地價(jià)評估與分?jǐn)俻pt課件(已修改)
2025-05-24 07:15 本頁面
【正文】 1 第十一章 地價(jià)評估與分?jǐn)? 第一節(jié) 地租理論及測算 第二節(jié) 路線價(jià)法 第三節(jié) 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估 第四節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 第五節(jié) 補(bǔ)地價(jià)的測算 第六節(jié) 高層建筑地價(jià)分?jǐn)? 2 第一節(jié) 地租理論及測算 利息率地租地價(jià) ? 購買年地租地價(jià) ??由傳統(tǒng)的地價(jià)理論，地價(jià)是地租的資本化，或者說是資本化的地租，是預(yù)買一定年數(shù)的地租： 或 ?地價(jià)的評估離不開測算地租 ?地租理論是房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)理論之一 ?有必有學(xué)習(xí)地租理論 3 一、地租的含義（熟悉） 狹義的地租：指利用土地所獲得的超額報(bào)酬。 廣義的地租： 超額的工資、利息、利潤 及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬。 基本含義：純粹的剩余物 4 第一節(jié) 地租理論及測算 二、地租現(xiàn)象（熟悉） 土地肥力不同 → 收獲的產(chǎn)量不同 —— 地租現(xiàn)象； 土地位置不同 → 運(yùn)輸費(fèi)用不同 —— 地租現(xiàn)象； 不同的擺攤地點(diǎn) → 不同的銷售凈收入 ——地租現(xiàn)象 5 第一節(jié) 地租理論及測算 三、地租理論的回顧（了解） （一）威廉 配第 （二）理查德 坎蒂隆 （三）亞當(dāng) 斯密 （四）詹姆斯 安德森 （五）大衛(wèi) 李嘉圖 （六）馬爾薩斯 （七）約翰 馮 杜能 （八）馬克思 （九）其他 6 第一節(jié) 地租理論及測算 四、地租的測算（熟悉） 計(jì)算公式：地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格－農(nóng)產(chǎn)品銷售稅費(fèi)－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－土地上投入資本的利息－農(nóng)業(yè)經(jīng)營者利潤； 土地是在最佳用途下使用的。 土地是在最佳集約利用下使用的。 7 第一節(jié) 地租理論及測算 ４、銷售稅費(fèi)、生產(chǎn)成本、資本利息、經(jīng)營利潤均是以 社會平均或一般水平 來扣除的，這是等量資本要獲得等量利潤、等質(zhì)勞動力要獲得等量工資等的要求； ５、在資本周轉(zhuǎn)率、投資風(fēng)險(xiǎn)不同的情況下，不同周轉(zhuǎn)率、不同風(fēng)險(xiǎn)的資本不能用同一比率來計(jì)算其應(yīng)得利潤。 8 第一節(jié) 地租理論及測算 ６、測算地租的其他方法： （１）從房租中分離出地租； （２）由地價(jià)求地租； （３）用市場法求地租； （４）用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求地租； 9 第二節(jié) 路線價(jià)法 一、路線價(jià)法概述（熟悉） 路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定 標(biāo)準(zhǔn)臨街深度 ，從中選取若干 標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地 求其平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱為 路線價(jià) ，然后利用 臨街深度價(jià)格修正率和和其他價(jià)格修正率 ，計(jì)算出該街道其他臨街土地價(jià)值的一種估價(jià)方法。 10 理論依據(jù)： （ 1） 路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種市場法 ，是市場法的派生方法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。 （ 2）在路線價(jià)法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為“可比實(shí)例”；“路線價(jià)”可視為“可比實(shí)例價(jià)格”；其他臨街土地的價(jià)值是以路線價(jià)為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，這些調(diào)整實(shí)際是“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。 11 第二節(jié) 路線價(jià)法 (2) 路線價(jià)法與一般的市場法的 3個(gè)不同之處： A、不做 交易情況修正 和“交易日期調(diào)整”； B、先對多個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”； C、利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格” — 路線價(jià) ，同時(shí)評估出許多“估價(jià)對象”（該街道其他臨街土地）的價(jià)值，而不是評估出一個(gè)“估價(jià)對象”的價(jià)值。 12 適用的對象和條件： （ 1）主要適用于 城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地 的估價(jià)； （ 2）因可同時(shí)對大量土地進(jìn)行估價(jià)，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃、城市房屋拆遷補(bǔ)償或其他需要在大范圍內(nèi)同時(shí)對大量土地進(jìn)行估價(jià)的情形。 （ 3）運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是 街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊。 13 操作步驟： （ 1）劃分路線價(jià)區(qū)段； （ 2）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；
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