【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 與收益還原法基本相同，都是對(duì)未來剩余收益的計(jì)算。收益還原法中的地租或土地純收益，是對(duì)土地收益的非土地因素扣除，而剩余法則是直接從資本化后的價(jià)格中扣除非土地因素的貢獻(xiàn)。 ? (四 )剩余法 ? 剩余法主要適用于有開發(fā)價(jià)值的土地估價(jià) ， 一 般有以下幾種類型： (1)待開發(fā)土地的估價(jià)； (2)待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)； (3)僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地 或房地產(chǎn)的估價(jià)； (4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估 ， 即從房 地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格 ， 剩余之?dāng)?shù)即為地 價(jià) 。 ? 剩余法的基本公式 V=A(B+C ) 式中： V—— 待估土地的價(jià)格； A—— 總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不 動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值； B—— 整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本； C—— 開發(fā)商合理利潤(rùn) 。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體公式 式中 ： V—— 土地價(jià)格； A —— 房屋預(yù)期總售價(jià)； CB—— 建筑費(fèi)用 ； CP —— 專業(yè)費(fèi)用； R1—— 利息； CM —— 銷售費(fèi)用； T—— 稅費(fèi)； R2—— 開發(fā)商利潤(rùn) 。 12B P MV A C C R C T R? ? ? ? ? ? ?? 剩余法的應(yīng)用程序 （ 1） 調(diào)查待估宗地的基本情況； （ 2） 確定待估宗地的最有效利用方式； （ 3） 估計(jì)開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排； （ 4） 估算開發(fā)完成后的土地總價(jià)值或房地產(chǎn) 總價(jià)值； （ 5） 確定待估宗地的土地價(jià)格 。 ? (五 )基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 ? 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過對(duì)待估宗地地價(jià)影響因素的分析 ， 對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正 ， 估算待估宗地價(jià)格的方法。 由于基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均價(jià) ， 因此 ， 要評(píng)估該區(qū)域中某一宗地的價(jià)格 ， 還必須根據(jù)該宗地的個(gè)別條件 ， 對(duì)區(qū)域平均價(jià)進(jìn)行修正 ， 方能得出宗地價(jià)格 。 宗地地價(jià)的修正因素及系數(shù) ， 均為基準(zhǔn)地價(jià)的成果之一 。 對(duì)宗地地價(jià)進(jìn)行評(píng)估時(shí) ， 只需將待估宗地區(qū)域因素和個(gè)別因素與之對(duì)照比較 ， 即可得出修正系數(shù) ， 求得地價(jià) 。 它主要適用于已公布基準(zhǔn)地價(jià)成果的城鎮(zhèn) 。 ? 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本公式 式中： V—— 土地價(jià)格； V1b—— 某一用途土地在某一土地級(jí)別 上的基準(zhǔn)地價(jià)； —— 宗地地價(jià)各項(xiàng)修正系數(shù)； Kj—— 估價(jià)期日 、 容積率 、 土地使用年期等 其他修正系數(shù) 。 ? ?1 jiKK? ? ??1bV ＝ ViK?V= V1b ? 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的應(yīng)用程序 （ 1） 收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料； （ 2） 確定待估宗地所處級(jí)別 （ 區(qū)域 ） 的同類用途基 準(zhǔn)地價(jià)； （ 3） 分析待估宗地的地價(jià)影響因素 ， 編制待估宗地 地價(jià)影響因素條件說明表； （ 4） 依據(jù)宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表和基準(zhǔn)地價(jià) 系數(shù)修正表 ， 確定待估宗地地價(jià)修正系數(shù)； （ 5） 進(jìn)行估價(jià)期日 、 容積率 、 土地使用年期等其他 修正； （ 6）求出待估宗地地價(jià)。 ? (六 )關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討 ? 在現(xiàn)代價(jià)格理論中，土地價(jià)值與價(jià)格僅反映了某一土地權(quán)利在土地資源的利用過程中所獲取的收益與服務(wù)，而沒有全面反映在土地利用過程中的外部性。隨著經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展理論的建立，我們必須考慮土地資源的有限性及服務(wù)的多樣性，考慮現(xiàn)時(shí)社會(huì)條件和技術(shù)條件下土地資源對(duì)個(gè)人及對(duì)社會(huì)所提供的全面服務(wù)，以達(dá)到切實(shí)保護(hù)土地資源、最佳配置資源的目的。 ? (六 )關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討 ? 早期對(duì)耕地價(jià)格的評(píng)估，由于收益法主要取決于耕地的生產(chǎn)力，因而，德國(guó)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)專家 Krafftfalke通過評(píng)價(jià)耕地的生產(chǎn)力來評(píng)價(jià)耕地價(jià)格。其基本思想是通過對(duì)土壤狀況、耕層深度、腐殖質(zhì)含量、含水量、耕作難易度等一些影響耕地生產(chǎn)力的因素打分，根據(jù)耕地的總分值得出當(dāng)?shù)刈罾硐敫貎r(jià)格的百分比，從而得出地價(jià) 。 ? 這種依土壤質(zhì)量評(píng)價(jià)耕地價(jià)格的方法在 20世紀(jì)初的中國(guó)農(nóng)村就很盛行。 ? (六 )關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討 ? 國(guó)外在確定耕地轉(zhuǎn)用價(jià)格時(shí) ， 除了考慮耕地現(xiàn)用途價(jià)值外 ， 還考慮了耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后的價(jià)值 。 ? 耕地在轉(zhuǎn)化過程中 ， 先轉(zhuǎn)化為其他用途 ， 再轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地 。 因此 ， 城市邊緣的耕地價(jià)格包括三個(gè)部分：保持現(xiàn)在用途的收入流折現(xiàn)；過渡期收入流變化量的折現(xiàn)；土地用途正式轉(zhuǎn)換時(shí)的期望貨幣收入的折現(xiàn) 。 ? (六 )關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討 ? 公式表示如下： 式中： V—— 土地現(xiàn)價(jià)； A —— 用做農(nóng)用時(shí)的平均年收入； C —— 用途轉(zhuǎn)換時(shí)期的貨幣流收入； i—— A的資本化率； a—— C 的折現(xiàn)率； t—— 現(xiàn)在的農(nóng)業(yè)用途還能維持的年數(shù) 。 (1 )CAV tia?? ?t ? (六 )關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討 ? 將 C 用交易時(shí)的出售價(jià)格來轉(zhuǎn)換，有： 式中 :S—— 土地用途轉(zhuǎn)換時(shí)的出售價(jià)格。 ? 對(duì)耕地開發(fā)之后，開發(fā)投資對(duì)耕地價(jià)格也有影響，耕地轉(zhuǎn)換價(jià)格中應(yīng)考慮開發(fā)價(jià)值。 ()( 1 )ASiAV ti a??? ?? (六 )關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討 ? 公式如下： V=Va+Vd=∑ S(Ra， r， t1)+∑ S(Rd， r， t2) 式中： Va —— 現(xiàn)用途價(jià)格 ， 由農(nóng)業(yè)地租 Ra 決定； Vd—— 開發(fā)用途的價(jià)格 ， 由開發(fā)用途租金 Rd 決定； r —— 折現(xiàn)率； t1—— 從現(xiàn)用途轉(zhuǎn)換用途的時(shí)間； t2—— 轉(zhuǎn)換用途以后的時(shí)間 。 ? (六 )關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討 ? 荷蘭在征用耕地并轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地時(shí)，要求征地價(jià)格不得低于土地現(xiàn)用途價(jià)格。而現(xiàn)用途價(jià)格則等于耕地地租決定的耕地價(jià)格和轉(zhuǎn)變用途的補(bǔ)償費(fèi)用之和。公式如下： V=Vi+Vc=∑ S(Ra， r， t)+α Ra ? (六 )關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討 式中： Vi —— 現(xiàn)農(nóng)業(yè)用途價(jià)格 ， 由農(nóng)業(yè)地租 Ra 決定； Vc—— 對(duì)轉(zhuǎn)換用途的補(bǔ)償 ， 由農(nóng)業(yè)地 租 Ra決定 。 r—— 折現(xiàn)率； t—— 時(shí)間； α —— 系數(shù) ， 由政府決定 。 ? (六 )關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討 ? 2023年，國(guó)土資源部頒布《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定農(nóng)用地估價(jià)在運(yùn)用收益還原法時(shí)，農(nóng)用地的純收益等于該農(nóng)用地的年總收益與總費(fèi)用之差。而年總收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀正常年收益，年總費(fèi)用是指待估宗地的使用者在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所支付的年平均客觀總費(fèi)用。這一規(guī)定仍是對(duì)農(nóng)用地在現(xiàn)狀利用下其產(chǎn)權(quán)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估 。 ? 中國(guó)耕地價(jià)值或價(jià)格的組成 1．耕地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料市場(chǎng)價(jià)值 2. 耕地的社會(huì)保障價(jià)值 3. 耕地的發(fā)展權(quán)價(jià)值 4. 耕地的國(guó)家糧食戰(zhàn)略安全價(jià)值 5. 耕地的生態(tài)安全價(jià)值 ? 第三節(jié) 地