【正文】 第一部分 大連市基本情況、相關(guān)規(guī)劃及市場(chǎng)分析一、大連市概述及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展（一）自然地理概況大連市地處歐亞大陸東岸，中國(guó)東北遼東半島最南端，東瀕黃海，西臨渤海，南與山東半島隔海相望，北依遼闊的東北平原。是東北、華北、華東以及世界各地的海上門戶，是重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市。全市總面積12574平方公里，其中老市區(qū)面積2415平方公里。區(qū)內(nèi)山地丘陵多，平原低地少，整個(gè)地形為北高南低，北寬南窄；地勢(shì)由中央軸部向東南和西北兩側(cè)的黃海、渤海傾斜，面向黃海一側(cè)長(zhǎng)而緩。（二）行政區(qū)劃大連市下轄3個(gè)縣級(jí)市（瓦房店市、普蘭店市、莊河市）、1個(gè)縣（長(zhǎng)?？h）和6個(gè)區(qū)（中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、旅順口區(qū)、金州區(qū)）。另外，還有4個(gè)國(guó)家級(jí)對(duì)外開放先導(dǎo)區(qū)（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)）。（三）人口2007年末，全市年末常住人口608萬(wàn)人。其中，%；，%。，機(jī)械增長(zhǎng)占主導(dǎo)因素。規(guī)劃到2010年，全市常住人口控制在635萬(wàn)人之內(nèi)，城鎮(zhèn)居民人均住宅使用面積增加到21平方米左右。（四）經(jīng)濟(jì)發(fā)展20052007年大連市國(guó)民生產(chǎn)總值走勢(shì)分析大連市20052007年國(guó)民生產(chǎn)總值保持近20%的年增長(zhǎng)率，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。尤其2007年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3131億元，增幅達(dá)到1994年以來(lái)的最高值。其中，%；，%；，%，：：。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值達(dá)51624元。20052007年大連市固定資產(chǎn)投資走勢(shì)分析20052007年，大連市固定資產(chǎn)投資保持30%以上的年增長(zhǎng)率加快投資，%，在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，%；，%。按產(chǎn)業(yè)劃分，：：：：，第三產(chǎn)業(yè)投資比重下降主要是受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響。20052007年大連市財(cái)政收入走勢(shì)分析20052007年，大連市財(cái)政收入由2006年近30%的增長(zhǎng)率到2007年超過(guò)35%的年增長(zhǎng)率，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。尤其2007年，財(cái)政收入再創(chuàng)新高，國(guó)稅、地稅及海關(guān)代征稅均突破200億元，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入268億元。20052007年大連市消費(fèi)品市場(chǎng)走勢(shì)分析20052007年大連市消費(fèi)品零售總額保持每年15%左右的持續(xù)增長(zhǎng)。，創(chuàng)10年來(lái)新高。按行業(yè)劃分，%；，增長(zhǎng)17%；其他行業(yè)10億元，%。按商品類別劃分，吃品零售額478億元，%；，%；，%；燒品零售額27億元，%。2007年，居民消費(fèi)價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲，主要受食品類價(jià)格上漲因素影響，居民消費(fèi)價(jià)格水平比上年上漲4%。其中，%%。20052007年大連市居民收入走勢(shì)分析及消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析20052007年，城鄉(xiāng)居民收入水平保持較快增長(zhǎng)，其中城市居民收入水平保持10%以上的年增長(zhǎng)率，而農(nóng)村居民收入水平以近20%的年增長(zhǎng)率快速提升，城鄉(xiāng)差距不斷縮小。2007年城市居民年人均可支配收入15109元，%；年人均生活消費(fèi)支出12135元，%。農(nóng)村居民年人均純收入8369元，%；年人均生活消費(fèi)支出5204元，%。%，%。大連市宏觀經(jīng)濟(jì)分析：大連市為較早開放的沿海城市，是國(guó)內(nèi)知名的旅游城市，同時(shí)也是早期的東北重工業(yè)基地之一，港口貿(mào)易、海洋資源、工業(yè)基地、旅游產(chǎn)業(yè)等等為大連經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。從大連市20052007年三年間各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)中不難發(fā)現(xiàn)：u 國(guó)民生產(chǎn)總值保持近20%的年增長(zhǎng)率；u 固定資產(chǎn)投資保持30%以上的年增長(zhǎng)率；u 財(cái)政收入由2006年近30%的增長(zhǎng)率到2007年超過(guò)35%的年增長(zhǎng)率；u 消費(fèi)品零售總額保持每年15%左右的持續(xù)增長(zhǎng)；u 城鄉(xiāng)居民收入水平保持較快增長(zhǎng)，其中城市居民人均可支配收入年增長(zhǎng)率保持10%以上，農(nóng)村居民人均純收入年增長(zhǎng)近20%。盡管2007年受到政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資增速放緩，致使三產(chǎn)結(jié)構(gòu)發(fā)生小幅調(diào)整，但各項(xiàng)數(shù)據(jù)仍保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。伴隨經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入水平的不斷提升，城市人口的快速增長(zhǎng)，居民對(duì)衣、食、住、行的消費(fèi)要求也越來(lái)越高。良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，為大連房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)眾多的機(jī)遇。大連房地產(chǎn)市場(chǎng)成為越來(lái)越多區(qū)外資本投資的熱土，北京、上海、香港的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)駐。\二、大連市城市發(fā)展規(guī)劃大連市第十一個(gè)五年規(guī)劃主要有：建設(shè)“大大連”、構(gòu)筑“一個(gè)中心，四個(gè)基地”振興大連老工業(yè)基地和開發(fā)長(zhǎng)興島三大戰(zhàn)略舉措。（一）建設(shè)“大大連”的具體措施西拓北進(jìn)1）西拓北進(jìn)戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施“西拓北進(jìn)”，調(diào)整大連的空間布局。把大連城區(qū)西拓到旅順、北進(jìn)到金州，構(gòu)筑“兩城三星”組團(tuán)式城市空間布局，到2020年，城市用地達(dá)到1000平方公里。u “兩城”即：大連主城區(qū)與大連新市區(qū)252。 主城區(qū)由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)組成；252。 新市區(qū)由金州區(qū)、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、金石灘度假區(qū)、“雙D港”、大窯灣港組成。u “三星”即：莊河市、瓦房店市、普蘭店市252。 “三星”意指：三個(gè)衛(wèi)星城市。逐步形成以“兩城”為中心，以“三星”為節(jié)點(diǎn)，以小城市和小城鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，沿黃、渤海岸兩條軸線呈“V”字形放射狀的城鎮(zhèn)體系。2）西拓北進(jìn)重點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃u 甘井子區(qū)：是主城區(qū)“西拓北進(jìn)”的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。要在統(tǒng)一規(guī)劃的指導(dǎo)下，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全面提升城市化水平。調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展與主城區(qū)相適應(yīng)的高新技術(shù)、現(xiàn)代物流、軟件和信息服務(wù)、教育培訓(xùn)等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)。加大生態(tài)環(huán)境的修復(fù)整治力度，完成北部工業(yè)區(qū)的搬遷改造，建成西郊森林公園，改善城市中心區(qū)的生態(tài)環(huán)境。u 旅順口區(qū)：是主城區(qū)“西拓”的延伸區(qū)。要按照“現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、歷史名城、旅游勝地”的定位，保護(hù)好旅順特有的歷史文脈、城市景觀、濱海風(fēng)光和森林植被。集中開發(fā)建設(shè)旅順開發(fā)區(qū)、雙島灣、高新園區(qū)和大學(xué)城。區(qū)內(nèi)的農(nóng)業(yè)要加快向工廠化、設(shè)施化的都市型農(nóng)業(yè)、循環(huán)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型。u 金州區(qū)：是城市“北進(jìn)”的重點(diǎn)地區(qū)，也是新城區(qū)的重要組成部分。要根據(jù)城市總體規(guī)劃要求，調(diào)整經(jīng)濟(jì)與人口布局，推進(jìn)功能區(qū)開發(fā)，提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。重點(diǎn)發(fā)展以精品鋼材、裝備制造、電子為主體的臨海臨港工業(yè)，成為跨國(guó)公司產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、城市企業(yè)搬遷改造和產(chǎn)業(yè)拓展的主要承接地。開發(fā)建設(shè)好金州灣。產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、工業(yè)先行堅(jiān)持“產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、工業(yè)先行”，形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以石油化工、電子信息、機(jī)械制造等三大工業(yè)支柱為支撐，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度發(fā)達(dá)的“13l”產(chǎn)業(yè)格局。建立“一核三帶”開放型產(chǎn)業(yè)布局。一核，即產(chǎn)業(yè)分布以城區(qū)和新市區(qū)為核心。三帶，即沿沈大高速公路和黃海大道，以衛(wèi)星城和多個(gè)功能各異的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托，形成兩條放射狀的陸域經(jīng)濟(jì)帶；以長(zhǎng)山列島及周邊海域?yàn)橐劳?，?gòu)筑海洋經(jīng)濟(jì)帶。立足大連、服務(wù)腹地，建設(shè)暢通型、生態(tài)型城市。（二）構(gòu)筑“一個(gè)中心，四個(gè)基地”振興大連老工業(yè)基地“一個(gè)中心”—— 建設(shè)“東北亞重要的國(guó)際航運(yùn)中心”大連要成為國(guó)際航運(yùn)中心，就必須向國(guó)際貿(mào)易、物流、金融、信息、旅游和產(chǎn)業(yè)承接轉(zhuǎn)移中心邁進(jìn)，盡早實(shí)現(xiàn)由沿海開放城市向區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市轉(zhuǎn)型。從軟環(huán)境看，“區(qū)港聯(lián)動(dòng)”是國(guó)際航運(yùn)中心建設(shè)最核心的政策?！八膫€(gè)基地”u 石化產(chǎn)業(yè)基地：重點(diǎn)支持煉油、乙烯、合成材料、海洋化工、生物化工、特種高分子材料等精細(xì)化工產(chǎn)品的生產(chǎn)和擴(kuò)能升級(jí)項(xiàng)目建設(shè)，積形成產(chǎn)業(yè)群，成為環(huán)渤海地區(qū)具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的煉化一體的重要石化基地。u 先進(jìn)裝備制造業(yè)基地：重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)能級(jí)高、經(jīng)濟(jì)附加值高的基礎(chǔ)機(jī)械、數(shù)控機(jī)床及功能部件、重型裝備、發(fā)動(dòng)機(jī)、機(jī)車、石化通用裝備等行業(yè)和優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品。著力支持和促進(jìn)在機(jī)床數(shù)控系統(tǒng)、風(fēng)力發(fā)電設(shè)備的研制等方面形成一批具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的關(guān)鍵技術(shù)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，加快重組聯(lián)合，成為國(guó)家先進(jìn)裝備制造業(yè)的重要基地。u 船舶制造業(yè)基地：加快造船擴(kuò)能升級(jí)建設(shè)，提高船舶產(chǎn)品的技術(shù)含量和附加值。發(fā)展船舶配套園區(qū)，走總裝集約化、配套規(guī)?；缆罚蠓忍岣弑镜氐呐涮啄芰?，支持游艇、漁輪等修造船業(yè)發(fā)展。到2010年，力爭(zhēng)大連船舶重工保持全國(guó)第一的地位，中遠(yuǎn)船務(wù)成為全國(guó)最大的修船基地，把大連建設(shè)成為全國(guó)主要的造船基地。u 電子信息及軟件業(yè)基地：繼續(xù)搞好國(guó)家級(jí)軟件產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)，營(yíng)造良好環(huán)境，繼續(xù)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外高科技企業(yè)，以較高層次承接國(guó)際電子信息產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；吸引更多的國(guó)際IT龍頭企業(yè)來(lái)連投資，全力推進(jìn)旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展，扶持具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的軟件產(chǎn)品研發(fā)。推進(jìn)電子信息產(chǎn)業(yè)對(duì)傳統(tǒng)裝備制造業(yè)的改造力度，帶動(dòng)裝備制造業(yè)的整體升級(jí)。（三）開發(fā)長(zhǎng)興島開發(fā)長(zhǎng)興島，形成開放新格局。堅(jiān)持“整體規(guī)劃，合理布局，基礎(chǔ)先行，分步實(shí)施”的原則，早日將長(zhǎng)興島建成大連國(guó)際航運(yùn)中心的重要組合港和新興的開放型臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)。形成新的開放區(qū)域，成為大連連接營(yíng)口、鞍山的紐帶，成為遼寧省打造“五點(diǎn)一線”（大連長(zhǎng)興島、營(yíng)口沿海產(chǎn)業(yè)帶、遼西錦州灣、丹東臨港產(chǎn)業(yè)基地、莊河花園口工業(yè)園）沿海經(jīng)濟(jì)帶的重要載體，促進(jìn)遼東半島城市群的共同發(fā)展和繁榮。大連市城市發(fā)展規(guī)劃分析：根據(jù)大連“十一五”規(guī)劃，未來(lái)大連城區(qū)將重點(diǎn)進(jìn)行“西拓北進(jìn)”建設(shè)，大連中心四區(qū)因甘井子區(qū)大型產(chǎn)業(yè)廠區(qū)較多，區(qū)域開發(fā)明顯落后于中山、沙河口、西崗三區(qū)。此次十一五規(guī)劃中明確甘井子區(qū)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，著重發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，完成北部工業(yè)區(qū)的搬遷改造（其中包括本地塊所屬的大鋼廠以及毗鄰的大化廠），為甘井子區(qū)域發(fā)展帶來(lái)空前機(jī)遇。同時(shí)區(qū)域內(nèi)大型廠區(qū)的搬遷，為甘井子區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇，作為處于發(fā)展期的大連中心城區(qū)，甘井子區(qū)成為眾多房地產(chǎn)商角逐之地，同時(shí)也會(huì)面臨未來(lái)房地產(chǎn)集中開發(fā)和供應(yīng)放量的風(fēng)險(xiǎn)。三、大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）大連中心四區(qū)2005年2008年（110月份）年土地供應(yīng)年 份用地面積(㎡)建筑面積(㎡)總成交金額(萬(wàn)元)平均地價(jià)備注2005年183萬(wàn)元/畝剔除工業(yè)、市政用地2006年210萬(wàn)元/畝2007年1143263261萬(wàn)元/畝2008年（110月）636378391萬(wàn)元/畝合計(jì)1024104617115234——大連中心四區(qū)0508年土地市場(chǎng)分析圖0150300450600單位：萬(wàn)㎡0100200300400單位：萬(wàn)元/畝用地面積301323292109建筑面積469571448224平均地價(jià)1832102613912005年2006年2007年2008年從2005年2008年（110月）大連中心四區(qū)土地供應(yīng)情況來(lái)看，2006年受市場(chǎng)環(huán)境大好的影響，土地供應(yīng)量為近幾年的供應(yīng)高峰期。2007年受政府宏觀調(diào)控政策影響，土地供應(yīng)量減少30萬(wàn)平方米，而2008年受調(diào)控政策及經(jīng)濟(jì)危