【正文】 機影響，房地產(chǎn)市場增幅趨緩，前10月土地供應(yīng)僅100萬多平方米。土地供應(yīng)收縮明顯。從土地成交均價來看，2005年至今土地價格呈現(xiàn)持續(xù)上揚的趨勢，尤其2008年10月之前，土地成交均價每畝較2007年拉升130萬，土地價格攀升間接體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場昔日的活躍程度。2008年受國內(nèi)外形勢和房地產(chǎn)市場調(diào)整等因素影響，土地市場價高量跌，甚至出現(xiàn)土地掛牌無人競買，市場頹勢顯現(xiàn)。（二）大連市20052007年房地產(chǎn)市場分析20052007年大連市房地產(chǎn)投資額走勢分析20052007年全市房地產(chǎn)投資額保持較大程度的增長，尤其2007年受2006年房地產(chǎn)市場及土地供應(yīng)市場的影響，開發(fā)投資額較2006年增長20%以上。但2007年受宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)投資增幅低于全市固定資產(chǎn)投資增幅。20052007年大連市房地產(chǎn)施工、竣工及銷售面積走勢分析從施工面積來看，2006年、2007年大連市房地產(chǎn)施工面積均超過2000萬平方米。從竣工面積來看，2005年、2006竣工量接近年度開工量的25%，2007年竣工量僅為當年開工量的15%左右。從年度銷售面積來看，20052007三個年度銷售面積均超過本年度的竣工面積，銷售勢頭良好，尤其2007年成交放量明顯。20052007年大連市商品房及商品住宅成交走勢分析20052007年無論其商品房成交價格還是商品住宅成交價格均保持每年超過20%的增長幅度。盡管2007年全國受政策調(diào)控影響房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量價增幅下滑的趨勢，而大連受其城市經(jīng)濟良性發(fā)展的影響，此輪調(diào)控在其房價上表現(xiàn)不明顯，2007年大連商品房銷售均價為5567元/平米，商品住宅銷售均價為5417元/平米。20052007年大連市商品住宅空置情況分析2005－2007年，大連市商品住宅空置面積呈現(xiàn)出下降趨勢。2007年，%。房地產(chǎn)市場需求增長明顯。（三）大連市大連各區(qū)房地產(chǎn)市場簡述216。 中心三區(qū)（中山、西崗、沙河口）：高品質(zhì)，頂級樓盤的聚集地中心三區(qū)（中山、西崗、沙河口）房地產(chǎn)開發(fā)起步早，現(xiàn)階段各區(qū)域市場發(fā)展步入成熟階段，憑借市中心無可替代的各項優(yōu)勢，成為高品質(zhì)、頂級樓盤的聚集地。近年來市中心可開發(fā)利用的土地量逐年減少，區(qū)域內(nèi)各項目的開發(fā)注重以高品質(zhì)、高舒適度和豐富的文化內(nèi)涵來吸引高端消費群體，需求旺盛，區(qū)域價格比較堅挺。216。 甘井子：大連未來的居住中心由于甘井子區(qū)原有眾多大規(guī)模的廠區(qū)，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)緩慢，隨著城市規(guī)劃建設(shè)的調(diào)整，甘井子區(qū)被定位為文化和生活居住區(qū)，整個城市的西拓北進格局已逐漸形成。甘井子區(qū)老廠區(qū)逐步實現(xiàn)搬遷改造，城市交通的改善，尤其是軌道交通和新火車站的建設(shè)，拉近了甘井子與市中心的距離，甘井子的房地產(chǎn)開發(fā)步入上升軌道。未來幾年市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)將主要集中在甘井子區(qū)，區(qū)內(nèi)市場競爭也將不斷升級。甘井子區(qū)目前的開發(fā)主要集中于泉水、西山、機場、椒金山等幾大區(qū)域。216。 旅順口區(qū)：大規(guī)模樓盤開發(fā)帶動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展旅順口因其突出的自然景觀優(yōu)勢被稱為大連的后花園，而土羊高速公路、橋隧工程、軟件產(chǎn)業(yè)帶、大學城、物流工業(yè)園區(qū)等多項發(fā)展規(guī)劃，尤其軟件園區(qū)與大學城的開發(fā)建設(shè)，為區(qū)域?qū)胍慌哔|(zhì)素人群，帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，使得旅順口開始走進購房者的視線。近期旅順口區(qū)大規(guī)模樓盤的集中開發(fā)，帶動了區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，同時也加劇了區(qū)域市場競爭。216。 金州：快軌的開通，廠區(qū)建設(shè)，利好、利空博弈金州和經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)作為大連城市“西拓北進”的方向所在，隨著五一路拓寬工程及開發(fā)區(qū)至金州九里輕軌工程的完工，將大大縮短與主城區(qū)的空間距離，便利的交通、相對較低的房價，吸引了一批價格彈性較大的客戶的關(guān)注。但區(qū)域內(nèi)眾多廠區(qū)的建設(shè)，成為高品質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)及消費人群進場購買的制約因素。216。 開發(fā)區(qū)：經(jīng)濟的發(fā)展，人口的導入，配套房產(chǎn)開發(fā)盛行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的動力歸功于經(jīng)濟規(guī)模與產(chǎn)業(yè)實力，隨著東北老工業(yè)基地的振興、“五點一線”沿海經(jīng)濟帶的規(guī)劃、英特爾項目的落戶、規(guī)劃跨海大橋、海底隧道以及填海工程的未來實施，將加速開發(fā)區(qū)人口導入，導致開發(fā)區(qū)配套房產(chǎn)的開發(fā)盛行。（四）大連市08年上半年房地產(chǎn)市場情況市場供給，%，市內(nèi)四區(qū)供應(yīng)商品住宅20626套，%%。總體表現(xiàn)為供大于求，并且以甘井子區(qū)及新城區(qū)住宅供給較大，占全部供應(yīng)的82%左右，住宅供給向邊郊及區(qū)市縣轉(zhuǎn)移。截止6月底市內(nèi)四區(qū)可售商品住宅達到34432套。市場成交大連全市上半年樓市成交量為156萬平方米，同比萎縮大概10%左右。由于2008年市場供應(yīng)放量較大，其中尚有大量限價商品房投放市場，通過我司實際踩盤，今年大連樓市實際銷售量下降幅度明顯，尤其投資類產(chǎn)品所受影響明顯。大連市整體房地產(chǎn)市場分析：通過對大連市20052007年三年大連房地產(chǎn)投資額、土地供應(yīng)、房產(chǎn)開竣工及銷售情況，不難發(fā)現(xiàn)：大連市自2005年至今，土地總供應(yīng)量超過1000萬㎡（剔除工業(yè)、市政配套用地），土地供應(yīng)量較大；大連市2007年房地產(chǎn)投資額增幅低于全市固定資產(chǎn)投資增幅，在政府宏觀調(diào)控政策影響下，全市投資方向有所調(diào)整；從全市房地產(chǎn)開竣工、銷售面積等情況來看，2007年的增幅略有減緩，而銷售價格保持上升態(tài)勢；全市商品房空置面積逐年下降，市場需求較為活躍。尤其2008年全市房地產(chǎn)市場供應(yīng)充足，需求疲軟，市場需求受到國家調(diào)控政策以及世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟危機影響，未得到有效釋放。市場觀望氛圍濃厚，成交量迅速萎縮，市場進入調(diào)整期。另外，從大連市各區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)情況來看，甘井子區(qū)作為中心四區(qū)中的欠發(fā)達地區(qū)，隨著政府規(guī)劃、原有廠區(qū)搬遷等的逐步實施，甘井子區(qū)被定位為未來的居住中心，區(qū)域房地產(chǎn)市場將步入上升階段，但同時區(qū)域市場也將面臨集中供應(yīng)的風險，未來市場競爭激烈，對房產(chǎn)物業(yè)的整體開發(fā)水平要求更高。第二部分 甘井子區(qū)基本情況、相關(guān)規(guī)劃及市場分析一、甘井子區(qū)概述及宏觀經(jīng)濟發(fā)展（一）自然地理概況甘井子區(qū)位于大連市城鄉(xiāng)結(jié)合部，呈馬蹄形環(huán)抱市區(qū)，面積502平方公里。東北與金州區(qū)、大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)接壤，南與沙河口區(qū)為鄰，西南與旅順口區(qū)毗連；東、南臨黃海，北瀕渤海。區(qū)境北部陸路地處大連市區(qū)的咽喉要道，鐵路、公路形成網(wǎng)絡(luò)。區(qū)境內(nèi)的大連周水子國際機場，國內(nèi)外航線四通八達。海岸有專業(yè)碼頭多處，海運發(fā)達。（二）行政區(qū)劃甘井子區(qū)下轄2個鎮(zhèn)、13個街道。2個鎮(zhèn)為營城子鎮(zhèn)、革鎮(zhèn)堡鎮(zhèn)；13個街道為甘井子街道、椒金山街道等。（三）人口與居民收入2007年，甘井子區(qū)總?cè)丝谶_704356人，比上年增加38792人，%。2007年，甘井子區(qū)城鎮(zhèn)集體以上在崗職工年人均工資22369元，比上年增加2347元，%。農(nóng)民人均純收入為14221元，%。（四）經(jīng)濟發(fā)展20052007年甘井子區(qū)財政收入分析20052007年甘井子區(qū)財政收入較快增長，尤其2007年，甘井子區(qū)實現(xiàn)財政收入166520萬元，%，超過全市財政收入增幅。20052007年甘井子固定資產(chǎn)投資分析20052007年甘井子區(qū)固定資產(chǎn)投資增幅持續(xù)提升，尤其2007年甘井子區(qū)固定資產(chǎn)投資規(guī)模在大連市區(qū)各市縣中仍居首位，全年實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資突破200億元大關(guān)，達2729484萬元,%，進一步促進了全區(qū)經(jīng)濟持續(xù)快速增長。20052007年甘井子社會消費品零售總額分析20052007年甘井子區(qū)消費品零售額持續(xù)走高，尤其2007年，在國民經(jīng)濟持續(xù)高增長、收入水平不斷增加和消費環(huán)境日趨改善等有利因素推動下，甘井子區(qū)消費品市場繁榮活躍、消費品市場較2006年提升近一倍。二、相關(guān)發(fā)展規(guī)劃“一灣兩岸”規(guī)劃2008年初，《大連中心城市海濱地區(qū)控制規(guī)劃》與廣大市民正式見面?！兑?guī)劃》中提出了“在‘一灣兩岸’建設(shè)區(qū)中打造大連‘公共生活內(nèi)灣’”的城市發(fā)展設(shè)想。隨著灣區(qū)北部“紅星海世界觀”十里岸線的崛起，更是讓該設(shè)想進一步走進現(xiàn)實?！兑?guī)劃》中首次公開提出的“一灣兩岸”、“公共生活內(nèi)灣”備受關(guān)注?！耙粸硟砂丁保饕且源筮B中心城市的東部灣區(qū)——大連灣為核心，通過對其南北兩岸濱海區(qū)域發(fā)展方式的有效控制，打造出一個以生活、休閑為主要內(nèi)容的“公共生活內(nèi)灣”。這一設(shè)想將成為未來近二十年時間里，大連東部濱海區(qū)域城市規(guī)劃建設(shè)的重要綱要。大鋼大化搬遷改造區(qū)位于大連灣的北灣地區(qū)，將作為中心區(qū)的延伸，重點發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、配套商貿(mào)、旅游、休閑居住等功能，與對岸青泥洼商業(yè)中心共同形成大連核心生活灣，塑造大連海灣的新形象。城區(qū)道路規(guī)劃“五縱五橫”隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，大連市機動車數(shù)量快速增長，年均增長率達12％。其中，年均增長率達20％。與此同時，％，遠低于機動車的增長速度。根據(jù)大連市特有的帶狀城市形態(tài)和交通特點，為解決好各城市組團間交通擁堵矛盾，大連市規(guī)劃了“五橫五縱”為骨架和網(wǎng)絡(luò)的快速交通系統(tǒng)。規(guī)劃道路名稱五縱東北快速路華東路至勝利路的第2條城市快速路華北路快速路大連灣海底隧道大連灣跨海大橋五橫中華路東方路疏港路五一路南部通道三、甘井子區(qū)房地產(chǎn)市場分析（一）20072008年大連市甘井子區(qū)土地招投標信息匯總本 案4231土地供應(yīng)密 集 區(qū)成交日期位置中標價格占地面積（公頃）建筑面積(㎡)容積率用地性質(zhì)中標單位居住、公建用地20070521金家街道金榮路21號12390萬元約310萬元/畝53,400居住大連恒新等兩家20070521甘井子機場鎮(zhèn)南松路5680萬元約186萬元/畝188148居住大連易和20070521甘井子辛寨子街道南山26050萬元約225萬元/畝111650居住大連恒德20070521甘井子千山路華東路2574萬元約1003萬元/畝10128公寓、公建大連華強恒業(yè)20071025泉水新區(qū)振興路南側(cè)4362萬元住宅290萬/畝240670居住、小學城市綠化大連鯤達20071130甘井子豐收路274號7760萬元約235萬元/畝26850居住、城市綠化大連怡高20071130甘井子區(qū)機場街道36000萬元約342萬元/畝135500公建、居住公建用地大連建園20080118甘井子光明路西側(cè)22110萬元約155萬元/畝AC：D：居住、小學城市綠地20080128甘井子華東路東側(cè)36290萬元約276萬元/畝157680居住大連順和2008530磨盤山北紅凌路西11580萬元約191萬元/畝46575住宅鴻越