【正文】 個(gè)別因素 容積率 臨路條件 兩面臨市級(jí)主干道 兩面臨市級(jí)主干道 一面臨市級(jí)次干道 一面臨市級(jí)次干道 基礎(chǔ)設(shè)施 宗地外“七通”及 宗地內(nèi)場(chǎng)地平整 宗地外“七通”及 宗地內(nèi)場(chǎng)地平整 宗地外“七通”及 宗地內(nèi)場(chǎng)地平整 宗地外“七通”及 宗地內(nèi)場(chǎng)地平整 計(jì)算修正過程 比較因素條件指數(shù)表（表 53）如下。根據(jù)我們對(duì)估價(jià)對(duì)象所屬區(qū)域地面拆遷費(fèi)的調(diào)查，估價(jià)對(duì)象所屬區(qū)域地面拆遷費(fèi)平均為 11800元 /平方米，這里我們根據(jù)實(shí)際情況取 11800元 /平方米。根據(jù)北京市同類型房地產(chǎn)的交易情況和評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)，土地使用權(quán)的出讓金一般為樓面毛地價(jià)的 40%，則應(yīng)剔除補(bǔ)交的地價(jià)款 (即土地使用權(quán)出讓金 )為： 土地使用權(quán)出讓金＝ 2020 40% ＝ 八、綜合確定采用成本途徑測(cè)算的房地產(chǎn)總價(jià)格 將重置成本法測(cè)算的建筑物價(jià)格和采用市場(chǎng)比較法測(cè)算的土地使用權(quán)價(jià)格加總即估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。根據(jù)北京市五星級(jí)酒店的市場(chǎng)調(diào)查，預(yù)期 項(xiàng)目酒店平均房價(jià)為 100 美元 /間 則： 其年總收益＝ 30 12 7390（ 115%）＝ 18723895元 估價(jià)對(duì)象公寓用途部分全部用于出租經(jīng)營，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)北京市特別是估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的市場(chǎng)行情的分析，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象附近同類型、同檔次房地產(chǎn)的經(jīng)營情況和價(jià)格水平的掌握情況，考慮到公寓的大部分公用面積均在一至三層，而本次評(píng)估將這部分的建筑面積并入到酒店部分，公寓部分的公用面積很小，確定估價(jià)對(duì)象公寓用途部分在正常情況下，其預(yù)期的空置率為 20％，預(yù)期的公寓年平均租金水平為 35美元 /平方米 資本化率的確定方法有市場(chǎng)提取法、安全利率 加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資收益率排序插入法等方法。 采用上述方法測(cè)算的 總價(jià)格包含了土地使用權(quán)形成的收益價(jià)格。 估價(jià)師心得 此報(bào)告 是為委托方核實(shí)房地產(chǎn)現(xiàn)值所制作的，委估房地產(chǎn)為一個(gè)綜合性建筑，土地使用權(quán)現(xiàn)狀為劃撥，目前用于租賃經(jīng)營。土地價(jià)格的測(cè)算中，首先利用充分的市場(chǎng)資料求取毛地價(jià)水平，最后加上委估房地產(chǎn)所在區(qū)域的平均拆遷費(fèi)水平。 評(píng)估過程中，感覺對(duì)于此類物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，收益法的評(píng)估結(jié)果更具有說服力，但在收益測(cè)算時(shí)，不能簡單依據(jù)委托方提供的報(bào)價(jià)資料，要詳細(xì)了解周邊同檔次、同類型物業(yè)的平均情況而確定 ，對(duì)于費(fèi)用的確定也是如此。報(bào)告寫作認(rèn)真細(xì)致，市場(chǎng)背景分析深入。 。 因物業(yè)用途多樣，在收益法中，運(yùn)營成本就沒有單 純出租房屋那幺簡單，會(huì)包括客房成本、餐飲成本、能源等公共事業(yè)費(fèi)用、旅店管理經(jīng)營的收益等，如能分類列支，將更符合飯店業(yè)客觀情況。 當(dāng)然，對(duì)于此類房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，成本法是一個(gè)特別難以掌握的技術(shù)路線，一般情況下，成本價(jià)格都要低于收益價(jià)格，這也是我們要注意的，最好同時(shí)采用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估。 由于委估房地產(chǎn)的土地使用權(quán)為劃撥現(xiàn)狀，因此上述測(cè)算 過程的結(jié)果是一個(gè)完全假設(shè)條件下的房地產(chǎn)綜合價(jià)格，由于該房地產(chǎn)如果進(jìn)入市場(chǎng)交易時(shí)必須先繳納土地出讓金，因此我們根據(jù)城區(qū)土地出讓金的一般取費(fèi)水平確定了委估房地產(chǎn)所適用的土地出讓金水平，進(jìn)行扣減后才為委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。 在成本途徑中，為了精確地對(duì)建筑物進(jìn)行評(píng)估，我們?nèi)嬲{(diào)查取證，結(jié)合委托方對(duì)委估房地產(chǎn)的管理方法，將其分為很多細(xì)項(xiàng)，分別進(jìn)行重置全價(jià)測(cè)算和成新率估計(jì)。 根 據(jù)估 價(jià)師經(jīng)驗(yàn)，估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，建筑物和土地分開測(cè)算的方法多是從成本角度評(píng)估物業(yè)，不能全面反映經(jīng)營物業(yè)在市場(chǎng)中的整體價(jià)格情況，采用收益還原法測(cè)算出的房地產(chǎn)現(xiàn)值更能反映估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，所以此次評(píng)估我們以收益還原法的評(píng)估值為主，將收益途徑測(cè)算出的房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)重取為 80％，成本途徑測(cè)算出的房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)重取為 20％。這里我們選取 1999 年 6月中國人民銀行公布的一年期的銀行定期貸款利率 %；依據(jù)對(duì)影響估價(jià)對(duì)象的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的分析結(jié)果，確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為 3%，最終求出：綜合還原利率＝貸款利率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，即 %。 所以， 項(xiàng)目預(yù)期年總收益 ＝（酒店年總收益 +寫字樓年總收益 +公寓年總收益） ＝ 193433054元 商業(yè)用途房地產(chǎn)運(yùn)營費(fèi)用包括營業(yè)成本、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、空房損失費(fèi)等，根據(jù)委估方提供的《一九九八年度經(jīng)營情況 》及市場(chǎng)上同類型房地產(chǎn)的一般運(yùn)營費(fèi)用和評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)測(cè)算，則： 年管理費(fèi)按總收益的 10%測(cè)算，則： 年管理費(fèi)＝ 193433054 10% ＝ 19343305元 年維修費(fèi)按建筑物重置價(jià)的 2%測(cè)算，則： 年維修費(fèi)＝ 983708700 2% ＝ 19674174元 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 依照有關(guān)法規(guī)，房產(chǎn)稅率為年總收益的 12%，則： 房產(chǎn)稅＝ 193433054 12% ＝ 23211967元 按建筑物重置價(jià)的 ‰測(cè)算，其保險(xiǎn)費(fèi)為： 保險(xiǎn)費(fèi)＝ 983708700 ‰ ＝ 1475563元 指營業(yè)稅及其附加費(fèi)，綜合稅率為年總收益的 %。 1美元＝ ，則： 其年收益＝ 100 504 365（ 120%）＝ 121855104元 根據(jù)北京市頂級(jí)寫字樓的市場(chǎng)調(diào)查，考慮到寫字樓的大部分公用面積均在一至三層，而本次評(píng)估將這部分的建筑面積并入到酒店部分，寫字樓部分的公用面積很小，預(yù)期的寫字樓的平均租金水平為 30美元 /平方米 估價(jià)對(duì)象商業(yè)用途部分全部用于出租經(jīng)營，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)北京市特別是估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的市場(chǎng)行情的分析，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象附近同類型、同檔次房地產(chǎn)的經(jīng)營和價(jià)格水平的掌握情況，確定估價(jià)對(duì)象商業(yè)用途部分在正常情況下經(jīng)營收益。 ＝ 5027元 /平方米 熟地總價(jià)＝ 5027 ＝ 毛地總價(jià)＝ 2020 ＝ 依據(jù)國家和北京市有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)，評(píng)估對(duì)象應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，即應(yīng)向政府補(bǔ)交地價(jià)款。 對(duì)三個(gè)可比案例計(jì)算而得的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行簡單算術(shù)平均，即得被評(píng)宗地的樓面毛地價(jià)， 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 即 2020元 /平方米。 共選擇了交易時(shí)間、交易方式、使用年限、公共交通狀況、距二環(huán)路距離、臨路條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件等修正因子。 案例 2：位于 區(qū)建國門南大街乙 1號(hào)，土地用途為綜合，用地面積為 ，地上建筑面積為 ，地上容積率為 ，處于 2類地價(jià)區(qū)， 2001年 10月審定樓 面毛地價(jià)為 1980元 /平方米。經(jīng)向有關(guān)部門查詢，并參考評(píng)估方掌握的有關(guān)市場(chǎng)資料，在相同或相似的供需范圍內(nèi)，選擇相同或相似的地塊作為比較對(duì)象。大多數(shù)開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)以追求較高的利潤為目的，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況和所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)的平均投資回報(bào)水平，確定該房地產(chǎn)的投資回報(bào)率為15%。根據(jù)實(shí)際情況，確定按建造成本的 5%計(jì)算。 紅線內(nèi)市政費(fèi)用＝ 5%＝ ③電貼費(fèi) 根據(jù)北京市關(guān)于調(diào)整北京地區(qū)供電貼費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知 [京價(jià)（商）字 [2000]282]，電纜線路供電工程電貼費(fèi) 10千伏用戶交納電貼費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為 330 元 /KVA，根據(jù)北京市有關(guān) 規(guī)定，取為 50瓦 /平方米，容載比按 。 (根據(jù)空調(diào)系統(tǒng)圖 ) 成新率 85%。總供冷量為 2000噸，采暖約為 8300000大卡 /小時(shí)，制冷站設(shè)備包括 4臺(tái)主機(jī)、 4臺(tái)水塔、 19臺(tái)水泵、片式換熱器三組、其它輔助機(jī)機(jī)械有送排風(fēng)機(jī)約 190臺(tái)、含加壓排煙系統(tǒng)及風(fēng)機(jī)盤管超過 1000臺(tái)、水管及風(fēng)管鋼材共 850噸，全部為進(jìn)口產(chǎn) 品。根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)行價(jià)格，委托方提供的價(jià)格較低，在此，采用市場(chǎng)價(jià)。 ⑹ 513 層：普通商務(wù)客房，五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，天棚裝修 (3000 元 )，墻面裝修 (72000 元 )，地面鋪地毯 (40050＝ 20000元 )，柚木家具 (110000元 )，各式燈具 (65000元 )，衛(wèi)生間潔具及配件 (36000 元 )，衛(wèi)生間裝修 (4000+7000＝ 11000 元 )，電器核價(jià) (45000 元，含電視、電話、錄像機(jī)、傳真機(jī)、床頭控制柜等 )，其它： 13000元，合計(jì) 375000元，按平方米造價(jià)計(jì)算： 375000247。 ⑷ 3層：健身房的天棚及墻面為高級(jí)涂料粉刷，地面為塑膠地板，健身設(shè)施為進(jìn)口各式機(jī)械，綜合造價(jià)： 5000元 /平方米。裝修工程在不斷進(jìn)行改造，且在 2000年和 2001年進(jìn)行了大面積的裝修改造，維護(hù)情況較好，成新率為 90%。降水工程： 200萬元，鋼筋技術(shù)指標(biāo)為： 910噸 /100平方米，混凝土技術(shù)指標(biāo)為： 70— 75立方米 /100平方米，水泥技術(shù)指標(biāo)為：3540噸 /100平方米，以上指標(biāo)是根據(jù)結(jié)構(gòu)形式、層高、檐高等因素綜合考慮進(jìn)行的結(jié)算指標(biāo)。 因委托方未能提供詳細(xì)工程量結(jié)算書，部分分項(xiàng)工程無法確定其原值，且自 1991年竣工后，該工程一直進(jìn)行不間斷的改造和裝修，涉及的部位和專業(yè)內(nèi)容較多，此次估價(jià)只能依照現(xiàn)有圖紙及現(xiàn)場(chǎng)勘查的情況進(jìn)行評(píng)估 。本工程分為飯店、寫字樓、公寓及餐廳、酒吧、多功 能廳、健身房、車庫等配套設(shè)施。其中使用年限法的計(jì)算公式為：建筑物成新率＝建筑物尚可使用年限247。 六、采用重置成本法進(jìn)行建筑物估價(jià) （一）估價(jià)依據(jù) 1. 項(xiàng)目有限公司提供的竣工結(jié)算表，竣工總結(jié)， 簡介 項(xiàng)目工程改造項(xiàng)目及時(shí)間表， 項(xiàng)目分區(qū)面積統(tǒng)計(jì)，外墻玻璃面積統(tǒng)計(jì)，各專業(yè)竣工總結(jié)介紹，各專業(yè)系統(tǒng)圖，結(jié)構(gòu)平面圖，工程部提供的部分設(shè)備單價(jià) 表。 ①運(yùn)用特爾菲法確定估價(jià)對(duì)象特殊條件下評(píng)估測(cè)算所需的各種參數(shù)。估價(jià)對(duì)象附近是規(guī)模龐大的外國使館區(qū)和北京市東部的國際性辦公、文化、商貿(mào)的中心點(diǎn)。 7019230102030405060702001年 2002年 2020年供應(yīng)量（萬平方米） 寫字樓新增供應(yīng)預(yù)測(cè)圖 總之，北京寫字樓市場(chǎng)開始走出低迷，持續(xù)穩(wěn)健地節(jié)節(jié)攀升。奧運(yùn)會(huì)的申辦成功，海內(nèi)外大量投資者將云集北京，尤其是旅游公司包括旅游網(wǎng)站，增加對(duì)辦公用房地需求。 ，新經(jīng)濟(jì)的力量不可忽視。 2001年 1季度北京辦公用房竣工面積僅有 ，與去年同期相比減少了 %，市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)較少，導(dǎo)致了 1季度寫字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面，尤其 1季度竣工的部分項(xiàng)目，在預(yù)售階段就已經(jīng)有較大部分售出，另外有些項(xiàng)目則一再推遲竣工時(shí)間，減少了實(shí)際供應(yīng)量。外銷公寓的需求主要來源于在京工作的外籍人士，盡管許多小公司，尤其是一些辦事處之類的機(jī)構(gòu)更多的起用本地人士擔(dān)當(dāng)其高級(jí)管理人員以節(jié)省開支，但許多大公司由于業(yè)務(wù)的擴(kuò)展還是不斷地引進(jìn)外籍員工，尤其是一些技術(shù)型的外籍員工到北京來，從而使北京外籍員工的數(shù)量保持著增長的趨勢(shì)。 第三類是在京注冊(cè)的國內(nèi)公司和駐京辦事機(jī)構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前在京注冊(cè)的外商已逾萬家，外商及管理人員總數(shù)已超過 10萬人。已建成的有匯園住宅式公寓，近幾年在建、待建的有陽光、名人、陽明 廣場(chǎng)等以商住樓公寓為主的配套建筑群和沿京昌、機(jī)場(chǎng)走廊方向繁衍的花園式別墅公寓。 近幾年，融工作和居住為一體的商住兩用的寫字樓公寓和賓館飯店公寓對(duì)寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生了很大的沖擊。近些年開發(fā)建設(shè)的大量“花園”、山莊”等 多為別墅式公寓，這些公寓多注重對(duì)休閑情趣和綠色環(huán)境的追求，體現(xiàn)出一種現(xiàn)代時(shí)尚。 隨著近年來政府的政策的完善和經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，國家針對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模偏大和房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理的問題出臺(tái)了一系列政策、措施，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)特別是四星級(jí)及以上賓館、飯店項(xiàng)目的審批，這在一定程度上對(duì) 飯店市場(chǎng)起到一些積極作用，使飯店市場(chǎng)迅速、健康的發(fā)展；另外 2020 年奧運(yùn)會(huì)主辦權(quán)的申辦成功、 CBD 商務(wù)區(qū)的進(jìn)一步策劃、中國加入 WTO也將使北京市旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)前所未有的持續(xù)的繁榮階段。盡管目前有的涉外飯店為了保本已迫不得已降低門檻，實(shí)行一種“破壞性經(jīng)營”，但這種局面不會(huì)維持太久。 北京旅 店業(yè)的發(fā)展是近 20 年的事， 1984 年以后，政策放開，到 1988 年全市旅店飯店猛增到 2895家，床位達(dá)到 ，從 1992年到 1998年新建和改建的賓館每年都以 27%的速度急增， 1997年超過了 30%。首先估算每年的有效總收益，然后扣減正常運(yùn)營時(shí)的管理費(fèi)用、維修費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)以及稅費(fèi)等，得到每年的純收益。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)，有 較多的土地出讓案例，因此可通過市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象的樓面毛地價(jià)，然后再測(cè)算出估價(jià)對(duì)象的樓面熟地價(jià)，求出土地總價(jià)格。 第一種途徑為成本途徑，運(yùn)用市場(chǎng)比較法和重置成本法綜合測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格。 的有關(guān)市場(chǎng)資料及估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲得的資料。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 二○○一年十二月三十一日 六、價(jià)值定義 此次評(píng)估的價(jià)格為建筑物和土地使用權(quán)的整體價(jià)格，即房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格。 ⑤通氣：市政干管接到宗地外，接自市政供氣管網(wǎng)，現(xiàn)有供氣設(shè)施能滿足需要。 ①通電：雙回路供電，電壓為 10KV，配有一座自備電站，現(xiàn)有供電設(shè)施能滿足用電需要。配有法國梅蘭日立高壓柜、低壓柜，五臺(tái)德國變壓器共 6250KVA，兩臺(tái)康明斯發(fā)電機(jī)共 600KVA。 ⑽供水系統(tǒng) 設(shè)有三套獨(dú)立供水、熱水、