【正文】 積率為 ， 預計購入土地后 ， 前期工作需要 1年時間 ， 前期工程費 600萬元 ， 建設期 2年 ， 建造成本 1400元 /平方米 ， 第一年需投入 40%， 第二年需投入 60%(均勻投入 )， 建成后預計馬上能售出 ， 售價為 3000元 /平方米 ， 若利息率為 10%，專業(yè)費為建造成本的 6%， 投資者要求的投資利潤率為 25%， 稅率為銷售收入的 %。 ? 試用凈態(tài)法測算開發(fā)商能承受的地價 。 ? 課內實訓 ? 2500平方米，容積率為 6，選擇最佳開發(fā)方式為辦公樓，預計購入土地后，前期工程投入1000萬元，時間 1年。開工建設 2年，總的建造成本為6000萬元，第一年投入 40%，第二年投入 60%(均勻投入 )，專業(yè)費用為建造成本的 6%，利息率為 %，成本利潤率 20%，辦公樓正常銷售價格為每平方米14000元，銷售時間半年 (均勻銷售 )，折現(xiàn)率為 15%，銷售費用為銷售收入的 2%，銷售稅費為銷售收入的 %。試用假設開發(fā)法求取開發(fā)商能承受的地價？ ? ? 例 3. 實例評估 P80 ? 靜態(tài)法作業(yè)： P83第 8題 ? ? 項目開發(fā)經營期為 3年，購買土地使用權后即開工建設，工期 ，地價款在開發(fā)初期一次性投入，建造成本、專業(yè)人員費用和管理費用在建設期內均勻投入，建造成本、專業(yè)人員費用和管理費用的計息期是多少？ ? 項目開發(fā)經營期為 3年，建設前期半年，建造期 年，假設建造完成后一次性銷售完畢。地價款在開發(fā)初期一次性投入，建造成本、專業(yè)人員費用和管理費用在建設期內均勻投入，建造成本的計息期是多長？ ? ? 項目開發(fā)經營期為 3年，建設前期半年，建造期，假設建造完成后一次性銷售完畢。地價款在開發(fā)初期一次性投入，前期費用、建造成本、專業(yè)人員費用和管理費用在建設期內均勻投入，前期費用的計息期為？ ? 項目開發(fā)經營期為 3年，購買土地使用權后即開工建設，工期 ，地價款在開發(fā)初期一次性投入，建造成本、專業(yè)人員費用和管理費用在建設期內均勻投入，地價款的計息期為？ ? 某開發(fā)項目土地總面積 3萬平方米 ， 容積率為 ， 預計購入土地后 ， 前期工作需要 1年時間 ， 前期工程費600萬元 ， 建設期 2年 ， 建造成本 1400元 /平方米 ， 第一年需投入 40%， 第二年需投入 60%(均勻投入 )， 建成后預計馬上能售出 50%， 半年后售出 30%， 一年后售出 20%， 售價為 3000元 /平方米 ， 若利息率為 10%， 專業(yè)費為建造成本的 6%， 投資者要求的投資利潤率為 25%， 稅率為銷售收入的 %。 若折現(xiàn)率為15%， 試用動態(tài)法測算開發(fā)商能承受的地價 ？ ? 七、 假設開發(fā)法的運用 動態(tài)法 ? 資金的時間價值 ?？紤]資金的時間價值可有如下兩種不同的方式： ? ①采用折現(xiàn)的方式，以下將這種方式下的假設開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，也稱之為動態(tài)法； ? ②采用計算利息的方式，以下將這種方式下的假設開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法，也稱靜態(tài)法。 ? 2. 折現(xiàn)率 ? 折現(xiàn)率是指將未來有限期預期收益折算成現(xiàn)值的比率。 等同于平均收益率，包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。 ? 折現(xiàn)率、利率、貼現(xiàn)率和收益率的關系： ? 折現(xiàn)率不是利率，也不是貼現(xiàn)率，而是收益率。折現(xiàn)率、貼現(xiàn)率的確定通常和當時的利率水平是有緊密聯(lián)系的。 ? 3. 現(xiàn)金流量法運用 ? 例 4. 某開發(fā)項目土地總面積 3萬平方米 ， 容積率為， 預計購入土地后 ， 前期工作需要 1年時間 ，前期工程費 600萬元 ， 建設期 2年 ， 建造成本 1400元 /平方米 ， 第一年需投入 40%， 第二年需投入60%(均勻投入 )， 建成后預計馬上能售出 50%，半年后售出 30%， 一年后售出 20%， 售價為 3000元 /平方米 ， 若利息率為 10%， 專業(yè)費為建造成本的 6%， 投資者要求的投資利潤率為 25%， 稅率為銷售收入的 %。 若折 現(xiàn)率為 15%， 試用動態(tài)法測算開發(fā)商能承受的地價 ？ ? ? 實訓：某地塊面積 2500平方米，容積率為 6，選擇最佳開發(fā)方式為商住樓，預計購入土地后，需建設 2年，總的建造成本為 5000萬元，第一年投入 40%，第二年投入 60%(均勻投入 )，專業(yè)費用為建造成本的 6%，利息率為 6%，成本利潤率 20%，租售稅率6%，租售費用為銷售收入的 2%。折現(xiàn)率為 10%。商住樓預期銷售總收入 20230萬元，建成后售出 50%，半年后售出 30%，一年后售出 20%。 ? 試求取開發(fā)商能承受的地價？ 2023/2/11 ? 八、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別 ? 1. 對開發(fā)完成后的房地產價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價時的房地產市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業(yè)期時的數(shù)額；而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預測他們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額，即要進行現(xiàn)金流量預測。 ? ? 2. 傳統(tǒng)方法不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開發(fā)完成時止，即既不考慮預售，也不考慮延遲銷售；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即首先要將它們折算到同一時間點上的價值 (最終是折算到估價時點上 )，然后再相加減 。 ? ? 3. 傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分 (通常的利率 )，又包含風險收益部分 (利潤率 )。這樣處理是為了與投資項目評估中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較 。 ? ? 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算的結果比較精確，但比較復雜；傳統(tǒng)方法測算的結果比較粗略，但相對要簡單些。現(xiàn)金流量折現(xiàn)法具體需要做到下列 3點： ? ①開發(fā)經營期究竟多長要估計準確； ? ②各項支出、收入在何時發(fā)生要估計準確； ? ③各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額要估計準確 ? 課外作業(yè) ? 動態(tài)法作業(yè)： P83第 8題 ? ? 實例引入 任務 2 運用基準地價修正系數(shù)法評估土地 ? 方法運用 基準地價的概念 溫州市區(qū)基準地價 本任務主要內容 ? 能力要求 會運用基準地價系數(shù)修正法評估土地 ? ? 一、認識基準地價修正系數(shù)法 ：基準地價系數(shù)修正法評估地價主要是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)等評估成果，將待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對 基準地價 進行 修正 ，來求得待估宗地在估價時點的價格。 ? 基準地價是按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。 ； 市建成區(qū)，城市內的任何一個區(qū)域，應有至少一種用途類型的基準地價； 價； ，是評估出的一定時期內的價格。 基準地價特點 溫州市區(qū)基準地價 ? 二、系數(shù)的修正 ? ： ? 區(qū)域因素 ? 個別因素 ? 日期因素 ? 土地使用權年期 ? 土地條件 ? 容積率 ? 估價目的 ? 土地開發(fā)程度等 ⑴ 日期修正 T =宗地評估期日的地價指數(shù) /基準地價基準日的地價指數(shù) ⑵ 容積率修正系數(shù) = 待估宗地容積率對應的地價指數(shù) /該類用地平均容積率對應的地價指數(shù) Kij = ki/kj ? ? ⑶ 土地使用權年期修正系數(shù) ? y =[11/(1+r)m]/ [11/(1+r)n] ? ⑷ 宗地地價＝待估宗地對應的基準地價（ 1＋ ）年期修正系數(shù)期日修正系數(shù)容積率修正系數(shù) ? Pi= P (1+K) T Kij y ??niiK1? ⑸ 區(qū)域因素、個別因素修正 ? 區(qū)位因素：主要包括交通狀況 、 繁華程度 、 公共配套設施完備程度 、 環(huán)境景觀 、 臨街狀況等 。 ? 個別因素：面積大小 、 形狀 、 基礎設施完備程度 、土地平整程度 、 地勢 、 地質水文狀況等 。 ? ? 鹿城區(qū)繡山街道巨一村、橫瀆村三產安置地塊， 2023年 2月 3日成