(qū)段名稱、基準地價、土地用途，并提供詳細信息頁面鏈接地圖彈出信息：地價區(qū)段名稱、地價區(qū)段類型、基準地價、設定容積率、設定開發(fā)水平、四至，并提