【導讀】地址:東城區(qū)南河沿大街天安大廈207/208室電話:65273528圖文傳真:65128844-208. 讓，北京市長城偉業(yè)投資開發(fā)總公司已將該地塊轉讓給北京冠達科技有限公司，現由北京冠達科技有限公司進行開發(fā),擬辦理土地出讓手續(xù)。該項目用地目前未發(fā)生抵押、租賃、擔保等他項權利。都特點的經濟，并對經濟發(fā)展提出更高的質的要求。市區(qū)中心地區(qū)的范圍大體在四環(huán)路內外，面積近300平。北京市的建設將從以新區(qū)帶動為主轉向舊區(qū)調整改造與新區(qū)開發(fā)并重。完善各項城市基礎設施和公共服務設施，保護歷史傳統(tǒng)風貌，改善城市環(huán)境。新區(qū)開發(fā)的重點將從中心地區(qū)轉移到各邊緣集團。有；農村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。在使用制度方面，北京市對國家土地實行有償使用并逐步建立和培育地產市場。拆遷量大，造成北京市城區(qū)整體地價水平較高。規(guī)模，目前，北京市四環(huán)路以內的區(qū)域基本達到“七通”的配套程度。我國的交通中心，現已形成海陸空全方位的對外交通體系。

　　

【正文】 ］、基礎設施狀況、產業(yè)集聚度、環(huán)境優(yōu)劣度等。 D、個別因素：主要指宗地面積、宗地形狀、容積率、地基承載狀況、目前規(guī)劃限制等。 （ 3）比較因素條件說明 估價對象于比較案例的比較因素條件詳述見表 3 中國最大的管理資源中心 第 34 頁 共 44 頁 表 3 比 較 因 素 條 件 說 明 表 待估宗地及比較 案例 比較因素 待 估 宗 地 實 例 A 實 例 B 實 例 C 位 置 懷柔縣雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū) 懷柔縣廟城鎮(zhèn)桃山村東 懷柔縣鳳翔科技開發(fā)區(qū) 懷柔縣懷柔鎮(zhèn)大中富樂村 土 地 用 途 工業(yè) 工業(yè) 工業(yè) 工業(yè) 交 易 日 期 交易價格 （元 /平方米） 待 估 40 43 40 交 易 情 況 正 常 正 常 正 常 正 常 土地使用年限（年） 50 50 50 50 交 易 類 型 協議出讓 協議出讓 協議出讓 協議出讓 區(qū) 交 道路通達度 臨支路 臨支路 臨支路 臨支路 距區(qū)域中心距離 約 6公里 約 5公里 約 6公里 約 6公里 域 通 距火車貨運站距離 約 8公里 約 7公里 約 8公里 約 7公里 產 業(yè) 集 聚 度 較高 較低 較高 較低 因 基 礎 設 施 狀 況 宗地紅線外 “ 七通” 宗地紅線外 “七通” 宗地紅線外 “七通” 宗地紅線外 “七通” 素 公用設施完備度 較完備 較完備 較完備 較完備 環(huán) 境 優(yōu) 劣 度 污染小 污染小 污染小 污染小 個 宗地面積 (平方米 ) 114512 13333 33960 別 宗 地 形 狀 不規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 因 容 積 率 素 地 基 承 載 狀 況 承載力較強 承載力較強 承載力較強 承載力較強 目前規(guī)劃限制 有 一定限制 有一定限制 有一定限制 有一定限制 編制比較因素條件指數表 根據待估宗地與比較案例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數表。比較因素指數確定如下： ①、待估宗地與三個案例的土地用途、交易情況、交易類型等條件均一致，故對于上述這些影響地價的因素均不作修正。 ②、地價指數 調查北京市近幾年工業(yè)用地地價上漲情況 ,除少數地區(qū)工業(yè)用地有小幅度上漲外 ,其它地區(qū)無明顯上漲 ,根據待估宗地所在區(qū)域的地價無明 中國最大的管理資源中心 第 35 頁 共 44 頁 顯上漲實際情況，土地評估報告中上述地區(qū)的地價指數以待估宗地的估價期日為基數，將 2001年 10月的 地價指數定為 100，按每月平均增長率為 %，則地價指數變化情況如下： 表 4 北京市工業(yè)用地地價指數表 年度 2001 年 10月 1999 年 4 月 2001 年 1 月 2001 年 3 月 地價指數（ %） 100 ③、使用年限修正系數 土地使用年限修正系數公式為： ? ?? ?nmrrk?????111111 式中： K— 使用年限修正系數 r— 土地還原利率按中國人民銀行公布一年期存款利率 %，考慮目前的通貨緊縮和一定的風險利率取 7%） m— 待估宗地土地使用年限 n— 比較案例宗地土地使用年限 ④、區(qū)域及個別因素修正系數 Ⅰ、區(qū)域因素： A 、道路通達度 ,分為臨街巷、臨支路、臨次干道、臨主干道四個等級，以待估宗地的等級為 100,每相差一個等級修正 1%。 B、 距區(qū)域中心距離，以待估宗地為 100，每增加 1公里，相應減少1%,此項修正以不超過177。 3%為限 。 中國最大的管理資源中心 第 36 頁 共 44 頁 C、距火車貨運站距離，以待估宗地為 100，每增加 1 公里，相應減少 %； D、產業(yè)集聚度，分為高、較高、較低、低四個等級，考慮到產業(yè)集聚規(guī)模對工業(yè)地價影響較大，以待估 宗地為 100,每相差一個等級，地價相應修正 1% E、環(huán)境優(yōu)劣度，分為無污染、污染小、有一定污染、污染較重、污染嚴重五個等級，以待估宗地為 100，每相差一個等級，地價相應修正1%； F、基礎設施狀況，宗地外基礎設施條件每增加或減少“一通”， 指數增加或減少 ％； G、公用設施完備度，分為完備、較完備、不完備三個等級，以待估宗地為 100，每相差一個等級，地價相應修正 1%； Ⅱ、個別因素 : A、宗地面積，分為〈 10000 平方米， 10000— 50000 平方米，〉 50000平方米三個等級，以待估 宗地為 100，每上升一個等級，地價往上修正1%； B、宗地形狀，分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三個等級，以待估宗地為 100，每上升一個等級，地價往上修正 %，此項修正以不超過177。 3%為限； C、容積率修正，以待估宗地 100，比較案例的容積率與其相比，每上升 ，地價往上修正 1%，反之往下修正 1%，此項修正以不超過177。 3%為限。 中國最大的管理資源中心 第 37 頁 共 44 頁 D、地基承載狀況，分為承載力強、承載力較強、承載力較差、承載力差四個等級，以待估宗地為 100，每相差一個等級修正 1%。 E、目前規(guī)劃限制，分為限制較小、有一定限制、有較大限制 ，以待估宗地為 100，每相差一個等級修正 1%。 根據以上比較因素指數的說明，編制比較因素條件指數表，詳見表 5。 中國最大的管理資源中心 第 38 頁 共 44 頁 表 5 比 較 因 素 條 件 指 數 表 待估宗地及比較案例 比較因素 待 估 宗 地 實 例 A 實 例 B 實 例 C 土地價格（元 /平方米） 待估 40 43 40 土 地 用 途 100 100 100 100 交 易 日 期 100 交 易 情 況 100 100 100 100 土地使用年限（年） 100 100 100 100 交 易 類 型 100 100 100 100 區(qū) 交 道路通達度 100 100 100 100 距區(qū)域中心距離 100 101 100 100 域 通 距火車貨運站距離 100 100 產 業(yè) 集 聚 度 100 99 100 99 因 基 礎 設 施 狀 況 100 100 100 100 公用設施完備度 100 100 100 100 素 環(huán) 境 優(yōu) 劣 度 100 100 100 100 個 宗地面積 (平方米 ) 100 101 100 100 別 宗 地 形 狀 100 101 101 101 因 容 積 率 100 100 101 100 素 地基承載狀況 100 100 100 100 目前規(guī)劃限制 100 100 100 100 編制因素比較修正系數表 根據比較因素條件指數表，編制因素比較修正系數表 6。 表 6 因 素 比 較 修 正 系 數 表 中國最大的管理資源中心 第 39 頁 共 44 頁 待估宗地及比較案例 比較因素 實 例 A 實 例 B 實 例 C 土地價格（元 /平方米） 40 43 40 土 地 用 途 100/100 100/100 100/100 交 易 日 期 100/ 100/ 100/ 交 易 情 況 100/100 100/100 100/100 土 地 使 用 年 限 100/100 100/100 100/100 交 易 類 型 100/100 100/100 100/100 區(qū) 交 道路通達度 100/100 100/100 100/100 距區(qū)域中心距離 100/101 100/100 100/100 域 通 距火車貨運站距離 100/ 100/100 100/ 因 產 業(yè) 集 聚 度 100/99 100/100 100/99 基 礎 設 施 狀 況 100/100 100/100 100/100 公用設施完備度 100/100 100/100 100/100 素 環(huán) 境 優(yōu) 劣 度 100/100 100/100 100/100 個 宗 地 面 積 100/101 100/100 100/100 別 宗 地 形 狀 100/101 100/101 100/101 因 容 積 率 100/100 100/101 100/100 地基承載能力 100/100 100/100 100/100 素 目前規(guī)劃限制 100/100 100/100 100/100 修正后地價 (元 /平方米 ) 40 43 40 市場比較法最終價格 41元 /平方米 案例修正后的地價計算 經過比較分析，三個比準價格比較接近，故取三個比準價格的簡單算術平均值作為市場比較法評估待估 宗地的最終價格為 41 元 /平方米。 出讓金總價 =41 247。 10000=55（萬元） 求毛地價 中國最大的管理資源中心 第 40 頁 共 44 頁 根據委估地塊的實際情況和該地塊的基礎設施配套費的客觀水平取地面基礎設施配套建設費為 140 元 /平方米，則： ? 地面毛地價 =41+140=181（元 /平方米） ? 毛地總價 =181 247。 10000=242（萬元） 求熟地價 參照相關的征地文件和目前該地區(qū)正常的征地費用水平，一般為 8萬元 /畝，即地面征地費用 120 元 /平方米。 ? 地面熟地價 =181