【文章內容簡介】 不合理 的地價區(qū)段邊界。 地價區(qū)段的編號 按 附錄 B 要求編號 。 面積量算 量算各區(qū)段的土地總面積、各用途實際土地面積等，并填寫地價區(qū)段登記表。各用途實際土地面積根據城鎮(zhèn)地籍資料數據計算。 8 9. 地價監(jiān)測點布設與 審 核 地價監(jiān)測點的設立原則 （ 1）代表性 原則 所選擇 的地價監(jiān)測點 在 利用條件、利用狀況、開發(fā)程度等方面 應具有 所在地價區(qū)段的 代表性； （ 2）穩(wěn)定性原則 所選擇 的地價監(jiān)測點 應 在較長時間內不會發(fā)生 滅失、重建、用途變化 等情況； （ 3）標識性原則 所選擇 的地價監(jiān)測點 應 易于 觀測 。 地價監(jiān)測點數量要求 （ 1） 地價監(jiān)測點 總數 省會城市和省轄市 不應低于 120 個， 其他城市總數不應低于 60 個 。其中： 商業(yè)、住宅 地價監(jiān)測點 分布密度應達到 不少于 1 個 /km2。 工業(yè)用地地價監(jiān)測點 總數 省會城市和省轄市 不少于 20 個，其他城市 不少于 10 個 。 （ 2） 商業(yè)與住宅用地地價區(qū)段應達到每區(qū)段 各用途 至少 有 2 個地價監(jiān)測點 ； 工業(yè)用地地價區(qū)段應達到每區(qū)段至少 有 1 個 地價監(jiān)測點 。 地價監(jiān)測點布設 （ 1） 地價監(jiān)測點 以 地價區(qū)段 為單元 布設，同時應與已有城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測成果相銜接，并填寫地價監(jiān)測點登記表，拍攝宗地照片 。 （ 2）地價監(jiān)測點必須是 形狀規(guī)則、具有明確界限 、 且利用 現狀 、開發(fā)程度與區(qū)段 內涵一致 的獨立宗地 。 （ 3） 每個地價監(jiān)測點都必須在地價監(jiān)測點圖上標注位置 ， 各用途地價監(jiān)測點的分布應盡可能均衡 。 （ 4）每個地價監(jiān)測點必須編碼， 編碼 規(guī)則見 附錄 B。 9 地價 區(qū)段與 監(jiān)測點 審核與確定 領導小組 通過內業(yè)審查與實地核 對 ，對 地價區(qū)段劃分的合理性、地價監(jiān)測 點的代表性、地價監(jiān)測點的數量、密度 、分布均衡程度進行審核，并出具書面審核意見 。 10. 監(jiān)測點地價評估 監(jiān)測點地價內涵 監(jiān)測點地價 是指 通過評估或市場交易地價修正得到的監(jiān)測點在一定時點和一定條件下的地價 。 監(jiān)測點地價評估要求 （ 1） 分別評估 監(jiān)測點現狀條件下與設定條件下 的 地價 水平 ，評估值為監(jiān)測點地面價。 有條件的地方還可測算樓面地價。 （ 2）監(jiān)測點地價 評估時 不考慮他項權利限制。 （ 3）應采用兩種或兩種以上的評估方 法，但不能采用基準地價系數修正法。 （ 4）地價評估報告采用統(tǒng)一的格式 （ 格式見附錄Ｇ ） ，并由 兩名以上 注冊土地估價師簽字。 監(jiān)測點 地價 評估 技術要求 按《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求 ，對地價監(jiān)測點地價進行評估。 （ 1）若所選擇的地價監(jiān)測點在 報告期 內發(fā)生過正常交易，則其地價可直接 采用 基準日 、土地開發(fā)程度、土地使用年限、容積率等修正。 （ 2） 若在報告期內未發(fā)生過正常交易，則應選取同區(qū)段內類似的至少 3 宗地作為比較案例， 采用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法等估價方法進行評估 ，原則上以市場比較法為主。所 采用的 評估參數均應為評估基準日水平。 10 （ 3）若同區(qū)段內無法選取類似 3 宗比較案例，可從開發(fā)水平相仿、地價水平接近的 地價 區(qū)段內選取比較案例。 11. 地價的 測算 區(qū)段地價的測算 區(qū)段地價為 地價區(qū)段在評估基準日，開發(fā)程度設定為區(qū)段平均開發(fā)程度，容積率為區(qū)段平均容積率，某用途法定最高出讓使用年期出讓國有土地使用權的價格。 區(qū)段地價采用區(qū)段內監(jiān)測點地價 面積 加權平均計算，其計算公式為： 區(qū)段地價 D＝?????nkkknkkSSJ11 式中： D— 區(qū)段地價 ； kJ — 監(jiān)測點 k 的地價； kS — 監(jiān)測點 k 的面積； n— 區(qū)段 內監(jiān)測點 個數。 分用途市區(qū)及市域 地價的測算 將 市區(qū) 某用途所有區(qū)段地價進行 面積 加權平均，測算該用途市 區(qū)地價。其計算公式為 ： 某用途市 區(qū) 地價 Dy＝?????nkkknkkSSJ11 式中： D y — 某用途市 區(qū) 地價 ； kJ — 區(qū)段 k 的地價 。 11 kS — 區(qū)段 k 的面 積； n— 某用途區(qū)段 個數。 同理可測算出 市域 分用途 地價。 城市綜合地價的測算 將分用途地價進行 面積 加權平均，測算城市 市區(qū) 綜合地價。計算公式為： 城市 市區(qū) 綜合地價 Dz＝?????nkkknkkSSJ11 式中： Dz— 城市 市區(qū) 綜合地價 ； kJ — 用途 k 地價； kS — 用途 K 地價區(qū)段總 面積； n— 土地用途種類，默認為 3； k— 土地用途，默認 1 對應商業(yè)用途， 2 對應住宅用 途， 3對應工業(yè)用途 。 同理可測算出 城市 市域綜合地價 。 12. 地價指數 的 測算 區(qū)段地價指數的 測算 區(qū)段地價指數分為區(qū)段定 基 地價指數和區(qū)段環(huán)比地價指數兩種。 （ 1）區(qū)段定 基 地價指數等于某一用途某一區(qū)段地價與固定基期該區(qū)段地價的比率，區(qū)段基期地價指數設定為 100。區(qū)段定 基 地價指數計算公式為： Iy = 100?oyPP 式中： Iy—— 某一用途某一區(qū)段定 基 地價指數； yP —— 某一用途某一區(qū)段 當 期 地價； 12 oP —— 某一用途某一區(qū)段固定基期地價 （基期默認設定為 2020年 12 月 31 日） 。 （ 2）區(qū)段環(huán)比地價指數等于某一用途某一區(qū)段 當期 地價與 該區(qū)段 上 期 地價的比率。區(qū)段環(huán)比地價指數計算公式為： Iy = 1001??yyPP 式中： Iy—— 某一用途某一區(qū)段 當期 環(huán)比地價指數； yP —— 某一用途某一區(qū)段 當期 地價； 1?yP —— 某一用途某一區(qū)段 上期 地價。 城市分用途地價指數的確定 城市某用途 定基 地價指數 I＝?????nkkknkkSSI11 式中： I— 城市某用途 定基 地價指數； kI — 區(qū)段 k 的 定基 地價指數； kS — 區(qū)段 k 的面積； n— 某用途區(qū)段個數。 同理，將 kI 替換為區(qū)段環(huán)比地價指數，即可測算出城市某用途環(huán)比地價指數。 城市綜合地價指數的確定 城市綜合地價指數 Iz＝?????nkkknkkSSI11 式中： Iz— 城市 綜合 定基 地價指數； kI — 用途 k 的 城市 定基 地價指數； kS — 用途 k 總 面積； 13 n— 土地 用途 種數，默認為 3； k— 土地用途，默認 1 對應 商業(yè) 用途， 2 對應 住宅 用途， 3對應 工業(yè) 用途 。 同理，將 kI 替換為 用途 K 城市 環(huán)比地價指數，即可測算出城市 綜合 環(huán)比地價指數。 13. 基準地價 體系 的 建立 基準地價包括區(qū)段基準地價與級別基準地價， 原則上只建立區(qū)段基準地價體系，級 別基準地價只作為政府掌握地價水平的參考。 基 準日 默認為每年的 1 月 1 日。 區(qū)段基準地價 體系建立 區(qū)段基準地價 的內涵 區(qū)段基準地價 是指城市某用途某一區(qū)段在評估 基準日，開發(fā)程度設定為區(qū)段平均開發(fā)程度，使用年期設定為該用途法定最高出讓年期，容積率設為區(qū)段平均容積率時的出讓國有土地使用權價格。 區(qū)段基準地價 的測算 首先按 公式確定 當年最后一個季度 區(qū)段地價，然后 用區(qū)段內相應用途的正常交易地價進行驗證 ，原則上商業(yè)與住宅用地地價區(qū)段市場正常交易地價與基準地價的 差值不超過基準地價的 30%，工業(yè)用地不超過 10%。 最后將通過驗證的區(qū)段地價值取整為 5 的整數倍作為區(qū)段基準地價 。 區(qū)段 內宗地 地價 評估 修正 體系 的 建立 為方便、快捷、高效地評估出宗地地價， 在區(qū)段基準地價基礎上建立區(qū)段內宗地地價評估修正體系 ，其修正因素按用途分類 列表 如下： 表 2 區(qū)段內宗地地價評估修正體系影響因素表 14 土地 用途 必選因素 備選 因素 商業(yè)用地 容積率、臨街寬度與深度、形狀、拐角地、樓層 特殊地理位置（地鐵出入口、停車場邊）面積大小、寬深比 等 住宅用地 微觀環(huán)境、容積率、 樓層 、朝向 綠化率、學區(qū)房、建筑密度、心理因素等 工業(yè)用地 區(qū)位、集聚程度 形狀、面積大小 、自備碼頭等 根據各地價區(qū)段的實際情況，各地可從上表中選擇恰當的因素，按《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中編制基準地價修正系數表的程序要求，編制區(qū)段內宗地地價評估修正系數表 ，詳見附錄 C。 劃分土地級別 、 測算 級別基準地價 土地級別 劃分 原則 土地級別通過地價區(qū)段歸并 形成，并 遵循以下原則： （ 1）級別內地價區(qū)段開發(fā)程度一致 。 （ 2）級別內地價區(qū)段地價水平相近 。 （ 3）不同級別之間價格有明顯差異 。 土地級別 劃分 方法 采用 數軸散點圖或頻率直方圖的 方法劃分出土地級別。 級別基準地價 測算 統(tǒng)計每個級別內的地價區(qū)段的面積與區(qū)段基準地價，在此 基礎上采用 面積 加權平均法，測算出級別基準地價。 其計算公式為： 級別基準地價 Dj＝?????nkkknkkSSJ11 式中： Dj— 級別基準地價 ； kJ — 區(qū)段 k 區(qū)段基準 地價； 15 kS — 區(qū)段 K 面積； n— 級別內區(qū)段個數。 級別基準地價數值應取整為 5 的整數倍。 14. 地價動態(tài)監(jiān)測成果整理 地價動態(tài)監(jiān)測成果內容 （ 1）地價動態(tài)監(jiān)測報告，包括 城市地價水平及變化趨勢、城市地價與房價對 比分析、城市地價與房地產市場協(xié)調狀況、城市地價與社會經濟環(huán)境協(xié)調狀況、背景情況與未來趨勢分析，重點公布的指標有： 區(qū)段地價與地價指數、城市市區(qū)地價與地價指數、 城市 市域地價與地價指數 。 （ 2）地價動態(tài)監(jiān)測成果圖件，包括地價監(jiān)測點分布圖、地價區(qū)段分布圖 。 （ 3） 監(jiān)測數據 采集 成果 包括 各種調查表、樣點交易資料 、社會經濟 指標 文件 、 地價動態(tài)監(jiān)測點 評估技術要點表、 宗地圖和 影像照片等。 （ 4） 數據庫成果 地價動態(tài)監(jiān)測 體系 數據 庫 。 地價動態(tài)監(jiān)測成果 整理要求 （ 1） 地價動態(tài)監(jiān)測報告的分析與描述應客觀、合理，用語規(guī)范，并 制作成 word 格式電子版。 （ 2）所有圖件均應符合本規(guī)范 項所列要求。根據評價范圍大小的不同，紙質地價監(jiān)測點圖 可適當縮小比例尺至 1： 10000~1：25000。 （ 3）所有表格成果均應按附錄要求填寫，并制作成 Excel 格式電子版。 （ 4）地價動態(tài)監(jiān)測數據庫統(tǒng)一采用 Access 數據庫格式。 16 15. 基準地價 更新 成果整理 基準地價 更新 成果內容 （ 1） 基準地價更新工作報告和技術報告； （ 2） 基準地價更新成果圖件 ，包括收集的地籍圖、地形圖、規(guī)劃圖、地價監(jiān)測點圖 、 區(qū)段基準地價圖 、級別基準地價圖 及其他各種相關圖件 ； （ 3） 地價動態(tài)監(jiān)測成果中與基準地價更新相關內容 。 基準地價成果整理的 要求 （ 1） 工作報告與技術報告應描述客觀、分析合理、用語規(guī)范 。 （ 2） 區(qū)段基準地價圖能直觀反映不同級別內各類用地地價區(qū)段基準地價及界線、位置，圖示及圖例可以參照 附錄 F， 紙質 基準地價成果圖比例尺可放至 1： 10000~1： 25000。 （ 3） 區(qū)段內宗地地價評估修正系數表與修正系數說明表能直觀反映各類地價影響因素對應的修正系數及相應的修正條件 。 （ 4） 有關地價動態(tài)監(jiān)測的數據應符合地價動態(tài)監(jiān)測成果整理的要求 。 16. 成果驗收 地價動態(tài)監(jiān)測成果驗收 驗收 方式 首次應用本規(guī)范時， 縣 （ 市 ） 級工作 成果 由省轄市國土資源局負責驗收 ，省轄市 工作 成果 由省國土資源廳負責驗收 。 日常 地價動態(tài)監(jiān)測 成果 由省轄市 國土資源局 統(tǒng)一 驗收，并將成果報省國土資源廳備案。 省國土資源廳將對部分成果進行抽檢。 17 驗收 內容 （ 1）地價動態(tài)監(jiān)測范圍是否符合要求； （ 2）地價區(qū)段的劃分是否合理； （ 3）地價監(jiān)測點的數量、分布及更新是否符合要求； （ 4）地價監(jiān)測點資料是否齊全、真實，地價測算是否科學，地價水平是否合理； （ 5）市場交易樣點資料是否真實、有效； （ 6）地價監(jiān)測點分布圖是否清晰，監(jiān)測點位置是否準確，要素是否齊全； （ 7）監(jiān)測點地價評 估報告是否符合估價技術要