【正文】 有著幾千年的悠久的歷史，是全國政治、文化、經(jīng)濟的中心、旅游城市和國際交往中心、交通、通訊、信息的集散中心，旅游資源非常發(fā)達。 1995年京城的旅店有 3113家，其中國有為 1202家， 1996 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 年全行業(yè)的營業(yè)額為 億元，利潤 871 萬元，利潤率只有 %。盡管正在經(jīng)營的和在建的大飯店越來越多，但實際上目前的市場已經(jīng)飽和，隨著競爭的日益激烈，很可能有的大飯店 會出現(xiàn)破產(chǎn)、倒閉。 東南亞金融市場的動蕩和經(jīng)濟危機對京城飯店服務(wù)業(yè)帶來一定的影響。 1998年北京三星級以上飯店的價格普遍降低。因此，北京飯店業(yè)必將迎來一個新的高潮。 北京早期建設(shè)的外交人員公寓是較典型的功能專一的住宅式公寓樓。 寫字樓公寓大多聚集在信息、交通便利，商務(wù)活動集中的地區(qū)，近年來發(fā)展迅速。 賓館飯店公寓大多為各飯店位滿足常住商務(wù)客戶的需求而設(shè)計的附樓或?qū)ｉT劃定的長包房區(qū)域，它們的收入長期穩(wěn)定，較少受到飯店業(yè)淡旺季的影響，是各大飯店的一棵“常青樹”。 （ 2）在地理位置上，北京公寓目前大體呈東、北、西三大區(qū)域分布。 北區(qū)：以亞運村為中心呈放射狀向周邊地區(qū)延伸。 西區(qū)：主要分布在西單商業(yè)街、北京金融街、中關(guān)村和北京西客站等地區(qū)。 北京市公寓的消費群體主要分為以下三類： 第一類是國外眾多公司、商社駐京辦事機構(gòu)及“三資”企業(yè)的高層管理人員。這些人在京居住時間較長，他們不滿足服務(wù)周到、但生活 空間顯得相對單調(diào)局促的賓館飯店，大多數(shù)人選擇生活氣息濃郁，適于長期定居的公寓，客觀上為京城公寓的迅速開發(fā)提供了一個巨大的需求市場。他們大多有著明顯的文化趨向，如日本客人首選建國門外具有東瀛色彩的長富宮，而韓國人則看好韓國風格的京友公寓。 和整個房地產(chǎn)市場形勢一樣，北京市公寓價格也處在“歸真”階段，有所下降，但從發(fā)展看來，公寓還是有很大的市場的。平方米，盡管幅度很小，但表示北京外銷住宅市場已經(jīng)開始走出低谷。 無論在商務(wù)中心還是中關(guān)村一帶商住公寓的上市量都會比較大，主要有 以下原因：中國加入 WTO的影響；寫字樓價格的連續(xù)上升及網(wǎng)絡(luò)公司降溫，使部分企業(yè)從高檔寫字樓中退出；國內(nèi)經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，大批海外專業(yè)人士歸國創(chuàng)建企業(yè)，大量處于成長期的中小型企業(yè)的需求增大；新建的商住公寓配置較好，可以量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較多，花費比較低，而且，對發(fā)展商來說，公寓的資金回收比出租寫字樓要快，具有較強的市場競爭力。 （三）北京市寫字樓市場的發(fā)展現(xiàn)狀及預(yù)測分析 北京市寫字樓市場分析 （ 1） 市場供應(yīng) 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 從 2000年開始，北京寫字樓市場開始從 97年的低迷狀態(tài)走了出來，特別是甲級寫字樓租金的飆升，加大了開發(fā)商對投資辦公用房的信心。 寫字樓市場目前雖然存在供不應(yīng)求局面，但在寫字樓市場較為集中的 CBD和中關(guān)村地區(qū)在近年內(nèi)會有大量的寫字樓項目集中上市，投資還需謹 慎。 北京租金指數(shù)走勢圖10001008 10101017102810431053 1051 10529809901000101010201030104010501060107010807 /2 00 08 /2 00 09 /2 00 01 0/ 20 001 1/ 20 001 2/ 20 001 /2 00 12 /2 00 13 /2 00 1 北京辦公用房價格指數(shù)走勢圖 （ 1）北京寫字樓需求量將繼續(xù)放大，主要因為： ，加入世貿(mào)組織將會對寫字樓市場產(chǎn)生實質(zhì)性推動作用。 年銀行開始對寫字樓投資放貸，使寫字樓交易中的投資性購買具有政策上的支持。 2020 奧運會的成功為寫字樓市場創(chuàng)造了大量商機。 ，對高檔寫字樓需求保持旺盛增長。 （ 2）北京市寫字樓未來幾年新增供應(yīng)量預(yù)測 當前許多國內(nèi)外投資者看好北京寫字樓市場，準備在近期大規(guī)模投資興建寫字樓，而許 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 多以前由于種種原因擱置的物業(yè)目前也有重新開工的跡象，這些項目預(yù)計將會在 2020年投入市場，屆時市場上寫字樓供應(yīng)不可避免地出現(xiàn)激增。 綜上所述，房地產(chǎn)的大環(huán)境正在慢慢好轉(zhuǎn)，當然這有一個過程，未來房地產(chǎn)的收益 將趨于緩慢增長。從估價對象往西 3公里內(nèi)為北京市傳統(tǒng)的商業(yè)街東四和王府井大街；往南、外大街；往東緊鄰北京市總體規(guī)劃中的 CBD商務(wù)中心區(qū)，目前已經(jīng)有了相當大的規(guī)模。在此區(qū)域進行房地產(chǎn)投資，選擇酒店、寫字樓和公寓方向最能實現(xiàn)估價對象所處地塊的最高最佳利用。其它同估價結(jié)果報告。 ②采用重置成本法測算估價對象中房屋建筑物的價格，采用市場比較法測算估價對象土地使用權(quán)價格，然后最后加總求得估價對象總價格。最后，確定估價對象的綜合還原利率， 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 確定估價對象的待開發(fā)投資額，根據(jù)估價對象的剩余有效收益年限，利用科學的計算公式測算估價對象于估價時點的市場價格。 年北京市建設(shè)工程概算定額 (土建、給排水、通風空調(diào)、電氣、綠化、室外、市政 )、材料預(yù)算價格、間接費及其它費用定額。 （二）價格定義 ； ； ： 40元 /工日 (市場價為 35— 42 元 /工日 )； ： 55元 /工日 (市場價為 45— 55 元 /工日 )； 、材料費用執(zhí)行現(xiàn)行市場價格，市場中尋不到價格的設(shè)備，根據(jù)合同價按現(xiàn)行外匯牌價折算； ：材料、設(shè)備的預(yù)算價 (市場供應(yīng)價 +運費 +關(guān)稅 +采購保管費 )、安裝調(diào)試費、其它直接費、間接費、上交國家的稅費等； ：采用使用年限法和觀察法綜合確定。 (經(jīng)濟耐用年限 ) 100% （三）特殊說明的事項 ，沒有關(guān)于詳細工程量的竣工結(jié)算書，圖紙不齊全，工程量只能依照圖紙說明及系統(tǒng)圖進行估算，由于管道的類型 多，管徑不同，取平均管徑進行計算； ，待估建筑物的實際狀態(tài)較好，各項設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)狀況比較好，則判斷該建筑物的尚可使用年限較長。該工程位于 路 立交橋的東南側(cè)，總占地為 ，總建筑面積為 平方米；建筑物檐口高度為 米，地下 3層，地上 18層（ 18層為屋頂設(shè)備層）。 本工程從 1987年 11月 5日動工到 1991年 3月 30日局部營業(yè)，歷時 3年多，經(jīng)質(zhì)量監(jiān) 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 督總站檢驗合格，是一座具備五星級裝備與設(shè)施，軟硬件兼優(yōu)的現(xiàn)代化建筑。 （五）估價方法 本工程估價方法采用重置成本法。為確保評值的客觀性和準確性，對工程的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等專業(yè)分別評估，由于設(shè)備維護，改造的情況不同，裝修的檔次和時間不同，確定不同的成新率。 根據(jù)現(xiàn)在在施相似工程的情況，結(jié)構(gòu)部分的工程造價為 1500 元 /平方米，但未考慮商品混凝土差價、鋼筋調(diào)增量、技術(shù)措施費用，施工過程中的 變更洽商費用等因素，綜合考慮的單價為 2000元 /平方米；地下室部分的施工難度較大，包括了挖填土方，對基礎(chǔ)地基的處理，和防水施工，綜合考慮的單價為 2500元 /平方米。 成新率確定為： 88% 為滿足不同的功能需求， 項目內(nèi)部的裝修檔次眾多。每平方米造價為綜合價格，包含門窗 (不含外窗 )、天棚、內(nèi)墻、地面、衛(wèi)生間水管和潔具、燈具、插座、開關(guān)和連接的電線及管、通風風口及連接的短管家具電氣設(shè)施、廚房灶具的工程總造價。 ⑴ B B2 層為地下室，主要分布有員工餐廳、辦公樓餐廳、員工活動室、設(shè)備間、車庫等附屬設(shè)施，裝修較為簡單，天棚、墻壁為白色涂料粉刷，地面是通體磚鋪設(shè)，電氣包括配電箱以外的墻內(nèi)管線，燈具為普通熒光雙管等、普通壁燈、普通插座和開關(guān) ，衛(wèi)生間潔具為普通潔具，員工餐廳設(shè)施有：不銹鋼灶具、餐具、餐桌為普通黑色長條桌、黑色折迭椅，考慮市場價，綜合造價為 3000元 /平方米；辦公樓餐廳的設(shè)施比員工餐廳稍好，餐桌、椅子的市場價稍高，綜合考慮造價為 3500元 /平方米；員工活動室有普通桌椅、較密集的熒光燈， 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 綜合總價為 2500元 /平方米。 ⑶ 2層：有上海餐廳、宴會廳、高職餐廳、主餐廳等，高職餐廳和主餐廳的裝修檔次稍差，燈具選型價格低一些，餐桌椅的用料為木質(zhì)，綜合市場價考慮造價： 4000元 /平方米；上海餐廳綜合造價： 6000元 /平方米；大堂酒吧綜合造價： 5000元 /平方米。 ⑸ 4層：殘疾人用客房，五星級 標準，按一間房計算 (50平方米 )天棚面層抹灰刷白色涂料 (60 50＝ 3000元 )，墻壁為壁紙 (360元 /平方米 200平方米＝ 72000元 )，地面鋪設(shè) 90%純毛地毯 (400元 /平方米 45平方米＝ 18000元 )，柚木家具、柚木門 (60000元 )，可自動升降的床 (25000 元 )， 21 寸電視、電話、錄象機 (20000 元 )，吊花燈、床頭燈、壁燈 (65000元，含開關(guān)及墻內(nèi)管線 )，床頭控制器 (10000 元，含管線 )，衛(wèi)生間有臺式臉盆、浴缸、座便器、烘手器及配件 (7000+10000+6000+3000+10000＝ 36000元，含連接的水管 )，地面鋪設(shè)大理石 (8005＝ 4000元 )，墻面貼瓷磚 (20035＝ 7000元 )，其它為 20000元；殘疾人設(shè)施：60000元，合計 400000元。 50＝ 8000元。 50＝ 7500元。 根據(jù)委托方提供的玻璃幕供應(yīng)單價為 $/平方米，折合人民幣 532 元 /平方米。經(jīng)過咨詢幾座 5A，五星級大廈的外墻裝修情況，國外進口玻璃 幕和附屬件供應(yīng)單價價格，加上運費、關(guān)稅、采購保管費、安裝費，取費后的總價為 2500元 /平方米，進口大理石貼面為 2000元 /平方米。 ⑴概況 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 空調(diào)系統(tǒng)工程開工時間為： 1988年 8月 10日，竣工時間為： 1991年 3月 28日， 2001年進行了部分改造。 ⑵空調(diào)供熱、供冷方式。冬季空調(diào)方式為：采用三臺板式熱交換器，以市政一次熱水為熱源，換出的 60度二次 熱水為空調(diào)采暖用水，因為酒店的風柜、風機盤管均采用雙管制，設(shè)備運行情況與夏季相同。 (3)由于空調(diào)系統(tǒng)涉及內(nèi)容較多，分以下部分分別估價： ：制冷站 4臺主機由美國開利公司供應(yīng)，同時配上 4臺加拿大馬利公司冷卻塔及 15臺德國 REGENT水泵組成，制冷站提供水溫 7度至各空調(diào)機，設(shè)備原值為 金，按現(xiàn)行市場價為 900萬元人民幣 (到北京后總價 )。 鍍鋅板： 35000平方米 195＝ ； H .保溫：材料采用南韓產(chǎn)品，全部為玻璃棉外層有加固鋁紙面保護，風管 使用 25MM厚，水管使用 50MM厚；保溫用于：送回風管，廚房排風管，排煙風管、送回空調(diào)水管、冷凝水管； 管材： 875立方米 ＝ ； 板材： 33000平方米 ＝ ； PAU： 5635臺 400＝ ； 風口： 8000臺 500＝ 400萬元； 冷柜：約 300萬元； (根據(jù)委托方提供的設(shè)備表 ) ：約 150萬元 (同上 ) （以下略） （七）建安工程費計算明細表（表 5－ 1） 表 5－ 1 建安工程費計算明細表 序號 工程名稱 單位 數(shù)量 單價 （萬元） 合價 （萬元） 備注 一 結(jié)構(gòu)工程 1 地下室 平方米 2 地上部分 平方米 3 降水工程 二 裝修工程 1 B1 員工餐廳 平方米 辦公樓餐廳 平方米 員工活動室 平方米 2 1F 咖啡廳 平方米 中餐廳 平方米 大堂酒吧 平方米 3 2F 上海餐廳 平方米 宴會廳 平方米 高職餐廳 平方米 主餐廳 平方米 4 3F 健身房 平方米 5 4F 客房 平方米 6 5F－ 13F 客房 平方米 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 7 14F－ 17F 客房 平方米 8 4F－ 15F 辦公樓 平方米 9 4F－ 15F 公寓 平方米 10 其它部分工程 三 室外工程 平方米 四 外墻裝修 1 玻璃幕墻 平方米 2 大理石墻 平方米 五 空調(diào)系統(tǒng)工程 1 制冷設(shè)備 冷水機組 冷卻塔、水泵 2 供暖設(shè)備