【正文】 家實行房地產(chǎn)價格評估制度 。 ? (二 ) 土地價格的特點 1. 土地價格是土地的權(quán)益價格 2. 土地價格不是土地成本的貨幣表現(xiàn) ， 不依 生產(chǎn)成本定價 3． 土地價格由土地的供給與需求決定 ， 而土 地需求影響更大 4. 土地價格呈總體上升趨勢 5. 土地價格具有強烈的地域性 ? 三、影響土地價格的因素 (一 )一般因素 1. 經(jīng)濟發(fā)展狀況 2. 財稅體制 3. 相關(guān)政策 4. 城市規(guī)劃 5. 城鎮(zhèn)化速度 6. 土地資源稟賦 7. 土地產(chǎn)權(quán)狀況 ? 三、影響土地價格的因素 (二 ) 區(qū)域因素 1. 區(qū)段位置 2. 基礎設施條件 3. 規(guī)劃限制 4. 環(huán)境質(zhì)量 (三 )個別因素 指宗地本身的條件和特征對宗地地價有影響的因素。不同的權(quán)利所分割的地租量不同，其價格的市場表現(xiàn)值也不同。在公開競爭的市場里，買賣雙方均了解市場行情，公平競爭，沒有不正常因素的影響，價值規(guī)律能有效地調(diào)節(jié)市場。 因而 ， 土地收益現(xiàn)值的總和就表現(xiàn)為土地價格 。 ? 那么，土地價格的內(nèi)涵到底是什么呢？ ? (一 ) 土地價格的內(nèi)涵 ? 我們知道 ， 土地能向人類永續(xù)提供產(chǎn)品和服務 ， 即在一定的勞動條件下土地本身能產(chǎn)生純收益 ， 誰壟斷了土地 ， 也就壟斷了土地純收益 ， 即地租 。 ennqq?? （二）西方現(xiàn)代地價理論 ? 土地供求理論的核心是土地市場的供求關(guān)系決定土地價格。 在不考慮稅收的前提下 ， 資產(chǎn)市場的均衡條件是：土地資產(chǎn)的收益率等于其他資產(chǎn)的收益率 。 “ 把預期的土地年收益系列資本化而成為一筆價值基金 ， 這在經(jīng)濟學上就稱為土地的資本價值 ， 在流行辭匯中則稱為土地的售價。 維塞爾（ ）認為，當人們把資本運用于土地上面的時候，當人們把土地和資本拿來互相比較、互相交換的時候，地租資本化的標準就被發(fā)現(xiàn)了。 ? （二）西方現(xiàn)代地價理論 ? 保羅 ?薩繆爾森 (Paul A. Samuelson)認為，土地的自然供給是無彈性的，而土地的需求是一種引致需求，土地的價格由土地的市場供給和市場需求決定?，F(xiàn)代地價理論的核心就是持有土地可能得到的利益，不僅只有土地的利用收益，而且還應把賣掉土地產(chǎn)生的利益考慮進去，因此，不只是土地收益決定地價，而且資產(chǎn)市場也參與了土地價格的決定。 (1)自然狀態(tài)的土地雖然不是勞動產(chǎn)品，沒有價 值，但有使用價值，并存在價格。 (2)土地價格的實質(zhì)是地租的資本化。 ? （二）西方現(xiàn)代地價理論 ? 阿爾弗雷德 由于土地供給無彈性，因此，土地價格主要由土地需求決定 。 “ 是土地和資本開始按照它們所生產(chǎn)的租金數(shù)額來互相交換，于是人們就用資本的價值來表示土地的價值。 ” ? （二）西方現(xiàn)代地價理論 ? 現(xiàn)代土地價格理論又可分為土地收益理論和土地供求理論。 e ? （二）西方現(xiàn)代地價理論 ? 公式表示如下： ? 進一步推導出： 式中： PVR（ n1） —— 到 n1年后 的 利用收益現(xiàn) 值和 ； —— n年后的預期地價 。 ? 二、土地價格的內(nèi)涵和特點 (一 ) 土地價格的內(nèi)涵 ? 根據(jù)馬克思的勞動價值論，價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)，而商品價值是凝結(jié)在商品中的人類抽象勞動。 由于土地恒久 ， 這種地租是一種恒久的收益流 。 土地價格是為購買土地而支付的用貨幣表示的交換價值 ， 是土地未來地租的資本化 。 ? (一 ) 土地價格的內(nèi)涵 ? 雷利 ?巴洛維教授認為： “ 市場價值： （ 1）如法庭所定義的 ， 是一種財產(chǎn)帶到公開市場展銷 ， 允許有充足的時間覓到對產(chǎn)品應有的及目前實用的所有用途有全面了解的買者 ，而出售所得用貨幣計量的最高價格； （ 2） 經(jīng)常地指賣者樂意出售 ， 買者樂意購買 ， 并且兩者都不受壓力時的價格； （ 3） 是在有足夠時間找到買方并且買賣雙方都有充足信息的期望價格 。 ? (一 ) 土地價格的內(nèi)涵 ? 2023年我國頒布 《 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 》國家標準 ， 規(guī)定我國城鎮(zhèn)土地估價的價格內(nèi)涵是 :“ 在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。如宗地面積、位置、形狀、臨街寬度、宗地開發(fā)程度、土地利用狀況及規(guī)劃條件、土壤肥力和地質(zhì)條件等。 房地產(chǎn)價格評估 ， 應當遵循公正、 公平 、 公開的原則 ” 。市場比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟原理。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待未來的恒久性土地純收益。 這種土地純收益是因使用土地而帶來的 ， 理應歸土地所有者所有 ， 因此 ， 它實質(zhì)上就是地租 。 第 n年土地純收益貼現(xiàn)值為 : 1111aRarr? ? ???(1 )n naRr? ?? 收益還原法的基本公式 ? n年土地純收益貼現(xiàn)值的總和就是 n年期土地價格，即有限年期的土地價格 ： 1 2 3231 ( 1 ) ( 1 ) ( 1 )1111111nnnV R R R Ra a a ar r r ra rrr? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?? ? ? ??????????????? ? ? 收益還原法的基本公式 ? 當 n→∞ 時， 即無限年期的土地價格 。 ? 成本逼近法一般用于新開發(fā)土地。 ? 成本逼近法的應用程序 ? 需要注意的是，確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額，即土地增值收益，是指確定待估土地因改變用途或進行土地開發(fā)，達到建設用地的某種利用程度而發(fā)生的價值增加，是土地開發(fā)或再開發(fā)后市場價格與成本價格之間的差額。土地投資者預計獲得多少報酬，這個潛在的報酬就決定了土地價格的高低。 ? 剩余法的基本公式 V=A(B+C ) 式中： V—— 待估土地的價格； A—— 總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不 動產(chǎn)總價值； B—— 整個開發(fā)項目的開發(fā)成本； C—— 開發(fā)商合理利潤 。 由于基準地價是區(qū)域平均價 ， 因此 ， 要評估該區(qū)域中某一宗地的價格 ， 還必須根據(jù)該宗地的個別條件 ， 對區(qū)域平均價進行修正 ， 方能得出宗地價格 。 ? 基準地價系數(shù)修正法的基本公式 式中： V—— 土地價格； V1b—— 某一用途土地在某一土地級別 上的基準地價； —— 宗地地價各項修正系數(shù)； Kj—— 估價期日 、 容積率 、 土地使用年期等 其他修正系數(shù) 。 ? (六 )關(guān)于耕地價格評估方法的 探討 ? 早期對耕地價格的評估，由于收益法主要取決于耕地的生產(chǎn)力，因而，德國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟專家 Krafftfalke通過評價耕地的生產(chǎn)力來評價耕地價格。 ? 耕地在轉(zhuǎn)化過程中 ， 先轉(zhuǎn)化為其他用途 ， 再轉(zhuǎn)化為城市建設用地 。 ? 對耕地開發(fā)之后，開發(fā)投資對耕地價格也有影響，耕地轉(zhuǎn)換價格中應考慮開發(fā)價值。公式如下： V=Vi+Vc=∑ S(Ra， r， t)+α Ra ? (六 )關(guān)于耕地價格評估方法的 探討 式中： Vi —— 現(xiàn)農(nóng)業(yè)用途價格 ， 由農(nóng)業(yè)地租 Ra 決定； Vc—— 對轉(zhuǎn)換用途的補償 ， 由農(nóng)業(yè)地