【正文】 填表單位： 填表人 ： 年 月 日 38 表 E11 相關(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)調(diào)查表 城市： 時(shí)間 ： 年 季度 序號(hào) 指標(biāo)名稱 指標(biāo)值 與上年 （季度）相比增長(zhǎng)率（％） （ 1） （ 2） （ 3） （ 4） 1 年 （季）度發(fā)展指標(biāo) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 2 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額（億元） 3 財(cái)政收入（億元） 4 居民人均可支配收入（元） 5 物價(jià)水平 6 房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)指標(biāo) 房屋平均交易價(jià)格（元 /平方米） 7 房屋交易單價(jià)最高值（元 /平方米） 8 房屋交易最低值（元 /平方米） 9 房屋年度供應(yīng)總量（萬(wàn)平方米） 10 房屋年度實(shí)際成交量（萬(wàn)平方米） 11 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額（億元） 12 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 13 人口變動(dòng)狀況 人口總量（萬(wàn)人） 14 人口增長(zhǎng)速度（％） 填表單位： 填表人： 填表時(shí)間： 年 月 日 39 表Ｅ 12 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估技術(shù) 要點(diǎn)表監(jiān)測(cè)點(diǎn) 編號(hào)： 用途： 面積： 位置 ： 市場(chǎng)比較法 評(píng)估 案例名稱 位 置 實(shí)際用途 開(kāi)發(fā)程度 容積率 成交價(jià)格 比準(zhǔn)價(jià)格 （單價(jià)） 現(xiàn)狀條件下評(píng)估價(jià)格（單價(jià)） 收益還原法 評(píng)估 房地年收益 房地年費(fèi)用 房屋現(xiàn)值 房屋年折舊率 還原率 土地總價(jià) 現(xiàn)狀條件下評(píng)估價(jià)格（單價(jià)） 總價(jià) 單價(jià) 總價(jià) 單價(jià) 總價(jià) 單價(jià) 綜合 房屋 土地 剩余法評(píng)估 房地產(chǎn)價(jià)值 建筑重置價(jià) 房屋現(xiàn)值 房屋年折舊率 折舊年限 稅費(fèi)率（平均） 其它 土地總價(jià) 現(xiàn)狀條件下評(píng)估價(jià)格（單價(jià)） 總價(jià) 單價(jià) 總價(jià) 單價(jià) 總價(jià) 單價(jià) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 評(píng)估 預(yù)計(jì)房地開(kāi)發(fā)價(jià)值 預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā) 周期 利息率（年） 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率（年） 投資回報(bào)率（總） 稅費(fèi)率 其它。 填表單位： 填表人 ： 年 月 日 36 表 E9 土地交易樣點(diǎn)調(diào)查表 城市： 時(shí)間 ： 年 月 序號(hào) 編號(hào) 用途 地價(jià)區(qū)段 土地位置 土地面積 （平方米） 容積率 使用 年期 開(kāi)發(fā)程度 土地交易價(jià)格 （元／平方米） 交易類型 交易日期 調(diào)查人 （ 1） （ 2） （ 3） （ 4） （ 5） （ 6） （ 7） （ 8） （ 9） （ 10） （ 11） （ 12） 1 2 3 4 5 6 7 8 … 注：編號(hào)（ 1） 按土地級(jí)別由高到低的 原則 填寫(xiě) 。 填表單位： 填表人 ： 年 月 日 35 表 E8 土地面積統(tǒng)計(jì)表 城市： 基準(zhǔn)日： 年 月 日 序號(hào) 面積統(tǒng)計(jì)范圍 （全市、土地級(jí)別、地價(jià)區(qū)段） 商業(yè)用途地價(jià)區(qū)段 居住用途地價(jià)區(qū)段 工業(yè)用途地價(jià)區(qū)段 總面積 有效面積 總面積 有效面積 總面積 有效面積 （ 1） （ 2） （ 3） （ 4） （ 5） （ 6） 1 全市面積總計(jì) 2 一級(jí)地面積小計(jì) 3 地價(jià)區(qū)段 1 4 地價(jià)區(qū)段 2 5 ……… .. 6 二級(jí)地面積小計(jì) 7 地價(jià)區(qū)段 1 8 地價(jià)區(qū)段 2 9 ……… .. … 注： 有效面積指所劃地價(jià)區(qū)段內(nèi)某一用途 土地 所占面積。 34 表 E7 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)調(diào)查表 城市： 基準(zhǔn)日： 年 月 日 序號(hào) 編 號(hào) 用途 所在地價(jià)區(qū)段 土地位置 土地面積 （平方米） 容積 率 剩余使用年期 開(kāi)發(fā)程度 現(xiàn)狀條件下評(píng)估地價(jià)（元／平方米） 設(shè)定條件下評(píng)估地價(jià)（元／平方米） 評(píng)估人 估價(jià)師 證 號(hào) 說(shuō)明 實(shí)際 平均 實(shí)際 平均 （ 1） （ 2） （ 3） （ 4） （ 5） （ 6） （ 7） （ 8） （ 9） （ 10） （ 11） （ 12） （ 13） （ 14） （ 15） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 … 注： 編號(hào)（ 1）為監(jiān)測(cè)點(diǎn)完全編號(hào)。 行業(yè)修正系數(shù) 行業(yè)修正系數(shù)根據(jù)不同行業(yè)收益能力及其社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)效益不 同，通過(guò)待確定行業(yè)土地收益能力與基準(zhǔn)行業(yè)土地收益能力的比值確定。 評(píng)估方法 科研、教育、文化、衛(wèi)生和體育用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估可參照商業(yè)、住宅和工業(yè)用地區(qū) 段基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法，根據(jù)科研、教育、文化、衛(wèi)生和體育用地分布規(guī)律和各地實(shí)際劃分地價(jià)區(qū)段，設(shè)立地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)；不能科學(xué)劃分地價(jià)區(qū)段的城市可以采用設(shè)立行業(yè)修正系數(shù)的方式評(píng)估科研、教育、文化、衛(wèi)生和體育用地基準(zhǔn)地價(jià)。 27 附錄 D 科研、教育、文化、衛(wèi)生、體育用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 評(píng)估原則 因地制宜原則 各地根據(jù)科研、教育、文化、衛(wèi)生和體育用地的分布特點(diǎn)和實(shí)際需求選擇是否進(jìn)行科研、教育、文化、衛(wèi)生和體育用地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估。 修正系數(shù) 其他 修正因素包括綠化率、學(xué)區(qū)、 建筑密度、面積大小、 寬深比等。 區(qū)位修正系數(shù) 主要針對(duì)工業(yè)用地，根據(jù)同一地價(jià)區(qū)段不同區(qū)位宗地地價(jià)差異確定區(qū)位修正系數(shù)。樓層地價(jià)修正系數(shù)可按下式求出： 某樓層地價(jià)修正系數(shù) =（該層樓面地價(jià) /底層樓面地價(jià)） 100% 住宅用地樓層修正系數(shù) 住宅用地各樓層之間售價(jià)也有一定的差異，其樓層修正系數(shù)根據(jù)地價(jià)區(qū)段內(nèi)典型樣本的各樓層樓面地價(jià)與平均樓面地價(jià)得出，公式如下： 某樓層地價(jià)修正系數(shù) =（該層樓面地價(jià) /平均樓面地價(jià)） 100% 微觀環(huán)境修正系數(shù) 主要針對(duì)住宅用地而言，考慮微 觀環(huán)境對(duì)住宅用地地價(jià)的影響，根據(jù)相同區(qū)位、同等檔次不同微觀環(huán)境住宅小區(qū)地價(jià)的差異來(lái)測(cè)算。 拐角修正 計(jì)算方法是同一地價(jià)區(qū)段中深度、寬度等相同的樣本，考慮所臨拐角類型造成在土地價(jià)格上的差異情況，最后確定拐角 修正系數(shù)。形狀可分為矩形、三角形、倒三角形、多邊形、不規(guī)則形狀等。具體做法是： 25 選擇在同一地價(jià)區(qū)段中 其他 因素相當(dāng)?shù)臉颖?，考慮在不同寬深比情況下反映在土地價(jià)格上的變動(dòng)情況，最后確定寬深比修正 系數(shù)。具體做法是： 在同一地價(jià)區(qū)段中進(jìn)深相等的樣本，考慮在不同寬度情況下反映在土地價(jià)格上的變動(dòng)情況，最后確定寬度條件下的修正系數(shù)。 a)平均深度百分率： a1(a1+a2)/2(a1+a2+a3)/3?? (a1+a2+a3+?? an)/n b)累計(jì)深度百分率： a1a1+a2a1+a2+a3?? a1+a2+a3+?? an （ 5）編制深度修正系數(shù)表。將宗地自臨街紅線至里地線以內(nèi)依一定距離（級(jí)距）劃分為若干單元格，并依次為 a1， a2， a3?? an，其單獨(dú)深度百分率為： a1a2a3?? an。深度百分率表中級(jí)距的選定，應(yīng)分析比較市場(chǎng)地價(jià)調(diào)查中地價(jià)變化的規(guī)律性，從而確定級(jí)距數(shù)、級(jí)距。具體做法是： （ 1）確定標(biāo)準(zhǔn)深度即里地線的確定 （ 2）確定級(jí)距。 （ 6） 監(jiān)測(cè)點(diǎn)所在地價(jià)區(qū)段發(fā)生變動(dòng)、調(diào)整時(shí)， 只改變地價(jià)區(qū)段代碼， 其他 代碼不變，但原編號(hào)自動(dòng)停止使用。 （ 4）土地用途代碼由 1 位英文代碼組成，分商業(yè)、居住、工業(yè)三種類型，用大寫(xiě)英文字母表示，商業(yè)為“ S”，居住為“ J”，工業(yè)為“ G”。 （ 3）地價(jià)區(qū)段序號(hào)由 3 位數(shù)字代碼組成，如“ 001”、“ 002”、“ 199”等。 地價(jià)區(qū)段編號(hào)表示形式如下： XXXXXX XX XXX X 行政區(qū)劃代碼 土地用途代碼 街道代碼 地價(jià)區(qū)段序號(hào) 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)編號(hào)表示形式如下： XXXXXX XX XXX X XX 行政區(qū)劃代碼 街道代碼 監(jiān)測(cè)點(diǎn)序號(hào) 地價(jià)區(qū)段序號(hào) 土地用途代碼 編號(hào)方法 （ 1）行政區(qū)劃代碼由 6 位數(shù)字代碼組成，直接引用國(guó)家行政代碼標(biāo)準(zhǔn) GB/T 2260。 編號(hào)結(jié)構(gòu) 地價(jià)區(qū)段編號(hào)采用 12 位數(shù)字組成，包括 6 位行政區(qū)劃代碼、 2位街道代碼、 3 位區(qū)段序號(hào)和 1 位土地用途代碼。 地價(jià)指數(shù) 地價(jià)指數(shù)主要是反映在不同時(shí)點(diǎn)的地價(jià)水平與某一時(shí)點(diǎn)地價(jià)水平比較的相對(duì)關(guān)系，以地價(jià)水平值比值的 100 倍表示。 地價(jià)區(qū)段 地價(jià)區(qū)段是指根據(jù)城市地價(jià)水平、土地利用條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境條件等方面的相近或一致性劃分的均質(zhì)地域。 土地開(kāi)發(fā)程度 土地開(kāi)發(fā)程 度是指宗地紅線內(nèi)外達(dá)到一定建設(shè)用地利用條件的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施條件，主要包括通上水、通下水、通電、通訊、通路、通氣、通暖和場(chǎng)地平整費(fèi)等。 基期 基期是編制地價(jià)指數(shù)時(shí)設(shè)定的基準(zhǔn)日期。 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn) 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)是指在一定級(jí)別 或一定區(qū)段內(nèi)設(shè)立的，并在土地條件、土地利用狀況以及開(kāi)發(fā)程度等方面與所在級(jí)別或基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定一致或相近的，能夠代表所在級(jí)別或區(qū)段地價(jià)水平的宗地。 土地級(jí)別 土地級(jí)別是指反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益差異的土地均質(zhì)地域。它是在設(shè)定估價(jià)基準(zhǔn)日、設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度、法定最高使用年期下完整國(guó)有出讓土地使用權(quán)的區(qū)域平均價(jià)格。每期更新的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的數(shù)量不得超過(guò)該城市地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)總數(shù)的 10%。 新增地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)立可參照地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)立步驟。 （ 5）土地被長(zhǎng)期低效利用。 （ 3）地塊被合并或分割。 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)更新 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)原則上應(yīng)保持穩(wěn)定，但遇到下列情況時(shí)，應(yīng)該更新： （ 1）地塊或地塊上建筑物滅失。 （ 2）周邊環(huán)境方面，包括總體規(guī)劃是否調(diào)整、是否增加重要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施等。 19 18. 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系維護(hù) 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)定期檢查 每季度要對(duì)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)進(jìn)行全面跟蹤檢查，并對(duì)檢查情況進(jìn)行登記。 17. 成果發(fā)布 驗(yàn)收 成果報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)后應(yīng)及時(shí)向社會(huì)發(fā)布。 18 （ 4）其他與地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果驗(yàn)收內(nèi)容相同。 （ 2）區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)圖及其他相關(guān)圖件的編制是否符合要求。 基準(zhǔn)地價(jià)更新成果驗(yàn)收 驗(yàn)收方式 縣 （ 市 ） 級(jí) 基準(zhǔn)地價(jià)更新成果由省轄市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)驗(yàn)收，省轄市基準(zhǔn)地 價(jià)更新成果由省國(guó)土資源廳負(fù)責(zé)驗(yàn)收。 驗(yàn)收內(nèi)容 （ 1）地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)范圍是否符合要求； （ 2）地價(jià)區(qū)段的劃分是否合理； （ 3）地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的數(shù)量、分布及更新是否符合要求； （