【正文】 第十七章 地價(jià)理論及其應(yīng)用 第一節(jié) 地價(jià)理論 第二節(jié) 地價(jià)評(píng)估 第三節(jié) 地價(jià)管理 ? 第一節(jié) 地價(jià)理論 一、地價(jià)基本原理 （一）馬克思主義地價(jià)理論的主要觀點(diǎn) 馬克思在批判地繼承古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論的基礎(chǔ)上，提出了以勞動(dòng)價(jià)值論為基礎(chǔ)的地租和地價(jià)理論，認(rèn)為土地價(jià)格是地租的資本化。 (1)自然狀態(tài)的土地雖然不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒有價(jià) 值，但有使用價(jià)值，并存在價(jià)格。 (2)土地價(jià)格的實(shí)質(zhì)是地租的資本化。 (3)土地租金是出租土地的資本化收入。 ? （二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論 ? 現(xiàn)代地價(jià)理論形成于 19世紀(jì)末。現(xiàn)代地價(jià)理論的核心就是持有土地可能得到的利益，不僅只有土地的利用收益，而且還應(yīng)把賣掉土地產(chǎn)生的利益考慮進(jìn)去，因此，不只是土地收益決定地價(jià)，而且資產(chǎn)市場也參與了土地價(jià)格的決定。 ? （二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論 ? 阿爾弗雷德 馬歇爾 （ Alfred Marshall） 是現(xiàn)代地價(jià)理論的創(chuàng)始人 。 他在邊際效用價(jià)格理論基礎(chǔ)上 ， 應(yīng)用古典學(xué)派的供應(yīng) — 成本模型分析地租地價(jià) ， 認(rèn)為供給與需求同時(shí)對(duì)價(jià)格發(fā)生作用 ， 完善的市場機(jī)制使價(jià)值 、 價(jià)格與成本達(dá)到均衡 ， 構(gòu)建了市場均衡價(jià)格理論 。 ? （二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論 ? 保羅 ?薩繆爾森 (Paul A. Samuelson)認(rèn)為，土地的自然供給是無彈性的，而土地的需求是一種引致需求，土地的價(jià)格由土地的市場供給和市場需求決定。由于土地供給無彈性，因此，土地價(jià)格主要由土地需求決定 。 ? （二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論 ? 弗 馮 維塞爾（ ）認(rèn)為，當(dāng)人們把資本運(yùn)用于土地上面的時(shí)候，當(dāng)人們把土地和資本拿來互相比較、互相交換的時(shí)候，地租資本化的標(biāo)準(zhǔn)就被發(fā)現(xiàn)了。 “ 是土地和資本開始按照它們所生產(chǎn)的租金數(shù)額來互相交換，于是人們就用資本的價(jià)值來表示土地的價(jià)值。 ”“ 正像資本只有按同一利率來計(jì)算的時(shí)候才能夠正確地互相比較一樣，土地和資本也同樣地只有采取資本的利率來估價(jià)土地的時(shí)候才能夠正確地加以比較。 ” ? （二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論 ? 土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的開山鼻祖伊利認(rèn)為 ， 土地所能帶來的收益是確定其價(jià)值的基礎(chǔ) 。 “ 把預(yù)期的土地年收益系列資本化而成為一筆價(jià)值基金 ， 這在經(jīng)濟(jì)學(xué)上就稱為土地的資本價(jià)值 ， 在流行辭匯中則稱為土地的售價(jià)。 ” ? （二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論 ? 現(xiàn)代土地價(jià)格理論又可分為土地收益理論和土地供求理論。 ? 土地收益理論是以土地收益在資本市場上如何決定土地價(jià)格來建立的。 ? 現(xiàn)在的地價(jià)為 q， 土地的利用收益為 R， 利息率 （土地以外的資產(chǎn)收益率 ） 為 i， 以心理預(yù)期地價(jià)上升額為 Vq 。 在不考慮稅收的前提下 ， 資產(chǎn)市場的均衡條件是：土地資產(chǎn)的收益率等于其他資產(chǎn)的收益率 。 e ? （二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論 ? 公式表示如下： ? 進(jìn)一步推導(dǎo)出： 式中： PVR（ n1） —— 到 n1年后 的 利用收益現(xiàn) 值和 ； —— n年后的預(yù)期地價(jià) 。 V eRqiqq?? ( 1 ) ( 1 )ennqq PV R ni? ? ??enqQ ? （二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論 ? 如果對(duì)未來的預(yù)期是正確的話 ， 公式 （17— 3） 的地價(jià)與 （ 17— 1） 表示的古典地價(jià)沒有本質(zhì)區(qū)別 ， 因?yàn)檫@時(shí) （ qn為 n年后的現(xiàn)實(shí)地價(jià) )。 但在現(xiàn)實(shí)生活中 ， 預(yù)期一般是不正確的 ， 因此 ， 公式（ 17— 3） 更具有現(xiàn)實(shí)性 。 ennqq?? （二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論 ? 土地供求理論的核心是土地市場的供求關(guān)系決定土地價(jià)格。 ? 二、土地價(jià)格的內(nèi)涵和特點(diǎn) (一 ) 土地價(jià)格的內(nèi)涵 ? 根據(jù)馬克思的勞動(dòng)價(jià)值論，價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，而商品價(jià)值是凝結(jié)在商品中的人類抽象勞動(dòng)。 ? 在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來，價(jià)格是為獲得一種商品或勞務(wù)所必須付出的東西，通常用貨幣表示。但自然土地不是人類勞動(dòng)產(chǎn)品，不包含人類的抽象勞動(dòng)。 ? 那么，土地價(jià)格的內(nèi)涵到底是什么呢？ ? (一 ) 土地價(jià)格的內(nèi)涵 ? 我們知道 ， 土地能向人類永續(xù)提供產(chǎn)品和服務(wù) ， 即在一定的勞動(dòng)條件下土地本身能產(chǎn)生純收益 ， 誰壟斷了土地 ， 也就壟斷了土地純收益 ， 即地租 。 由于土地恒久 ， 這種地租是一種恒久的收益流 。 隨著土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移 ， 這種收益流的歸宿也發(fā)生轉(zhuǎn)移。 購買土地的權(quán)利 ， 實(shí)際上是購買一定時(shí)期的土地收益 。 因而 ， 土地收益現(xiàn)值的總和就表現(xiàn)為土地價(jià)格 。 土地價(jià)格是為購買土地而支付的用貨幣表示的交換價(jià)值 ， 是土地未來地租的資本化 。 ? (一 ) 土地價(jià)格的內(nèi)涵 ? 一般情況下，土地價(jià)格是指公開市場條件下形成的土地價(jià)格。無論是土地估價(jià)還是土地交易 ,其價(jià)格條件一般是指公開市場。在公開競爭的市場里，買賣雙方均了解市場行情，公平競爭，沒有不正常因素的影響，價(jià)值規(guī)律能有效地調(diào)節(jié)市場。 ? (一 ) 土地價(jià)格的內(nèi)涵 ? 雷利 ?巴洛維教授認(rèn)為： “ 市場價(jià)值： （ 1）如法庭所定義的 ， 是一種財(cái)產(chǎn)帶到公開市場展銷 ， 允許有充足的時(shí)間覓到對(duì)產(chǎn)品應(yīng)有的及目前實(shí)用的所有用途有全面了解的買者 ，而出售所得用貨幣計(jì)量的最高價(jià)格； （ 2） 經(jīng)常地指賣者樂意出售 ， 買者樂意購買 ， 并且兩者都不受壓力時(shí)的價(jià)格； （ 3） 是在有足夠時(shí)間找到買方并且買賣雙方都有充足信息的期望價(jià)格 。 ” ? (一 ) 土地價(jià)格的內(nèi)涵 ? 因此，土地價(jià)格的本質(zhì)內(nèi)涵是在正常市場條件下土地所有者轉(zhuǎn)移地租的資本化價(jià)值。這一地租，或土地純收益，是勞動(dòng)者所創(chuàng)造的剩余價(jià)值的一部分；而這一部分剩余價(jià)值的資本化價(jià)值，在正常市場條件下能夠彌補(bǔ)自然土地所應(yīng)具有價(jià)值補(bǔ)償和凝固在土地中的土地資本價(jià)值的補(bǔ)償。不同的權(quán)利所分割的地租量不同，其價(jià)格的市場表現(xiàn)值也不同。 ? (一 ) 土地價(jià)格的內(nèi)涵 ? 2023年我國頒布 《 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 》國家標(biāo)準(zhǔn) ， 規(guī)定我國城鎮(zhèn)土地估價(jià)的價(jià)格內(nèi)涵是 :“ 在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。 其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán) 。 劃撥土地使用權(quán)價(jià)格 、 承租土地使用權(quán)價(jià)格是其特殊形式 ， 租賃權(quán)價(jià)格 、 地役權(quán)價(jià)格是其派生形式 ” 。 ? (二 ) 土地價(jià)格的特點(diǎn) 1. 土地價(jià)格是土地的權(quán)益價(jià)格 2. 土地價(jià)格不是土地成本的貨幣表現(xiàn) ， 不依 生產(chǎn)成本定價(jià) 3． 土地價(jià)格由土地的供給與需求決定 ， 而土 地需求影響更大 4. 土地價(jià)格呈總體上升趨勢 5. 土地價(jià)格具有強(qiáng)烈的地域性 ? 三、影響土地價(jià)格的因素 (一 )一般因素 1. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2. 財(cái)稅體制 3. 相關(guān)政策 4. 城市規(guī)劃 5. 城鎮(zhèn)化速度 6. 土地資源稟賦 7. 土地產(chǎn)權(quán)狀況 ? 三、影響土地價(jià)格的因素 (二 ) 區(qū)域因素 1. 區(qū)段位置 2. 基礎(chǔ)設(shè)施條件 3. 規(guī)劃限制 4. 環(huán)境質(zhì)量 (三 )個(gè)別因素 指宗地本身的條件和特征對(duì)宗地地價(jià)有影響的因素。如宗地面積、位置、形狀、臨街寬度、宗地開發(fā)程度、土地利用狀況及規(guī)劃條件、土壤肥力和地質(zhì)條件等。 ? 第二節(jié) 地價(jià)評(píng)估 一、土地價(jià)格評(píng)估的目的 ? 土地價(jià)格評(píng)估是指專業(yè)人員按照一定的土地評(píng)估目的 ， 遵循科學(xué)的土地估價(jià)原則 、 程序與方法 ，對(duì)土地市場價(jià)格的測定 。 《