【正文】 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 地址 :東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208 室 電話 :65273528 圖文傳真 : 65128844208 1 土 地 估 價(jià) 報(bào) 告 項(xiàng)目名稱： 北京冠達(dá)科技有限公司工業(yè)用地地價(jià)評(píng)估 受托估價(jià)單位：北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 估 價(jià) 人 ：杜建國(guó) 丁穎紅 趙佳理 委托估價(jià)單位：北京冠達(dá)科技有限公司 估 價(jià) 日 期：二○○一年 十 月二十日 至十一月八 日 土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：首評(píng)地 （ 2001） 字第 090號(hào) 本卷共 頁(yè) 保管期限 案 卷 號(hào) 目 錄 土地估價(jià)報(bào)告 第一部分 摘要 ————————————————— 1 第二部分 估價(jià)對(duì)象界定 ————————————— 3 第三部分 土地估價(jià)結(jié)果 ————————————— 7 第四部分 附件 ————————————————— 14 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 第一部分 總述 ————————————————— 1 第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 ———— 6 第三部分 土地估價(jià) ——————————————— 9 第四部分 附件 ————————————————— 25 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 地址 :東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 電話 :65273528 圖文傳真 : 65128844208 1 土 地 估 價(jià) 報(bào) 告 第一部分 摘要 一 、估價(jià)項(xiàng)目名稱： 北京冠達(dá)科技有限公司工業(yè)用地地價(jià)評(píng)估 二、委托估價(jià)方： 北京冠達(dá)科技有限公司 三、估價(jià)期日 ： 二○○一年十月二十五日 四、價(jià)格結(jié)果： 北京冠達(dá)科技有限公司委托評(píng)估的位于懷柔縣雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的一宗工業(yè)用地 ,土地面積 ， 在 2001年 10月 25 日，評(píng)估設(shè)定用途為工業(yè)用地，評(píng)估設(shè)定土地使用年限為 50 年，評(píng)估設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）及宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”條件下的土地使用權(quán)價(jià)格為： （幣種：人民幣） 熟地 總地價(jià)： 398 萬(wàn)元 大寫(xiě)金額： 叁佰玖拾捌萬(wàn) 元 地面熟地價(jià)： 298元 /平方米 毛 地 總地價(jià)： 239 萬(wàn)元 大寫(xiě)金額： 貳佰叁拾玖萬(wàn) 元 地面毛地價(jià)： 179元 /平方米 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 地址 :東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 電話 :65273528 圖文傳真 : 65128844208 2 出讓 金 出讓金總價(jià)： 53 萬(wàn)元 大寫(xiě)金額： 伍拾叁萬(wàn) 元 地面出讓金： 40元 /平方米 五、土地估價(jià)師簽字： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 簽字 杜建國(guó)（土地估價(jià)師證號(hào)： 96010016） 審核人員： 丁穎紅（土地估價(jià)師證號(hào)： 96010019） 評(píng)估人員： 趙佳理 六、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)： 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 二○○一年十一月八日 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 地址 :東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 電話 :65273528 圖文傳真 : 65128844208 3 第二部分 估價(jià)對(duì)象界定 一、委托估價(jià)方 ： 北京冠達(dá)科技有限公司 單位地址：北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 法定代表人：姚金芝 二、 受托估價(jià)方： 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 單位地址：東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 資質(zhì)級(jí)別： A*****級(jí) 資格證書(shū)號(hào)： 2000A016 法定代表人：高喜善 三、估價(jià)目的： 委托方擬對(duì)委估地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) ，特委托北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)該地塊進(jìn)行價(jià) 格評(píng)估，為其向北京市政府土地管理部門(mén)辦理土地出讓手續(xù)，提供客觀、公正、合理的地價(jià)依據(jù)。 四、估價(jià)日期： 二○○一年十月二十日至十一月八日 五、估價(jià)期日： 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 地址 :東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 電話 :65273528 圖文傳真 : 65128844208 4 二○○一年十月二十五日 六、估價(jià)對(duì)象概況 ： 土地登記狀況 ： 委估地塊位于北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) , 東臨雁棲河西路 ,南臨北京冠達(dá)科技有限公司辦公區(qū) ,西臨開(kāi)發(fā)區(qū)土地，北臨開(kāi)發(fā)區(qū)土地；土地用途為工業(yè)用地；地價(jià)區(qū)類為七類；土地使用者為北京冠達(dá)科技有限公司。根據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【 2001懷規(guī)地字 0026號(hào)】， 委估對(duì)象用地面積為 平方米，根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【 2001懷規(guī)建字 0088 號(hào)】，委估對(duì)象建筑面積為 ，總?cè)莘e率 。 土地權(quán)利狀 況 北京冠達(dá)科技有限公司委托評(píng)估的工業(yè)用地土地所有權(quán)屬于中華人民共和國(guó)，北京市長(zhǎng)城偉業(yè)投資開(kāi)發(fā)總公司經(jīng)懷柔縣人民政府和北京雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)授權(quán)，負(fù)責(zé)北京雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)國(guó)有土地的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及出讓、轉(zhuǎn)讓，北京市長(zhǎng)城偉業(yè)投資開(kāi)發(fā)總公司已將該地塊轉(zhuǎn)讓給北京冠達(dá)科技有限公司，現(xiàn)由北京冠達(dá)科技有限公司進(jìn)行開(kāi)發(fā) ,擬辦理土地 出讓手續(xù)。 該項(xiàng)目用地目前未發(fā)生抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán) 利 。 建筑物和地上附著物狀 況 委估地塊地上建筑物正在建設(shè)之中。 七、地價(jià)影響因素分析 一般因素 北京是中國(guó)的首都，北京的建設(shè)既要反映出中華民族的歷史、革命傳統(tǒng)和社北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 地址 :東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 電話 :65273528 圖文傳真 : 65128844208 5 會(huì)主義的獨(dú)特風(fēng)貌，又要積極為全國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)，同時(shí)要大力發(fā)展適合首都特點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)，并對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出更高的質(zhì)的要求。因此，從北京市城市性質(zhì)中對(duì)中心城市的定位，決定了北京市對(duì)土地需求量大，長(zhǎng)期來(lái)看，土地價(jià)格將呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。 北京城市規(guī)劃區(qū)即北京市行政管轄區(qū)，包括規(guī)劃市 區(qū)和遠(yuǎn)郊地區(qū)，總面積為 平方公里。市區(qū)中心地區(qū)的范圍大體在四環(huán)路內(nèi)外，面積近 300 平方公里。北京市的建設(shè)將從以新區(qū)帶動(dòng)為主轉(zhuǎn)向舊區(qū)調(diào)整改造與新區(qū)開(kāi)發(fā)并重。堅(jiān)持“分散集團(tuán)式”布局，加快舊城區(qū)的改造步伐，調(diào)整土地使用，改建危舊，完善各項(xiàng)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，保護(hù)歷史傳統(tǒng)風(fēng)貌，改善城市環(huán)境。新區(qū)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)將從中心地區(qū)轉(zhuǎn)移到各邊緣集團(tuán)。由于城市規(guī)劃區(qū)土地面積的有限性，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，北京市土地的供需矛盾會(huì)越來(lái)越突出，土地價(jià)格依然呈上揚(yáng)趨勢(shì)。 北京全部土地實(shí)行的是土地公有制，其中，城市市區(qū)的土地全部屬于 國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有。在使用制度方面，北京市對(duì)國(guó)家土地實(shí)行有償使用并逐步建立和培育地產(chǎn)市場(chǎng)。目前新征地的數(shù)量受到控制，北京市鼓勵(lì)在舊城區(qū)對(duì)土地進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，由于拆遷量大，造成北京市城區(qū)整體地價(jià)水平較高。 北京市堅(jiān)持城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)優(yōu)先發(fā)展的方針，城市基礎(chǔ)設(shè)施已初具現(xiàn)代化規(guī)模，目前，北京市四環(huán)路以內(nèi)的區(qū)域基本達(dá)到“七通”的配套程度。北京是我國(guó)的交通中心，現(xiàn)已形成海陸空全方位的對(duì)外交通體系。 綜上所述，從北京市城市性質(zhì)、對(duì)外交通和基礎(chǔ)設(shè)施條件分析，北京的地價(jià)在 全國(guó)居于較高水平；從北京市城市規(guī)劃、后備土地資源、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 地址 :東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 電話 :65273528 圖文傳真 : 65128844208 6 析，未來(lái)北京的地價(jià)將呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。 區(qū)域因 素 委估地塊位于北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) , 東臨雁棲河西路 ,南臨北京冠達(dá)科技有限公司辦公區(qū) ,西臨開(kāi)發(fā)區(qū)土地，北臨開(kāi)發(fā)區(qū)土地。 北京雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 1992年經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)建立，總體規(guī)劃 平方公里，坐落在長(zhǎng)城腳下，雁棲湖畔。東結(jié)密云，南連順義，西與昌平、延慶為鄰，北與河北省豐寧、灤平、赤城接壤。交通比較便利，與開(kāi)發(fā)區(qū)相連接的公路有101 國(guó)道、 111 國(guó)道。附近有京承鐵路、京通鐵路、大秦鐵路等干 線。 雁棲工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)重點(diǎn)鼓勵(lì)進(jìn)區(qū)發(fā)展電子、輕工、食品飲料、建材、包裝印刷、生物工程等污染小、低耗能行業(yè)。特別鼓勵(lì)發(fā)展高新技術(shù)企業(yè)和出口創(chuàng)匯企業(yè)，適當(dāng)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)及配套商業(yè)、服務(wù)業(yè)。 區(qū)域現(xiàn)狀各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施齊備，達(dá)到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），具體狀況如下 ： (1) 上水 由區(qū)內(nèi)供水廠供給。 (2) 下水 采用雨、污水分流方式排水。 (3) 供氣 由區(qū)內(nèi)水煤氣發(fā)生站提供。 (4) 供電 建有一座 110KV 變電站。 (5) 熱力 由區(qū)內(nèi)供熱中心提供。 (6) 通訊 建有可 裝機(jī) 5000 門(mén)的電信支局。 (7) 道路 東臨雁棲河西路。 個(gè)別因 素 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 地址 :東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 電話 :65273528 圖文傳真 : 65128844208 7 該項(xiàng)目用地為工業(yè)用地，地勢(shì)平坦 ,地質(zhì)條件良好。地塊形狀不規(guī)則?？傆玫孛娣e為 ，總建筑面積為 ,總?cè)莘e率 。 宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）及“場(chǎng)地平整” 。 八、地價(jià)定義 根據(jù)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，此次評(píng)估的價(jià)格包括出讓金、毛地價(jià)、熟地 價(jià) ,熟地價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象在 2001 年 10 月 25 日，評(píng)估設(shè)定土地使用年限為 50 年，實(shí) 際土地用途為工業(yè)用地 ,評(píng)估設(shè)定用途為工業(yè)用地，宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為紅線外“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），紅線內(nèi)“七通一平”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣及場(chǎng)地平整），評(píng)估設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）及宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，它由 土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及其它費(fèi)用三部分構(gòu)成；毛地價(jià)由土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)兩部分構(gòu)成 。 第三部分 土地估價(jià)結(jié)果 一、估價(jià)依據(jù) 有關(guān)政策法規(guī)和文件： ? 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 地址 :東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 電話 :65273528 圖文傳真 : 65128844208 8 ? 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 ? 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 ? 《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》 ? 北京市國(guó)土資源和房屋管理局出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 委托估價(jià)方提供的資料 ： ? 《關(guān)于北京冠達(dá)科技有限公司新建廠房的批復(fù)》【懷計(jì)發(fā) [2001]49 號(hào)】 ? 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【 2001懷規(guī)地字 0026 號(hào)】 ? 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【 2001懷規(guī)建字 0088 號(hào)】 ? 有關(guān)評(píng)估的其它資料 受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料以及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料。 二、土地估價(jià) 估價(jià)原則 地價(jià)是由其效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者相互作用影響所形成，由于這些因素又經(jīng)常處于變動(dòng)之中，我們?cè)诠纼r(jià)時(shí)遵循以下原則： （１）、替代原則 地價(jià)遵循替代規(guī)律，其宗地的土地價(jià)格，受其相同使用的宗地，即同類型具有替代可能的宗地價(jià)格所牽制。有相同使用價(jià)值、有替代可能的宗地之間會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。 （２）、供需原則 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 地址 :東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 電話 :65273528 圖文傳真 : 65128844208 9 在完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一般商品的價(jià)格取決于供求的均衡點(diǎn)，需求大 于供給，價(jià)格就會(huì)提高，否則價(jià)格