【正文】 勁。其中，%；，%；，%，：：。機(jī)械增長(zhǎng)占主導(dǎo)因素。（二）行政區(qū)劃大連市下轄3個(gè)縣級(jí)市（瓦房店市、普蘭店市、莊河市）、1個(gè)縣（長(zhǎng)?？h）和6個(gè)區(qū)（中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、旅順口區(qū)、金州區(qū)）。第一部分 大連市基本情況、相關(guān)規(guī)劃及市場(chǎng)分析一、大連市概述及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展（一）自然地理概況大連市地處歐亞大陸東岸，中國(guó)東北遼東半島最南端，東瀕黃海，西臨渤海，南與山東半島隔海相望，北依遼闊的東北平原。區(qū)內(nèi)山地丘陵多，平原低地少，整個(gè)地形為北高南低，北寬南窄；地勢(shì)由中央軸部向東南和西北兩側(cè)的黃海、渤海傾斜，面向黃海一側(cè)長(zhǎng)而緩。其中，%；，%。尤其2007年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3131億元，增幅達(dá)到1994年以來(lái)的最高值。按產(chǎn)業(yè)劃分，：：：：，第三產(chǎn)業(yè)投資比重下降主要是受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響。創(chuàng)10年來(lái)新高。其中，%%。%，%。伴隨經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入水平的不斷提升，城市人口的快速增長(zhǎng)，居民對(duì)衣、食、住、行的消費(fèi)要求也越來(lái)越高。（一）建設(shè)“大大連”的具體措施西拓北進(jìn)1）西拓北進(jìn)戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施“西拓北進(jìn)”，調(diào)整大連的空間布局。 新市區(qū)由金州區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、金石灘度假區(qū)、“雙D港”、大窯灣港組成。2）西拓北進(jìn)重點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃u 甘井子區(qū)：是主城區(qū)“西拓北進(jìn)”的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。u 旅順口區(qū)：是主城區(qū)“西拓”的延伸區(qū)。u 金州區(qū)：是城市“北進(jìn)”的重點(diǎn)地區(qū)，也是新城區(qū)的重要組成部分。產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、工業(yè)先行堅(jiān)持“產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、工業(yè)先行”，形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以石油化工、電子信息、機(jī)械制造等三大工業(yè)支柱為支撐，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度發(fā)達(dá)的“13l”產(chǎn)業(yè)格局。立足大連、服務(wù)腹地，建設(shè)暢通型、生態(tài)型城市。u 先進(jìn)裝備制造業(yè)基地：重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)能級(jí)高、經(jīng)濟(jì)附加值高的基礎(chǔ)機(jī)械、數(shù)控機(jī)床及功能部件、重型裝備、發(fā)動(dòng)機(jī)、機(jī)車(chē)、石化通用裝備等行業(yè)和優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品。到2010年，力爭(zhēng)大連船舶重工保持全國(guó)第一的地位，中遠(yuǎn)船務(wù)成為全國(guó)最大的修船基地，把大連建設(shè)成為全國(guó)主要的造船基地。堅(jiān)持“整體規(guī)劃，合理布局，基礎(chǔ)先行，分步實(shí)施”的原則，早日將長(zhǎng)興島建成大連國(guó)際航運(yùn)中心的重要組合港和新興的開(kāi)放型臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)。同時(shí)區(qū)域內(nèi)大型廠區(qū)的搬遷，為甘井子區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇，作為處于發(fā)展期的大連中心城區(qū)，甘井子區(qū)成為眾多房地產(chǎn)商角逐之地，同時(shí)也會(huì)面臨未來(lái)房地產(chǎn)集中開(kāi)發(fā)和供應(yīng)放量的風(fēng)險(xiǎn)。從土地成交均價(jià)來(lái)看，2005年至今土地價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上揚(yáng)的趨勢(shì)，尤其2008年10月之前，土地成交均價(jià)每畝較2007年拉升130萬(wàn)，土地價(jià)格攀升間接體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)昔日的活躍程度。20052007年大連市房地產(chǎn)施工、竣工及銷(xiāo)售面積走勢(shì)分析從施工面積來(lái)看，2006年、2007年大連市房地產(chǎn)施工面積均超過(guò)2000萬(wàn)平方米。盡管2007年全國(guó)受政策調(diào)控影響房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)增幅下滑的趨勢(shì)，而大連受其城市經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的影響，此輪調(diào)控在其房?jī)r(jià)上表現(xiàn)不明顯，2007年大連商品房銷(xiāo)售均價(jià)為5567元/平米，商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為5417元/平米。（三）大連市大連各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述216。 甘井子：大連未來(lái)的居住中心由于甘井子區(qū)原有眾多大規(guī)模的廠區(qū)，區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)緩慢，隨著城市規(guī)劃建設(shè)的調(diào)整，甘井子區(qū)被定位為文化和生活居住區(qū)，整個(gè)城市的西拓北進(jìn)格局已逐漸形成。216。 金州：快軌的開(kāi)通，廠區(qū)建設(shè)，利好、利空博弈金州和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)作為大連城市“西拓北進(jìn)”的方向所在，隨著五一路拓寬工程及開(kāi)發(fā)區(qū)至金州九里輕軌工程的完工，將大大縮短與主城區(qū)的空間距離，便利的交通、相對(duì)較低的房?jī)r(jià)，吸引了一批價(jià)格彈性較大的客戶的關(guān)注。（四）大連市08年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況市場(chǎng)供給，%，市內(nèi)四區(qū)供應(yīng)商品住宅20626套，%%。由于2008年市場(chǎng)供應(yīng)放量較大，其中尚有大量限價(jià)商品房投放市場(chǎng)，通過(guò)我司實(shí)際踩盤(pán)，今年大連樓市實(shí)際銷(xiāo)售量下降幅度明顯，尤其投資類(lèi)產(chǎn)品所受影響明顯。另外，從大連市各區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，甘井子區(qū)作為中心四區(qū)中的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，隨著政府規(guī)劃、原有廠區(qū)搬遷等的逐步實(shí)施，甘井子區(qū)被定位為未來(lái)的居住中心，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入上升階段，但同時(shí)區(qū)域市場(chǎng)也將面臨集中供應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)房產(chǎn)物業(yè)的整體開(kāi)發(fā)水平要求更高。區(qū)境內(nèi)的大連周水子國(guó)際機(jī)場(chǎng)，國(guó)內(nèi)外航線四通八達(dá)。（三）人口與居民收入2007年，甘井子區(qū)總?cè)丝谶_(dá)704356人，比上年增加38792人，%。20052007年甘井子固定資產(chǎn)投資分析20052007年甘井子區(qū)固定資產(chǎn)投資增幅持續(xù)提升，尤其2007年甘井子區(qū)固定資產(chǎn)投資規(guī)模在大連市區(qū)各市縣中仍居首位，全年實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資突破200億元大關(guān)，達(dá)2729484萬(wàn)元,%，進(jìn)一步促進(jìn)了全區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。隨著灣區(qū)北部“紅星海世界觀”十里岸線的崛起，更是讓該設(shè)想進(jìn)一步走進(jìn)現(xiàn)實(shí)。大鋼大化搬遷改造區(qū)位于大連灣的北灣地區(qū)，將作為中心區(qū)的延伸，重點(diǎn)發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、配套商貿(mào)、旅游、休閑居住等功能，與對(duì)岸青泥洼商業(yè)中心共同形成大連核心生活灣，塑造大連海灣的新形象。根據(jù)大連市特有的帶狀城市形態(tài)和交通特點(diǎn)，為解決好各城市組團(tuán)間交通擁堵矛盾，大連市規(guī)劃了“五橫五縱”為骨架和網(wǎng)絡(luò)的快速交通系統(tǒng)。府邸5萬(wàn)高層約3506210076009500鵬輝新世紀(jì)隨著近年來(lái)甘井子區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，與本項(xiàng)目地段類(lèi)似的金三角地區(qū)西南路沿線在售樓盤(pán)，銷(xiāo)售價(jià)格都達(dá)到了7000元/平方米以上，個(gè)別高檔產(chǎn)品的銷(xiāo)售單價(jià)甚至超過(guò)萬(wàn)元。甘井子區(qū)已經(jīng)成為大連市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的集中板塊，從市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，由于受到區(qū)域、配套等因素的影響，在售樓盤(pán)以中等檔次居多。以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)高檔次、高附加值特殊鋼精品材為主營(yíng)業(yè)務(wù)，是國(guó)內(nèi)特鋼行業(yè)的龍頭企業(yè)。其主導(dǎo)產(chǎn)品不銹鋼長(zhǎng)型材、軸承鋼、工模具鋼、汽車(chē)用鋼以及特種合金國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占有率第一。與市屬企業(yè)——大化集團(tuán)形成對(duì)照的是，大連市政府對(duì)大連鋼廠的扶持力度有限。東北快速路以西也有部分土地屬于大鋼廠范圍，但所占比例較小。地號(hào)土地使用權(quán)人座落土地用途使用權(quán)類(lèi)型使用權(quán)面積終止日期411542東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司甘井子區(qū)椒金山街道工業(yè)用地出讓20471014411539東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司甘井子區(qū)椒金山街道工業(yè)用地出讓20471014411538東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司甘井子區(qū)椒金山街道工業(yè)用地出讓20471014411540東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司甘井子區(qū)椒金山街道工業(yè)用地出讓791220471014411533東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司甘井子區(qū)椒金山街道工業(yè)用地出讓2025911411544東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司甘井子區(qū)椒金山街道工業(yè)用地出讓20471014411543東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司甘井子區(qū)椒金山街道工業(yè)用地出讓6728020471014411541東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司甘井子區(qū)椒金山街道工業(yè)用地出讓20471014411511東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司甘井子區(qū)椒金山街道工業(yè)用地作價(jià)入股2052427合計(jì)三、地塊規(guī)劃草案簡(jiǎn)述216。 白 色：為規(guī)劃行政、文化設(shè)施及少量住宅用地216。 淡黃色：住宅用地216。 屬于城市發(fā)展規(guī)劃“西拓北進(jìn)”的范圍內(nèi)，是城市未來(lái)發(fā)展的主要方向；216?！貕K劣勢(shì)（W）216。 地塊內(nèi)的航空雷達(dá)站是項(xiàng)目用地的另一限制因素。 從2008年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)將經(jīng)歷2－3年的調(diào)整期，地塊項(xiàng)目未來(lái)的入市時(shí)機(jī)正處在市場(chǎng)回暖的時(shí)間結(jié)點(diǎn)。 地塊所在片區(qū)規(guī)劃等因素存在不確定性。3）開(kāi)發(fā)條件假設(shè)u 項(xiàng)目分五期均勻開(kāi)發(fā)，每期開(kāi)發(fā)建設(shè)期為兩年；u 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以中檔為主，以小高層住宅為主；u 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)時(shí)間為大鋼廠完成搬遷后的2009年末或2010年初。地塊價(jià)值市場(chǎng)比較修正表項(xiàng)目比較因素甘井子區(qū)金榮路21號(hào)甘井子區(qū)華東路東側(cè)甘井子區(qū)西南路西側(cè)出讓時(shí)間200752120081182008919出讓價(jià)格（萬(wàn)元/畝）310276330一般因素區(qū)位因素4%4%2%規(guī)劃因素3%3%1%交通條件及市政配套1%1%2%商業(yè)繁華程度1%1%2%周邊環(huán)境與景觀1%1%1%個(gè)別因素地塊面積、形狀及平整度2%1%0%容積率1%1%0%用地限制條件3%3%2%交易時(shí)間修正2%1%0%修正系數(shù)累計(jì)94%96%102%修正后價(jià)格（萬(wàn)元/畝）330288324平均價(jià)格（萬(wàn)元/畝）314備注根據(jù)上述比較，項(xiàng)目地塊現(xiàn)階段的市場(chǎng)地價(jià)水平為314萬(wàn)元/畝，以此匡算，扣除愛(ài)建股份的8億元。北灣”共四個(gè)樓盤(pán)作為參照物進(jìn)行比較。三、預(yù)期整體開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售進(jìn)度安排項(xiàng)目2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年第一期 第二期第三期第四期第五期備注實(shí)線箭頭為開(kāi)發(fā)進(jìn)度，虛線箭頭為銷(xiāo)售進(jìn)度第五部分 土地價(jià)值估算一、銷(xiāo)售收入及其折現(xiàn)（一）設(shè)定用地規(guī)劃指標(biāo)總用地面積（M2）容積率總建筑面積（M2）每期建筑面積（M2）1929189 385838 2315027 463005 2572252 514450 （二）銷(xiāo)售收入估算可銷(xiāo)售面積設(shè)定為建筑面積的96％，銷(xiāo)售折讓取為98％，營(yíng)銷(xiāo)推廣、銷(xiāo)售代理等銷(xiāo)售費(fèi)用取為銷(xiāo)售收入的3％，％。各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用的估算如下。二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素揭示由于項(xiàng)目規(guī)模體量大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，不確定因素比較多，潛在的風(fēng)險(xiǎn)比較高?？鄢龕?ài)建股份的8億元，－。需根據(jù)自身的資金承受能力、預(yù)期回報(bào)、操盤(pán)能力及規(guī)劃條件等相關(guān)因素進(jìn)行慎重決策。 文化： 以優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)塑造卓摩文化，以卓摩營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)文化服務(wù)品牌設(shè)計(jì)。這一新的品牌構(gòu)建模式提出，使得品牌設(shè)計(jì)公司、廣告公司和企業(yè)決策者真正知道他們所努力創(chuàng)造的價(jià)值和方向到底是什么。通過(guò)對(duì)歐美為什么產(chǎn)生如此多世界強(qiáng)勢(shì)品牌的研究，提出了“歐美型設(shè)計(jì)是產(chǎn)生強(qiáng)勢(shì)品牌