【正文】 積率為 ， 預(yù)計(jì)購(gòu)入土地后 ， 前期工作需要 1年時(shí)間 ， 前期工程費(fèi) 600萬(wàn)元 ， 建設(shè)期 2年 ， 建造成本 1400元 /平方米 ， 第一年需投入 40%， 第二年需投入 60%(均勻投入 )， 建成后預(yù)計(jì)馬上能售出 ， 售價(jià)為 3000元 /平方米 ， 若利息率為 10%，專業(yè)費(fèi)為建造成本的 6%， 投資者要求的投資利潤(rùn)率為 25%， 稅率為銷售收入的 %。 ? 試用凈態(tài)法測(cè)算開(kāi)發(fā)商能承受的地價(jià) 。 ? 課內(nèi)實(shí)訓(xùn) ? 2500平方米，容積率為 6，選擇最佳開(kāi)發(fā)方式為辦公樓，預(yù)計(jì)購(gòu)入土地后，前期工程投入1000萬(wàn)元，時(shí)間 1年。開(kāi)工建設(shè) 2年，總的建造成本為6000萬(wàn)元，第一年投入 40%，第二年投入 60%(均勻投入 )，專業(yè)費(fèi)用為建造成本的 6%，利息率為 %，成本利潤(rùn)率 20%，辦公樓正常銷售價(jià)格為每平方米14000元，銷售時(shí)間半年 (均勻銷售 )，折現(xiàn)率為 15%，銷售費(fèi)用為銷售收入的 2%，銷售稅費(fèi)為銷售收入的 %。試用假設(shè)開(kāi)發(fā)法求取開(kāi)發(fā)商能承受的地價(jià)？ ? ? 例 3. 實(shí)例評(píng)估 P80 ? 靜態(tài)法作業(yè)： P83第 8題 ? ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為 3年，購(gòu)買土地使用權(quán)后即開(kāi)工建設(shè)，工期 ，地價(jià)款在開(kāi)發(fā)初期一次性投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用的計(jì)息期是多少？ ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為 3年，建設(shè)前期半年，建造期 年，假設(shè)建造完成后一次性銷售完畢。地價(jià)款在開(kāi)發(fā)初期一次性投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，建造成本的計(jì)息期是多長(zhǎng)？ ? ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為 3年，建設(shè)前期半年，建造期，假設(shè)建造完成后一次性銷售完畢。地價(jià)款在開(kāi)發(fā)初期一次性投入，前期費(fèi)用、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，前期費(fèi)用的計(jì)息期為？ ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為 3年，購(gòu)買土地使用權(quán)后即開(kāi)工建設(shè)，工期 ，地價(jià)款在開(kāi)發(fā)初期一次性投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，地價(jià)款的計(jì)息期為？ ? 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地總面積 3萬(wàn)平方米 ， 容積率為 ， 預(yù)計(jì)購(gòu)入土地后 ， 前期工作需要 1年時(shí)間 ， 前期工程費(fèi)600萬(wàn)元 ， 建設(shè)期 2年 ， 建造成本 1400元 /平方米 ， 第一年需投入 40%， 第二年需投入 60%(均勻投入 )， 建成后預(yù)計(jì)馬上能售出 50%， 半年后售出 30%， 一年后售出 20%， 售價(jià)為 3000元 /平方米 ， 若利息率為 10%， 專業(yè)費(fèi)為建造成本的 6%， 投資者要求的投資利潤(rùn)率為 25%， 稅率為銷售收入的 %。 若折現(xiàn)率為15%， 試用動(dòng)態(tài)法測(cè)算開(kāi)發(fā)商能承受的地價(jià) ？ ? 七、 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的運(yùn)用 動(dòng)態(tài)法 ? 資金的時(shí)間價(jià)值 ?？紤]資金的時(shí)間價(jià)值可有如下兩種不同的方式： ? ①采用折現(xiàn)的方式，以下將這種方式下的假設(shè)開(kāi)發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，也稱之為動(dòng)態(tài)法； ? ②采用計(jì)算利息的方式，以下將這種方式下的假設(shè)開(kāi)發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法，也稱靜態(tài)法。 ? 2. 折現(xiàn)率 ? 折現(xiàn)率是指將未來(lái)有限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。 等同于平均收益率，包含資金的利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)兩部分。 ? 折現(xiàn)率、利率、貼現(xiàn)率和收益率的關(guān)系： ? 折現(xiàn)率不是利率，也不是貼現(xiàn)率，而是收益率。折現(xiàn)率、貼現(xiàn)率的確定通常和當(dāng)時(shí)的利率水平是有緊密聯(lián)系的。 ? 3. 現(xiàn)金流量法運(yùn)用 ? 例 4. 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地總面積 3萬(wàn)平方米 ， 容積率為， 預(yù)計(jì)購(gòu)入土地后 ， 前期工作需要 1年時(shí)間 ，前期工程費(fèi) 600萬(wàn)元 ， 建設(shè)期 2年 ， 建造成本 1400元 /平方米 ， 第一年需投入 40%， 第二年需投入60%(均勻投入 )， 建成后預(yù)計(jì)馬上能售出 50%，半年后售出 30%， 一年后售出 20%， 售價(jià)為 3000元 /平方米 ， 若利息率為 10%， 專業(yè)費(fèi)為建造成本的 6%， 投資者要求的投資利潤(rùn)率為 25%， 稅率為銷售收入的 %。 若折 現(xiàn)率為 15%， 試用動(dòng)態(tài)法測(cè)算開(kāi)發(fā)商能承受的地價(jià) ？ ? ? 實(shí)訓(xùn)：某地塊面積 2500平方米，容積率為 6，選擇最佳開(kāi)發(fā)方式為商住樓，預(yù)計(jì)購(gòu)入土地后，需建設(shè) 2年，總的建造成本為 5000萬(wàn)元，第一年投入 40%，第二年投入 60%(均勻投入 )，專業(yè)費(fèi)用為建造成本的 6%，利息率為 6%，成本利潤(rùn)率 20%，租售稅率6%，租售費(fèi)用為銷售收入的 2%。折現(xiàn)率為 10%。商住樓預(yù)期銷售總收入 20230萬(wàn)元，建成后售出 50%，半年后售出 30%，一年后售出 20%。 ? 試求取開(kāi)發(fā)商能承受的地價(jià)？ 2023/2/11 ? 八、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別 ? 1. 對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價(jià)作業(yè)期時(shí)的數(shù)額；而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開(kāi)發(fā)過(guò)程，預(yù)測(cè)他們?cè)谖磥?lái)發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。 ? ? 2. 傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減，但要計(jì)算利息，計(jì)息期通常到開(kāi)發(fā)完成時(shí)止，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要將它們折算到同一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值 (最終是折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上 )，然后再相加減 。 ? ? 3. 傳統(tǒng)方法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分 (通常的利率 )，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分 (利潤(rùn)率 )。這樣處理是為了與投資項(xiàng)目評(píng)估中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較 。 ? ? 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算的結(jié)果比較精確，但比較復(fù)雜；傳統(tǒng)方法測(cè)算的結(jié)果比較粗略，但相對(duì)要簡(jiǎn)單些?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法具體需要做到下列 3點(diǎn)： ? ①開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要估計(jì)準(zhǔn)確； ? ②各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要估計(jì)準(zhǔn)確； ? ③各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額要估計(jì)準(zhǔn)確 ? 課外作業(yè) ? 動(dòng)態(tài)法作業(yè)： P83第 8題 ? ? 實(shí)例引入 任務(wù) 2 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法評(píng)估土地 ? 方法運(yùn)用 基準(zhǔn)地價(jià)的概念 溫州市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià) 本任務(wù)主要內(nèi)容 ? 能力要求 會(huì)運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估土地 ? ? 一、認(rèn)識(shí)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法 ：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估地價(jià)主要是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)等評(píng)估成果，將待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì) 基準(zhǔn)地價(jià) 進(jìn)行 修正 ，來(lái)求得待估宗地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。 ? 基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。 ； 市建成區(qū)，城市內(nèi)的任何一個(gè)區(qū)域，應(yīng)有至少一種用途類型的基準(zhǔn)地價(jià)； 價(jià)； ，是評(píng)估出的一定時(shí)期內(nèi)的價(jià)格。 基準(zhǔn)地價(jià)特點(diǎn) 溫州市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià) ? 二、系數(shù)的修正 ? ： ? 區(qū)域因素 ? 個(gè)別因素 ? 日期因素 ? 土地使用權(quán)年期 ? 土地條件 ? 容積率 ? 估價(jià)目的 ? 土地開(kāi)發(fā)程度等 ⑴ 日期修正 T =宗地評(píng)估期日的地價(jià)指數(shù) /基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日的地價(jià)指數(shù) ⑵ 容積率修正系數(shù) = 待估宗地容積率對(duì)應(yīng)的地價(jià)指數(shù) /該類用地平均容積率對(duì)應(yīng)的地價(jià)指數(shù) Kij = ki/kj ? ? ⑶ 土地使用權(quán)年期修正系數(shù) ? y =[11/(1+r)m]/ [11/(1+r)n] ? ⑷ 宗地地價(jià)＝待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)（ 1＋ ）年期修正系數(shù)期日修正系數(shù)容積率修正系數(shù) ? Pi= P (1+K) T Kij y ??niiK1? ⑸ 區(qū)域因素、個(gè)別因素修正 ? 區(qū)位因素：主要包括交通狀況 、 繁華程度 、 公共配套設(shè)施完備程度 、 環(huán)境景觀 、 臨街狀況等 。 ? 個(gè)別因素：面積大小 、 形狀 、 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 、土地平整程度 、 地勢(shì) 、 地質(zhì)水文狀況等 。 ? ? 鹿城區(qū)繡山街道巨一村、橫瀆村三產(chǎn)安置地塊， 2023年 2月 3日成