【正文】 就會(huì)降低。由于土地與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然條件，因此土地市場形成了自己的供求規(guī)律，主要表現(xiàn)在土地的價(jià)格容易形成壟斷，所以地價(jià)形成于不完全競爭的市場。在評(píng)估中我們充分考慮了土地市場的供求狀況對(duì)地價(jià)的影響。 （３）、綜合分析原則 地價(jià)受自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政策等諸多因素的影響，因此，評(píng)估時(shí)要充分考慮影響地價(jià)的多種因素，抓住主導(dǎo)因素，進(jìn)行綜合比較分析，這樣才能評(píng)估出比較合理并切合實(shí)際的土地價(jià)格。 （ 4）、協(xié)調(diào)原則 土地總是處于一定的自然與社會(huì)環(huán)境之中，必須與 周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因?yàn)橥恋啬苓m應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價(jià)格。 （ 5）、多種評(píng)估方法相結(jié)合的原則 隨著土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展，國際上創(chuàng)立了幾種通用的估價(jià)方法，如收益還原法、市場比較法、成本法、剩余法等方法，這些方法都有自己的特點(diǎn)和適應(yīng)范圍，不適宜的估價(jià)方法可能使估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生較大的誤差。在進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，根據(jù)待估地的實(shí)際情況，選擇幾種最適合的評(píng)估方法 進(jìn)行綜合評(píng)定，力求減少誤差，得到科學(xué)、合理、公正、公平的土地價(jià)格。 估價(jià)方法 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 地址 :東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 電話 :65273528 圖文傳真 : 65128844208 10 估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象土地的特點(diǎn)及開發(fā)項(xiàng)目本身的實(shí)際狀況，選取基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法和市場比較法作為本次估價(jià)的基本方 法 。這是出于以下考慮：一是估價(jià)對(duì)象位于北京市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域，運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法切實(shí)可行；二是估價(jià)對(duì)象為工業(yè)用地，符合成本法的應(yīng)用條件及適用范圍；三是估價(jià)對(duì)象為工業(yè)用地，評(píng)估人員掌握有充足的交易實(shí)例，選用市場比較法比較適宜。具體估價(jià)步驟如下： (1)、 基準(zhǔn)地價(jià)修 正法 北京市人民政府于 1993年 7月 6日在京政發(fā) [1993]34號(hào)文件中下發(fā)了《北京市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)表》及其說明，對(duì)北京市出讓國有土地使用權(quán)按照不同用途和地價(jià)區(qū)類的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了具體規(guī)定，并要求北京市國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格以此為基礎(chǔ)，進(jìn)行宏觀控制。 該基準(zhǔn)地價(jià)由土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及其它費(fèi)用等因素構(gòu)成。其中：出讓金是指國家作為土地所有者向受讓者收取的一定年限的土地使用費(fèi)中純收入部分；基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)是指政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已投入和近期預(yù)期投入的費(fèi)用部分，主要 包括大市政、四源工程及小區(qū)建設(shè)的配套等；土地開發(fā)及其它費(fèi)用是指用于征地、拆遷及平整土地等費(fèi)用部分。 (2)、成本法 成本法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息和土地增值收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。 其基本計(jì)算公式為： 土地價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋投資利息＋投資利潤＋土地北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 地址 :東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 電話 :65273528 圖文傳真 : 65128844208 11 增值收益 (3)、市場比較法 在求取一宗待估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實(shí)例加以比較對(duì)照，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及 個(gè)別因素等差別，修正得出估價(jià)對(duì)象在評(píng)估期日地價(jià)的一種方法。 其計(jì)算公式為： 待估宗地價(jià)格 = 比較實(shí)例宗地價(jià)格 （待估宗地情況指數(shù)247。比較實(shí)例宗地情況指數(shù)） （待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)247。比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)） （待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)247。比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)） （待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)247。比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)） (4)、對(duì)上述三種方法求出的工業(yè)用途土地的地價(jià)進(jìn)行技術(shù)處理，最終求出估價(jià)對(duì)象工業(yè)用途土地的總地價(jià)、單位地價(jià)。 估價(jià)結(jié)果 北京冠達(dá)科技有限公司委托評(píng)估的位于懷柔縣 雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)的一宗工業(yè)用地 ,土地面積 ， 在 2001年 10月 25 日，評(píng)估設(shè)定用途為工業(yè)用地，評(píng)估設(shè)定土地使用年限為 50 年，評(píng)估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）及宗地紅線內(nèi)“場地平整”條件下的土地使用權(quán)價(jià)格為： （幣種：人民幣） 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 地址 :東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 電話 :65273528 圖文傳真 : 65128844208 12 熟地 總地價(jià)： 398 萬元 大寫金額： 叁佰玖拾捌萬 元 地面熟地價(jià)： 298元 /平方米 毛 地 總地價(jià) ： 239 萬元 大寫金額： 貳佰叁拾玖萬 元 地面毛地價(jià)： 179元 /平方米 出讓 金 出讓金總價(jià)： 53 萬元 大寫金額： 伍拾叁萬 元 地面出讓金： 40元 /平方米 三、需要特殊說明的事項(xiàng) （一）假設(shè)條件 估價(jià)對(duì)象作為工業(yè)用地為最有效利用方式。 估價(jià)對(duì)象與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前生產(chǎn)、經(jīng)營的正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 在評(píng)估基準(zhǔn)日 的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。 任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。 委托方合法取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。 評(píng)估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（即通路、供水、排水、通電、通訊、通暖、通氣）及宗地紅線內(nèi)“場地平整”。 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 地址 :東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 電話 :65273528 圖文傳真 : 65128844208 13 委托方提供的資料屬實(shí)。 （二）使用說明 評(píng)估價(jià)格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于評(píng)估基準(zhǔn)日為 2001年 10月25日，在設(shè)定的土地開發(fā)程度、用途和土地使用年限及正常市場條件下的土地使用權(quán)價(jià)格現(xiàn)值。 土地出讓為政府行為，辦理土地使用權(quán)出讓時(shí)，應(yīng)以北京市國土資源和房屋管理局最終審定結(jié)果為準(zhǔn)。本報(bào)告自審定結(jié)果確定之日起一年內(nèi)有效。 本次評(píng)估估價(jià)技術(shù)報(bào)告為供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和提交土地管理部門確認(rèn)或備案時(shí)的附件。 本評(píng)估報(bào)告由北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 地址 :東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 電話 :65273528 圖文傳真 : 65128844208 14 第四部分 附 件 附件一：《關(guān)于北京冠達(dá)科技有限公司新建廠房的批復(fù)》【懷計(jì)發(fā) [2001]49 號(hào)】 附件二：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【 2001懷規(guī)地字 0026 號(hào)】 附件三：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【 2001懷規(guī)建字 0088 號(hào)】 附件四：宗地區(qū)域位置圖 附件五：待估宗地現(xiàn)狀圖片 附件六 : 委托方營業(yè)執(zhí)照 附件七：土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書 附件八：土地估價(jià)師資格證書 二○○一年十一月八日 中國最大的管理資源中心 第 15 頁 共 44 頁 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 項(xiàng)目名稱：北京冠達(dá)科技有限公司工業(yè)用地地價(jià)評(píng)估 受托估價(jià)單位：北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 估 價(jià) 人：杜建國 丁穎紅 趙佳理 委托估價(jià)單位： 北京冠達(dá)科技有限公司 估 價(jià) 日 期：二○○一年 十 月二十日 至十一月八日 土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：首評(píng)地 （ 2001） 字第 090號(hào) 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：首評(píng)地技（ 2001） 字第 090號(hào) 中國最大的管理資源中心 第 16 頁 共 44 頁 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 第一部分 總述 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱 北京冠達(dá)科技有限公司工業(yè)用地地價(jià)評(píng)估 二、委托估價(jià)方 北京冠達(dá)科技有限公司 單位地址：北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū) 法定代表人：姚金芝 三 、受托估價(jià)方 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 單位地址：東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 資質(zhì)級(jí)別： A*****級(jí) 資格證書號(hào)： 2000A016 法定代表人：高喜善 四、估價(jià)對(duì)象 委估地塊位于北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū) , 東臨雁棲河西路 ,南臨北京冠達(dá)科技有限公司辦公區(qū) ,西臨開發(fā)區(qū)土地，北臨開發(fā)區(qū)土地。 北京冠達(dá)科技有限公司委托評(píng)估的估價(jià)對(duì)象 ,是指位于北京市懷柔 中國最大的管理資源中心 第 17 頁 共 44 頁 縣雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)的一宗工業(yè)用地。東臨雁棲河西路 ,南臨北京冠達(dá)科技有限公司辦公區(qū) ,西臨開發(fā)區(qū)土地，北臨開發(fā)區(qū) 土地，地價(jià)區(qū)類為七類，土地使用者為北京冠達(dá)科技有限公司。根據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【 2001懷規(guī)地字 0026號(hào)】，委估對(duì)象用地面積為 ，根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【 2001懷規(guī)建字 0088 號(hào)】，委估對(duì)象建筑面積為 平方米，總?cè)莘e率 。宗地實(shí)際開發(fā)程度為紅線外“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），紅線內(nèi)“七通一平”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣及場地平整）。 五、估價(jià)目的 委托方擬對(duì)委估地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，特委托北京首佳房地 產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)該地塊進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，為其向北京市政府土地管理部門辦理土地出讓手續(xù)，提供客觀、公正、合理的地價(jià)依據(jù)。 六、估價(jià)依據(jù) 有關(guān)政策法規(guī)和文件： ? 《中華人民共和國土地管理法》 ? 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 ? 《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 ? 《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》 ? 北京市國土資源和房屋管理局出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 中國最大的管理資源中心 第 18 頁 共 44 頁 委托估價(jià)方提供的資料： ? 《關(guān)于北京冠達(dá)科技有限公司新建廠房的批復(fù)》【懷計(jì)發(fā) [2001]49號(hào)】 ? 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【 2001懷規(guī)地字 0026 號(hào)】 ? 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【 2001懷規(guī)建字 0088 號(hào)】 ? 有關(guān)評(píng)估的其它資料 受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料以及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料。 七、價(jià)格定義 根據(jù)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，此次評(píng)估的價(jià)格包括出讓金、毛地價(jià)、熟地 價(jià) ,熟地價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象在 2001年 10 月 25日，評(píng)估設(shè)定土地使用年限為 50 年，實(shí)際土地用途為工業(yè)用地 ,評(píng)估設(shè)定用途為工業(yè)用地，宗地實(shí)際開發(fā)程度為紅線外“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），紅線 內(nèi)“七通一平”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣及場地平整），評(píng)估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）及宗地紅線內(nèi)“場地平整”條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，