【正文】 因 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 狀 況 100 100 100 100 公用設(shè)施完備度 100 100 100 100 素 環(huán) 境 優(yōu) 劣 度 100 100 100 100 個 宗地面積 (平方米 ) 100 101 100 100 別 宗 地 形 狀 100 101 101 101 因 容 積 率 100 100 101 100 素 地基承載狀況 100 100 100 100 目前規(guī)劃限制 100 100 100 100 編制因素比較修正系數(shù)表 根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表 6。 10000=242（萬元） 求熟地價 參照相關(guān)的征地文件和目前該地區(qū)正常的征地費用水平，一般為 8萬元 /畝，即地面征地費用 120 元 /平方米。 出讓金總價 =41 247。 E、目前規(guī)劃限制，分為限制較小、有一定限制、有較大限制 ，以待估宗地為 100，每相差一個等級修正 1%。 中國最大的管理資源中心 第 36 頁 共 44 頁 C、距火車貨運站距離，以待估宗地為 100，每增加 1 公里，相應(yīng)減少 %； D、產(chǎn)業(yè)集聚度，分為高、較高、較低、低四個等級，考慮到產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模對工業(yè)地價影響較大，以待估 宗地為 100,每相差一個等級，地價相應(yīng)修正 1% E、環(huán)境優(yōu)劣度，分為無污染、污染小、有一定污染、污染較重、污染嚴重五個等級，以待估宗地為 100，每相差一個等級，地價相應(yīng)修正1%； F、基礎(chǔ)設(shè)施狀況，宗地外基礎(chǔ)設(shè)施條件每增加或減少“一通”， 指數(shù)增加或減少 ％； G、公用設(shè)施完備度，分為完備、較完備、不完備三個等級，以待估宗地為 100，每相差一個等級，地價相應(yīng)修正 1%； Ⅱ、個別因素 : A、宗地面積，分為〈 10000 平方米， 10000— 50000 平方米，〉 50000平方米三個等級，以待估 宗地為 100，每上升一個等級，地價往上修正1%； B、宗地形狀，分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三個等級，以待估宗地為 100，每上升一個等級，地價往上修正 %，此項修正以不超過177。比較因素指數(shù)確定如下： ①、待估宗地與三個案例的土地用途、交易情況、交易類型等條件均一致，故對于上述這些影響地價的因素均不作修正。 中國最大的管理資源中心 第 33 頁 共 44 頁 （ 2）比較因素的選擇 根據(jù)估價對象的宗地條件，影響估價對象價格的主要因素有： A、交易時間：確定地價指數(shù) B、交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易。 案例 B：北京依諾維紳家具有限公司生產(chǎn)基地出讓項目 該地塊位于北京市懷柔縣鳳翔科技開發(fā)區(qū) ,工業(yè)用途 ,用地面積13333平方米，容積率 ,土地使用年期為 50年。 ?與待估宗地的估價期日應(yīng)接近。 10000=389（萬元） （ 8）待估宗地 50 年期毛地價 地面毛地價 =地面熟地價 （土地取得費 +土地取得費的投資利息 + 土地取得費的投資利潤）年期修正系數(shù) =291（ 100++15） =291117 =174（元 /平方米） 毛地總價 =174 247。 （ 2）土地開發(fā)費 根據(jù)對所征用土地的開發(fā)程度和該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套情況的調(diào)查，以及平均開發(fā)成本的測算，該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套程度在達到宗地紅線外“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供氣及通暖）及宗地紅線內(nèi)場地平整的情況下，其費用平均為 120 元 /平方米。 土地開發(fā)及其它費用 參照相關(guān)的征地文件和目前該地區(qū)正常的征地費用水平，一般為 8萬元 /畝，即 地面征地費用 120 元 /平方米。這是出于以下考慮：一是估價對象位于北京市基準地價覆蓋區(qū)域，運用基準地價修正法切實可行；二是估價對象為工業(yè)用地，符合成本法的應(yīng)用條件及適用范圍；三是估價對象為工業(yè)用地，評估人員掌握有充足的交易實例，選用市場比較法比較適宜。因此，在土地估價時，一定要認真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價格。在評估中考慮土地市場的供求狀況對地價的影響。 中國最大的管理資源中心 第 25 頁 共 44 頁 第三部分 土地估價 一、估價原則 地價是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用影響所形成，由于這些因素又經(jīng)常處于變動之中，我們在估價時遵循以下原則： （１）、替代原則 地價遵循替代規(guī)律，其宗地的土地價格，受其相同使用的宗地，即同類型具有替代可能的宗地價格所牽制。 個別因素 該項目用地為工業(yè)用地，地勢平坦 ,地質(zhì)條件良好。 (4) 供電 建有一座 110KV 變電站。特別鼓勵發(fā)展高新技術(shù)企業(yè)和出口創(chuàng)匯企業(yè)，適當(dāng)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)及配套商業(yè)、服務(wù)業(yè)。東 結(jié)密云，南連順義，西與昌平、延慶為鄰，北與河北省豐寧、灤平、赤城接壤。北京是我國的交通中心，現(xiàn)已形成海陸空全方位的對外交通體系。 北京全部土地實行的是土地公有制，其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。北京市的建設(shè)將從以新區(qū)帶動為主轉(zhuǎn)向舊區(qū)調(diào)整 中國最大的管理資源中心 第 23 頁 共 44 頁 改造與新區(qū)開發(fā)并重。 二、地價影響因素分 析 一般因素 北京是中國的首都，北京的建設(shè)既要反映出中華民族的歷史、革命傳統(tǒng)和社會主義的獨特風(fēng)貌，又要積極為全國的經(jīng)濟建設(shè)服務(wù)，同時要大力發(fā)展適合首都特點的經(jīng)濟，并對經(jīng)濟發(fā)展 提出更高的質(zhì)的要求。根據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【 2001懷規(guī)地字 0026 號】，委估對象用地面積為 ，根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【 2001懷 中國最大的管理資源中心 第 22 頁 共 44 頁 規(guī)建字 0088號】，委估對象建筑面積為 ，總?cè)莘e率 。本報告自審定結(jié)果確定之日起一年內(nèi)有效。 評估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（即通路、供水、排水、通電、通訊、通暖、通氣）及宗地紅線內(nèi)“場地平整”。 估價對象與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前生產(chǎn)、經(jīng)營的正常進行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 五、估價目的 委托方擬對委估地塊進行房地產(chǎn)開發(fā)，特委托北京首佳房地 產(chǎn)評估有限公司對該地塊進行價格評估，為其向北京市政府土地管理部門辦理土地出讓手續(xù)，提供客觀、公正、合理的地價依據(jù)。 北京冠達科技有限公司委托評估的估價對象 ,是指位于北京市懷柔 中國最大的管理資源中心 第 17 頁 共 44 頁 縣雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)的一宗工業(yè)用地。本報告自審定結(jié)果確定之日起一年內(nèi)有效。 評估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（即通路、供水、排水、通電、通訊、通暖、通氣）及宗地紅線內(nèi)“場地平整”。 估價對象與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前生產(chǎn)、經(jīng)營的正常進行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。比較實例宗地交易日期地價指數(shù)） （待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)247。 (2)、成本法 成本法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。這是出于以下考慮：一是估價對象位于北京市基準地價覆蓋區(qū)域，運用基準地價修正法切實可行；二是估價對象為工業(yè)用地，符合成本法的應(yīng)用條件及適用范圍；三是估價對象為工業(yè)用地，評估人員掌握有充足的交易實例，選用市場比較法比較適宜。因此，在土地估價時，一定要認真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價格。在評估中我們充分考慮了土地市場的供求狀況對地價的影響。 二、土地估價 估價原則 地價是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用影響所形成，由于這些因素又經(jīng)常處于變動之中，我們在估價時遵循以下原則： （１）、替代原則 地價遵循替代規(guī)律，其宗地的土地價格，受其相同使用的宗地，即同類型具有替代可能的宗地價格所牽制?？傆玫孛娣e為 ，總建筑面積為 ,總?cè)莘e率 。 (6) 通訊 建有可 裝機 5000 門的電信支局。 (2) 下水 采用雨、污水分流方式排水。附近有京承鐵路、京通鐵路、大秦鐵路等干 線。 區(qū)域因 素 委估地塊位于北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū) , 東臨雁棲河西路 ,南臨北京冠達科技有限公司辦公區(qū) ,西臨開發(fā)區(qū)土地，北臨開發(fā)區(qū)土地。目前新征地的數(shù)量受到控制，北京市鼓勵在舊城區(qū)對土地進行二次開發(fā)，由于拆遷量大，造成北京市城區(qū)整體地價水平較高。新區(qū)開發(fā)的重點將從中心地區(qū)轉(zhuǎn)移到各邊緣集團。 北京城市規(guī)劃區(qū)即北京市行政管轄區(qū)，包括規(guī)劃市 區(qū)和遠郊地區(qū)，總面積為 平方公里。 該項目用地目前未發(fā)生抵押、租賃、擔(dān)保等他項權(quán) 利 。北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司 地址 :東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208 室 電話 :65273528 圖文傳真 : 65128844208 1 土 地 估 價 報 告 項目名稱： 北京冠達科技有限公司工業(yè)用地地價評估 受托估價單位：北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司 估 價 人 ：杜建國 丁穎紅 趙佳理 委托估價單位：北京冠達科技有限公司 估 價 日 期：二○○一年 十 月二十日 至十一月八 日 土地估價報告編號：首評地 （ 2001） 字第 090號 本卷共 頁 保管期限 案 卷 號 目 錄 土地估價報告 第一部分 摘要 ————————————————— 1 第二部分 估價對象界定 ————————————— 3 第三部分 土地估價結(jié)果 ————————————— 7 第四部分 附件 ————————————————— 14 土地估價技術(shù)報告 第一部分 總述 ————————————————— 1 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 ———— 6 第三部分 土地估價 ——————————————— 9 第四部分 附件 ————————————————— 25 北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司 地址 :東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 電話 :65273528 圖文傳真 : 65128844208 1 土 地 估 價 報 告 第一部分 摘要 一 、估價項目名稱： 北京冠達科技有限公司工業(yè)用地地價評估 二、委托估價方： 北京冠達科技有限公司 三、估價期日 ： 二○○一年十月二十五日 四、價格結(jié)果： 北京冠達科技有限公司委托評估的位于懷柔縣雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)的一宗工業(yè)用地 ,土地面積 ， 在 2001年 10月 25 日，評估設(shè)定用途為工業(yè)用地，評估設(shè)