【正文】 第十七章 地價理論及其應用 第一節(jié) 地價理論 第二節(jié) 地價評估 第三節(jié) 地價管理 ? 第一節(jié) 地價理論 一、地價基本原理 （一）馬克思主義地價理論的主要觀點 馬克思在批判地繼承古典政治經(jīng)濟學地租理論的基礎上，提出了以勞動價值論為基礎的地租和地價理論，認為土地價格是地租的資本化。 (1)自然狀態(tài)的土地雖然不是勞動產品，沒有價 值，但有使用價值，并存在價格。 (2)土地價格的實質是地租的資本化。 (3)土地租金是出租土地的資本化收入。 ? （二）西方現(xiàn)代地價理論 ? 現(xiàn)代地價理論形成于 19世紀末?，F(xiàn)代地價理論的核心就是持有土地可能得到的利益，不僅只有土地的利用收益，而且還應把賣掉土地產生的利益考慮進去，因此，不只是土地收益決定地價，而且資產市場也參與了土地價格的決定。 ? （二）西方現(xiàn)代地價理論 ? 阿爾弗雷德 馬歇爾 （ Alfred Marshall） 是現(xiàn)代地價理論的創(chuàng)始人 。 他在邊際效用價格理論基礎上 ， 應用古典學派的供應 — 成本模型分析地租地價 ， 認為供給與需求同時對價格發(fā)生作用 ， 完善的市場機制使價值 、 價格與成本達到均衡 ， 構建了市場均衡價格理論 。 ? （二）西方現(xiàn)代地價理論 ? 保羅 ?薩繆爾森 (Paul A. Samuelson)認為，土地的自然供給是無彈性的，而土地的需求是一種引致需求，土地的價格由土地的市場供給和市場需求決定。由于土地供給無彈性，因此，土地價格主要由土地需求決定 。 ? （二）西方現(xiàn)代地價理論 ? 弗 馮 維塞爾（ ）認為，當人們把資本運用于土地上面的時候，當人們把土地和資本拿來互相比較、互相交換的時候，地租資本化的標準就被發(fā)現(xiàn)了。 “ 是土地和資本開始按照它們所生產的租金數(shù)額來互相交換，于是人們就用資本的價值來表示土地的價值。 ”“ 正像資本只有按同一利率來計算的時候才能夠正確地互相比較一樣，土地和資本也同樣地只有采取資本的利率來估價土地的時候才能夠正確地加以比較。 ” ? （二）西方現(xiàn)代地價理論 ? 土地經(jīng)濟學的開山鼻祖伊利認為 ， 土地所能帶來的收益是確定其價值的基礎 。 “ 把預期的土地年收益系列資本化而成為一筆價值基金 ， 這在經(jīng)濟學上就稱為土地的資本價值 ， 在流行辭匯中則稱為土地的售價。 ” ? （二）西方現(xiàn)代地價理論 ? 現(xiàn)代土地價格理論又可分為土地收益理論和土地供求理論。 ? 土地收益理論是以土地收益在資本市場上如何決定土地價格來建立的。 ? 現(xiàn)在的地價為 q， 土地的利用收益為 R， 利息率 （土地以外的資產收益率 ） 為 i， 以心理預期地價上升額為 Vq 。 在不考慮稅收的前提下 ， 資產市場的均衡條件是：土地資產的收益率等于其他資產的收益率 。 e ? （二）西方現(xiàn)代地價理論 ? 公式表示如下： ? 進一步推導出： 式中： PVR（ n1） —— 到 n1年后 的 利用收益現(xiàn) 值和 ； —— n年后的預期地價 。 V eRqiqq?? ( 1 ) ( 1 )ennqq PV R ni? ? ??enqQ ? （二）西方現(xiàn)代地價理論 ? 如果對未來的預期是正確的話 ， 公式 （17— 3） 的地價與 （ 17— 1） 表示的古典地價沒有本質區(qū)別 ， 因為這時 （ qn為 n年后的現(xiàn)實地價 )。 但在現(xiàn)實生活中 ， 預期一般是不正確的 ， 因此 ， 公式（ 17— 3） 更具有現(xiàn)實性 。 ennqq?? （二）西方現(xiàn)代地價理論 ? 土地供求理論的核心是土地市場的供求關系決定土地價格。 ? 二、土地價格的內涵和特點 (一 ) 土地價格的內涵 ? 根據(jù)馬克思的勞動價值論，價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)，而商品價值是凝結在商品中的人類抽象勞動。 ? 在西方經(jīng)濟學家看來，價格是為獲得一種商品或勞務所必須付出的東西，通常用貨幣表示。但自然土地不是人類勞動產品，不包含人類的抽象勞動。 ? 那么，土地價格的內涵到底是什么呢？ ? (一 ) 土地價格的內涵 ? 我們知道 ， 土地能向人類永續(xù)提供產品和服務 ， 即在一定的勞動條件下土地本身能產生純收益 ， 誰壟斷了土地 ， 也就壟斷了土地純收益 ， 即地租 。 由于土地恒久 ， 這種地租是一種恒久的收益流 。 隨著土地權利的轉移 ， 這種收益流的歸宿也發(fā)生轉移。 購買土地的權利 ， 實際上是購買一定時期的土地收益 。 因而 ， 土地收益現(xiàn)值的總和就表現(xiàn)為土地價格 。 土地價格是為購買土地而支付的用貨幣表示的交換價值 ， 是土地未來地租的資本化 。 ? (一 ) 土地價格的內涵 ? 一般情況下，土地價格是指公開市場條件下形成的土地價格。無論是土地估價還是土地交易 ,其價格條件一般是指公開市場。在公開競爭的市場里，買賣雙方均了解市場行情，公平競爭，沒有不正常因素的影響，價值規(guī)律能有效地調節(jié)市場。 ? (一 ) 土地價格的內涵 ? 雷利 ?巴洛維教授認為： “ 市場價值： （ 1）如法庭所定義的 ， 是一種財產帶到公開市場展銷 ， 允許有充足的時間覓到對產品應有的及目前實用的所有用途有全面了解的買者 ，而出售所得用貨幣計量的最高價格； （ 2） 經(jīng)常地指賣者樂意出售 ， 買者樂意購買 ， 并且兩者都不受壓力時的價格； （ 3） 是在有足夠時間找到買方并且買賣雙方都有充足信息的期望價格 。 ” ? (一 ) 土地價格的內涵 ? 因此，土地價格的本質內涵是在正常市場條件下土地所有者轉移地租的資本化價值。這一地租，或土地純收益，是勞動者所創(chuàng)造的剩余價值的一部分；而這一部分剩余價值的資本化價值，在正常市場條件下能夠彌補自然土地所應具有價值補償和凝固在土地中的土地資本價值的補償。不同的權利所分割的地租量不同，其價格的市場表現(xiàn)值也不同。 ? (一 ) 土地價格的內涵 ? 2023年我國頒布 《 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 》國家標準 ， 規(guī)定我國城鎮(zhèn)土地估價的價格內涵是 :“ 在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的現(xiàn)值總和。 其權利特征是出讓土地使用權 。 劃撥土地使用權價格 、 承租土地使用權價格是其特殊形式 ， 租賃權價格 、 地役權價格是其派生形式 ” 。 ? (二 ) 土地價格的特點 1. 土地價格是土地的權益價格 2. 土地價格不是土地成本的貨幣表現(xiàn) ， 不依 生產成本定價 3． 土地價格由土地的供給與需求決定 ， 而土 地需求影響更大 4. 土地價格呈總體上升趨勢 5. 土地價格具有強烈的地域性 ? 三、影響土地價格的因素 (一 )一般因素 1. 經(jīng)濟發(fā)展狀況 2. 財稅體制 3. 相關政策 4. 城市規(guī)劃 5. 城鎮(zhèn)化速度 6. 土地資源稟賦 7. 土地產權狀況 ? 三、影響土地價格的因素 (二 ) 區(qū)域因素 1. 區(qū)段位置 2. 基礎設施條件 3. 規(guī)劃限制 4. 環(huán)境質量 (三 )個別因素 指宗地本身的條件和特征對宗地地價有影響的因素。如宗地面積、位置、形狀、臨街寬度、宗地開發(fā)程度、土地利用狀況及規(guī)劃條件、土壤肥力和地質條件等。 ? 第二節(jié) 地價評估 一、土地價格評估的目的 ? 土地價格評估是指專業(yè)人員按照一定的土地評估目的 ， 遵循科學的土地估價原則 、 程序與方法 ，對土地市場價格的測定 。 《