【正文】 第一部分 大連市基本情況、相關規(guī)劃及市場分析一、大連市概述及宏觀經濟發(fā)展（一）自然地理概況大連市地處歐亞大陸東岸，中國東北遼東半島最南端，東瀕黃海，西臨渤海，南與山東半島隔海相望，北依遼闊的東北平原。是東北、華北、華東以及世界各地的海上門戶，是重要的港口、貿易、工業(yè)、旅游城市。全市總面積12574平方公里，其中老市區(qū)面積2415平方公里。區(qū)內山地丘陵多，平原低地少，整個地形為北高南低，北寬南窄；地勢由中央軸部向東南和西北兩側的黃海、渤海傾斜，面向黃海一側長而緩。（二）行政區(qū)劃大連市下轄3個縣級市（瓦房店市、普蘭店市、莊河市）、1個縣（長?？h）和6個區(qū)（中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、旅順口區(qū)、金州區(qū)）。另外，還有4個國家級對外開放先導區(qū)（經濟技術開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新技術產業(yè)園區(qū)、金石灘國家旅游度假區(qū)）。（三）人口2007年末，全市年末常住人口608萬人。其中，%；，%。，機械增長占主導因素。規(guī)劃到2010年，全市常住人口控制在635萬人之內，城鎮(zhèn)居民人均住宅使用面積增加到21平方米左右。（四）經濟發(fā)展20052007年大連市國民生產總值走勢分析大連市20052007年國民生產總值保持近20%的年增長率，實現經濟的快速增長。尤其2007年全市實現地區(qū)生產總值3131億元，增幅達到1994年以來的最高值。其中，%；，%；，%，：：。按常住人口計算，全市人均生產總值達51624元。20052007年大連市固定資產投資走勢分析20052007年，大連市固定資產投資保持30%以上的年增長率加快投資，%，在城鎮(zhèn)固定資產投資中，%；，%。按產業(yè)劃分，：：：：，第三產業(yè)投資比重下降主要是受房地產行業(yè)調控的影響。20052007年大連市財政收入走勢分析20052007年，大連市財政收入由2006年近30%的增長率到2007年超過35%的年增長率，經濟發(fā)展勢頭強勁。尤其2007年，財政收入再創(chuàng)新高，國稅、地稅及海關代征稅均突破200億元，實現地方財政一般預算收入268億元。20052007年大連市消費品市場走勢分析20052007年大連市消費品零售總額保持每年15%左右的持續(xù)增長。，創(chuàng)10年來新高。按行業(yè)劃分，%；，增長17%；其他行業(yè)10億元，%。按商品類別劃分，吃品零售額478億元，%；，%；，%；燒品零售額27億元，%。2007年，居民消費價格結構性上漲，主要受食品類價格上漲因素影響，居民消費價格水平比上年上漲4%。其中，%%。20052007年大連市居民收入走勢分析及消費結構分析20052007年，城鄉(xiāng)居民收入水平保持較快增長，其中城市居民收入水平保持10%以上的年增長率，而農村居民收入水平以近20%的年增長率快速提升，城鄉(xiāng)差距不斷縮小。2007年城市居民年人均可支配收入15109元，%；年人均生活消費支出12135元，%。農村居民年人均純收入8369元，%；年人均生活消費支出5204元，%。%，%。大連市宏觀經濟分析：大連市為較早開放的沿海城市，是國內知名的旅游城市，同時也是早期的東北重工業(yè)基地之一，港口貿易、海洋資源、工業(yè)基地、旅游產業(yè)等等為大連經濟的發(fā)展奠定了堅實的基礎。從大連市20052007年三年間各項宏觀經濟發(fā)展數據中不難發(fā)現：u 國民生產總值保持近20%的年增長率；u 固定資產投資保持30%以上的年增長率；u 財政收入由2006年近30%的增長率到2007年超過35%的年增長率；u 消費品零售總額保持每年15%左右的持續(xù)增長；u 城鄉(xiāng)居民收入水平保持較快增長，其中城市居民人均可支配收入年增長率保持10%以上，農村居民人均純收入年增長近20%。盡管2007年受到政府宏觀調控房地產市場，房地產投資增速放緩，致使三產結構發(fā)生小幅調整，但各項數據仍保持兩位數的增長態(tài)勢。伴隨經濟的快速發(fā)展，居民收入水平的不斷提升，城市人口的快速增長，居民對衣、食、住、行的消費要求也越來越高。良好的經濟發(fā)展環(huán)境，為大連房地產市場帶來眾多的機遇。大連房地產市場成為越來越多區(qū)外資本投資的熱土，北京、上海、香港的房地產開發(fā)企業(yè)已經陸續(xù)進駐。\二、大連市城市發(fā)展規(guī)劃大連市第十一個五年規(guī)劃主要有：建設“大大連”、構筑“一個中心，四個基地”振興大連老工業(yè)基地和開發(fā)長興島三大戰(zhàn)略舉措。（一）建設“大大連”的具體措施西拓北進1）西拓北進戰(zhàn)略規(guī)劃實施“西拓北進”，調整大連的空間布局。把大連城區(qū)西拓到旅順、北進到金州，構筑“兩城三星”組團式城市空間布局，到2020年，城市用地達到1000平方公里。u “兩城”即：大連主城區(qū)與大連新市區(qū)252。 主城區(qū)由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)組成；252。 新市區(qū)由金州區(qū)、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、金石灘度假區(qū)、“雙D港”、大窯灣港組成。u “三星”即：莊河市、瓦房店市、普蘭店市252。 “三星”意指：三個衛(wèi)星城市。逐步形成以“兩城”為中心，以“三星”為節(jié)點，以小城市和小城鎮(zhèn)為基礎，沿黃、渤海岸兩條軸線呈“V”字形放射狀的城鎮(zhèn)體系。2）西拓北進重點區(qū)域規(guī)劃u 甘井子區(qū)：是主城區(qū)“西拓北進”的重點開發(fā)區(qū)域。要在統一規(guī)劃的指導下，加快城市基礎設施建設，全面提升城市化水平。調整優(yōu)化產業(yè)結構，大力發(fā)展與主城區(qū)相適應的高新技術、現代物流、軟件和信息服務、教育培訓等現代產業(yè)。加大生態(tài)環(huán)境的修復整治力度，完成北部工業(yè)區(qū)的搬遷改造，建成西郊森林公園，改善城市中心區(qū)的生態(tài)環(huán)境。u 旅順口區(qū)：是主城區(qū)“西拓”的延伸區(qū)。要按照“現代產業(yè)、歷史名城、旅游勝地”的定位，保護好旅順特有的歷史文脈、城市景觀、濱海風光和森林植被。集中開發(fā)建設旅順開發(fā)區(qū)、雙島灣、高新園區(qū)和大學城。區(qū)內的農業(yè)要加快向工廠化、設施化的都市型農業(yè)、循環(huán)農業(yè)轉型。u 金州區(qū)：是城市“北進”的重點地區(qū)，也是新城區(qū)的重要組成部分。要根據城市總體規(guī)劃要求，調整經濟與人口布局，推進功能區(qū)開發(fā)，提升產業(yè)結構，加快基礎設施配套建設。重點發(fā)展以精品鋼材、裝備制造、電子為主體的臨海臨港工業(yè)，成為跨國公司產業(yè)轉移、城市企業(yè)搬遷改造和產業(yè)拓展的主要承接地。開發(fā)建設好金州灣。產業(yè)強市、工業(yè)先行堅持“產業(yè)強市、工業(yè)先行”，形成以高新技術產業(yè)為先導，以石油化工、電子信息、機械制造等三大工業(yè)支柱為支撐，現代服務業(yè)高度發(fā)達的“13l”產業(yè)格局。建立“一核三帶”開放型產業(yè)布局。一核，即產業(yè)分布以城區(qū)和新市區(qū)為核心。三帶，即沿沈大高速公路和黃海大道，以衛(wèi)星城和多個功能各異的產業(yè)園區(qū)為依托，形成兩條放射狀的陸域經濟帶；以長山列島及周邊海域為依托，構筑海洋經濟帶。立足大連、服務腹地，建設暢通型、生態(tài)型城市。（二）構筑“一個中心，四個基地”振興大連老工業(yè)基地“一個中心”—— 建設“東北亞重要的國際航運中心”大連要成為國際航運中心，就必須向國際貿易、物流、金融、信息、旅游和產業(yè)承接轉移中心邁進，盡早實現由沿海開放城市向區(qū)域性經濟中心城市轉型。從軟環(huán)境看，“區(qū)港聯動”是國際航運中心建設最核心的政策。“四個基地”u 石化產業(yè)基地：重點支持煉油、乙烯、合成材料、海洋化工、生物化工、特種高分子材料等精細化工產品的生產和擴能升級項目建設，積形成產業(yè)群，成為環(huán)渤海地區(qū)具有國際競爭力的煉化一體的重要石化基地。u 先進裝備制造業(yè)基地：重點發(fā)展技術能級高、經濟附加值高的基礎機械、數控機床及功能部件、重型裝備、發(fā)動機、機車、石化通用裝備等行業(yè)和優(yōu)勢產品。著力支持和促進在機床數控系統、風力發(fā)電設備的研制等方面形成一批具有自主知識產權的關鍵技術，延伸產業(yè)鏈條，加快重組聯合，成為國家先進裝備制造業(yè)的重要基地。u 船舶制造業(yè)基地：加快造船擴能升級建設，提高船舶產品的技術含量和附加值。發(fā)展船舶配套園區(qū)，走總裝集約化、配套規(guī)模化道路，大幅度提高本地的配套能力，支持游艇、漁輪等修造船業(yè)發(fā)展。到2010年，力爭大連船舶重工保持全國第一的地位，中遠船務成為全國最大的修船基地，把大連建設成為全國主要的造船基地。u 電子信息及軟件業(yè)基地：繼續(xù)搞好國家級軟件產業(yè)基地建設，營造良好環(huán)境，繼續(xù)引進國內外高科技企業(yè)，以較高層次承接國際電子信息產業(yè)轉移；吸引更多的國際IT龍頭企業(yè)來連投資，全力推進旅順南路軟件產業(yè)帶發(fā)展，扶持具有自主知識產權的軟件產品研發(fā)。推進電子信息產業(yè)對傳統裝備制造業(yè)的改造力度，帶動裝備制造業(yè)的整體升級。（三）開發(fā)長興島開發(fā)長興島，形成開放新格局。堅持“整體規(guī)劃，合理布局，基礎先行，分步實施”的原則，早日將長興島建成大連國際航運中心的重要組合港和新興的開放型臨港產業(yè)區(qū)。形成新的開放區(qū)域，成為大連連接營口、鞍山的紐帶，成為遼寧省打造“五點一線”（大連長興島、營口沿海產業(yè)帶、遼西錦州灣、丹東臨港產業(yè)基地、莊河花園口工業(yè)園）沿海經濟帶的重要載體，促進遼東半島城市群的共同發(fā)展和繁榮。大連市城市發(fā)展規(guī)劃分析：根據大連“十一五”規(guī)劃，未來大連城區(qū)將重點進行“西拓北進”建設，大連中心四區(qū)因甘井子區(qū)大型產業(yè)廠區(qū)較多，區(qū)域開發(fā)明顯落后于中山、沙河口、西崗三區(qū)。此次十一五規(guī)劃中明確甘井子區(qū)調整產業(yè)結構，著重發(fā)展現代產業(yè)，完成北部工業(yè)區(qū)的搬遷改造（其中包括本地塊所屬的大鋼廠以及毗鄰的大化廠），為甘井子區(qū)域發(fā)展帶來空前機遇。同時區(qū)域內大型廠區(qū)的搬遷，為甘井子區(qū)房地產市場帶來前所未有的發(fā)展機遇，作為處于發(fā)展期的大連中心城區(qū)，甘井子區(qū)成為眾多房地產商角逐之地，同時也會面臨未來房地產集中開發(fā)和供應放量的風險。三、大連市房地產市場分析（一）大連中心四區(qū)2005年2008年（110月份）年土地供應年 份用地面積(㎡)建筑面積(㎡)總成交金額(萬元)平均地價備注2005年183萬元/畝剔除工業(yè)、市政用地2006年210萬元/畝2007年1143263261萬元/畝2008年（110月）636378391萬元/畝合計1024104617115234——大連中心四區(qū)0508年土地市場分析圖0150300450600單位：萬㎡0100200300400單位：萬元/畝用地面積301323292109建筑面積469571448224平均地價1832102613912005年2006年2007年2008年從2005年2008年（110月）大連中心四區(qū)土地供應情況來看，2006年受市場環(huán)境大好的影響，土地供應量為近幾年的供應高峰期。2007年受政府宏觀調控政策影響，土地供應量減少30萬平方米，而2008年受調控政策及經濟危